【正文】 致城市對(duì)居住空間的需求、對(duì)生活工作的空間需求也越來(lái)越多、越來(lái)越趨于國(guó)際化，都市化和現(xiàn)代化。那就是隨著城市化的不斷發(fā)展，一個(gè)新興的階層正在崛起。他們的興起緣于整個(gè)合肥城市的發(fā)展，帶動(dòng)了一批70后生人們的富裕，也因城市的發(fā)展吸引了一批外來(lái)中青階層加入到這個(gè)城市的發(fā)展中來(lái)。在合肥，這樣的群體已經(jīng)悄然興起，同時(shí)也在不斷的上升過(guò)程中，他們將是未來(lái)整個(gè)合肥一切消費(fèi)領(lǐng)域的主流群體，也是這個(gè)城市未來(lái)的發(fā)展動(dòng)力。我們正站在合肥城市化發(fā)展新舊更替，臨界轉(zhuǎn)折的敏感期，我們占據(jù)了一個(gè)非常好的進(jìn)入時(shí)機(jī)。這里的“高檔商務(wù)活動(dòng)空間”與傳統(tǒng)的“綜合性商住樓”有很大區(qū)別。結(jié)論：包河區(qū)作為大城市向南推進(jìn)的核心區(qū)域和市區(qū)區(qū)域面積最大的新城區(qū)，進(jìn)入一個(gè)工業(yè)化，城市化跨越的“黃金時(shí)期”，商務(wù)公寓市場(chǎng)發(fā)展空間廣闊。 。交通配套情況1） 一環(huán)高架暢通南北：地塊緊貼屯溪路，貫穿全市；2） 多條公交線路：地塊附近有41114203122等十余條公交線路，為居家出行帶來(lái)便利。二、 地塊SWOT分析優(yōu)勢(shì)（S）1） 地段價(jià)值高：地處一環(huán)內(nèi)，屬新舊城區(qū)的交界地帶，具有形成商務(wù)為主的良好發(fā)展空間。6） 地塊特色：下沉式地塊，減輕大規(guī)模的挖土工程，從而減少建安成本； 劣勢(shì)（W）1） 地塊小，難以形成規(guī)模，內(nèi)部景觀建設(shè)受到一定影響；2） 容積率限制，將導(dǎo)致本案人口密度較大，從而降低居住檔次；3） 本項(xiàng)目周邊是較老的破舊房屋，是中低收入人群的集中地；4） 小區(qū)內(nèi)有一幢居民回遷樓，將影響整個(gè)規(guī)劃布局；5） 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力大，在本區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、潛在競(jìng)爭(zhēng)者較多，且對(duì)方的地段、規(guī)模、社區(qū)環(huán)境都具有明顯優(yōu)勢(shì)，如世紀(jì)陽(yáng)光花園、文景雅居、逍遙苑、新都會(huì)機(jī)會(huì)（O）1） 舊城改造將會(huì)改善目前周邊的物業(yè)形象和區(qū)域形象；2） 商務(wù)公寓的發(fā)展存在較大的市場(chǎng)空間；3） 隨著城市的發(fā)展，屯溪路的過(guò)境車輛會(huì)轉(zhuǎn)入二環(huán)，該路段將成為今后合肥的商務(wù)干道；4） 老城區(qū)土地資源日益減少，本項(xiàng)目占據(jù)著有利的地理位置；5） 合肥房地產(chǎn)形式喜人，需求穩(wěn)步上升，價(jià)格走勢(shì)正朝積極的方向發(fā)展； 威脅（T）1） 本項(xiàng)目西邊沿馬鞍路的開發(fā)量巨增，扎堆現(xiàn)象較為明顯，導(dǎo)致激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)；2） 項(xiàng)目周邊的消費(fèi)群體消費(fèi)水平較為低下，本項(xiàng)目高檔次樓盤塑造不利；3） 本項(xiàng)目大面積的沿街商鋪，如果管理不合理，對(duì)于商務(wù)公寓存在一定影響；4） 項(xiàng)目朝向的將影響銷售。它可以將居住、商用、投資有機(jī)整合起來(lái)。目前在合肥商務(wù)公寓，總體建筑風(fēng)格落后，功能不完善，時(shí)代個(gè)性不強(qiáng)。本案要成為經(jīng)的住時(shí)間考驗(yàn)的建筑精品，成為改變和引領(lǐng)合肥未來(lái)住宅類項(xiàng)目的開發(fā)潮流，成為一個(gè)高檔的高利潤(rùn)的項(xiàng)目。通過(guò)深入的研究，我們將項(xiàng)目定位為：合肥首個(gè)“一站式商務(wù)生活中心”新一帶“高檔綜合性商務(wù)公寓”的典范我們?cè)趯?duì)項(xiàng)目的具體功能定位上，主要強(qiáng)調(diào)以下幾方面的特色功能：商業(yè)辦公空間功能這要求我們的項(xiàng)目規(guī)劃中要設(shè)計(jì)針對(duì)不同業(yè)主需求的辦公空間，為了避免單一業(yè)態(tài)的高風(fēng)險(xiǎn)，我們建議開發(fā)適合小型創(chuàng)業(yè)者的SOHO辦公空間、LOFT；適合中小企業(yè)作為改善自身辦公環(huán)境的大中性辦公空間。商業(yè)活動(dòng)空間建議建造滿足商業(yè)活動(dòng)所需的小型商務(wù)酒店、商務(wù)會(huì)議中心、商業(yè)活動(dòng)發(fā)布中心等，將本案打造為一個(gè)真正的“一站式商務(wù)活動(dòng)空間”。綠色生態(tài)空間本案自然環(huán)境的營(yíng)造充分發(fā)揮南淝河的自然景觀優(yōu)勢(shì)，把小區(qū)內(nèi)部綠色環(huán)境與外圍的青水環(huán)境有效融合，形成集親水、陽(yáng)光、綠色為一體的自然環(huán)境系統(tǒng)，增強(qiáng)本項(xiàng)目商務(wù)公寓的內(nèi)涵。建議市場(chǎng)定位為： 景觀商務(wù)合肥首個(gè)國(guó)際商務(wù)公寓 商務(wù)公寓新革命 五維商務(wù) 智能商務(wù) 一站式商務(wù) 投資型商務(wù)商務(wù)生活地（三）產(chǎn)品類別建議： 為了實(shí)現(xiàn)本案“一站式商務(wù)生活中心”的目的，我們建議本產(chǎn)品的類別主要有一下：amp。 部分公寓式辦公（SOHO）；amp。 商業(yè)經(jīng)營(yíng)空間(服務(wù)于入住業(yè)主)；amp。在實(shí)際推廣中，我們要主要推出以下幾方面的產(chǎn)品賣點(diǎn)：amp。 合肥“酒店式公寓”的代表之作；amp。 住在商務(wù)區(qū)的家，最具有生活情調(diào)的商務(wù)區(qū)，表明本案商住結(jié)合的特征，吸引目標(biāo)客戶；是未來(lái)合肥新型“CBD”典范之作；amp。 俯瞰周邊的氣勢(shì)、雄偉的身資、非凡的地位、國(guó)際化、都市化的生活享受空間；amp。 先進(jìn)的科技、智能化集成系統(tǒng)的現(xiàn)代商務(wù)公寓； 四、產(chǎn)品形象的塑造案名：明佳作為建筑，我們必須能夠作到引領(lǐng)潮流。一切無(wú)視當(dāng)下大眾心理需求特征與潮流的建筑產(chǎn)品都無(wú)法有效滿足市場(chǎng)的潛在需求，也無(wú)法取得商業(yè)運(yùn)營(yíng)的成功。時(shí)代公館，引領(lǐng)合肥房產(chǎn)品潮流的領(lǐng)地，以“時(shí)代”宣言項(xiàng)目現(xiàn)代的剛性與大氣，以“公館”圈定同樣立于時(shí)代潮流前言，具有現(xiàn)代城市氣質(zhì)、創(chuàng)業(yè)激情和對(duì)自身生活有無(wú)限追求的時(shí)代精英。時(shí)代公館，身份與地位最為貼切的建筑領(lǐng)地，以富有質(zhì)感的案名表達(dá)項(xiàng)目引領(lǐng)者的地位與尊貴?！皶r(shí)代”，是對(duì)城市新興中青中產(chǎn)階層的城市情結(jié)、時(shí)尚情結(jié)的迎合；“公館”則是對(duì)這一階層對(duì)領(lǐng)域感，自己的空間的一種心理反映。時(shí)代公館，一處“年輕的、城市的、潮流的、充滿想象的”專有領(lǐng)地；一處“實(shí)現(xiàn)創(chuàng)業(yè)夢(mèng)，體味專有階層品位、享受星級(jí)生活服務(wù)”的生活圈；它是合肥未來(lái)最富品位的生活、工作空間。本案抓住這個(gè)市場(chǎng)需求，針對(duì)這部分人建造一處集“居住、辦公、商務(wù)活動(dòng)、商務(wù)培訓(xùn)、工作學(xué)習(xí)、商務(wù)消費(fèi)，商務(wù)娛樂(lè)”為一體的“新一帶高檔商務(wù)活動(dòng)空間”。 購(gòu)房心態(tài)分析1） 總價(jià)：由于合肥目前的整體收入水平偏低，購(gòu)房者受預(yù)算影響很大，因此，在合肥目前總價(jià)仍然是客源最為關(guān)注的一項(xiàng)。因此，許多樓盤戶型相對(duì)較小，就相對(duì)熱銷。如桂花園，離市區(qū)有10公里以上，依然熱銷。同時(shí)，本項(xiàng)目作為商務(wù)公寓，它本身產(chǎn)品性質(zhì)決定了，項(xiàng)目城市區(qū)域位置優(yōu)越。它提供的商務(wù)辦公環(huán)境是全面系統(tǒng)的、一站式的；同時(shí)它的定位是國(guó)際化智能化商務(wù)公寓。城市新興中產(chǎn)階層購(gòu)房用途：1）、70%自用2）、30%投資城市新興中產(chǎn)階層信息來(lái)源：1）合肥晚報(bào) 2）新安晚報(bào) 3）戶外廣告 4）電視 5）電臺(tái)6）房展會(huì) 7）網(wǎng)絡(luò) 4）口碑傳告 客戶誘導(dǎo)方式：1） 項(xiàng)目本身產(chǎn)品價(jià)值的體現(xiàn)；2） 項(xiàng)目高端定位、尊貴附加價(jià)值的體現(xiàn)；3） 地段、景觀價(jià)值的體現(xiàn)；4） 國(guó)際化、智能化概念的體現(xiàn)；5） 付款方式的誘導(dǎo)；第三 產(chǎn)品規(guī)劃建議一、產(chǎn)品規(guī)劃原則房型原則本案的區(qū)域位置、土地價(jià)值和建筑成本都限定了本案的價(jià)格市場(chǎng)，而這樣的價(jià)格市場(chǎng)決定了本案只有走高檔住宅、加大房型面積及其他住宅指標(biāo)的路線，如果按照這樣的分析來(lái)規(guī)劃產(chǎn)品，這將是比較符合目標(biāo)市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品的定位，但同時(shí)也大大增加本案的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)楹戏适袌?chǎng)消費(fèi)者本身對(duì)高總價(jià)難以接受。建議本案：1） 大房型與小房型在布局上采取“同區(qū)不同樓”的方法，盡量將小房型集中在一起，杜絕大房型和小房型同樓的情況出現(xiàn)；2） 從原則上看，由于小房型極易造成熱銷，建造小房型是為了降低風(fēng)險(xiǎn)；而大房型高標(biāo)準(zhǔn)配置又能夠保證小區(qū)的品質(zhì)；3） 房總價(jià)控制在35萬(wàn)到85萬(wàn)之間主題定位原則 產(chǎn)品設(shè)計(jì)的各個(gè)方面要從宏觀上配合本案的主題概念，從微觀上塑造主題定位，共同構(gòu)筑本案的鮮明形象。 建議本案：1） 立面具有較強(qiáng)的識(shí)別性；2） 戶性設(shè)計(jì)上要有創(chuàng)新意識(shí)；3） 在內(nèi)部環(huán)境與外部親水環(huán)境結(jié)合上要有特色；4） 在建材、配套上要區(qū)別其他樓盤；5） 在物業(yè)服務(wù)上要先進(jìn)理念支持。如南北布置向會(huì)降低容積率，且商品房不能沿街布局，極大影響項(xiàng)目利潤(rùn)。其中巢湖路具有較好的水景優(yōu)勢(shì)，在日照間距、項(xiàng)目指標(biāo)的允許下，層高可以適當(dāng)加高，以確保最大程度享受景觀優(yōu)勢(shì)，同時(shí)車行主入口可以設(shè)在巢湖路。地勢(shì)低問(wèn)題解決原則 本案占地面積約22畝，項(xiàng)目體量小，地勢(shì)較低。同時(shí)，中間可以利用地勢(shì)，在入口處做下沉式景觀廣場(chǎng)。社區(qū)局域網(wǎng)可明顯提高上網(wǎng)速度，同時(shí)令業(yè)主的電信資費(fèi)大為降低；此外，閉路電視監(jiān)控、電子巡更、可視對(duì)講、防災(zāi)報(bào)警及應(yīng)急聯(lián)動(dòng)等智能化安防系統(tǒng)更可全面保證業(yè)主生活居住的安全。物業(yè)服務(wù)人性化物業(yè)服務(wù)水平及內(nèi)容直接影響到社區(qū)入住后的居住品質(zhì)。故針對(duì)本項(xiàng)目，應(yīng)將原有的物業(yè)管理理念從社區(qū)管理提升到社區(qū)服務(wù)的高度，根據(jù)區(qū)內(nèi)業(yè)主的生活需要，提供相應(yīng)的人性化服務(wù)，并在此基礎(chǔ)上設(shè)置相應(yīng)的配套服務(wù)設(shè)施，以滿足人們?nèi)找嫣岣叩纳罴拔幕枰?br /> 標(biāo)準(zhǔn)層布線設(shè)計(jì)采用OA地板，創(chuàng)造可自由分割的室內(nèi)辦公空間，并采用藍(lán)牙技術(shù)，強(qiáng)化信息通訊無(wú)線化功能。
提高室內(nèi)辦公的舒適性：空氣、熱量、聲音、光線、色彩、味覺(jué)等都要根據(jù)工作、休息、隱私及交談等不同目的提供不同的舒適性。我們建議，本項(xiàng)目的建筑風(fēng)格應(yīng)與自然景觀相協(xié)調(diào)，以現(xiàn)代風(fēng)格為主調(diào)，借鑒安徽一帶的風(fēng)格，加以簡(jiǎn)約、流暢的建筑線條及極富現(xiàn)代的符號(hào)（如：外飄窗、整體外窗框、落地陽(yáng)臺(tái)等）和建筑色彩，使整個(gè)社區(qū)呈現(xiàn)出建筑與自然的對(duì)話，人與建筑的切合，自然與人的融合，三方面的完美統(tǒng)一，和諧共生?！?屋頂在做好防水、隔熱的同時(shí)，運(yùn)用現(xiàn)代感的建筑符號(hào)形成建筑的肢體語(yǔ)言，使整個(gè)建筑顯得飄逸、流暢，屋頂可采用平坡結(jié)合的形式，半坡，一面做露臺(tái)；靠近景觀區(qū)的單元可在景觀朝向1做觀景陽(yáng)臺(tái)，在強(qiáng)調(diào)人與自然對(duì)話的同時(shí)，更多的創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益；◇ 商業(yè)空間建議采用框架形式，可自由分割，適當(dāng)加大一層層高，減小二層挑出的距離，避免一層建筑出現(xiàn)陰暗、采光不好的弊病