【正文】 廣客運(yùn)高速鐵路專(zhuān)線(xiàn)、京珠高速公路、阿深高速公路等交通干線(xiàn)上的重要站點(diǎn)。l 有國(guó)家級(jí)名勝九宮山李闖王墓、赤壁古戰(zhàn)場(chǎng)、中國(guó)溫泉之鄉(xiāng)三大文化旅游資源。l 咸寧的經(jīng)濟(jì)騰飛是長(zhǎng)期停滯后的騰飛。2004年，%的增長(zhǎng)速度相等。今年1－9月完成工業(yè)增加值42億元，%高于全省平均水平18個(gè)百分點(diǎn)，％，也高出全省平均水平（見(jiàn)圖1－7）。l 金融存貸穩(wěn)步上升。而到今年9月，比年初增加16億元。圖17 咸寧城鎮(zhèn)居民人均可支配收入狀況圖表l 咸寧自然資源豐富。產(chǎn)量140噸，居全國(guó)第二；茶園面積15萬(wàn)畝，是全國(guó)磚茶規(guī)模最大的產(chǎn)區(qū)；，是全國(guó)苧麻生產(chǎn)加工的重點(diǎn)地區(qū)之一。l 咸寧旅游資源獨(dú)具特色。咸寧位居武漢一岳陽(yáng)一廬山三個(gè)旅游熱點(diǎn)的中心，已形成以赤壁懷古、陸水泛舟、九宮避暑、闖王陵憑吊為主題的旅游格局。近幾年來(lái)，咸寧市委、市政府搶抓機(jī)遇，投入40多億元，加快了“一堤四網(wǎng)”(長(zhǎng)江堤防、交通網(wǎng)、城鄉(xiāng)電網(wǎng)、光纖通訊網(wǎng)、廣播電視網(wǎng))基礎(chǔ)工程和城市八大民心工程的建設(shè)進(jìn)度，城市形象大為改善。除了八大工業(yè)支柱：即苧麻紡織業(yè)、森工造紙業(yè)、建材業(yè)、醫(yī)藥衛(wèi)材業(yè)、冶金輔料業(yè)、涂附磨具業(yè)、其中通山核電站預(yù)計(jì)投資700億元人民幣，目前基礎(chǔ)建設(shè)已經(jīng)動(dòng)工。l 咸寧市地處華中腹地，長(zhǎng)江中游，區(qū)位適中，交通便捷。l 鐵路運(yùn)輸主要以中國(guó)經(jīng)濟(jì)大動(dòng)脈京廣鐵路為依托，在建的武廣高速鐵路專(zhuān)用線(xiàn)在咸寧境內(nèi)有赤壁、咸寧兩個(gè)站?，F(xiàn)有1010316等3條國(guó)道，省道10條，公路通車(chē)?yán)锍?685公里。l 航空運(yùn)輸距武漢市天河機(jī)場(chǎng)僅1小時(shí)20分鐘路程。是武漢市民良好的休閑、養(yǎng)生之地。l 處在武漢城市圈“南大門(mén)”的戰(zhàn)略位置，是武漢城市圈南部綜合性中心城市和湘鄂贛交界處區(qū)域性中心城市。l 咸寧要充分發(fā)揮其清潔能源優(yōu)勢(shì)、生態(tài)旅游優(yōu)勢(shì)和綜合區(qū)位等三大優(yōu)勢(shì)，找準(zhǔn)自身在武漢城市圈中的定位，轉(zhuǎn)移武漢部分職能，使咸寧成為武漢城市圈以發(fā)展高效清潔能源、紡織服裝、生物醫(yī)藥、森林竹林加工、綠色食品加工、生態(tài)旅游等生態(tài)型產(chǎn)業(yè)為主、最具發(fā)展實(shí)力和潛力的生態(tài)城市和度假休閑、會(huì)展旅游接待中心，成為城市圈南部邊界性現(xiàn)代商貿(mào)物流中心。l 咸寧生態(tài)城市的總體發(fā)展定位:全國(guó)生態(tài)人居名城（市），武漢城市圈重要的生態(tài)城市，生態(tài)精品示范城市，長(zhǎng)江中游城市生態(tài)產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展示范區(qū)，武漢市的“大花園”和生態(tài)旅游休閑勝地。逐步實(shí)現(xiàn)綠化建設(shè)與城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、生態(tài)建設(shè)與城市發(fā)展的聯(lián)動(dòng)，發(fā)展綠色產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)生態(tài)、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)的綜合效益。 l 初步形成了以咸安區(qū)為中心的五級(jí)城鎮(zhèn)體系建設(shè)框架，城鎮(zhèn)數(shù)量先增后穩(wěn)：1個(gè)地級(jí)市（咸寧市），1個(gè)縣級(jí)市（赤壁市），51個(gè)建制鎮(zhèn)、6個(gè)街辦和12個(gè)鄉(xiāng) l 城鎮(zhèn)空間分布呈現(xiàn)出“北密南疏”的特征l 中心城市經(jīng)濟(jì)總量小，在城鎮(zhèn)體系中的輻射帶動(dòng)功能較弱l 城鎮(zhèn)體系發(fā)育不盡合理 l 城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施落后，城市功能尚需繼續(xù)完善 咸寧市現(xiàn)狀（2004年）總?cè)丝诘拇_定戶(hù)籍人口：暫住人口：3萬(wàn)人。常住人口：=戶(hù)籍人口+外來(lái)暫住人口常年外出人口，l 咸寧市總?cè)丝诘念A(yù)測(cè)時(shí)間戶(hù)籍人口暫住人口外出人口常住人口201020152020咸寧市現(xiàn)狀城鎮(zhèn)人口的確定時(shí)間總?cè)丝诠簿纸y(tǒng)計(jì)城鎮(zhèn)人口鄉(xiāng)村非農(nóng)業(yè)人口城鎮(zhèn)總?cè)丝诮y(tǒng)計(jì)鄉(xiāng)村人口咸安區(qū)0嘉魚(yú)縣（）赤壁市0（）通城縣崇陽(yáng)縣通山縣合計(jì)城鎮(zhèn)總?cè)丝?+3萬(wàn)暫住人口==106萬(wàn)人 咸寧市現(xiàn)狀（2004年）城市化水平的的確定城鎮(zhèn)人口：106萬(wàn)人（103萬(wàn)人戶(hù)籍+3萬(wàn)人暫?。┩獬鋈丝冢和獬霰臼泻褪⊥馊丝诨驹?0萬(wàn)人。％。咸安區(qū)政府就在本項(xiàng)目的青龍路于長(zhǎng)安路的路口。l 咸安區(qū)城區(qū)是咸寧市市區(qū)的交通入口，區(qū)內(nèi)有京廣鐵路火車(chē)站、京珠高速公路咸寧入口。 咸寧市溫泉經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)咸寧溫泉經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)位于本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)區(qū)域的東北面（銀泉大道東北面）和西南面（長(zhǎng)安大道西南面）、咸寧溫泉經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)原名為溫泉經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，2006年統(tǒng)一管理權(quán)限統(tǒng)稱(chēng)為溫泉經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。今年1－9月開(kāi)發(fā)區(qū)工業(yè)增加值5040萬(wàn)元，％。是咸寧市委、市政府所在地。目前，該區(qū)域戶(hù)籍人口和常住人口約15萬(wàn)人。區(qū)內(nèi)淦河環(huán)流，山水園林特色鮮明、生態(tài)環(huán)境良好，現(xiàn)有三星級(jí)賓館三個(gè)，在建四星級(jí)和五星級(jí)賓館各一個(gè)。l 咸寧市市屬企業(yè)主要分布在溫泉區(qū)，2006年1—9月該區(qū)工業(yè)增加值3億元，％。l 該區(qū)由于是市直機(jī)關(guān)和市屬機(jī)構(gòu)的所在地，人均消費(fèi)水平位于咸寧市的前列。五 咸寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析目前，咸寧市商品房開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售呈現(xiàn)出強(qiáng)勁發(fā)展勢(shì)頭，空房率極低。從2003年的商品房均價(jià)650元/平方米直升到2005年底的1050元/平方米，到今年5月底已升至1300元/平方米。根據(jù)我們分析咸寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)為：l 居住舒適化、現(xiàn)代化的趨勢(shì)開(kāi)始出現(xiàn)l 咸寧中部區(qū)域?qū)⑹欠康禺a(chǎn)發(fā)展的熱點(diǎn)l 生態(tài)和健康概念將是住宅物業(yè)銷(xiāo)售的主流l 武漢大都市城市圈觸發(fā)新一輪開(kāi)發(fā)潮 l 咸寧房?jī)r(jià)進(jìn)入市場(chǎng)調(diào)控，步入上升通道l 中大房地產(chǎn)商將進(jìn)入咸寧，引領(lǐng)咸寧房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入規(guī)模化、現(xiàn)代化l 進(jìn)入大力推行集中成片開(kāi)發(fā)、結(jié)構(gòu)豐富、環(huán)境優(yōu)良、配套設(shè)施齊全的小區(qū) 、消費(fèi)特征及消費(fèi)水平咸寧市目前購(gòu)房者主要是市區(qū)居住的居民（占咸寧市購(gòu)房群體的75％），轄區(qū)內(nèi)各縣、市在咸寧市發(fā)展良好的人群（占咸寧市購(gòu)房群體的19％），工作調(diào)動(dòng)來(lái)咸寧發(fā)展的人群（占咸寧市購(gòu)房群體的4％）及其他購(gòu)房者（占咸寧市購(gòu)房群體的2％）隨著居民生活條件的提高、居民收入的增加，咸寧市購(gòu)房者已經(jīng)不滿(mǎn)足于最初的置地建房和買(mǎi)價(jià)格便宜、配套設(shè)施簡(jiǎn)單的普通住宅。從可統(tǒng)計(jì)的家庭月收入來(lái)看，1000－％，1800－％，2500－％，％。由此可見(jiàn)，咸寧市居民購(gòu)房能力很強(qiáng)，咸寧市房地產(chǎn)存在巨大的市場(chǎng)發(fā)展空間。針對(duì)購(gòu)房者購(gòu)房目的統(tǒng)計(jì)，有53％的購(gòu)房者不太滿(mǎn)意目前的居住條件，希望通過(guò)二次置業(yè)改變居住條件；21％的受訪著為首次置業(yè)，處在事業(yè)上升發(fā)展期的年青人居多；14％的受訪者的置業(yè)目的偏向于給父母或子女購(gòu)置房產(chǎn)；還有12％的購(gòu)房人群為投資型置業(yè)。表51咸寧市2002005年房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù) 單位：萬(wàn)平方米　面積與區(qū)域2004年2005年增長(zhǎng)全市房屋成交登記面積20．8242．24103％全市預(yù)售商品房成交登記面積19．1531．6865％表52 2003—2006年咸寧房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)供需一覽表 單位：萬(wàn)平方米2003200420052006（1－6月）商品房開(kāi)發(fā)面積14．3120．8242．2438商品房竣工面積13．519．2433．7942商品房銷(xiāo)售面積12．0117．6825．25表53 2005年咸寧市住宅供求情況2004年2005年增長(zhǎng)全市批準(zhǔn)預(yù)售高層住宅面積（萬(wàn)平方米）000全市批準(zhǔn)預(yù)售小高層住宅面積（萬(wàn)平方米）000全市批準(zhǔn)預(yù)售多層住宅面積（萬(wàn)平方米）20．8242．24103％全市批準(zhǔn)預(yù)售多層住宅成交登記均價(jià)（元/平方米）60080033％表53 咸寧市近年房地產(chǎn)價(jià)格變化表 單位：萬(wàn)平方米　2003200420052006（1－6月）銷(xiāo)售面積12．0117．6825．2520．15銷(xiāo)售價(jià)格(元/M2 )4956008001200售價(jià)變化0%21%33%50%l 通過(guò)對(duì)咸寧市房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)查及咸寧市對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)劃介紹，我們認(rèn)為咸寧市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模不斷增大，房地產(chǎn)交易日益活躍，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)財(cái)政收入的貢獻(xiàn)將逐年提高。l 目前，咸寧城區(qū)人口約30萬(wàn)左右。加之現(xiàn)在咸寧市城區(qū)近年來(lái)住宅開(kāi)發(fā)面積每年逐步增長(zhǎng)，投入市場(chǎng)的住宅基本上被市場(chǎng)消化，顯現(xiàn)出住宅需求大且具備強(qiáng)勁的消費(fèi)能力。：l 通過(guò)幾年的連續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)，達(dá)到形成住房需求者盡其能，購(gòu)其房，形成各類(lèi)住房需求穩(wěn)定，良好的住房供需體系l 適應(yīng)新時(shí)期居住理念，提高住宅品味，努力打造山水園林型、優(yōu)雅休閑式的住宅小區(qū)，擴(kuò)大住房需求l 大力推行集中成片開(kāi)發(fā)、結(jié)構(gòu)豐富、環(huán)境優(yōu)良、配套設(shè)施齊全的小區(qū)建設(shè)，今后的住宅建設(shè)規(guī)模應(yīng)控制在10萬(wàn)平方米以上。6平方公里。據(jù)《咸寧市城市總體規(guī)劃綱要（草案）（2005－2020）》的要求，、。表61 咸寧潛在可開(kāi)發(fā)土地一覽表土地區(qū)域名稱(chēng)位置面積（公頃）中心新區(qū)未開(kāi)發(fā)的市中心150溫泉谷、十六潭路現(xiàn)有的城市中心50龍?zhí)?、甘魯?shù)?區(qū)域城市周邊170東門(mén)、渡船等8區(qū)域沿銀泉大道至京珠高速入口處65表62咸寧市商住用地基準(zhǔn)地價(jià)表（萬(wàn)/畝）級(jí)別12345商業(yè)（萬(wàn)/畝）住宅（萬(wàn)/畝）目前，我們項(xiàng)目的所在地為項(xiàng)目未開(kāi)發(fā)的城市中心區(qū)域，土地級(jí)別為3級(jí)。七 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析(1) 景觀資源極佳本項(xiàng)目位于市中心一個(gè)未開(kāi)發(fā)的原生態(tài)區(qū)域，區(qū)域內(nèi)有青龍山、浮山和十六潭公園。(3) 項(xiàng)目規(guī)模大，有發(fā)展空間本項(xiàng)目占地面積達(dá)2073畝，金桂路兩側(cè)370余畝土地，為發(fā)展商提供了可持續(xù)發(fā)展的空間。長(zhǎng)安大道連接京珠高速咸寧市南出口、咸潘公路和107國(guó)道。金桂路連通東西兩大開(kāi)發(fā)區(qū)（溫泉開(kāi)發(fā)區(qū)和長(zhǎng)江開(kāi)發(fā)區(qū)），項(xiàng)目的交通優(yōu)勢(shì)非常明顯。(6) 咸寧市城市發(fā)展速度快目前，咸寧市在武漢城市圈中處于發(fā)展和增長(zhǎng)速度名列前茅的城市，具有城市活力和較大發(fā)展空間。(7) 咸寧市收入水平和貨幣儲(chǔ)蓄增長(zhǎng)快咸寧市人均收入水平和貨幣儲(chǔ)蓄增長(zhǎng)較快，有潛在的消費(fèi)需求，為我們項(xiàng)目的銷(xiāo)售提供了強(qiáng)大的客源。同時(shí)，政府各職能部門(mén)在溝通中也表示將積極配合本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。(9) 未來(lái)城市人口增長(zhǎng)速度較快根據(jù)咸寧市城市規(guī)劃，咸寧城市人口將從目前的30萬(wàn)人口增長(zhǎng)至2015年的城市人口50萬(wàn)，僅增加的20萬(wàn)人口就需要近1000平方米的住宅。(11) 基礎(chǔ)設(shè)施投資少本項(xiàng)目是在目前的咸寧市中心，在政府今年要?jiǎng)庸さ娜龡l道路兩側(cè)，周邊配套全部由政府投資解決，大大減少了我們?cè)陂_(kāi)發(fā)項(xiàng)目初期在基礎(chǔ)配套設(shè)施的投入。(2) 廣告拓展費(fèi)用高所開(kāi)發(fā)區(qū)域?yàn)樾麻_(kāi)道路兩側(cè)，人流形成和商業(yè)氛圍的建立需要市場(chǎng)培育，廣告拓展費(fèi)高。（4）總投資額高、開(kāi)發(fā)面積大整個(gè)項(xiàng)目占地2074畝，又地處城市中心，建設(shè)檔次要求高。(1) 土地價(jià)格相對(duì)較低由于本項(xiàng)目整個(gè)區(qū)域處于未開(kāi)發(fā)狀態(tài)，政府急于在該區(qū)域內(nèi)建設(shè)連接銀泉大道和長(zhǎng)安大道的3條主要干線(xiàn)：青龍路、金桂路和十六潭路，以使該區(qū)域真正具備城市中心的建設(shè)條件。因此政府用該區(qū)域土地置換資金，用以建設(shè)上述3條道路。(2) 土地和房屋升值空間較大青龍路、金桂路和十六潭路通車(chē)后，將迅速成為咸寧市新的地標(biāo)方位，其所在地塊的價(jià)值空間必將加速攀升，因整體形勢(shì)的高速發(fā)展必定帶動(dòng)該區(qū)域內(nèi)的房產(chǎn)價(jià)格，成為引領(lǐng)咸寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)。其中御龍花園項(xiàng)目總建筑規(guī)模25萬(wàn)平方米，；溫泉谷為高檔休閑旅游度假在建項(xiàng)目，規(guī)劃用地550畝，擬投資8億元，目前已經(jīng)開(kāi)工的是溫泉游樂(lè)中心和五星級(jí)大酒店，今后有少量的住宅。(2) 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析目前咸寧市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基本處于四處開(kāi)花的情況，但最新的幾個(gè)小區(qū)就集中在中心新區(qū)。同時(shí)，據(jù)調(diào)查居民對(duì)中心新區(qū)的前景也持很樂(lè)觀的態(tài)度，在新區(qū)開(kāi)發(fā)的御龍花園開(kāi)盤(pán)當(dāng)天就有40余人簽訂了購(gòu)房協(xié)議，目前已經(jīng)銷(xiāo)售完畢（二期工程“龍?jiān)贰?，將投入資金6000余萬(wàn)元，于年底動(dòng)工）；香泉花園一期開(kāi)發(fā)123套，已銷(xiāo)售78套；都取得了非常良好的銷(xiāo)售成績(jī)，其中御龍花園目前已售完，可以預(yù)測(cè)未來(lái)開(kāi)發(fā)的熱潮主要集中在中心新區(qū)。八 項(xiàng)目定位及開(kāi)發(fā)模式定位：咸寧市“城中城”l 咸寧市目前咸安區(qū)與溫泉區(qū)相距狹長(zhǎng)，且沒(méi)有達(dá)到具有地級(jí)市應(yīng)有水準(zhǔn)的購(gòu)物、休閑消費(fèi)中心，導(dǎo)致現(xiàn)在咸寧市居民生活環(huán)境距地級(jí)市尚有一定差距。本項(xiàng)目位于咸安區(qū)與溫泉區(qū)中間，是尚未開(kāi)發(fā)的黃金地帶。根據(jù)咸寧市作為“武漢城市圈”發(fā)展規(guī)劃中的重要生態(tài)旅游城市和“武漢后花園”的發(fā)展方向。A經(jīng)濟(jì)適用房 金桂路南側(cè)約135畝建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房：首先考慮我司在咸寧市為綜合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，并非僅此一個(gè)項(xiàng)目，做完走人的情況，作為我司在咸寧市的第一個(gè)項(xiàng)目，應(yīng)以公司形象及項(xiàng)目品牌推廣知名度為第一要素，建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，能夠比