【正文】 、旅游業(yè)發(fā)展環(huán)境的進(jìn)一步開放將提供更加有利的外部環(huán)境。外國旅游企業(yè)的進(jìn)入，將帶來新的資金和經(jīng)營理念，也會(huì)對(duì)國內(nèi)旅游企業(yè)產(chǎn)生明顯的示范和規(guī)范效應(yīng)，有利于加快引進(jìn)和建立更加符合國際規(guī)則的運(yùn)行機(jī)制，優(yōu)化旅游的發(fā)展環(huán)境。隨著旅游相關(guān)行業(yè)的對(duì)外開放步伐的進(jìn)一步加快，與旅游業(yè)發(fā)展密切關(guān)聯(lián)的金融業(yè)的擴(kuò)大開放將方便旅游支付，關(guān)稅的降低將大幅降低我國旅游業(yè)經(jīng)營者的經(jīng)營成本。 “十一五”時(shí)期，我國的整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力將進(jìn)一步增強(qiáng)，綜合國力將進(jìn)一步提高，人均收入和消費(fèi)水平與檔次都將得到更大的優(yōu)化。３、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整賦予全市旅游業(yè)發(fā)展新的歷史使命。為此，旅游業(yè)被列入了國家“十一五”期間積極發(fā)展的需求潛力大的重要產(chǎn)業(yè)和我市著力培育的新興支柱產(chǎn)業(yè)。這些都為我市旅游業(yè)的快速發(fā)展創(chuàng)造了有利條件。（15000畝），分A、B兩個(gè)區(qū)各5平方公里，規(guī)劃區(qū)內(nèi)有500畝生態(tài)景觀公園，6公里親水江岸，1000米景觀藝術(shù)長廓，時(shí)尚休閑廣場等，總體布局將體現(xiàn)自然山水格局。新區(qū)內(nèi)規(guī)劃了“三橫五縱”的道路交通網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，以主干道、次干道和支路為主形成內(nèi)外交通體系。集交通、休閑、觀光、娛樂、燈飾等功能為一體的濱江城市景觀大道———龍洲大道也竣工通車，龍洲大道北接上界高速公路，南連魚洞城魚胡路口，縱貫整個(gè)龍洲灣新區(qū)，全長5062米，路寬44米，雙向6車道。接待游客245萬人次，%，旅游經(jīng)濟(jì)在全區(qū)國民經(jīng)濟(jì)中的地位更加突出。到2010年，預(yù)計(jì)某區(qū)年旅游接待游客人數(shù)達(dá)450萬人次，旅游經(jīng)濟(jì)占全區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值比例達(dá)到12%以上，旅游產(chǎn)業(yè)將成為某區(qū)的支柱產(chǎn)業(yè)。資源條件
（1）地形地貌某濱江景觀帶以新城都市繁華為背景，近覽江天勝境、遠(yuǎn)眺魚洞燈火，是某區(qū)重要的城市公共開放空間，整體環(huán)境頗具特色。（3）景觀視線基地內(nèi)地形高差變化強(qiáng)烈，沿江一側(cè)的岸際線變化豐富，在基地的不同豎向高度和平面位置上，對(duì)外景觀視線可以組織出遠(yuǎn)眺，近觀、俯視、環(huán)顧，對(duì)景等各種視線類型，為景點(diǎn)設(shè)置提供了優(yōu)越條件。其他條件某景區(qū)旅游基礎(chǔ)設(shè)施及配套工程為某區(qū)重點(diǎn)旅游工程、形象工程，獲得**市建設(shè)委員會(huì)、**市旅游局、某區(qū)政府大力支持。具體市場定位可以分為：（1）消費(fèi)者定位：目標(biāo)消費(fèi)群鎖定為某區(qū)不同年齡段、不同性別和不同文化層次的休閑市民以及和來某區(qū)旅游的高中端游客，為他們提供高中檔休閑、度假、娛樂場所。休閑旅游發(fā)展趨勢世界旅游正朝“休閑化、精品化、國際化”方向發(fā)展，據(jù)研究國際休閑經(jīng)濟(jì)的權(quán)威人士預(yù)測，休閑娛樂活動(dòng)和休閑旅游業(yè)將成為下一個(gè)席卷世界各地的經(jīng)濟(jì)大潮。因此，休閑旅游必將成為未來中國休閑經(jīng)濟(jì)大潮中的主力軍。（1）目前漁洞、李家沱城區(qū)內(nèi)餐廳、酒吧、賓館相對(duì)集中，但規(guī)模、檔次較低，主要為個(gè)體私人開設(shè)，普遍存在狹窄、設(shè)施簡陋、衛(wèi)生條件差等問題，低水平的旅游接待設(shè)施已不能滿足某區(qū)旅游市場的需求，無法滿足對(duì)休閑環(huán)境要求高的游客的需要。某區(qū)漁洞、李家沱城區(qū)人滿為患，無綜合環(huán)境質(zhì)量較高而且相對(duì)安靜的休閑環(huán)境，菜肴、飲品的品種也不豐富，無法滿足休閑市民的需要。公司本次擬建設(shè)的某景區(qū)項(xiàng)目以提供高中檔精品休閑度假場所和產(chǎn)品為主，以滿足某區(qū)高中檔次休閑度假市場不斷上升的需求。（2）隨著某區(qū)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展, 龍洲灣新區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢逐漸顯露出來，已經(jīng)形成了水、陸全方位立體交通體系。某景區(qū)將逐步成為**數(shù)百萬市民周末休閑度假的理想目的地。預(yù)計(jì)到2010年，**入境旅游者突破100萬人次，國內(nèi)旅游者超過1億人次，旅游總收入600億元人民幣以上。（4）某景區(qū)旅游資源的差異性及不可替代性，使某景區(qū)旅游發(fā)展有較強(qiáng)的持續(xù)性。在總體布局方面突現(xiàn)自然山水格局，基地內(nèi)地形高差變化強(qiáng)烈，沿江一側(cè)的岸際線變化豐富，在基地的不同豎向高度和平面位置上，對(duì)外景觀視線可以組織出遠(yuǎn)眺，近觀、俯視、環(huán)顧，對(duì)景等各種視線類型，某景區(qū)景觀在**市現(xiàn)有景觀中獨(dú)具特色。根據(jù)**市某區(qū)2006年度政府工作報(bào)告（2007年2月8日在**市某區(qū)第十六屆人民代表大會(huì)第一次會(huì)議上），2006年某區(qū)接待旅客245萬人次，人均綜合旅游收入為392元/人。某區(qū)休閑市民按20萬人次計(jì)算，**主城區(qū)休閑市民按10萬人次計(jì)算，外地旅游者按某區(qū)2006年接待旅客10%計(jì)算，龍洲景區(qū)（包括**公司、旅游設(shè)施租賃單位、旅游設(shè)施受讓單位）年旅游人次及年綜合旅游收入預(yù)測如下：序號(hào)游客類別人次（萬人次）收入標(biāo)準(zhǔn)（元/人）年收入（萬元）1某區(qū)休閑市民2010020002**主城區(qū)休閑市民1010010003外地旅游者25061254合 計(jì)9125**公司年平均經(jīng)營收入4316萬元（根據(jù)備查文件4測算），約為景區(qū)綜合旅游收入47%，因此本項(xiàng)目市場發(fā)展空間較大。通過以上分析，可以看出某景區(qū)的開發(fā)有著較大的市場空間。（二）設(shè)計(jì)原則景觀性原則——濱水地帶作為城市意象五要素之一的邊緣是形成城市意象和景觀特色的重要地段。（2）景觀序列的組織：根據(jù)規(guī)劃區(qū)域內(nèi)沿江地形地貌布局各具特色的建筑內(nèi)外部空間，使得人工空間和自然領(lǐng)域相互交錯(cuò)，組織景觀，開成各具特色的場所，并組合成富有節(jié)奏韻律的景觀序列。集約性原則——結(jié)合地形相對(duì)集中地布置建筑空間及外部場地，聚集人氣、創(chuàng)造活力。多樣性原則——濱水區(qū)內(nèi)的空間使用應(yīng)具有多樣性、混合性和共享性。觀賞性原則——濱水地帶此岸與彼地、彼岸是“觀與被觀”的關(guān)系，在規(guī)劃區(qū)域內(nèi)應(yīng)結(jié)合地形標(biāo)高的變化在設(shè)置遠(yuǎn)眺、環(huán)顧、近觀等觀景點(diǎn)的同時(shí)，也應(yīng)注意自身的總體景觀形象的塑造。此外要注意視覺走廊的控制，使得江景城景相互交融。主要由四個(gè)“場所”構(gòu)成：虹廊臥波（場所1）：建筑造型輕巧、流暢，空間組合靈活多變，其中穿插組合場地空間，休閑、觀光的好去處。（1）層臺(tái)疊翠（2）詩林賞江廣場龍州夢幻（場所3）：地形、場地和建筑互為依托、珠聯(lián)璧合、相得益彰，無論廣場和建筑都是整篇樂章的強(qiáng)音，形成某濱江景觀帶的標(biāo)志和高潮。（1）龍州夢幻廣場（2）龍州帆影（3）品牌餐娛住宿等旅游接待基礎(chǔ)設(shè)施望江風(fēng)情（場所4）：建筑造型沉穩(wěn)中有變化、樸實(shí)中有情調(diào)，廣場、庭院、建筑一氣呵成，是品茗消遣、把玩情調(diào)、交友會(huì)客的絕好場所。長橋觀瀑：龍吟水躍、長橋如虹，呈現(xiàn)盛世歡騰、普天同慶的場面，是有標(biāo)志性的觀賞、游覽和嬉戲的景觀空間。（二）濱江漫步帶濱江漫步帶將人工景觀和自然景觀相結(jié)合，既有都市風(fēng)情，又有山林野趣，是觀江餐娛休閑區(qū)的延伸區(qū)域，逐漸過渡到沿江生態(tài)保護(hù)區(qū)。第五章 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模一、景區(qū)景觀工程景區(qū)公共景觀帶有1600米左右，景觀綠地占地面積146834平方米，具體景觀見第四章第二節(jié)景點(diǎn)規(guī)劃內(nèi)容。二、生活垃圾在景區(qū)內(nèi)設(shè)多個(gè)垃圾收集點(diǎn)，每戶采用袋裝，由物管公司定時(shí)收集送入垃圾收集點(diǎn)，每天再運(yùn)至城市垃圾處理場。四、噪聲控制景區(qū)內(nèi)所選用的設(shè)備均選用低噪聲設(shè)備，并采用取相應(yīng)的減震措施。第七章 項(xiàng)目實(shí)施方案一、項(xiàng)目組織實(shí)施功能和客戶定位：本項(xiàng)目旨在建設(shè)和營造某休閑旅游景區(qū)。業(yè)務(wù)類型：景區(qū)旅游基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施自營、出租及轉(zhuǎn)讓；提供旅游住宿；組織商務(wù)會(huì)議、文化活動(dòng)；組織傳統(tǒng)手工藝表演活動(dòng)、民族歌舞表演活動(dòng)；旅游活動(dòng)宣傳；大眾餐飲及停車場服務(wù)等。直接經(jīng)營管理景區(qū)部分核心公共配套設(shè)施以及溫泉、停車場等經(jīng)營項(xiàng)目。對(duì)其他商鋪，采取廣泛招租方式經(jīng)營。二、項(xiàng)目建設(shè)期限本項(xiàng)目建設(shè)期為1年，2007年2月1日計(jì)劃開工（注），2008年2月竣工驗(yàn)收，項(xiàng)目實(shí)施工期見下表：項(xiàng) 目 實(shí) 施 工 期 表 年分項(xiàng)200620072008111212345678910111212項(xiàng)目可行性研究景區(qū)設(shè)計(jì)景區(qū)工程施工景區(qū)工程竣工注：截止2006年12月，某項(xiàng)目的規(guī)劃已通過市政府批準(zhǔn)，平基土石方工程、擋土墻施工、水電施工、地形圖勘察等工作已基本完成，園林綠化已進(jìn)場做前期施工準(zhǔn)備工作，圖紙會(huì)審已完成。（二）估算辦法景區(qū)公共景觀工程（土地成本費(fèi)用）根據(jù)**公司與某區(qū)政府的協(xié)議，公共景觀部分投資按5000萬控制，本項(xiàng)目征地費(fèi)、土地出讓金、其他土地費(fèi)用也不再重復(fù)考慮。公用工程按各公用專業(yè)提供的數(shù)據(jù)匯總。室外工程部分根據(jù)總圖布置及參照類似工程指標(biāo)估算?？辈熨M(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)：根據(jù)國家計(jì)委、建設(shè)部發(fā)布的計(jì)價(jià)格[2002]10號(hào)文件的有關(guān)規(guī)定計(jì)取，%~%計(jì)取。工程招投標(biāo)代理費(fèi)：根據(jù)渝價(jià)(2000)393號(hào)文的有關(guān)規(guī)定，%計(jì)取。1施工圖審查費(fèi)：根據(jù)渝（2000）830號(hào)文的有關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目按1元/m2計(jì)取。1城市建設(shè)配套費(fèi)：按渝府發(fā)（2001）111號(hào)文的有關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目按140元/ m2計(jì)取。1工程定額測定費(fèi)：根據(jù)渝價(jià)[2002]120號(hào)文的有關(guān)規(guī)定，‰計(jì)取。1施工圖預(yù)算編制費(fèi)：根據(jù)國家計(jì)委、建設(shè)部發(fā)布的計(jì)價(jià)格[2002]10號(hào)的有關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目按設(shè)計(jì)費(fèi)的10%計(jì)取。1基預(yù)備費(fèi)：本項(xiàng)目按工程費(fèi)用與其它費(fèi)用之和的3%計(jì)。項(xiàng)目建設(shè)投資16,，見下表： 某景區(qū)建設(shè)投資估算表金額單位：元序號(hào)項(xiàng)目金額1景區(qū)公共景觀工程（土地成本費(fèi)用） 50,000, 2土建及外墻裝飾工程 53,856, 3自營旅游設(shè)施內(nèi)部裝飾工程 10,896, 4租賃（轉(zhuǎn)讓）旅游設(shè)施內(nèi)部裝飾工程 7,461, 5旅游配套工程稅金 2,570, 6旅游配套工程前期工程費(fèi)用 13,336, 7水電氣等基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 5,385, 8消防噴淋及報(bào)警系統(tǒng) 3,427, 9租賃（轉(zhuǎn)讓）旅游設(shè)施電梯工程 2,000, 10自營旅游設(shè)施電梯工程 1,600, 11自營旅游設(shè)施中央空調(diào)系統(tǒng) 3,212, 12自營旅游設(shè)施智能化系統(tǒng) 428, 13自營旅游設(shè)施客房設(shè)備 1,045, 14自營旅游設(shè)施其他設(shè)備、用品 500, 15預(yù)備費(fèi) 4,671, 16合 計(jì) 160,391,注：估算標(biāo)準(zhǔn)見備查文件2——某景區(qū)建設(shè)投資估算表。%（按照中國人民銀行的規(guī)定，2006年8月19日起執(zhí)行）上浮10%計(jì)取，%?？偼顿Y項(xiàng)目總投資為17,，其中：建設(shè)投資為16,。間）電話調(diào)查結(jié)果如下：旅游飯店名稱普通標(biāo)準(zhǔn)間實(shí)際執(zhí)行價(jià)格揚(yáng)子江假日飯店518**海德大酒店268萬友康年大酒店388**皇嘉大酒店361東方花苑酒店358西亞大酒店328東和花園酒店291