【正文】 ，LQ江建有1個(gè)碼頭，年吞吐量15萬噸。規(guī)劃為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了更多的機(jī)會(huì)，XX房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景樂觀。這些都為XX商業(yè)的發(fā)展提供了得天獨(dú)厚的地理環(huán)境。一、項(xiàng)目營(yíng)銷環(huán)境調(diào)查分析XX城區(qū)環(huán)境A、 XX簡(jiǎn)介全鎮(zhèn)占地總面積381平方公里。因此，我們組織了一支專業(yè)的市場(chǎng)調(diào)查小組對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行了細(xì)致的調(diào)查研究。 B、 交通發(fā)達(dá)、運(yùn)輸便利東接鹿寨，相距17公里；西接L，相距25公里；處柳江、桂柳高速公路、國(guó)道322線、209線、湘桂鐵路交匯處，是西南省區(qū)通往廣東、湖南的重要通道，來往客運(yùn)非常繁忙；水路有柳江航道、LQ江航道，上可通湘桂中原，下可通柳邕梧粵，區(qū)位優(yōu)勢(shì)獨(dú)特。C、 長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃 1997年起，鎮(zhèn)政府對(duì)全鎮(zhèn)實(shí)行至2015年的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，2004年再次調(diào)整規(guī)劃，加大鎮(zhèn)區(qū)功能完善性，擬2005年前引資在碼頭處建設(shè)一座AA公園。項(xiàng)目位于鎮(zhèn)中心十字路口旁，各來往車輛絡(luò)繹不絕，均從此經(jīng)過，保證了區(qū)域內(nèi)巨大的車流量，為項(xiàng)目營(yíng)造旺盛的環(huán)境氛圍。 項(xiàng)目靠近LQ江碼頭，趕集日許多民眾通過此碼頭上到鎮(zhèn)上，這為項(xiàng)目開拓了更大的市場(chǎng)。企業(yè)環(huán)境G、 企業(yè)狀況全鎮(zhèn)企業(yè)有紅磚、運(yùn)輸、建筑、金屬制品、冶煉、包裝、合金、鋅品、食品、機(jī)車修理、塑料等170多家企業(yè)，個(gè)體戶達(dá)2800多戶，其中千萬元企業(yè)14個(gè)，500萬元企業(yè)21個(gè)。緊隨著有汽配廠、錫制廠等較為大型、規(guī)?；钠髽I(yè)來到XX投資建廠，其中多為L(zhǎng)、鹿寨的投資商。 XX鎮(zhèn)人均年收入和財(cái)政收入來源統(tǒng)計(jì)表： 區(qū)域人均年收入（元）產(chǎn)業(yè) 鎮(zhèn)財(cái)政收入來源（%）城區(qū)10000鎮(zhèn)工業(yè)90鄉(xiāng)、村、屯2650鎮(zhèn)運(yùn)輸業(yè)及農(nóng)業(yè)10 可以看出 ，XX城區(qū)的人均年收入相對(duì)還是比較可觀的，并且XX鎮(zhèn)的工業(yè)帶動(dòng)著整個(gè)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，隨著鎮(zhèn)工業(yè)的不斷完善和改進(jìn)，鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)必定再上一個(gè)臺(tái)階，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶動(dòng)收入的增加，XX人均收入可望提高，但是可以預(yù)見，居民收入增加同時(shí)儲(chǔ)蓄也在不斷的增加。消費(fèi)情況A、容消費(fèi)水平與L消費(fèi)水平相持平，生活用品及市場(chǎng)肉、菜類價(jià)格與L同類物品在一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)線上。B、 新城區(qū)a. 1996開始，整個(gè)鎮(zhèn)的文化政治中心整體搬遷到新城區(qū)內(nèi)，在政府搬遷的同時(shí)，原有居民跟隨一起搬入新城區(qū)，并且在新城區(qū)內(nèi)買地自建私人磚房，其中，磚房三層結(jié)構(gòu)占50%，四層結(jié)構(gòu)占30%，二層結(jié)構(gòu)占20%。項(xiàng)目規(guī)定最高樓層只能建設(shè)四層，二年內(nèi)開工，若二年內(nèi)不能開工，可到鎮(zhèn)上繼辦手續(xù)延期開工。同時(shí)，隨著一些大型企業(yè)的入駐，住宅開發(fā)總量必將增加。B、雒貿(mào)苑市場(chǎng)每個(gè)攤位收2元/天的市場(chǎng)管理費(fèi)用，而市場(chǎng)內(nèi)原有的14個(gè)水泥固定攤位主要用于飲食料，每月約130元的管理及租金費(fèi)用，晚上以夜宵經(jīng)營(yíng)為主。 通過對(duì)XX貿(mào)易市場(chǎng)的調(diào)查可以看出，XX貿(mào)易市場(chǎng)還不完善，除XX農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)外，缺少較具規(guī)模的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。 A、XX鎮(zhèn)正在一個(gè)起步的階段，百?gòu)U待興，鎮(zhèn)內(nèi)如文化小公園、影劇院等政府性的便民設(shè)施都基本沒有，很多東西都只是在規(guī)劃當(dāng)中，但XX的發(fā)展實(shí)力是我們看得見的，這與政府的大力支持是分不開的，給投資者一個(gè)廣闊的發(fā)展空間。 C、在政府的大力支持與幫助下，XX經(jīng)濟(jì)得以快速的發(fā)展，眾多投資商均看好這難得的發(fā)展機(jī)會(huì)，紛紛來到XX投資。項(xiàng)目具有地段優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目所處地段車流量巨大，由高速公路進(jìn)入鎮(zhèn)上的必經(jīng)此路，并且項(xiàng)目定在LQ江大橋旁，靠近碼頭，碼頭是XX連接下游民眾的重要脈絡(luò)，也是XX經(jīng)濟(jì)對(duì)外交流的渠道，因此給項(xiàng)目中規(guī)劃的市場(chǎng)地理上的優(yōu)勢(shì)。消費(fèi)群體增加 鎮(zhèn)政府鼓勵(lì)投資，許多外來投資商把握這一機(jī)遇都來到XX進(jìn)行投資，同時(shí)，多家企業(yè)紛紛落戶XX開廠創(chuàng)業(yè)，加上YY工業(yè)區(qū)的快速建設(shè)，XX工業(yè)園與YY工業(yè)區(qū)的對(duì)接，這些都將帶來一股強(qiáng)大的房地產(chǎn)消費(fèi)群體。第二部分 營(yíng)銷篇通過專業(yè)的市調(diào)人員對(duì)項(xiàng)目及項(xiàng)目各項(xiàng)情況進(jìn)行的深入細(xì)致的調(diào)查，以及我們整合各方面因素結(jié)合對(duì)市場(chǎng)調(diào)查的研究和分析，在符合市場(chǎng)規(guī)律的前提下，我公司本著滿足消費(fèi)者需要并保證貴公司最大利益的宗旨，特?cái)M定出以下適合AA商貿(mào)城的營(yíng)銷計(jì)劃。（3）項(xiàng)目前景看好XX正面臨著一個(gè)全新的發(fā)展機(jī)遇，眾多企業(yè)、單位的遷入，大量人流的涌入，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來說無疑是一個(gè)巨大的機(jī)遇，所面臨的將是一個(gè)更為巨大的市場(chǎng)。（2）目標(biāo)客戶較為分散本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶較為分散，主要集中于XX鎮(zhèn)、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、鹿寨縣城及L市，分散的客戶，不利于住處的傳播。項(xiàng)目前期銷售規(guī)劃，努力使項(xiàng)目銷售開門紅，從而樹立項(xiàng)目名牌、企業(yè)品牌，提高企業(yè)知名度、美譽(yù)度。內(nèi)部配套設(shè)施營(yíng)建小區(qū)內(nèi)部依規(guī)劃將建造一棟2層的綜合樓，一、二層分別經(jīng)營(yíng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)及工貿(mào)商場(chǎng)，同時(shí)我們建議開發(fā)商在小區(qū)內(nèi)注重停車場(chǎng)所及路燈等公共設(shè)施的建設(shè)，以一個(gè)更為優(yōu)良的經(jīng)營(yíng)環(huán)境來吸引商業(yè)業(yè)戶及購(gòu)物人流。（2）市場(chǎng)定位根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)論的分析，并針對(duì)當(dāng)?shù)叵M(fèi)者及產(chǎn)品自身特性，本項(xiàng)目定位為以開發(fā)銷售宅基地為主，以多層住宅為輔，在客戶心目中建立“AA商貿(mào)城”極具商業(yè)價(jià)值，富含升值、投資潛力的鮮明形象，是一個(gè)有堅(jiān)實(shí)開發(fā)商作保障，價(jià)位合理而潛力巨大的地產(chǎn)項(xiàng)目。（3）口碑訴求從各個(gè)方面來營(yíng)造項(xiàng)目的良好口碑，例如廣告、銷售現(xiàn)場(chǎng)、展點(diǎn)等處。心理戰(zhàn)術(shù)從準(zhǔn)確把握消費(fèi)者心理出發(fā)，從消費(fèi)者的各方面需求展開訴求，有效針對(duì)消費(fèi)者以下心理：（1） 隨大流（2） 攀比（3） 渴望致富（4） 信心缺失有了對(duì)消費(fèi)者心理的準(zhǔn)確把握，在推廣中可做到有的放矢，精確而迅速地打動(dòng)消費(fèi)者。銷售人員能力強(qiáng)、經(jīng)驗(yàn)豐富，并熟悉市場(chǎng)，同時(shí)加強(qiáng)客戶追蹤、回訪，形成高度的營(yíng)銷網(wǎng)。培訓(xùn)內(nèi)容：A、人員培訓(xùn)模式 人員配備模式總經(jīng)理市場(chǎng)策劃部銷售經(jīng)理銷售主管置業(yè)顧問第2組（2人）置業(yè)顧問第1組（2人）人員配備以專案模式進(jìn)行，由銷售經(jīng)理向業(yè)主負(fù)責(zé)，主持日常銷售工作，統(tǒng)轄銷售主管和二個(gè)業(yè)務(wù)小組。開盤造勢(shì)開盤當(dāng)日，邀請(qǐng)嘉賓，以熱烈、喜慶活動(dòng)營(yíng)造氣氛：（1）歌舞、模特表演；（2）娛樂、互動(dòng)性活動(dòng)，如家庭趣味競(jìng)技等；（3）游園活動(dòng)。強(qiáng)銷期從各個(gè)訴求點(diǎn)展開，依積累狀況及市場(chǎng)情況，針對(duì)項(xiàng)目主要目標(biāo)消費(fèi)群體，有側(cè)重地進(jìn)行推廣。形象區(qū)格 XX當(dāng)?shù)啬壳皟H有BB商住小區(qū)一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，該小區(qū)與我小區(qū)定位基本相同，均定位于銷售宅基地，該小區(qū)的賣點(diǎn)在于建一汽車站及花園，以此來凝聚人氣，該小區(qū)相對(duì)我項(xiàng)目來說，所處地段稍偏僻，我項(xiàng)目主唱地段，并以此體現(xiàn)樓盤商業(yè)價(jià)值，建立起開發(fā)商實(shí)力雄厚，項(xiàng)目進(jìn)展迅速的形象，給消費(fèi)者以購(gòu)買信心。廣告主標(biāo)題：AA商貿(mào)城——城市財(cái)富新坐標(biāo)AA商貿(mào)城——財(cái)富滋生地AA商貿(mào)城——搖錢樹生長(zhǎng)的地方AA商貿(mào)城——首席財(cái)富家園AA商貿(mào)城——地段決定財(cái)富四、立體化市場(chǎng)推廣策略廣告目標(biāo)市場(chǎng)策略針對(duì)項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群，依據(jù)其不同的生活習(xí)慣及個(gè)性特點(diǎn)等，我們制定了不同的廣告訴求點(diǎn)和廣告的表現(xiàn)形式，力求在目標(biāo)市場(chǎng)上更全面的傳遞廣告信息。這樣很容易在強(qiáng)銷期內(nèi)抓住每一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)。廣告心理策略即針對(duì)消費(fèi)者的購(gòu)買心理，采取的廣告運(yùn)動(dòng)。C、 想象空間：廣告要引導(dǎo)消費(fèi)者對(duì)本案產(chǎn)生想象，要能使消費(fèi)者看到廣告后有沖動(dòng)感，使之產(chǎn)生買AA商貿(mào)城宅基地后有什么樣的情景的聯(lián)想