【正文】 籇籈籉籊籋籌籍籎籏籐籑籒籓籔籕籖籗籘籙籚籛籜籝籞籟籠籡籢籣籤籥籦籧籨籩籪籫籬籭籮籯籰籱籲艸艸部：：竻竼竽竾笀笁笂笄笅笆笇笈笉笊笌笍笎笏笐笒笓筧笖笗笘笚笜笝笞笟笠笡笢笣笤笥笧笩笪笭笮笯笰笱笲笳笴笵笶笷笸笹笻笽籩笿筀筁筂筃筄筅筆筇筈筊筍筎筏筑筐筓筕筗筘筙篳篩筜箏筞筟筠筡筢筣筤筥筦筧筨筩筪筫筬筭筮筯筰筱筲筳筴筵筶筷筸籌筺筻筼筽筿箁箂箃箄箅箆箇箈箉箊箋箌箍箎箏箐箑箒箓箔箕箖算箘箙箚箛箜箝箞箟箠管箢箣箤箥簀篋籜籮簞簫箬箭箮箯箰箱箲箳箴箵箶箷箸箹箺箻箼箽箾箿節(jié)篁篂篃範(fàn)篅篆篇篈築篊篋篌篍篎篏篐簣篒簍篔篕篖篗篘篙篚篛篜篝篞篟篠篡篢篣篤篥篦篧篨篩篪篫篬篭籃篯篰籬篲篳篴篵篶篷篸篹篺篻篼篽篾篿簀簁簂簃簄簅簆簇簈簉簊簋簌簍簎簏簐簑簒簓簔簕籪簗簘簙簚簛簜簝簞簟簠簡簢簣簤簥?；珊嫼岕⒑嵑幒徍惡懞捄摵敽暫柡椇樅欞ず毢浐満澓灪煵爵[籂籃籄籅籆籇籈籉籊籋籌籍籎艸艸部：艻艼艽艾艿芀芁芃芄芅芆芇羋芉芊芋芌芍芎芏芐芑芓芔芕芖薌芘芚芛蕪芝芞芟芠芡芢芣芤芥蘆芧芨芩芪芫芬芭芮芰芲芳芴芵芶芷蕓芺芻芼芽芾芿蓯苀芿苂苃芐苅苆葦藶苉苊莧萇蒼苧蘇苐苑苒苓苕苖苘苙苚苜苝苞苠苡苢苣苤苧苨苩苪苫苬苭苮苰苲苳苴苵苶苷苸苺苻苼苽苾苿茀茁范茄茆茇茈茉茊茋茌茍莖蘢茐蔦茒茓塋煢茖茗茘茙茚茛茜茝茞茟茠茡茢茣茤茥茦繭茨茩茪茬茭茮茯茰茱茳茵茶茷茸茹茺茻茼茽茾茿荀荁荂荃荄荅荇荈荊荋荌荍荎荏言訁部：：：XX商貿(mào)城營銷策劃案第一部分 市場篇項(xiàng)目實(shí)施之前，需對整個(gè)市場環(huán)境進(jìn)行深入的調(diào)查分析，準(zhǔn)確掌握市場信息，把握市場環(huán)境的變化。因此，我們組織了一支專業(yè)的市場調(diào)查小組對項(xiàng)目的市場環(huán)境進(jìn)行了細(xì)致的調(diào)查研究?？偯娣e為362平方公里。 B、 交通發(fā)達(dá)、運(yùn)輸便利東接鹿寨，相距17公里；西接L，相距25公里；處柳江、桂柳高速公路、國道322線、209線、湘桂鐵路交匯處，是西南省區(qū)通往廣東、湖南的重要通道，來往客運(yùn)非常繁忙；水路有柳江航道、LQ江航道，上可通湘桂中原，下可通柳邕梧粵，區(qū)位優(yōu)勢獨(dú)特。政策環(huán)境B、 加大基礎(chǔ)建設(shè)，吸引外資 鎮(zhèn)政府加強(qiáng)XX的基礎(chǔ)建設(shè)，擴(kuò)大城區(qū)的建設(shè)力度，多方引進(jìn)外來資金的投入并給予多方優(yōu)惠政策，如按五折優(yōu)惠價(jià)收取土地征用費(fèi)或租用費(fèi)，在用水、用電方面給予優(yōu)先安排，幫助代辦有關(guān)證、照手續(xù)等。C、 長遠(yuǎn)規(guī)劃 1997年起，鎮(zhèn)政府對全鎮(zhèn)實(shí)行至2015年的長遠(yuǎn)規(guī)劃，2004年再次調(diào)整規(guī)劃，加大鎮(zhèn)區(qū)功能完善性，擬2005年前引資在碼頭處建設(shè)一座AA公園。流通環(huán)境D、 陸地交通繁忙XX做為一個(gè)交通樞紐，來往的車輛非常頻繁，每一時(shí)間段車輛通過的頻率都較高。項(xiàng)目位于鎮(zhèn)中心十字路口旁，各來往車輛絡(luò)繹不絕，均從此經(jīng)過，保證了區(qū)域內(nèi)巨大的車流量，為項(xiàng)目營造旺盛的環(huán)境氛圍。LQ江上的水運(yùn)很頻繁，可以看見大小船只經(jīng)常在江上穿行。 項(xiàng)目靠近LQ江碼頭，趕集日許多民眾通過此碼頭上到鎮(zhèn)上，這為項(xiàng)目開拓了更大的市場。集日以三天為一個(gè)周期，在這一時(shí)期成交額也達(dá)到最高。企業(yè)環(huán)境G、 企業(yè)狀況全鎮(zhèn)企業(yè)有紅磚、運(yùn)輸、建筑、金屬制品、冶煉、包裝、合金、鋅品、食品、機(jī)車修理、塑料等170多家企業(yè)，個(gè)體戶達(dá)2800多戶，其中千萬元企業(yè)14個(gè)，500萬元企業(yè)21個(gè)。整個(gè)鎮(zhèn)以工業(yè)較為發(fā)達(dá)且發(fā)展速度較快。緊隨著有汽配廠、錫制廠等較為大型、規(guī)?；钠髽I(yè)來到XX投資建廠，其中多為L、鹿寨的投資商。二、收入與消費(fèi)的調(diào)查人均年收入情況A、 XX行政管理范圍內(nèi)的鄉(xiāng)、村、屯等人均年收入為2650元左右，而城區(qū)內(nèi)的人均年收入為10000元左右。 XX鎮(zhèn)人均年收入和財(cái)政收入來源統(tǒng)計(jì)表： 區(qū)域人均年收入（元）產(chǎn)業(yè) 鎮(zhèn)財(cái)政收入來源（%）城區(qū)10000鎮(zhèn)工業(yè)90鄉(xiāng)、村、屯2650鎮(zhèn)運(yùn)輸業(yè)及農(nóng)業(yè)10 可以看出 ，XX城區(qū)的人均年收入相對還是比較可觀的，并且XX鎮(zhèn)的工業(yè)帶動(dòng)著整個(gè)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，隨著鎮(zhèn)工業(yè)的不斷完善和改進(jìn)，鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)必定再上一個(gè)臺階，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶動(dòng)收入的增加，XX人均收入可望提高，但是可以預(yù)見，居民收入增加同時(shí)儲蓄也在不斷的增加。B、林業(yè)造紙廠人均月收入在1000元左右，而鎮(zhèn)上制糖廠正在企業(yè)改制過程中，效益稍差先，但人均月收入也在600～800元左右。消費(fèi)情況A、容消費(fèi)水平與L消費(fèi)水平相持平，生活用品及市場肉、菜類價(jià)格與L同類物品在一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)線上。 XX鎮(zhèn)除住宿較為便宜外，其他消費(fèi)稍高，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，收入的提高將會(huì)帶動(dòng)消費(fèi)水平的提高，但人們的消費(fèi)意識也逐漸轉(zhuǎn)變，因此，消費(fèi)不會(huì)趨于盲目，而是較為保守。B、 新城區(qū)a. 1996開始，整個(gè)鎮(zhèn)的文化政治中心整體搬遷到新城區(qū)內(nèi)，在政府搬遷的同時(shí)，原有居民跟隨一起搬入新城區(qū)，并且在新城區(qū)內(nèi)買地自建私人磚房，其中，磚房三層結(jié)構(gòu)占50%，四層結(jié)構(gòu)占30%，二層結(jié)構(gòu)占20%。c. 據(jù)調(diào)查，新城區(qū)內(nèi)除了原有居民外，還有周邊鄉(xiāng)村甚至L、鹿寨的外來人員買地建房，部分買地主要為炒地賺差價(jià)。項(xiàng)目規(guī)定最高樓層只能建設(shè)四層，二年內(nèi)開工，若二年內(nèi)不能開工，可到鎮(zhèn)上繼辦手續(xù)延期開工。 從XX鎮(zhèn)住宅開發(fā)總量的調(diào)查來看，住宅開發(fā)量并不多，除老城區(qū)、新城區(qū)外，只有現(xiàn)行開發(fā)的BB商住小區(qū)。同時(shí)，隨著一些大型企業(yè)的入駐，住宅開發(fā)總量必將增加。B、 市場內(nèi)20㎡左右的鋪面總共有90間，租金約估350～400元/月，有30間左右是一、二樓一起出租的，租金約估為500～530元/月，攤位一共有220個(gè)，肉類攤位的租金最貴，約要1萬～2萬元/年，以競標(biāo)形式獲取租用攤位的優(yōu)先權(quán)，其它的固定攤位費(fèi)在20元～50元/月左右，散攤要求收取市場管理費(fèi)用。B、雒貿(mào)苑市場每個(gè)攤位收2元/天的市場管理費(fèi)用，而市場內(nèi)原有的14個(gè)水泥固定攤位主要用于飲食料，每月約130元的管理及租金費(fèi)用，晚上以夜宵經(jīng)營為主。馬路市場 沿馬路一路擺攤，主要以水果、農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)為主，～3元的占路費(fèi)及管理費(fèi)。 通過對XX貿(mào)易市場的調(diào)查可以看出，XX貿(mào)易市場還不完善，除XX農(nóng)貿(mào)市場外，缺少較具規(guī)模的農(nóng)貿(mào)市場。光是XX農(nóng)貿(mào)市場并不能滿足廣大消費(fèi)者的消費(fèi)需求，并且市場的不規(guī)范性很大程度上阻礙了貿(mào)易的發(fā)展，因此，項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)一個(gè)最具規(guī)模的大型農(nóng)貿(mào)市場正恰恰填補(bǔ)了這一空缺。 A、XX鎮(zhèn)正在一個(gè)起步的階段，百廢待興，鎮(zhèn)內(nèi)如文化小公園、影劇院等政府性的便民設(shè)施都基本沒有，很多東西都只是在規(guī)劃當(dāng)中，但XX的發(fā)展實(shí)力是我們看得見的，這與政府的大力支持是分不開的，給投資者一個(gè)廣闊的發(fā)展空間。為加快經(jīng)濟(jì)建設(shè)步伐，在短短的幾年時(shí)間，開發(fā)了五期房地產(chǎn)共400畝，所有的街道全部硬化、綠化，供水、供電、排污等配套設(shè)施俱全，建成XX農(nóng)貿(mào)市場、雒貿(mào)苑市場。 C、在政府的大力支持與幫助下，XX經(jīng)濟(jì)得以快速的發(fā)展，眾多投資商均看好這難得的發(fā)展機(jī)會(huì)，紛紛來到XX投資。因此，項(xiàng)目發(fā)展的潛力是非常巨大的。項(xiàng)目具有地段優(yōu)勢 項(xiàng)目所處地段車流量巨大，由高速公路進(jìn)入鎮(zhèn)上的必經(jīng)此路，并且項(xiàng)目定在LQ江大橋旁，靠近碼頭，碼頭是XX連接下游民眾的重要脈絡(luò)，也是XX經(jīng)濟(jì)對外交流的渠道，因此給項(xiàng)目中規(guī)劃的市場地理上的優(yōu)勢。XX缺少一個(gè)具有規(guī)模的商貿(mào)中心XX鎮(zhèn)規(guī)劃在LQ江對岸即項(xiàng)目所在處對面再建一個(gè)工業(yè)區(qū)，新工業(yè)區(qū)的建立必定帶來眾多企業(yè)的入駐，同時(shí)其他大型企業(yè)紛紛落戶XX，隨工廠搬遷的企業(yè)職工也將在XX居住。消費(fèi)群體增加 鎮(zhèn)政府鼓勵(lì)投資，許多外來投資商把握這一機(jī)遇都來到XX