【正文】 作環(huán)節(jié)1，資料的收集，堅(jiān)持內(nèi)容豐富的原則，根據(jù)實(shí)際全面收集，小到一盆花都有詳細(xì)的資料收集.2，資料的分類(lèi)整理，根據(jù)其性質(zhì)，特點(diǎn)進(jìn)行細(xì)分，做到條理清晰，分類(lèi)合理.3，資料歸檔管理，按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律，聯(lián)系進(jìn)行分類(lèi)保存，做到便于查找和調(diào)用，在進(jìn)，出檔案室都有嚴(yán)格的規(guī)定，三防，即防火，防潮，防變質(zhì).四，檔案資料的分類(lèi)1，接管移交資料:名 稱(chēng)資 料 內(nèi) 容工程建筑產(chǎn)權(quán)資料A:規(guī)劃圖紙，項(xiàng)目批文，用地批文B:建筑許可證，投資許可證，開(kāi)工許可證C:拆遷安置資料工程技術(shù)資料A:紅線(xiàn)圖，總平面圖B:地質(zhì)勘察報(bào)告，開(kāi)竣工報(bào)告，圖紙會(huì)審報(bào)告C:工程合同，工程預(yù)決算D:工程設(shè)計(jì)變更，通知及技術(shù)核算單E:竣工圖:，結(jié)構(gòu)，設(shè)備竣工圖，智能化，中央空調(diào)等工程及地下管網(wǎng)竣工圖F:房屋，消防，智能化，中央空調(diào)等竣工驗(yàn)收證明書(shū)G:鋼材，水泥等主要材料的質(zhì)量保證書(shū)H:新材料，構(gòu)配件的鑒定合格證書(shū)I:供水，供電，電梯，消防，智能化，中央空調(diào)等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書(shū)J:供水，供電，電梯，消防，智能化，中央空調(diào)等設(shè)備技術(shù)資料K:砂漿，混凝土試塊，試壓報(bào)告L:綠化工程竣工圖M:其它技術(shù)資料2，管理檔案資料名 稱(chēng)資 料 內(nèi) 容物業(yè)資料A:基本資料 B:標(biāo)識(shí)資料事務(wù)管理資料A:事務(wù)值班表 B:事務(wù)交接記錄表C:物品搬出(入)登記表 D:日常事務(wù)巡視記錄E:事務(wù)回訪(fǎng)登記表維修資料A:維修申報(bào)表 B:維修服務(wù)派工單C:維修回訪(fǎng)記錄本 D:公共設(shè)施維修記錄安全防范及交通管理資料A:日常巡查記錄，交接班記錄，值班記錄B:查崗記錄 C:物資搬運(yùn)放行記錄，緊急事件處理記錄D:車(chē)輛管理記錄，車(chē)輛詳細(xì)資料，車(chē)輛出入記錄設(shè)備管理資料A:公用設(shè)施保養(yǎng)維修記錄 B:各項(xiàng)機(jī)電設(shè)備保養(yǎng)維修運(yùn)行記錄C:設(shè)備分承包方維修保養(yǎng)記錄 D:設(shè)備檢查記錄員工管理資料A:員工個(gè)人資料，聘用表 B:員物流績(jī)考核及獎(jiǎng)罰記錄C:員工培訓(xùn)計(jì)劃及實(shí)施記錄 D:員工培訓(xùn)考核記錄E:員工外出考評(píng)及參加演練記錄 F:員工住房及內(nèi)務(wù)管理記錄意見(jiàn)反饋資料A:服務(wù)質(zhì)量回訪(fǎng)記錄表 B:意見(jiàn)調(diào)查，統(tǒng)計(jì)記錄C:投訴及處理記錄表行政文件資料A:管理處主任值班及督察記錄 B:政府部門(mén)文件C:物業(yè)公司及主管領(lǐng)導(dǎo)部門(mén)文件 D:管理處規(guī)章制度，通知，通報(bào)等文件E:管理處榮譽(yù)一覽表 F:管理處接待來(lái)訪(fǎng)參觀記錄表會(huì)務(wù)資料A:會(huì)務(wù)承辦實(shí)施方案 B:會(huì)務(wù)攝影及錄音，錄像資料第六節(jié):便民服務(wù)當(dāng)我公司接管本項(xiàng)目物業(yè)管理后，我們將圍繞人員切身需求，秉持以客戶(hù)為中心，優(yōu)質(zhì)服務(wù)，低價(jià)收費(fèi)的經(jīng)營(yíng)方針，盡量開(kāi)展各項(xiàng)便民服務(wù)，包括無(wú)償服務(wù)項(xiàng)目和有償服務(wù)項(xiàng)目，我們就想辦法滿(mǎn)足.序號(hào)項(xiàng) 目服 務(wù) 收 費(fèi) 標(biāo) 準(zhǔn)備注1代理辦公物品維修按維修單位標(biāo)準(zhǔn)收取維修費(fèi)，每次維修費(fèi)貨比三家，經(jīng)同意后送修，加收適當(dāng)服務(wù)費(fèi)2代購(gòu)車(chē)船航空票除實(shí)際費(fèi)用外，按規(guī)定加收手續(xù)費(fèi)3代寄，代領(lǐng)郵件加收適當(dāng)服務(wù)費(fèi)4配備急救箱，急救藥品按藥品的實(shí)際收費(fèi)，不加收服務(wù)費(fèi)5建立活動(dòng)組織，組織文體活動(dòng)活動(dòng)費(fèi)用按實(shí)際發(fā)生收費(fèi)，不加收服務(wù)費(fèi)第七節(jié):物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)建議及收支測(cè)算本項(xiàng)目物業(yè)管理采用包干制，庫(kù)房物業(yè)每平方米每月x元，辦公物業(yè)每平方米每月x元，宿舍物業(yè)每平方米每月x元，即:每月物業(yè)公司的收入為（自己列出、算出），每月物業(yè)公司支出及利潤(rùn)見(jiàn)下表:類(lèi)別序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算式月支出備注物業(yè)公司利潤(rùn)xx元第八節(jié):日常物業(yè)管理日常物業(yè)管理是物業(yè)管理單位實(shí)施管理與服務(wù)功能的重要階段，我們將該項(xiàng)目物業(yè)管理工作分為介入期和常規(guī)期二個(gè)部分，在介入期我們從物業(yè)管理角度提出一系列建議，并依據(jù)貴單位的認(rèn)可項(xiàng)目實(shí)施整改和進(jìn)一步完善物業(yè)管理方案，為今后物業(yè)管理打基礎(chǔ).常規(guī)期物業(yè)管理工作，包括房屋，設(shè)施，設(shè)備維護(hù)，環(huán)境管理，安全防范管理，消防管理，車(chē)輛管理等多方面內(nèi)容，.一，介入期在此階段，我們主要是進(jìn)行調(diào)研，編寫(xiě)方案，做好驗(yàn)收接管工作.(一)，調(diào)研，編寫(xiě)方案工作(二)，驗(yàn)收接管1，擬定驗(yàn)收接管方案，組建驗(yàn)收接管小組.2，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全面驗(yàn)收，接管，包括資料接管，另附驗(yàn)收接管相關(guān)表格.3，如有整改，在整改完畢后對(duì)整改項(xiàng)目進(jìn)行接管，屆時(shí)另列清單交接.二，常規(guī)期物業(yè)管理(一)，安全管理1，安全防范管理分為四個(gè)層次:第一層為督導(dǎo)層，全面巡查防漏堵漏。第三層為監(jiān)控系統(tǒng)。2，制訂防火管理制度，并監(jiān)督保障實(shí)施。4，保證公共區(qū)域疏散通道的暢通。6，正常情況下消防設(shè)施的停水停電不得過(guò)夜，特殊原因需要過(guò)夜的，必須經(jīng)有關(guān)人員同意，并及時(shí)通知所有人員加強(qiáng)防范。8，嚴(yán)禁載有危險(xiǎn)品的車(chē)輛進(jìn)入本區(qū)域或停放。2，不得隨意堆放，晾曬易燃物，嚴(yán)禁亂扔煙頭，嚴(yán)禁將帶有火種的雜物或其它易燃物倒入垃圾桶，嚴(yán)禁在垃圾桶內(nèi)燒垃圾。4，嚴(yán)禁占用，堵塞任何消防通道，樓梯走道，天臺(tái)出品或其他疏散口，嚴(yán)禁在樓道，天臺(tái)進(jìn)行噴油漆的危險(xiǎn)作業(yè)。6，嚴(yán)禁封閉或損壞安全疏散標(biāo)識(shí)，事故照明設(shè)施及消防標(biāo)志。8，發(fā)生火災(zāi)時(shí)，應(yīng)及時(shí)告知物業(yè)管理處或撥打119，并關(guān)閉電閘，應(yīng)盡量貼近地面爬行，并以濕毛巾遮蓋在面部，免受煙霧熏暈。10，發(fā)現(xiàn)他人違章用火，用電，用電焊，氣焊或有損壞消防設(shè)施，器材的行為，應(yīng)及時(shí)勸阻，制止或向物業(yè)管理處報(bào)告。2，機(jī)動(dòng)車(chē)輛在本區(qū)域行駛，時(shí)速不得超過(guò)安全標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)禁超車(chē)。4，車(chē)輛停放后，必須鎖好，并調(diào)好防盜系統(tǒng)至警備狀態(tài)，車(chē)內(nèi)貴重物品須隨身帶走，否則后果自負(fù)。6，不得在區(qū)域任何路段試剎車(chē)，練習(xí)駕駛，有滴漏機(jī)油等必須清洗干凈。2，工程車(chē)，履帶式車(chē)輛不得駛?cè)胪＼?chē)場(chǎng)。4，嚴(yán)禁運(yùn)載劇毒，易燃物品，槍支火藥和其它危險(xiǎn)物質(zhì)的車(chē)輛進(jìn)場(chǎng)。6，車(chē)輛停放后，自覺(jué)鎖好車(chē)門(mén)，貴重物品不得放于車(chē)內(nèi)。8，凡無(wú)行駛證的車(chē)輛和未辦理保險(xiǎn)手續(xù)的車(chē)輛遺失，由車(chē)主自行負(fù)責(zé)處理.物流園區(qū)設(shè)備安全運(yùn)行制度一，機(jī)電設(shè)備的管理以安全，正常，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行為標(biāo)準(zhǔn)，機(jī)電設(shè)備的操作，保養(yǎng)，維修由專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員實(shí)施，維修人員須持相應(yīng)的操作證，上崗證.二，智能控制，消防，電梯，供電，供水設(shè)備管理實(shí)行24小時(shí)值班制度，值班員必須密切留意和掌握設(shè)備的運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，并做好運(yùn)行記錄.三，機(jī)電設(shè)備嚴(yán)格按照設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程進(jìn)行維護(hù)，保證設(shè)備完好.四，值班員和維修人員應(yīng)嚴(yán)格按照安全操作管理規(guī)程進(jìn)行操作和維修.五，設(shè)備管理人員應(yīng)了解和掌握設(shè)備運(yùn)行規(guī)律，貫徹以預(yù)防為主的方針，防止事故發(fā)生.六，維修設(shè)備時(shí)，應(yīng)準(zhǔn)備好材料和采取相應(yīng)的安全措施和技術(shù)措施，防止觸電及設(shè)備事故的發(fā)生.七，在電源干線(xiàn)，低壓配電柜上進(jìn)行工作時(shí)，必須有專(zhuān)人監(jiān)護(hù)，操作必須使用絕緣工具并懸掛標(biāo)示牌.八，做好設(shè)備運(yùn)行和維修記錄，建立設(shè)備臺(tái)帳，定期對(duì)設(shè)備進(jìn)行清潔衛(wèi)生.九，供配電設(shè)備房必須具備滅火器材.智能控制中心管理規(guī)定一，智能控制中心實(shí)行專(zhuān)職人員全日值班負(fù)責(zé)制.二，信息值班員每天檢查各類(lèi)信號(hào)是否正常，如不正常應(yīng)立即查清原因，上報(bào)主管，遇到重大問(wèn)題迅速上報(bào)管理處主任.三，控制中心出現(xiàn)報(bào)警信號(hào)，立即核實(shí)信號(hào)真?zhèn)吻闆r，如報(bào)警屬實(shí)，按相關(guān)應(yīng)急措施處理，如屬誤報(bào)應(yīng)進(jìn)行復(fù)位，并記錄在《智能控制值班記錄表》中.四，智能控制系統(tǒng)在正常情況下應(yīng)處于自動(dòng)狀態(tài)，每半月進(jìn)行一次自動(dòng)，手動(dòng)的操作檢查，以確認(rèn)設(shè)備是否處于完好狀態(tài)，并將檢查結(jié)果記錄在《智能控制值班記錄表》中.五，智能控制設(shè)備出現(xiàn)故障時(shí)，值班員應(yīng)填寫(xiě)《智能控制設(shè)備維修申報(bào)表》，并立即通知客戶(hù)服務(wù)中心以調(diào)度專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員進(jìn)行維修.六，智能控制中心內(nèi)的電話(huà)屬專(zhuān)用報(bào)警，調(diào)度聯(lián)系電話(huà)，任何人不得占用而影響工作信息傳送.七，智能控制中心內(nèi)嚴(yán)禁吸煙，嚴(yán)禁存放易燃易爆等危險(xiǎn)物品，中心內(nèi)配備便攜式滅火器和常用滅火器械.八，嚴(yán)禁外人進(jìn)入智能控制中心，如因工作需要必須經(jīng)消防主管批準(zhǔn)，未經(jīng)許可，中心工作人員不得接待任何來(lái)訪(fǎng)者.消防給水設(shè)備保養(yǎng)制度消防給水設(shè)備是有效撲滅火災(zāi)的重要設(shè)備，設(shè)備是否保持良好預(yù)備狀態(tài)，關(guān)系到客戶(hù)的生命及財(cái)產(chǎn)安全。2，檢查進(jìn)出水閥門(mén)開(kāi)，關(guān)狀態(tài)，閥門(mén)不能出現(xiàn)滴水，保持閥門(mén)處于正常開(kāi)啟狀態(tài)。4，檢查所有緊固體螺栓是否有松動(dòng)，銹蝕并做適當(dāng)調(diào)整，使其保持正常。2，打開(kāi)排水閥門(mén)觀察壓力表指示，壓力降至一定范圍時(shí)，消防泵是否安全啟動(dòng)。4，如發(fā)生消防泵不能安全啟動(dòng)，運(yùn)行，保養(yǎng)人應(yīng)及時(shí)報(bào)告主管，由主管組織相關(guān)人員進(jìn)行處理.三，保養(yǎng)結(jié)束后，將轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)置于自動(dòng)位置，清掃設(shè)備衛(wèi)生，做好保養(yǎng)記錄.中央空調(diào)設(shè)備巡視管理制度(根據(jù)實(shí)情定)一，中央空調(diào)開(kāi)機(jī)成功后，為了保證空調(diào)系統(tǒng)的良好運(yùn)作，值班員每隔4小時(shí)巡視一次中央空調(diào)機(jī)組，巡視的主要部位包括:1，檢查電壓表指示是否正常，正常情況為380V177。2，檢查三相電流是否平衡，是否超過(guò)額定電流。4，檢查進(jìn)出冷卻水溫度(進(jìn)水溫度35℃，出水溫度40℃)。6，主機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)過(guò)程中是否有異常振動(dòng)或噪音。8，檢查管道，閥門(mén)是否滲漏，冷凍保溫層是否完好。10，各種標(biāo)識(shí)工具是否完好等.二，值班員巡視中發(fā)現(xiàn)設(shè)備有缺陷存在時(shí)，聯(lián)系相關(guān)技術(shù)人員處理，如缺陷較嚴(yán)重時(shí)，可按操作程序停機(jī)，并通知相關(guān)人員，說(shuō)明情況.三，值班員對(duì)巡視的情況認(rèn)真做好記錄，如設(shè)備故障正在處理時(shí)，未經(jīng)維修部主管同意不準(zhǔn)離開(kāi).四，為了防止意外事故，機(jī)房應(yīng)隨時(shí)上鎖，鑰匙由值班員管理，任何人不準(zhǔn)私自配鑰匙，下班時(shí)，將鑰匙及巡查記錄交給接班人，交班人與接班人嚴(yán)格按交接班制度執(zhí)行交接手續(xù).電梯巡視監(jiān)控管理制度為確保電梯安全，可靠運(yùn)行，電梯管理員負(fù)責(zé)對(duì)電梯設(shè)備的統(tǒng)一管理，并監(jiān)督值班人員執(zhí)行:一，值班人員每日對(duì)電梯機(jī)房，轎廂，井道，底坑等主要部位巡視一次，根據(jù)巡視情況填寫(xiě)《電梯設(shè)備巡視記錄》.二，巡視時(shí)按以下內(nèi)容認(rèn)真巡視檢查:1，曳引機(jī)是否有噪聲，異味，是否燙手，軸承螺栓是否松動(dòng)。3，指示儀表，指示燈，各繼電器運(yùn)作是否可靠。5，制動(dòng)器，曳引輪，曳引繩，限速器等是否正常。 7，電梯運(yùn)行有無(wú)振動(dòng)，開(kāi)關(guān)門(mén)是否順暢，底坑限速器是否正常等.三，巡視中發(fā)現(xiàn)不良情況時(shí)，值班人員應(yīng)及時(shí)報(bào)告電梯管理員，必要時(shí)可切斷電源暫停使用電梯.四，值班時(shí)發(fā)現(xiàn)電梯有缺陷存在時(shí)，必須及時(shí)處理，缺陷未處理好不得擅自離開(kāi)，監(jiān)控缺陷處理的進(jìn)度，并積極配合維修人員處理完畢缺陷，并做好記錄后方可離開(kāi).水泵房運(yùn)行操作規(guī)程一，水泵房為物流園區(qū)工作，生活，消防供水控制中心，.二，水泵的運(yùn)行操作1，運(yùn)行前應(yīng)檢查進(jìn)出水