【正文】 作環(huán)節(jié)1，資料的收集，堅持內容豐富的原則，根據(jù)實際全面收集，小到一盆花都有詳細的資料收集.2，資料的分類整理，根據(jù)其性質，特點進行細分，做到條理清晰，分類合理.3，資料歸檔管理，按照資料本身的內在規(guī)律，聯(lián)系進行分類保存，做到便于查找和調用，在進，出檔案室都有嚴格的規(guī)定，三防，即防火，防潮，防變質.四，檔案資料的分類1，接管移交資料:名 稱資 料 內 容工程建筑產權資料A:規(guī)劃圖紙，項目批文，用地批文B:建筑許可證，投資許可證，開工許可證C:拆遷安置資料工程技術資料A:紅線圖，總平面圖B:地質勘察報告，開竣工報告，圖紙會審報告C:工程合同，工程預決算D:工程設計變更，通知及技術核算單E:竣工圖:，結構，設備竣工圖，智能化，中央空調等工程及地下管網(wǎng)竣工圖F:房屋，消防，智能化，中央空調等竣工驗收證明書G:鋼材，水泥等主要材料的質量保證書H:新材料，構配件的鑒定合格證書I:供水，供電，電梯，消防，智能化，中央空調等設備的檢驗合格證書J:供水，供電，電梯，消防，智能化，中央空調等設備技術資料K:砂漿，混凝土試塊，試壓報告L:綠化工程竣工圖M:其它技術資料2，管理檔案資料名 稱資 料 內 容物業(yè)資料A:基本資料 B:標識資料事務管理資料A:事務值班表 B:事務交接記錄表C:物品搬出(入)登記表 D:日常事務巡視記錄E:事務回訪登記表維修資料A:維修申報表 B:維修服務派工單C:維修回訪記錄本 D:公共設施維修記錄安全防范及交通管理資料A:日常巡查記錄，交接班記錄，值班記錄B:查崗記錄 C:物資搬運放行記錄，緊急事件處理記錄D:車輛管理記錄，車輛詳細資料，車輛出入記錄設備管理資料A:公用設施保養(yǎng)維修記錄 B:各項機電設備保養(yǎng)維修運行記錄C:設備分承包方維修保養(yǎng)記錄 D:設備檢查記錄員工管理資料A:員工個人資料，聘用表 B:員物流績考核及獎罰記錄C:員工培訓計劃及實施記錄 D:員工培訓考核記錄E:員工外出考評及參加演練記錄 F:員工住房及內務管理記錄意見反饋資料A:服務質量回訪記錄表 B:意見調查，統(tǒng)計記錄C:投訴及處理記錄表行政文件資料A:管理處主任值班及督察記錄 B:政府部門文件C:物業(yè)公司及主管領導部門文件 D:管理處規(guī)章制度，通知，通報等文件E:管理處榮譽一覽表 F:管理處接待來訪參觀記錄表會務資料A:會務承辦實施方案 B:會務攝影及錄音，錄像資料第六節(jié):便民服務當我公司接管本項目物業(yè)管理后，我們將圍繞人員切身需求，秉持以客戶為中心，優(yōu)質服務，低價收費的經(jīng)營方針，盡量開展各項便民服務，包括無償服務項目和有償服務項目，我們就想辦法滿足.序號項 目服 務 收 費 標 準備注1代理辦公物品維修按維修單位標準收取維修費，每次維修費貨比三家，經(jīng)同意后送修，加收適當服務費2代購車船航空票除實際費用外，按規(guī)定加收手續(xù)費3代寄，代領郵件加收適當服務費4配備急救箱，急救藥品按藥品的實際收費，不加收服務費5建立活動組織，組織文體活動活動費用按實際發(fā)生收費，不加收服務費第七節(jié):物業(yè)管理收費標準建議及收支測算本項目物業(yè)管理采用包干制，庫房物業(yè)每平方米每月x元，辦公物業(yè)每平方米每月x元，宿舍物業(yè)每平方米每月x元，即:每月物業(yè)公司的收入為（自己列出、算出），每月物業(yè)公司支出及利潤見下表:類別序號項目計算式月支出備注物業(yè)公司利潤xx元第八節(jié):日常物業(yè)管理日常物業(yè)管理是物業(yè)管理單位實施管理與服務功能的重要階段，我們將該項目物業(yè)管理工作分為介入期和常規(guī)期二個部分，在介入期我們從物業(yè)管理角度提出一系列建議，并依據(jù)貴單位的認可項目實施整改和進一步完善物業(yè)管理方案，為今后物業(yè)管理打基礎.常規(guī)期物業(yè)管理工作，包括房屋，設施，設備維護，環(huán)境管理，安全防范管理，消防管理，車輛管理等多方面內容，.一，介入期在此階段，我們主要是進行調研，編寫方案，做好驗收接管工作.(一)，調研，編寫方案工作(二)，驗收接管1，擬定驗收接管方案，組建驗收接管小組.2，對項目進行全面驗收，接管，包括資料接管，另附驗收接管相關表格.3，如有整改，在整改完畢后對整改項目進行接管，屆時另列清單交接.二，常規(guī)期物業(yè)管理(一)，安全管理1，安全防范管理分為四個層次:第一層為督導層，全面巡查防漏堵漏。第三層為監(jiān)控系統(tǒng)。2，制訂防火管理制度，并監(jiān)督保障實施。4，保證公共區(qū)域疏散通道的暢通。6，正常情況下消防設施的停水停電不得過夜，特殊原因需要過夜的，必須經(jīng)有關人員同意，并及時通知所有人員加強防范。8，嚴禁載有危險品的車輛進入本區(qū)域或停放。2，不得隨意堆放，晾曬易燃物，嚴禁亂扔煙頭，嚴禁將帶有火種的雜物或其它易燃物倒入垃圾桶，嚴禁在垃圾桶內燒垃圾。4，嚴禁占用，堵塞任何消防通道，樓梯走道，天臺出品或其他疏散口，嚴禁在樓道，天臺進行噴油漆的危險作業(yè)。6，嚴禁封閉或損壞安全疏散標識，事故照明設施及消防標志。8，發(fā)生火災時，應及時告知物業(yè)管理處或撥打119，并關閉電閘，應盡量貼近地面爬行，并以濕毛巾遮蓋在面部，免受煙霧熏暈。10，發(fā)現(xiàn)他人違章用火，用電，用電焊，氣焊或有損壞消防設施，器材的行為，應及時勸阻，制止或向物業(yè)管理處報告。2，機動車輛在本區(qū)域行駛，時速不得超過安全標準，嚴禁超車。4，車輛停放后，必須鎖好，并調好防盜系統(tǒng)至警備狀態(tài)，車內貴重物品須隨身帶走，否則后果自負。6，不得在區(qū)域任何路段試剎車，練習駕駛，有滴漏機油等必須清洗干凈。2，工程車，履帶式車輛不得駛入停車場。4，嚴禁運載劇毒，易燃物品，槍支火藥和其它危險物質的車輛進場。6，車輛停放后，自覺鎖好車門，貴重物品不得放于車內。8，凡無行駛證的車輛和未辦理保險手續(xù)的車輛遺失，由車主自行負責處理.物流園區(qū)設備安全運行制度一，機電設備的管理以安全，正常，經(jīng)濟運行為標準，機電設備的操作，保養(yǎng)，維修由專業(yè)技術人員實施，維修人員須持相應的操作證，上崗證.二，智能控制，消防，電梯，供電，供水設備管理實行24小時值班制度，值班員必須密切留意和掌握設備的運行情況，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，并做好運行記錄.三，機電設備嚴格按照設備維修保養(yǎng)規(guī)程進行維護，保證設備完好.四，值班員和維修人員應嚴格按照安全操作管理規(guī)程進行操作和維修.五，設備管理人員應了解和掌握設備運行規(guī)律，貫徹以預防為主的方針，防止事故發(fā)生.六，維修設備時，應準備好材料和采取相應的安全措施和技術措施，防止觸電及設備事故的發(fā)生.七，在電源干線，低壓配電柜上進行工作時，必須有專人監(jiān)護，操作必須使用絕緣工具并懸掛標示牌.八，做好設備運行和維修記錄，建立設備臺帳，定期對設備進行清潔衛(wèi)生.九，供配電設備房必須具備滅火器材.智能控制中心管理規(guī)定一，智能控制中心實行專職人員全日值班負責制.二，信息值班員每天檢查各類信號是否正常，如不正常應立即查清原因，上報主管，遇到重大問題迅速上報管理處主任.三，控制中心出現(xiàn)報警信號，立即核實信號真?zhèn)吻闆r，如報警屬實，按相關應急措施處理，如屬誤報應進行復位，并記錄在《智能控制值班記錄表》中.四，智能控制系統(tǒng)在正常情況下應處于自動狀態(tài)，每半月進行一次自動，手動的操作檢查，以確認設備是否處于完好狀態(tài)，并將檢查結果記錄在《智能控制值班記錄表》中.五，智能控制設備出現(xiàn)故障時，值班員應填寫《智能控制設備維修申報表》，并立即通知客戶服務中心以調度專業(yè)技術人員進行維修.六，智能控制中心內的電話屬專用報警，調度聯(lián)系電話，任何人不得占用而影響工作信息傳送.七，智能控制中心內嚴禁吸煙，嚴禁存放易燃易爆等危險物品，中心內配備便攜式滅火器和常用滅火器械.八，嚴禁外人進入智能控制中心，如因工作需要必須經(jīng)消防主管批準，未經(jīng)許可，中心工作人員不得接待任何來訪者.消防給水設備保養(yǎng)制度消防給水設備是有效撲滅火災的重要設備，設備是否保持良好預備狀態(tài)，關系到客戶的生命及財產安全。2，檢查進出水閥門開，關狀態(tài)，閥門不能出現(xiàn)滴水，保持閥門處于正常開啟狀態(tài)。4，檢查所有緊固體螺栓是否有松動，銹蝕并做適當調整，使其保持正常。2，打開排水閥門觀察壓力表指示，壓力降至一定范圍時，消防泵是否安全啟動。4，如發(fā)生消防泵不能安全啟動，運行，保養(yǎng)人應及時報告主管，由主管組織相關人員進行處理.三，保養(yǎng)結束后，將轉換開關置于自動位置，清掃設備衛(wèi)生，做好保養(yǎng)記錄.中央空調設備巡視管理制度(根據(jù)實情定)一，中央空調開機成功后，為了保證空調系統(tǒng)的良好運作，值班員每隔4小時巡視一次中央空調機組，巡視的主要部位包括:1，檢查電壓表指示是否正常，正常情況為380V177。2，檢查三相電流是否平衡，是否超過額定電流。4，檢查進出冷卻水溫度(進水溫度35℃，出水溫度40℃)。6，主機運轉過程中是否有異常振動或噪音。8，檢查管道，閥門是否滲漏，冷凍保溫層是否完好。10，各種標識工具是否完好等.二，值班員巡視中發(fā)現(xiàn)設備有缺陷存在時，聯(lián)系相關技術人員處理，如缺陷較嚴重時，可按操作程序停機，并通知相關人員，說明情況.三，值班員對巡視的情況認真做好記錄，如設備故障正在處理時，未經(jīng)維修部主管同意不準離開.四，為了防止意外事故，機房應隨時上鎖，鑰匙由值班員管理，任何人不準私自配鑰匙，下班時，將鑰匙及巡查記錄交給接班人，交班人與接班人嚴格按交接班制度執(zhí)行交接手續(xù).電梯巡視監(jiān)控管理制度為確保電梯安全，可靠運行，電梯管理員負責對電梯設備的統(tǒng)一管理，并監(jiān)督值班人員執(zhí)行:一，值班人員每日對電梯機房，轎廂，井道，底坑等主要部位巡視一次，根據(jù)巡視情況填寫《電梯設備巡視記錄》.二，巡視時按以下內容認真巡視檢查:1，曳引機是否有噪聲，異味，是否燙手，軸承螺栓是否松動。3，指示儀表，指示燈，各繼電器運作是否可靠。5，制動器，曳引輪，曳引繩，限速器等是否正常。 7，電梯運行有無振動，開關門是否順暢，底坑限速器是否正常等.三，巡視中發(fā)現(xiàn)不良情況時，值班人員應及時報告電梯管理員，必要時可切斷電源暫停使用電梯.四，值班時發(fā)現(xiàn)電梯有缺陷存在時，必須及時處理，缺陷未處理好不得擅自離開，監(jiān)控缺陷處理的進度，并積極配合維修人員處理完畢缺陷，并做好記錄后方可離開.水泵房運行操作規(guī)程一，水泵房為物流園區(qū)工作，生活，消防供水控制中心，.二，水泵的運行操作1，運行前應檢查進出水