【正文】 租、承諾固定回報(bào)等方式，無論從銷售還是運(yùn)營狀況來看，均不太理想，使商業(yè)地產(chǎn)投資客對大型商業(yè)項(xiàng)目持謹(jǐn)慎觀望態(tài)度，而相反，商業(yè)中心內(nèi)臨街獨(dú)立商鋪行情則一路看漲，安陽第一街及唐子巷新近開發(fā)的街鋪更是銷售火爆，街鋪市場呈現(xiàn)出“風(fēng)景這邊獨(dú)好”。配套：中央空調(diào)，16部手扶電梯，4部垂直電梯項(xiàng)目分析：該項(xiàng)目是安陽市近期比較大和比較有影響的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，但從目前來看，無論是地產(chǎn)的銷售還是后期的商業(yè)運(yùn)營，業(yè)績都不太理想，分析其原因有以下幾點(diǎn)：（一） 前期規(guī)劃問題：整個(gè)商場象座迷宮，沒有大型現(xiàn)代化商場的氛圍，四個(gè)樓體未能較好的連貫起來，這是項(xiàng)目的先天硬傷。（三） 開發(fā)商操作思路問題開發(fā)商過于剛愎自用，不采納專業(yè)策劃公司及業(yè)內(nèi)人士的建議，自身定位不準(zhǔn)，由建筑商轉(zhuǎn)型到零售商，行業(yè)跨度過大，在用人上任人唯親，導(dǎo)致后期運(yùn)營管理不善。精品百貨操作水平一般，未能體現(xiàn)出時(shí)尚，前衛(wèi)的特點(diǎn)。分析其原因一是定位有誤，依然走超市+精品百貨的路線，不適合安鋼生活區(qū)實(shí)際情況，二是管理層不穩(wěn)定，導(dǎo)致管理混亂。e、美麗華購物廣場位置：人民大道與東風(fēng)路交匯處開發(fā)商：安陽市紅安房地產(chǎn)開有限公司建筑面積：㎡商場主體：地下一層，底上三層，局部四層門前廣場：12000㎡，其中4000㎡的休閑綠地，300個(gè)停車位。招商情況：負(fù)一層與家世界簽約，其余正在招商，預(yù)計(jì)在2006年5月1日前開業(yè)項(xiàng)目分析：該項(xiàng)目由專業(yè)策劃公司操盤，目前與家世界簽約可帶旺人氣，操作思路正確；但其位置遠(yuǎn)離核心商圈，如依然沿循大賣場+精品百貨的操作路線風(fēng)險(xiǎn)較大，經(jīng)營定位將是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵所在。g、位置：安陽市仁和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)商：商業(yè)總建筑面積2萬平方，寫字樓面積為7000㎡結(jié)構(gòu)：商業(yè)為地下一層，地上五層，寫字樓共計(jì)九層。預(yù)計(jì)后期運(yùn)營將會(huì)舉步維艱。項(xiàng)目建設(shè)情況：現(xiàn)已開挖地基，預(yù)計(jì)2007年春季交工。i、文峰時(shí)代廣場位置：文峰南路以北，北大街以西規(guī)模：㎡一層文峰路步行街240—250戶，二層商場8000㎡左右，總戶數(shù)84戶，地下一層是家具城，面積3000㎡左右戶型面積：一層24—100㎡不等，二層以20—40㎡為主經(jīng)營品種：一層服裝、手機(jī)、餐飲、美容、婚介及體育用品、益生堂藥店等；二層男女休閑服裝、羽絨服等；負(fù)一層家具。河南省是中國糧食生產(chǎn)大省，當(dāng)?shù)鼐用窳?xí)慣在餐飲上的消費(fèi)要強(qiáng)于購物，補(bǔ)充并加強(qiáng)餐飲業(yè)種是本案商業(yè)組合的突破口。主要有：快樂時(shí)光、家多福、英皇會(huì)所等。1娛樂廣場、滾石、英皇會(huì)所等，客單價(jià)消費(fèi)在50—60元左右?？Х葟d主要有：上島、名典、西提島，專業(yè)茶樓較少，功能主要以棋牌室為主。客單價(jià)消費(fèi)在20—60元左右。★廣場 除衛(wèi)東購物中心門口有較大面積廣場外，其它商業(yè)設(shè)施沒有屬于自己的真正的廣場，且衛(wèi)東的廣場以停車為主，阻礙顧客進(jìn)入商場的通道，人車混雜非常混亂。通過對安陽商業(yè)現(xiàn)狀的調(diào)查與分析，安陽的大型商場除丹尼斯一支獨(dú)秀外，其余商場均舉步維艱，且購物環(huán)境較為單調(diào)，休閑娛樂功能較少，無論從招商還是后期運(yùn)營管理來講，都困難重重。同時(shí)，從國際、國內(nèi)商業(yè)發(fā)展趨勢來看，倡導(dǎo)的第四代商業(yè)模式，即：Open Mall，開放式的、通透的商業(yè)街區(qū)文化，并且融合了休閑、餐飲、娛樂等優(yōu)美的環(huán)境和良好的設(shè)施。因此，結(jié)合安陽商業(yè)的現(xiàn)狀及國際、國內(nèi)商業(yè)發(fā)展趨勢，傳統(tǒng)的“物質(zhì)”的商業(yè)消費(fèi)將逐步降低，依托于“體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)”的“休閑娛樂”的消費(fèi)將成為主流。第二部分：項(xiàng)目定位及整體規(guī)劃思路項(xiàng)目簡介：項(xiàng)目位于安陽市文峰區(qū)舊城改造核心地段，屬傳統(tǒng)核心商業(yè)圈內(nèi)，位于安陽商業(yè)黃金走廊文峰路——環(huán)路東段，西至夏綠地廣場，地塊東側(cè)朝向安陽新區(qū)，臨街面寬，可分為A、B兩大區(qū)域，其中A區(qū)之商業(yè)部分，B區(qū)之廣場，休閑廣場與繁華商業(yè)相互交融互動(dòng)，該項(xiàng)目將是安陽黃金商圈內(nèi)最后一塊商業(yè)寶地。項(xiàng)目的細(xì)分定位● 文化定位由于安陽市是中國歷史文化名城，且地塊位于古城核心地段，從建筑的形態(tài)、外觀來講，服從整個(gè)城市的總體規(guī)劃定位的要求，應(yīng)以明清建筑風(fēng)格來表現(xiàn)?！?旅游定位 首先項(xiàng)目本身包含著豐富的旅游資源，A區(qū)地塊包含有蕭曹廟、高閣寺、縣城隍廟，往西油天寧寺，B區(qū)地塊有袁氏小宅、謝家大院，這些旅游景點(diǎn)將成為安陽古城旅游新的路線?！?休閑定位根據(jù)對全國的城市居民的時(shí)間分配，30%的十件事休閑時(shí)間，由30%d的支出要花在休閑上。休閑又重新回到了中國人的視野中來，從休閑服裝、休閑食品到休閑旅游，從街頭茶館到各式各樣的“吧”，從電影大片到暢銷讀物，各種冠名的休閑的商品和服務(wù)成為了城市的居民消費(fèi)時(shí)尚。結(jié)合整個(gè)社會(huì)的發(fā)展趨勢，要想使該項(xiàng)目成為安陽市人民的時(shí)尚生活方式中心，必將把休閑的生活方式融入到項(xiàng)目中?！?餐飲定位中國人有句俗話叫“民以食為天”，在中國的商業(yè)地產(chǎn)中首先考慮餐飲。體現(xiàn)餐飲定位要有兩方面的考慮，首先要把國際國內(nèi)的餐飲品牌引進(jìn)，比如：麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客，中餐有俏江南等知名品牌，這些品牌商家的入駐將成為安陽餐飲業(yè)的風(fēng)向標(biāo)；第二個(gè)方面要充分運(yùn)用好內(nèi)街，引入深具安陽特色的風(fēng)味小吃，形成安陽小吃一條街，填補(bǔ)安陽的市場空白?！?娛樂定位針對安陽娛樂業(yè)的現(xiàn)狀，在地塊的規(guī)劃中引入全國連鎖的KTV、水療、健康、美容機(jī)構(gòu)，提升安陽娛樂業(yè)的消費(fèi)檔次和品位，并且娛樂業(yè)的經(jīng)營性質(zhì)決定項(xiàng)目具備“不夜城”的定位基礎(chǔ)。在B區(qū)計(jì)劃引進(jìn)國際級的零售連鎖機(jī)構(gòu)，如：家樂福、麥德龍、百安居等，以產(chǎn)品品類齊全、價(jià)格低廉來吸引大量的人流；在A區(qū)負(fù)一層擬引進(jìn)具有量販性質(zhì)的商業(yè)機(jī)構(gòu)，如：鄭州銀基、國際小商品城、國美電器等，以商業(yè)強(qiáng)大的聚集效應(yīng)，以中低端的商品對安陽的商業(yè)重新洗牌，從而確定“彰德府”項(xiàng)目在安陽商業(yè)中的龍頭地位。項(xiàng)目整體規(guī)劃設(shè)計(jì)思路 a、項(xiàng)目規(guī)劃思路的幾個(gè)出發(fā)點(diǎn)： ①整合社會(huì)優(yōu)勢（人文、經(jīng)濟(jì)、交通、地域、自然），實(shí)現(xiàn)區(qū)域的有效資源拉動(dòng)，從而對項(xiàng)目起到積極的作用。③作為安陽新商業(yè)運(yùn)動(dòng)的倡導(dǎo)者，創(chuàng)造以休閑娛樂為主，購物餐飲互動(dòng)的第四代商業(yè)模式。⑤要充分考慮政府、投資者、商家、消費(fèi)者四者的利益，最終實(shí)現(xiàn)多贏，不僅要建的好、賣的好，而且還要運(yùn)營的好，并將項(xiàng)目打造成為安陽一張精致的名片。 具體規(guī)劃思路為東頭地塊為明清文化主題廣場，是用明清古城墻圍合起來的多功能下沉式廣場，廣場之中，綠坪之上，期間矗立的主題藝術(shù)雕塑，景觀柱、景觀墻、演藝廣場為這個(gè)繁華的商業(yè)帶增添了別具意味的人文氣息。項(xiàng)目向西延伸位三條東西向步行街，在地塊中心設(shè)一中心廣場，設(shè)計(jì)為人、車流的集散地，該中心廣場（中環(huán)廣場）為購物休閑廣場，演藝視覺中心、活動(dòng)的表演舞臺，提供更精彩、狂歡的演出節(jié)目，整個(gè)廣場充滿生機(jī)和活力。向西仍為三條步行內(nèi)街延伸至夏綠地廣場，在與夏綠地廣場之間又規(guī)劃為花季廣場，走乏了、逛累了或聊天，或休憩，或賞景，三個(gè)廣場將極好的帶動(dòng)人氣。中心景觀軸線也做成下沉式步行街，其中一層及負(fù)一層以豆腐巷、三義巷、卜府巷、小顏巷、東鐘樓巷、西鐘樓巷、喬家巷、唐子巷、竹竿巷、仁義巷、裴家巷、香巷、鵝脖巷、紀(jì)家巷、東官帶巷、西官帶巷、夾巷、丁家巷等十八巷命名的風(fēng)情街區(qū)構(gòu)成。其中各館可以與一層及負(fù)一層連通，負(fù)一層由停車場乘電梯上二、三層。項(xiàng)目地塊SWOT分析通過市場調(diào)研，以及前期的分析，我們將對項(xiàng)目進(jìn)行SWOT分析，以發(fā)現(xiàn)市場機(jī)會(huì)，形成將來的項(xiàng)目規(guī)劃及市場定位。★周邊的消費(fèi)能力：在項(xiàng)目的周圍有著30萬以上的居民生活群，而且文峰路貫穿于安陽東西城區(qū)，有著很強(qiáng)的人流。★良好的開發(fā)商形象：開發(fā)商——超越集團(tuán)，作為安陽市實(shí)力雄厚的民營企業(yè)，旨在打造品牌地產(chǎn)的開發(fā)理念，可以讓投資者充分的信任，并且在當(dāng)?shù)鼐哂辛己玫恼Y源和廣泛的人脈?！镏型夂腺Y：項(xiàng)目由超越集團(tuán)與香港投資公司合作開發(fā)，將融合先進(jìn)的香港房地產(chǎn)開發(fā)理念，并將爭取到最優(yōu)惠的政策扶持。W：劣勢★地理劣勢：位置雖處于文峰中路上，但實(shí)際的位置目前已經(jīng)超出了消費(fèi)者的購物心理距離?！锶莘e率的限制：由于安陽老城有層高的限制，因此項(xiàng)目容積率也受到一定限制，不適宜引入大型主力店，而缺乏大型主力店的商業(yè)項(xiàng)目預(yù)熱的時(shí)間會(huì)較長，因此在項(xiàng)目操作中要倡導(dǎo)“精確制導(dǎo)、定向開發(fā)”的理念。因此本項(xiàng)目要摒棄傳統(tǒng)的商業(yè)的購物為主題，而是以休閑娛樂為主，購物餐飲互動(dòng)的新商業(yè)模式，并且打造的產(chǎn)品以“街鋪”為主，使項(xiàng)目贏在定位，贏在規(guī)劃。O：機(jī)會(huì)★地理位置：該地塊是文峰中路最后一塊商業(yè)寶地，成熟的商業(yè)氛圍，絕佳的地理位置，確實(shí)是向商業(yè)地