【正文】 世界，姊妹城，南山商業(yè)文化中心的海雅百貨新形象商場(chǎng)先后開(kāi)張營(yíng)業(yè)，西部電子商場(chǎng)、佳騰電器城、萬(wàn)豪商業(yè)場(chǎng)、東方巴黎服裝城等商服物業(yè)鋪天蓋地廣告宣傳及層出不窮的多種促銷(xiāo)的活動(dòng)的開(kāi)展，形成了南山商服物業(yè)爭(zhēng)搶市場(chǎng)的一個(gè)個(gè)火爆場(chǎng)面。這十幾家在售和在建的大型商場(chǎng)，大都以主題商場(chǎng)宣傳，鮮明界定和劃分終端目標(biāo)消費(fèi)群。新開(kāi)工面積占全市的１４％，竣工面積占全市的１２％，樓花銷(xiāo)售面積占全市的１４％。 項(xiàng)目名稱(chēng)位置商場(chǎng)面積（M2）入伙時(shí)期經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目南城購(gòu)物廣場(chǎng)南新路30000百貨精品展望西部電子時(shí)代廣場(chǎng)南油大道與學(xué)府路交界處16639電腦、通訊、辦公自動(dòng)化、音響器材蘇豪名廈商場(chǎng)桃園路/南新路2000深圳秭妹購(gòu)物城桃園路5000服裝及女性產(chǎn)品南貿(mào)市場(chǎng)桃園路8283小商品批發(fā)、肉菜市場(chǎng)倉(cāng)前錦福苑裙樓南新路/學(xué)府路5000萬(wàn)豪商業(yè)城南油大道15000家居廣場(chǎng)南油金暉家居廣場(chǎng)南油大道10000電腦、音像、通訊器材、家電、臺(tái)灣高檔家具東方巴黎時(shí)裝交易廣場(chǎng)內(nèi)環(huán)路/南山14478尚未開(kāi)業(yè)女兒國(guó)南山分店桃園路/南新路3000女性及兒童用品女人世界南山分店桃園路/南新路3600女性及兒童用品沃爾瑪蛇口分店南油大道/內(nèi)環(huán)路3000百貨超市海雅百貨南油大道/濱海大道35000百貨商場(chǎng)6 南山商業(yè)商業(yè)特征分析* 檔次低、規(guī)模小，經(jīng)營(yíng)品種不全這也是造成以往南山商業(yè)氣氛平淡的一個(gè)重要原因。加上各類(lèi)商鋪門(mén)店，總的商業(yè)面積約20~30萬(wàn)平方米，由于商業(yè)不集中，分布在從南頭到南油的廣闊區(qū)域，十分分散，又大都采用地鋪式經(jīng)營(yíng)，因而經(jīng)營(yíng)的各種商品品種較少，檔次較低，顯得比較零亂。除此之外，就只有近千家經(jīng)營(yíng)飲食、日用百貨、鞋帽服飾、珠寶鐘表、五金交電器件、低檔家私的商鋪門(mén)店，如常興路商業(yè)街等。而現(xiàn)在南山居住，福田、羅湖購(gòu)物卻是活生生的現(xiàn)實(shí)。特別是科技園的中高收入者，大部分身居南山，卻很少為南山的商業(yè)發(fā)展作貢獻(xiàn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，到華強(qiáng)北和東門(mén)購(gòu)物的南山人比例達(dá)到25％以上。* 整體規(guī)劃分散零亂，無(wú)統(tǒng)一布局在南山購(gòu)物，有可能遇到這家賣(mài)皮鞋，而緊鄰的那家卻在賣(mài)五金配件，再過(guò)去是飲食店，而飲食店隔壁卻在賣(mài)陶瓷建材的情況，由于設(shè)有統(tǒng)一規(guī)劃，這些大都是由住宅樓的底層改建的商鋪就給人一種特別零亂的感覺(jué)。近兩年來(lái)，南山商服樓盤(pán)推出速度之快，規(guī)模之大，檔次之高，非往年堪與比擬。而商業(yè)用房面積達(dá)40000M2以上的南油購(gòu)物公園將把南城購(gòu)物廣場(chǎng)以南的姊妹購(gòu)物城、家樂(lè)福、海雅百貨、萬(wàn)豪商業(yè)城、人人樂(lè)購(gòu)物廣場(chǎng)、沃爾瑪、籌建中的天虹商場(chǎng)等聯(lián)成一片，形成一個(gè)完整的商業(yè)圈，南山商業(yè)文化中心規(guī)劃中的面積為287500M2的商業(yè)用房的全面建成將使南山商業(yè)圈真正與東門(mén)、華強(qiáng)北三足鼎立、強(qiáng)勢(shì)互動(dòng)。* 大型綜合類(lèi)商場(chǎng)問(wèn)世，慘淡經(jīng)營(yíng)海雅百貨規(guī)模35000M2，在海雅百貨開(kāi)業(yè)之前，南山尚無(wú)一家大型百貨商場(chǎng)。* 品牌商家大舉搶灘登陸女兒國(guó)購(gòu)物城南山分店己于去年底開(kāi)業(yè)，今年，女人世界南山分店、沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)也相繼登臺(tái)亮相。* 南山商圈架構(gòu)被重組商圈內(nèi)大商家變得密集，以?xún)杉页袨橹鲗?dǎo)的商業(yè)格局被打破。以南城購(gòu)物廣場(chǎng)、姊妹購(gòu)物城、女人世界為中心的南新路口商業(yè)區(qū)，以西部電子、愉康商場(chǎng)、女兒國(guó)購(gòu)物城為中心的愉康商業(yè)區(qū)、以沃爾瑪、人人樂(lè)、萬(wàn)豪商業(yè)城、南油佳騰電器城、順電為中心的沃爾瑪商業(yè)區(qū)將在家樂(lè)福、海雅百貨的承南啟北下形成一個(gè)完整的商業(yè)圈。規(guī)劃中的南山商業(yè)文化中心，南油購(gòu)物公園均有大規(guī)模的住宅和商業(yè)用房開(kāi)發(fā)，南山商圈內(nèi)充滿了無(wú)限商機(jī)。海雅百貨的開(kāi)業(yè)，如同淺水灣里開(kāi)來(lái)了一艘航空母艦（家樂(lè)福、人人樂(lè)、愉康商場(chǎng)三家商場(chǎng)加起來(lái)還不夠海雅百貨面積大）；南山商圈內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)壓力激增。如人人樂(lè)購(gòu)物廣場(chǎng)推出的真心換真情活動(dòng)，如果消費(fèi)者在人人樂(lè)購(gòu)物廣場(chǎng)遇到下雨，不管有沒(méi)有購(gòu)物，都可以獲贈(zèng)雨傘一把，一周內(nèi)還回即可。三 同類(lèi)主題市場(chǎng)調(diào)研* 八卦嶺片區(qū)典型可比商場(chǎng)調(diào)研居家裝飾城：開(kāi)業(yè)時(shí)間較長(zhǎng)，已開(kāi)一、二、三期，其中一、二期位于八卦路，為2棟相臨廠房，均為2層，每層面積約1400平方米，生意甚是紅火。三期位于八卦三路，與國(guó)際展覽中心相臨，只開(kāi)業(yè)一層，生意一般。雅居裝飾城：位于八卦四路，已開(kāi)業(yè)一至四期，與居家裝飾城毗鄰，生意很好，規(guī)模、布局、經(jīng)營(yíng)品種等均與居家相若，都是憑借八卦嶺地緣優(yōu)勢(shì)、便利交通、成行成市的規(guī)模效應(yīng)和廉價(jià)的倉(cāng)庫(kù)用地而蓬勃發(fā)展起來(lái)的，其租金水平約為128元/平米。指望旁邊鵬基大廈招商使用后，能帶旺生意。* 田貝片區(qū)典型可比商場(chǎng)調(diào)研金麗家居廣場(chǎng)：田貝金麗家居廣場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積逾２萬(wàn)平方米。 金麗家居廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)范圍1F：地磚、馬桶、淋浴房、按摩浴缸、木地板、水龍頭、門(mén)鎖等。以老字號(hào)雅庭裝飾公司為首的數(shù)十家正規(guī)家庭裝修公司的資深設(shè)計(jì)師現(xiàn)場(chǎng)演示。* 筍崗片區(qū)典型可比商場(chǎng)調(diào)研香江裝飾廣場(chǎng)：位于寶安北路，人才大市場(chǎng)旁，是規(guī)模最大，經(jīng)營(yíng)劃分最細(xì)致，管理最嚴(yán)格的一個(gè)商場(chǎng)。香江裝飾廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)范圍1F：精品家私、櫥柜城、瓷片、潔具2F：陶瓷城：瓷片、潔具、淋浴房、蒸氣房、按摩房、小五金3F：地板城：地板、門(mén)類(lèi)、鐵藝、地毯、墻紙4F：燈飾城：燈飾、工藝品、布藝管理費(fèi)28元/月實(shí)用率60%租期1年檔次中高檔鋪位面積2080平米不等香江裝飾城：位于梅園路，共一層，面積約3500平方米，經(jīng)營(yíng)品種齊全，生意不錯(cuò)，獨(dú)立收銀。主營(yíng)各類(lèi)家具：沙發(fā)、桌椅、床、餐臺(tái)等各種普通家具及少量高檔家私。金暉主題商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)范圍1F：通信產(chǎn)品、電子類(lèi)產(chǎn)品2F：電器、音響類(lèi)產(chǎn)品3F：櫥柜等家居用品4F：羅敏娜家私管理費(fèi)15元/月，不包空調(diào)費(fèi)、水電實(shí)用率50%租期3年檔次中檔鋪位面積柜臺(tái)、4080平米不等海雅百貨：這家位于濱海大道與南山大道交匯處的商城，是海雅集團(tuán)投資三億多元修建的超大型百貨商場(chǎng)，上下共八層，總面積為３．５萬(wàn)平方米，是目前深圳西部最大的百貨商場(chǎng)，同時(shí)也是我市單體面積最大的商場(chǎng)。 海雅百貨經(jīng)營(yíng)品種多樣齊全，場(chǎng)內(nèi)分設(shè)了大型超市、精品世界、時(shí)裝商場(chǎng)、男士用品、家用商場(chǎng)、兒童天地、美食廣場(chǎng)等，真正實(shí)現(xiàn)了“一站式”購(gòu)物。海雅百貨實(shí)行會(huì)員制管理，公司承諾，在所有商品價(jià)格不高于市區(qū)同類(lèi)商場(chǎng)相同貨品的基礎(chǔ)上，對(duì)會(huì)員實(shí)行大約百分之五的會(huì)員優(yōu)惠，同時(shí)開(kāi)展豐富多彩的會(huì)員活動(dòng)，如啤酒競(jìng)飲、書(shū)法大賽、會(huì)員聯(lián)歡等，吸引會(huì)員入會(huì)。 四 總結(jié)分析 深圳家裝市場(chǎng)主要集中在：八卦嶺、筍崗、田貝一帶，南山目前尚無(wú)大的家裝市場(chǎng)，本項(xiàng)目應(yīng)很好地抓住此機(jī)會(huì)點(diǎn)。 金麗家居廣場(chǎng)有許多值得我們借鑒的地方，無(wú)論從商場(chǎng)布局、功能分區(qū)和廣告推廣方面都較為先進(jìn)。40 / 40 第二章 物業(yè)發(fā)展建議一 商場(chǎng)平面布局規(guī)劃設(shè)計(jì) * 商場(chǎng)格局設(shè)計(jì) 獨(dú)立收銀、商場(chǎng)中部開(kāi)放式格局，相臨鋪位間隔板高度 ；靠墻四周采取半開(kāi)放式或封閉式格局。鋪位面積主要為20平米、40平米兩種。 因此，本商場(chǎng)過(guò)道設(shè)計(jì)為： ，視消防要求。這樣做既使得購(gòu)物者覺(jué)得商場(chǎng)商品集中，人氣鼎旺，又可以提高商場(chǎng)面積使用率，增加商場(chǎng)的租金收入。* 商場(chǎng)用電：地面預(yù)留用電插座。* 標(biāo)識(shí)、導(dǎo)示系統(tǒng)：每層于電梯口設(shè)功能分區(qū)、經(jīng)營(yíng)品種牌、洗手間指示、電梯及緊急出口指示等。* 促銷(xiāo)氣氛營(yíng)造：幾種顏色的彩帶裝飾，形成色彩繽紛、熱鬧喜慶的氣氛，有利于銷(xiāo)售和良好購(gòu)物心情的培養(yǎng)。三 商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)品種分區(qū)設(shè)計(jì)* 本商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)品種主力推薦方案：1F 潔具 浴室 陶瓷 浴室五金（水龍頭、毛巾架）2F 櫥柜 木地板 石材 五金（把手、鎖） 防火板 塑鋼門(mén) 窗3F 布藝 地毯 墻紙 文化石 藝術(shù)墻面 涂料 油漆4F 燈具 飾品 鐵花 藝術(shù)玻璃 藝術(shù)天花 裝飾公司其中“蘭色”字體的經(jīng)營(yíng)品種為該層的主力品種，其他為輔助品種。如：陶瓷的商家眾多，如果一層已經(jīng)招滿，可考慮部分陶瓷類(lèi)的商家放在二層。如：某知名品牌的木地板商家想租一層，為了提升本商場(chǎng)檔次及增加品牌號(hào)召力，就可放寬條件滿足其要求，但是此種情況應(yīng)嚴(yán)格控制，否則會(huì)影響整個(gè)商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)分區(qū)狀況，造成混亂。 4）若招不滿，則可加些輔助類(lèi)的經(jīng)營(yíng)品種。主要經(jīng)營(yíng)品種所在位置和分區(qū)情況將在附圖中標(biāo)明，輔助類(lèi)的產(chǎn)品由于數(shù)量不多，要求面積不大，可在具體招租過(guò)程中靈活安排?！翱杀取钡亩x是：規(guī)模、經(jīng)營(yíng)品種相似的商場(chǎng)（金麗、香江）或地理位置接近的商場(chǎng)（如金暉）的租金也有一定的參