【正文】 居家裝飾城對面，位于工業(yè)區(qū)內(nèi)，不臨街，檔次較居家低，規(guī)模不大，共一層，面積約1000平方米，人氣不旺，生意較慘淡。一層經(jīng)營各種裝飾材料，品種齊全，二層為眾多家居設(shè)計(jì)公司，有名氣的有：怡庭、雅庭、吉祥如意、居眾、創(chuàng)典居等公司。目前，家樂福、人人樂、海雅百貨三家商場都開通了免費(fèi)接送選購物大巴，各種各樣的購物送禮、集團(tuán)購物熱線的優(yōu)惠促銷活動不斷出籠；一些取悅消費(fèi)者、吸引口頭客的舉措更讓消費(fèi)者有一種上帝的感覺。* 南山商業(yè)將向中高檔方向發(fā)展濱海大道通車后，創(chuàng)世紀(jì)濱?；▓@、鴻瑞花園、招商海月花園、中海麗苑、海典居、海珠城等住宅區(qū)業(yè)主的大規(guī)模入住，加上科技園、深大片區(qū)原有中高收人階層的存在以及西部硅谷、跨海深港大橋通車的宏偉藍(lán)圖，使商家不斷看好這里的中高檔市場。特別是沃爾瑪蛇口分店，坐鎮(zhèn)蛇口與南油交匯處，是深圳規(guī)模最大的沃爾瑪購物廣場，以其無形的金字招牌的強(qiáng)大凝聚力必能夠?qū)⑸呖?、南油、南頭三塊斷檔的商網(wǎng)緊密地銜接，將片區(qū)內(nèi)幾十家分散的商家以統(tǒng)一的商業(yè)形象重新展現(xiàn)，而老牌勁旅人人樂購物廣場與沃爾瑪比肩而立，逐鹿南山商圈，輻射關(guān)外，從而帶旺南山商圈的人氣，大力提升整體形象。* 各大型主題商城粉墨登場今年就有7家大型主題商城開業(yè)，西部電子時(shí)代廣場是集電腦、通訊、辦公自動化、音響器材、電子元配件、電子玩具、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)為一體的專業(yè)化電子配套市場；姊妹購物城是經(jīng)營全品牌女性服裝為主的主題商城；女兒國、女人世界的女性品牌主題早已深人人心；南油佳騰電器城率先在南山開電器主題商城之先河。7 南山商業(yè)發(fā)展趨勢分析當(dāng)眾多的發(fā)展商把眼光盯向南山的住宅開發(fā)時(shí)，一些精明的發(fā)展商早就瞄準(zhǔn)了南山的商服市場。除了必要的日常用品外，購買衣物、電腦、家電、家具等，南山均不是首選，甚至壓根兒就沒想到南山。* 商圈形象未能深入人心，人氣不旺濱海大道通車后，羅湖上班，南山居住成為一部分人的夢想。南山商服市場，包括人人樂、家樂福、愉康倉儲商場，總體商業(yè)規(guī)模不大，三家商場營業(yè)面積加起來才2萬余平方米。 在深圳市全市的商服物業(yè)區(qū)域構(gòu)成比例中，南山區(qū)去年商服物業(yè)施工面積，占到全市的１７％。登良路業(yè)態(tài)以五金配件、汽車修理為主，裝飾材料也較發(fā)達(dá)內(nèi)環(huán)路不聚人氣，基本無商業(yè)，有東方巴黎在售東濱路商業(yè)繁榮，被眾商家看好小結(jié)：從上表看出，南油大道的商業(yè)目前檔次高，且較為集中，有形成“南山華強(qiáng)北”之勢。3 南山商圈狀況分析南山商服物業(yè)在分布上呈商圈和沿交通干線分布的特征，特別在商圈分布上，南山商業(yè)發(fā)展的龍頭商場的帶動作用不可估量，至今已在南山形成了：以人人樂、沃爾瑪為中心的商圈；以家樂福為中心的商圈；以女兒國、愉康商城為中心的商圈。港人每天到羅湖大包小包購物已成為羅湖東門老街及其它購物商場的一大景觀。在南山未來的商服物業(yè)發(fā)展中，如何定位，形成自身特色，強(qiáng)力吸引本地居民消費(fèi)，滿足本地居民需求是重中之重。隨著南山本地商業(yè)需求與日遞增，南山商貿(mào)物業(yè)在近兩年來呈現(xiàn)出一派旺銷景象。 二層以上物業(yè)銷售難度大凡是出售的商業(yè)物業(yè)，無論是開放式商場還是獨(dú)立式商鋪，二層以上的部分大多銷售困難，最終只能通過招租解決。因此，商鋪的售價(jià)也穩(wěn)定而高企，街鋪的價(jià)值為許多投資客和經(jīng)營者認(rèn)可，易受市場追捧。但往往發(fā)展商將商鋪分割售出后，就不再理會經(jīng)營的問題，這是導(dǎo)致目前眾多商場失敗的直接原因。發(fā)展商為了盡快銷售鋪位，常常將鋪位劃分過細(xì)、過小，以減少鋪位總值，降低置業(yè)門檻，擴(kuò)大購買層面。謹(jǐn)呈：深圳xx實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司萬豪商業(yè)城營銷策劃方案 深圳市xx物業(yè)咨詢有限公司目 錄 第一部分 物業(yè)定位 第一章 市場調(diào)查分析 一 深圳市總體商業(yè)市場背景 二 南山商業(yè)市場綜述 三 同類主題市場調(diào)研 八卦嶺片區(qū)典型可比商場調(diào)研 田貝片區(qū)典型可比商場調(diào)研 筍崗片區(qū)典型可比商場調(diào)研 本區(qū)域典型可比商場調(diào)研 四 總結(jié)分析 第二章 物業(yè)發(fā)展建議 一 商場平面布局規(guī)劃設(shè)計(jì) 鋪位分割 過道設(shè)計(jì) 商場人流圖繪制二 商場賣場設(shè)計(jì)三 商場經(jīng)營品種分區(qū)設(shè)計(jì)四 商場各層租金估算及租金價(jià)格表制定五 商場商業(yè)經(jīng)營管理建議六 建筑外立面之裝飾、色彩修改建議七 商場休閑廣場規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 第二部分 招租推廣策略 一 主體推廣方案及廣告推廣要點(diǎn) 二 階段推廣計(jì)劃時(shí)間表 三 組合媒體發(fā)布計(jì)劃 四 銷售賣場策劃 五 造勢手法策劃第一部分 物業(yè)定位 第一章 市場調(diào)查分析 一、 深圳市總體商業(yè)市場背景 商場分割小鋪位銷售已風(fēng)光不再曾經(jīng)轟動一時(shí)的“西部電子”，開業(yè)后遠(yuǎn)未達(dá)到人們預(yù)期，“東方巴黎”至今仍無法開業(yè)，這使得將統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)的商場劃分成小鋪位賣的銷售形式難度增大，讓投資客重新建立起信心的難度增強(qiáng)。怎樣使小業(yè)主的利益得到保障？一旦大商家退出商場，誰來負(fù)責(zé)重新招租，各小業(yè)主之間的利益誰來平衡？ * 鋪位劃分過細(xì)、過小不利經(jīng)營者使用。商場內(nèi)各鋪位利益相關(guān)，彼此一榮俱榮、一損俱損，這需要商場經(jīng)營管理部門統(tǒng)一的管理協(xié)調(diào)商場才能做旺。 街鋪始終受市場鐘愛與上述情況不同，街鋪產(chǎn)權(quán)獨(dú)立，受其他干擾因素少，客流量僅受街道人流的影響，生意好做長久，租金穩(wěn)定。雖說專業(yè)市場的成功案例很多，但更多的專業(yè)市場由于自身缺乏上述的條件或不具備比較優(yōu)勢，往往在競爭中慘遭淘汰，或是做痛苦的掙扎。如今，南山居住，市區(qū)上班已成為部分深圳人的時(shí)尚生活。南山在建、在售的商服物業(yè)逾２０萬平方米，截止到今年底其商服物業(yè)空置量達(dá)７．５６萬平方米，二項(xiàng)相加南山在未來一年內(nèi)的商服物業(yè)供應(yīng)量將達(dá)到２７．５萬平方米，南山居住人口４５萬，平均每人擁有０．６０平方米的商服物業(yè)，此種比例遠(yuǎn)高于其它地區(qū)商業(yè)配套比例。 吸引港人購物 羅湖區(qū)已成為港人置業(yè)和購物的理想?yún)^(qū)域，已成為不爭的事實(shí)。一方面，跨海大橋的開通可吸引港人南山置業(yè)居住，居住南山的港人可增加本地的商業(yè)消費(fèi)需求；另一方面，交通便利，通關(guān)方便，兩地物價(jià)差和南山購物環(huán)境的日臻完善，會使得一部分港人把購物的區(qū)域轉(zhuǎn)移到南山，從而可使得南山的商業(yè)需求總量得以增加，商業(yè)發(fā)展步入更高的平臺。4 南山商業(yè)街道分布狀況分析南新路南山老城區(qū)，人流量大，商業(yè)繁榮，低檔為主，業(yè)態(tài)多樣常新路商業(yè)繁榮，業(yè)態(tài)多樣，餐飲業(yè)最發(fā)達(dá)，有家樂福商場南山大道人流量大，主要服務(wù)于周邊居民區(qū)，有愉康超市、女兒國南油大道商業(yè)前景好，以檔次較高的大型商場為主，有海雅百貨、沃爾瑪、佳騰、萬豪等，但交通干線不聚人氣，且分布分散。這十幾家在售和在建的大型商場，大都以主題商場宣傳，鮮明界定和劃分終端目標(biāo)消費(fèi)群。 項(xiàng)目名稱位置商場面積（M2）入伙時(shí)期經(jīng)營項(xiàng)目南城購物廣場南新路30000百貨精品展望西部電子時(shí)代廣場南油大道與學(xué)府路交界處16639電腦、通訊、辦公自動化、音響器材蘇豪名廈商場桃園路/南新路2000深圳秭妹購物城桃園路5000服裝及女性產(chǎn)品南貿(mào)市場桃園路8283小商品批發(fā)、肉菜市場倉前錦福苑裙樓南新路/學(xué)府路5000萬豪商業(yè)城南油大道15000家居廣場南油金暉家居廣場南油大道10000電腦、音像、通訊器材、家電、臺灣高檔家具東方巴黎時(shí)裝交易廣場內(nèi)環(huán)路/南山14478尚未開業(yè)女兒國南山分店桃園路/南新路3000女性及兒童用品女人世界南山分店桃園路/南新路3600女性及兒童用品沃爾瑪蛇口分店南油大道/內(nèi)環(huán)路3000百貨超市海雅百貨南油大道/濱海大道35000百貨商場6 南山商業(yè)商業(yè)特征分析* 檔次低、規(guī)模小，經(jīng)營品種不全這也是造成以往南山商業(yè)氣氛平淡的一個(gè)重要原因。除此之外，就只有近千家經(jīng)營飲食、日用百貨、鞋帽服飾、珠寶鐘表、五金交電器件、低檔家私的商鋪門店，如常興路商業(yè)街等。特別是科技園的中高收入者，大部分身居南山，卻很少為南山的商業(yè)發(fā)展作貢獻(xiàn)。* 整體規(guī)劃分散零亂，無統(tǒng)一布局在南山購物，有可能遇到這家賣皮鞋，而緊鄰的那家卻在賣五金配件，再過去是飲食店，而飲食店隔壁卻在賣陶瓷建材的情況，由于設(shè)有統(tǒng)一規(guī)劃，這些大都是由住宅樓的底層改建的商鋪就給人一種特別零亂的感覺。而商業(yè)