【正文】 鈣、鎂、鉀等 ）。溫泉水溫高達(dá)攝氏 80 度，日流量為 4000 噸，屬氯化鈉型水，富含鍶、偏硅酸、硫等礦物質(zhì)，礦化度為 克 /升， PH＝ ，具有高溫、恒質(zhì)、無異味等特點，可進(jìn)行理療、飲療。 新興溫泉 距縣城 10 分鐘車程 ， 龍山林木郁蔥，氣勢雄偉。山下的龍山溫泉，水溫高達(dá)攝氏 度，為硫氫化物泉，在全國眾多溫泉中是獨一無二的，具有調(diào)節(jié)功能、舒筋活絡(luò)、醫(yī)療保健、美容健體等超常規(guī)特殊功效。 三、 其它旅游資源 建設(shè)旅游度假村不可 能孤立的建設(shè)，它必須與周圍其它的旅游景點和資源配套與協(xié)調(diào)，甚至與要與地方整體旅游規(guī)劃相一致。 XX 縣 3398 平方公里的土地上， 旅游資源擁有量和分布量達(dá) 806 平方公里，占全縣地理面積的 %，高于惠州市的平均數(shù)。早在 1993 年，中國科學(xué)院對 XX 的旅游資源進(jìn)行考察后 ，所寫的 《 XX 縣旅游資源考察報告》 中 指出 ： XX縣主要旅游資源 為：名山 6座，林場 4 個，水庫 2個，瀑布 11 處，泉 7 處，海灘 5處，島 5個，洞 3 處，怪石擬象 4處，廟 16座，亭 3處，遺跡 11 處，民俗風(fēng)情 1 處。正在籌建的有九龍峰森林公園、碧山旅游度假區(qū)等。 靠近 XX 溫泉度假村的主要旅游景點有如下一些： 國家級 海龜自然保護(hù)區(qū) 海龜自然保護(hù)區(qū) 港口灣是我國唯一的一個海龜自然保護(hù)區(qū)，位于 XX 縣港口鎮(zhèn)與紅海灣交界處，稔平半島最南端的大星山腳下。保護(hù)區(qū)面積 4 平方公里，三面環(huán)山，一面瀕海，沙岸面積僅 平方公里，環(huán)境僻靜。這里為亞熱帶典型的外海性海域，年平均降水量 14022085 毫米 。 C左右，常年海水鹽度為 30％以上，沙灘坡度平緩，沙粒細(xì)小，利于海龜爬行、挖掘和產(chǎn)卵繁殖。 海龜是我國二類保護(hù)動物，能在陸地爬行和水中游弋，游速很快，每年定時返回產(chǎn)卵地繁殖。世界上現(xiàn)存海龜共 7種，在中國海域棲息的就有綠海龜、玳瑁、螺龜、太平洋麗龜和棱皮龜 5種，種群數(shù)量以綠海龜最多，其余 4 種已很稀少。 海龜自然保護(hù)區(qū)是研究保護(hù)海龜?shù)幕?，把它開辟為旅游區(qū)，旨在教育人們懂得保護(hù)生態(tài)平衡使人類可持續(xù)發(fā)展的重要性，寓教育于旅游 之中。海灣煙波浩淼 ，巨浪 滔滔 、海歐飛翔，帆影點點，海灣山上的大小石頭奇姿異彩，麒麟山 、 象山、獅山、鳳凰山等，座座雄姿英發(fā)，形狀逼真。這里的海水清、無污染，海底平緩、百米內(nèi)水深不過 米，沙灘潔白，沙粒細(xì)，被譽(yù)為 “ 海賜白金堤 ” 。 大亞灣 大亞 灣地處惠州市東南， 位于深圳大鵬半島、惠陽、 XX 之間， 距龍洞溫泉一 小時左右車程。位于大亞灣西北隅的惠州（澳頭），三面環(huán)山， 面對 南海，如同一個大袋子的底部。因水陸交通方便 利 ，歷史 上 已是一個通商口岸。大亞灣的島嶼和山嶺，大都奇形怪狀 ， 不但饒有趣味，而且還有不少動人的 傳說，如“ 黃魚涌獅子庵 ” ：傳說獅子眼望香港，只有拜過此庵的人，才能在香港 “ 發(fā)達(dá) ” 。 平海古城及平海灣 平海古城現(xiàn)在是 XX 縣一個建制鎮(zhèn)，為廣東省歷史文化名城 。 平海古城 被譽(yù)為嶺南文化的一塊“活化石”。元末明初，盜寇猖蹶，民不聊生。“城周五百二十丈，高一丈八尺，雉蝶八百七十一，城門四座。平海建城設(shè)所后，又設(shè)立平海巡檢司署，平海營參將署，平海營中軍守備署，還設(shè)有平海倉，為直隸歸善縣屯糧機(jī)構(gòu)。 600年滄桑，平海古城至今仍較完整地保留著四座城門樓、部分城墻、完整的十字古街、大部分古 民居以及一批古寺廟、古文化遺址和大量的歷史文物。到平海古城觀光，可觀賞到眾多的名勝古跡。南門海灣呈半月形，長 11公里，沙灘寬闊，沙粒細(xì)，呈白色，干時松，濕時緊。 九龍峰 位于 XX 縣城平山鎮(zhèn)東南十四公里處，因有九九山脊似九條龍而得名，又因海拔563 米的主峰挺拔如筆尖，也稱尖筆峰。 第三節(jié) 規(guī)劃與經(jīng)營項目建議 一、 戰(zhàn)略規(guī)劃 14 為了更好地對該項目進(jìn)行分析，我們首先對該項目進(jìn)行初步的戰(zhàn)略規(guī)劃，具體的規(guī)劃建議投資者聘請專業(yè)的設(shè)計公司設(shè)計。另外，由于戰(zhàn)略定位的雷同，無法讓旅客區(qū)分出自己與競爭對手的區(qū)別，從而導(dǎo)致市場競爭激烈，顧客忠誠度低，溫泉度假村的盈利水平低。因此，為了把握旅游者的消費趨勢，延長溫泉度假 村的產(chǎn)品生命，增大盈利空間，提高利潤水平，本 度假村 的戰(zhàn)略規(guī)劃除了要充分挖掘溫泉的獨特的健康、醫(yī)療文化外，還應(yīng)拓寬思路，充分利用 度假村 內(nèi)的自然山區(qū)資源，結(jié)合溫泉這種獨特的自然地底資源，在食、住、行、游、購、娛各個方面突出其完全生態(tài) 、自然 、環(huán)保的特點，為旅客提供健康、休閑、豐富的“ 自然 假期”。 二、 要 經(jīng)營項目及其 設(shè)施 要求 在未進(jìn)行項目的總體規(guī)劃前，我們建議 XX 溫泉度假村 的經(jīng)營項目 主要由 溫泉會所、溫泉別墅、生態(tài)農(nóng)莊 和 室外娛樂場四 大部分組成， 相關(guān)的設(shè)施要求 具體如下： 項 目 設(shè) 施 要 求 15 溫泉會所 是溫泉度假村的標(biāo)志工程，由溫泉浴 城 、康 體理 療中心 、商務(wù)會議中心和風(fēng)味餐廳四 部分組成 。 溫泉別墅 以 住宿客人 為服務(wù)對象，按照 四 星級旅游涉外飯店的標(biāo)準(zhǔn)配套 服務(wù)設(shè)施，各座別墅要 突出建筑 外觀、內(nèi)部裝修 風(fēng)格的 獨特性和 多樣化 ，體現(xiàn)各國、各民族的特色 。 室外娛樂場 是溫泉度假村的主要娛樂設(shè)施， 根據(jù) 溫泉度假村內(nèi) 的室外地形來開發(fā)多種室外活動項目，建 造多種室外活動設(shè)施，要注重各種設(shè)施的安全性。 溫泉浴城： 這 是溫泉 會所 的基礎(chǔ)設(shè)施 ，包括經(jīng)典浴池和特色浴池兩類。 設(shè)置 水幕電影等 水上娛樂設(shè)施，開發(fā)一些適合青少年旅客參加或家庭旅客共同參加的 水上活動和岸邊活動。 該服務(wù)區(qū)要注重突出溫泉文化，重點吸納東、西方的溫泉泡湯文化，出集眾家之長，集健身、休閑、文化享受于一體的精品服務(wù)項目，一改傳統(tǒng)的溫泉 單純 “ 洗澡 ” 和 “ 治病 ” 觀念 。如各個湯池有的取山野意味，有的取園林意識，有的處于花叢環(huán)抱，有的處于巨樹濃蔭，有的為山環(huán)繞與水洞相連。 可考慮設(shè)置氣 泡浴、差別浴、藥浴、花草浴、酒浴、香熏浴、泥砂浴、情調(diào)浴、 陽光浴 等特色項目，在強(qiáng)調(diào)各種項目的特殊療效的同時突出享受、 與大自然溶為一體 的氛圍。溫泉 的水 溫高，含有多種對身體有益的礦物質(zhì)。 除此以外，還可以增設(shè)溫泉桑拿、溫泉美容美發(fā)等項目，從而豐富 康 體理 療 中心 的服務(wù)項目，讓旅客有更多的選擇。為了提高場地的綜合利用率，多功能 廳 應(yīng)采用可間隔式的裝修，以便服務(wù)人員按照客戶的需求把整個大廳間隔成幾個大小不一的小廳。 溫泉會所內(nèi)要設(shè)立一個 商務(wù)中心， 提供打字、復(fù)印、傳真、上網(wǎng)等服務(wù)，以及移動 電話和筆記本電腦的出租、維修、會議過程中的記錄、錄音等高級文秘服務(wù) 。依托度假村內(nèi)的生態(tài)農(nóng)莊，出品的原材料要以生態(tài)農(nóng)莊內(nèi)種植的無公害瓜果、蔬菜及其按照傳統(tǒng)農(nóng)家方法養(yǎng)殖的無公害的家禽、塘魚為主， 并突出當(dāng)?shù)氐暮ｕr特色。還為客人免費加工從生態(tài)農(nóng) 莊 和荷花池 里采摘的瓜果蔬菜和從垂釣場釣到的塘魚，讓客人充分享受“娛樂的成果”。這 80棟溫泉別墅的建筑風(fēng)格不能千篇一律，要 注重吸取各 國、 各民族 的建筑特色，形成不同風(fēng)格的建筑群落，使溫泉別墅本身就可以成為度假村內(nèi)的觀光景點。別墅的設(shè)計要與周圍的生態(tài)環(huán)境保持協(xié)調(diào)，建議溫泉別墅以兩層建筑為主。 為了突出度假村內(nèi)優(yōu)美的自然風(fēng)光，并預(yù)留大量空地以供以后的發(fā)展使用，別墅周圍要鋪設(shè)大面積的草地或灌木樹林，使別墅的建筑面積與綠地面積達(dá)到 1:5 的比例。除了要在室內(nèi)配置這些設(shè)施以外，在戶外也需要配置較多的安全保衛(wèi)設(shè)施。 在溫泉別墅的開發(fā)過程中，可以借用目前國際流行的分時度假概念來開發(fā)：將別墅客房分割為單間產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者一般每年獲得一定時間的免費入住權(quán)，其他時間委托溫泉度假村統(tǒng)一出租經(jīng)營，在年終獲得客房利潤的一定比例收取投資回報。生態(tài)農(nóng)莊要嚴(yán)格按照無公害標(biāo)準(zhǔn)來種植瓜果、蔬菜，所種植的瓜果和蔬菜品種豐富，并能錯開季節(jié)，讓旅客能在不同的季節(jié)品嘗不同品種的瓜果蔬菜。生態(tài)農(nóng)莊內(nèi)應(yīng)注重生態(tài)環(huán)境的優(yōu)化， 使 得生態(tài)農(nóng)莊 成為 溫泉 度假村內(nèi)的 另一 觀光景點 。例 18 如，在瓜果、蔬菜的成熟季節(jié)讓旅客親自采摘，即時品嘗；讓旅客認(rèn)購 樹木的所有權(quán)或某一段時期的采摘權(quán)；開展農(nóng)莊知識小競賽等等。 （四）、室外娛樂場 室外娛樂場 是溫泉度假村 內(nèi)除溫泉會所外 的 另一 主要娛樂設(shè)施， 各種室外活動項目主要根據(jù) 溫泉度假村內(nèi) 的室外地形和湖光山色來開發(fā)， 整個區(qū)域要努力追求自然風(fēng)格 。 垂釣場要打破傳統(tǒng)的開發(fā)模式，形成設(shè)計獨特，魚類眾多，自然情趣風(fēng)味較濃，配套服務(wù)設(shè)施完善，一年四季皆宜釣魚的場所。各種室外娛樂活動都有一定的挑戰(zhàn)性，因此要注重各種設(shè)施的安全性，以及服務(wù)過程中的安全保護(hù)工作，讓旅客真正玩得盡興。所開發(fā)的人工湖泊，除了用于垂釣場外，還可以用來開發(fā)荷花池等項目，讓游客能在優(yōu)美的荷花池上泛舟、欣賞蓮花、摘采蓮蓬、品嘗蓮子，享受真正的自然風(fēng)情。 第四節(jié)、市場分析、預(yù)測與 營銷策劃 一、行業(yè)分析 該項目屬第三產(chǎn)業(yè)中的 旅游，是近年世界發(fā)展非?？斓囊粋€行業(yè)和領(lǐng)域，也是我國政府大力鼓吹和支持發(fā)展的領(lǐng)域。世界旅游人數(shù)目前雖然還不到 7 億，但最近幾年卻以年均 7%的速度快速增長。具有旅游發(fā)展?jié)摿Φ膰覒?yīng)重視發(fā)展旅游業(yè)，加強(qiáng)旅游業(yè)人員培訓(xùn)工作，提高旅游服務(wù)質(zhì)量，以推動旅游業(yè)的發(fā)展。國家旅游局政策法規(guī)司司長魏小安說，旅游業(yè)已成為世界上發(fā)展最快的產(chǎn)業(yè)之一。這種巨大的市場需求為各個地區(qū)的旅游業(yè)的發(fā)展提供了很大空間。旅游業(yè)總體產(chǎn)出為 7500 億元，相當(dāng)于全國 GDP 的 ％?！笆濉庇媱澣缒茼樌麑崿F(xiàn)，旅游業(yè)將為國家提供外匯收入 900 億美元以上，增加國內(nèi)生產(chǎn)總值 3 萬億元以上，創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會 800 萬人以上。因此，我國要采取一系列的措施，提高旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平。 國內(nèi)一些學(xué)者的分析認(rèn)為，目前中國旅游業(yè)發(fā)展面臨 5 大機(jī)遇：一、旅游業(yè)被確定為國民經(jīng)濟(jì)新的增長點，各地發(fā)展旅游業(yè)的積極性空前高漲，加快培育旅游業(yè)發(fā)展的新措施、新辦法不斷出臺，國家有關(guān)部門也加大了對旅游業(yè)發(fā)展的扶持力度，中國旅游業(yè)的總體發(fā)展環(huán)境和投資環(huán)境比以往任何時候都好；二、中國正在進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，旅游業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)中的龍頭產(chǎn)業(yè)，在當(dāng)前正在進(jìn)行的產(chǎn)業(yè)調(diào)整中，大多數(shù)地區(qū)均把旅游業(yè)作為優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)或支柱產(chǎn)業(yè)，采取很多扶持措施促進(jìn)其發(fā)展；三、西部大開發(fā)為西部旅游業(yè) 的大發(fā)展帶來了強(qiáng)勁東風(fēng)；四、中國加入世貿(mào)組織以后，將進(jìn)一步加快與旅游相關(guān)的各個行業(yè)的對外開放步伐，進(jìn)一步優(yōu)化中國的旅游環(huán)境；將有利于建立更加符合國際規(guī)則的經(jīng)濟(jì)運行機(jī)制，吸引更多的外商投資中國旅游業(yè)；也將促進(jìn)中國旅游業(yè)的對外開放，吸引更多的客源和管理技術(shù)；五、世界旅游業(yè)持續(xù)發(fā)展，據(jù)世界旅游組織預(yù)測，到 2020 年，全球?qū)⒔哟?16 億人次的國際旅游者，國際旅游消費將達(dá) 2 萬億美元，國際旅游人數(shù)和消費平均增長率將分別達(dá)到 ％和 ％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于世界經(jīng)濟(jì)平均增長 3％的幅度。 學(xué)者的分析表明： 21 世紀(jì)是旅游業(yè)騰飛的 世紀(jì)， 未來 5 年，隨著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和游戲規(guī)則的變化，旅游業(yè)在快速發(fā)展的過程中將出現(xiàn) 大的變化：首先、 行業(yè)發(fā)展趨勢是品牌價值增加，整個行業(yè)將出現(xiàn)大 并購 。Resorts、 Accor、 Starwood、 Marriott 類型的旅游業(yè)集團(tuán)。第三、服務(wù)國內(nèi)消費者的休閑娛樂業(yè)將出現(xiàn)大發(fā)展。第四、旅游景點類的上市公司將得到 良好 的發(fā)展。 XX溫泉度假村所能吸引的商務(wù)客人主要可分為三類：一是三資企業(yè)，如中海殼牌石油項目，寶島工業(yè)區(qū)等，這類項目或工業(yè)區(qū)規(guī)模巨大，商務(wù)會議頻繁，要求會議場地檔次比較高；二是當(dāng)?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)和私營企業(yè)，如諸多電子信息加工企業(yè)、眾多鞋業(yè)私營企業(yè)等，這類企業(yè)雖然規(guī)模不大，但數(shù)量眾多，消費能力比較強(qiáng)；三是較大的國有企業(yè)和政府部門，吸引這類客源不太容易，但一 旦達(dá)成共識，往往比較穩(wěn)定。因此，預(yù)測在溫泉度假村的運行完全走上軌道之后，每年至少可吸引 2%的商務(wù)客人，即 8 萬人次，過夜人數(shù)預(yù)計至少50%。 據(jù)廣東省旅游局資料披露， 廣東發(fā)達(dá)地區(qū)居民旅游支出 普遍 已占總 生活開支的二成以上 ?？梢姡嚯x近、有特色的休閑景點將十分適合繁忙的深圳人的選擇， 21 而這正是平海鎮(zhèn)溫泉度假村的優(yōu)勢所在。 可見，平海鎮(zhèn)溫泉度假村完全有市場潛力成為另一個吸引香港游客的好去處。從 XX 縣 的旅游接待數(shù)據(jù)來看， 99 年 XX 縣 過夜 游客人數(shù) 就達(dá)61 萬人次，創(chuàng)值 5865 萬元 ； 2021 年，僅巽寮 — 平海旅游度假區(qū)的游客人數(shù)就達(dá) 61萬人次，九龍峰旅游 度假區(qū)的游客人數(shù)達(dá) 20萬人次 。以 理療、 休 閑和 娛樂為主要 特色 內(nèi)容的溫泉度假村， 剛好 可以作為游客在 惠州附近景點 觀光旅游的一個 歇腳點； 舒適的溫泉享受和 特色 娛樂活動，可以讓游客洗去風(fēng)塵，洗去疲勞，抖摟精神。在此基礎(chǔ)上預(yù)測每年可吸引 XX地區(qū) 10%的旅行社團(tuán)游客人數(shù)，即 10萬人次左右，其中至少 50%可以成為過夜游客。如果能與組織此類旅游項目的旅行社掛鉤，客戶資源應(yīng)是較可觀的。如中海殼牌的常駐外國專家就有 1 萬多人次 /年。另一方面，溫泉度假村的周邊三 大城市深圳、東莞和香港，其居民的平均經(jīng)濟(jì)收入都較高。而目前 國內(nèi)法定節(jié)假日達(dá) 22 到 114 天，加上國家將鼓勵帶薪假期，一年中的 可 休閑時間接近 140天，意味著人們休閑的時間和需求越來越多。預(yù)測全年節(jié)假日平均 日接待 500 人 次 ， 工作日平均日接待 150 人計， 每年可接待 散客 10 萬人以上 ，