【正文】 為。 3. 現(xiàn)有土地承包關(guān)系長久不變。賦予農(nóng)民更加充分而有保障的土承包經(jīng)營權(quán)，現(xiàn)有土地承包關(guān)系要保持穩(wěn)定并長久不變。文件中提到，在土地利用規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍外，經(jīng)批準(zhǔn)占用農(nóng)村集體土建設(shè)非公益性項目允許農(nóng)民依法通過多種方式參與開發(fā)經(jīng)營并保障農(nóng)民合法權(quán)益。逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，對依法取得的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地，必須通過統(tǒng)一有形的土地市場，以公開規(guī)范的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，在符合規(guī)劃的前提下與國有土地享有平等權(quán)益。將玉峰山鎮(zhèn)龍門村10社作為一個完整的空間，從功能、空間、景觀及建筑形態(tài)方面進行整體設(shè)計、開發(fā)控制和引導(dǎo)。策劃應(yīng)能滿足玉峰山鎮(zhèn)龍門村10社不斷發(fā)展壯大所需要的空間構(gòu)架，遠近期相結(jié)合，保留林業(yè)、農(nóng)業(yè)用地，合理開發(fā)宅基地，并不斷完善城市功能，使城市健康有序的發(fā)展。策劃要與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展相適應(yīng)，從用地劃分、功能分區(qū)和道路結(jié)構(gòu)等方面，為近遠期建設(shè)提供方便，有利于鎮(zhèn)區(qū)整體規(guī)劃，分片實施，項目啟動，滾動發(fā)展的模式。七、技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表11 主要數(shù)據(jù)及技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)序號名 稱單 位數(shù) 據(jù)備 注1總規(guī)劃面積畝682林地畝450耕地畝180宅基地畝222總用地面積畝35農(nóng)民宅基地畝22林地畝13按林地面積3%3項目總投資萬元5300企業(yè)自有資金其中：建設(shè)投資萬元4438建設(shè)期利息萬元0土地租金萬元562流動資金萬元3004資金籌措萬元5300其中：企業(yè)自籌萬元5300企業(yè)自有資金銀行借款萬元05設(shè)計生產(chǎn)能力6年銷售收入萬元4200正常年份7總成本費用萬元991正常年份8所得稅萬元787正常年份9年凈利潤萬元2361正常年份10所得稅前財務(wù)內(nèi)部收益率%11所得稅前財務(wù)凈現(xiàn)值萬元1021912所得稅前投資回收期年含建設(shè)期13所得稅后財務(wù)內(nèi)部收益率%14所得稅后財務(wù)凈現(xiàn)值萬元688215所得稅后投資回收期年含建設(shè)期16總投資收益率%正常年份17項目資本金凈利潤率%正常年份18盈虧平衡點(BEP)%%第二章 項目支撐體系一、 政策支撐本項目參照的政策及有關(guān)法律法規(guī)有以下幾個：《渝北兩路城區(qū)分區(qū)規(guī)劃》?！吨泄仓醒腙P(guān)于推進農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》?！吨貞c市渝北區(qū)人民政府關(guān)于推進農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)促進產(chǎn)業(yè)發(fā)展的意見》。項目依據(jù)《渝北區(qū)土地利用總體規(guī)劃》、《渝北兩路城區(qū)分區(qū)規(guī)劃》和《四山管制規(guī)劃》及產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，采取土地整理、宅基地置換、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)等方式使用農(nóng)民集體所有的土地，發(fā)展休閑、托老、旅游、度假等項目，帶動區(qū)域經(jīng)濟增長，實現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展。根據(jù)《中共中央關(guān)于推進農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》中可以看出，本次決定主要強調(diào)了以下6點：新形勢下推進農(nóng)村改革發(fā)展的重大意義本點指出，目前農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)仍然薄弱，最需要加強；農(nóng)村發(fā)展仍然滯后，最需要扶持；農(nóng)民增加收入仍然困難，最需要加快。推進農(nóng)村改革發(fā)展的指導(dǎo)思想、目標(biāo)任務(wù)、重大原則本點通過5個必須，指出了目前農(nóng)村改革發(fā)展的指導(dǎo)思想與目標(biāo)。大力推進改革創(chuàng)新，加強農(nóng)村制度建設(shè)農(nóng)村宅基地和村莊整理所節(jié)約的土地，首先要復(fù)墾為耕地，調(diào)劑為建設(shè)用地的必須符合土地利用規(guī)劃、納入年度建設(shè)用地計劃，并優(yōu)先滿足集體建設(shè)用地。繼續(xù)推進林業(yè)重點工程建設(shè)，延長天然林保護工程實施期限，完善政策、鞏固退耕還林成果，開展植樹造林，提高森林覆蓋率。堅持用社會主義先進文化占領(lǐng)農(nóng)村陣地，滿足農(nóng)民日益增長的精神文化需求，提高農(nóng)民思想道德素質(zhì)。銳意改革，加快發(fā)展，在推進中國特色社會主義偉大事業(yè)進程中努力開創(chuàng)農(nóng)村工作新局面！本項目的建設(shè)，正是響應(yīng)了推進農(nóng)村改革發(fā)展的號召。綜上所述，本項目的建設(shè)具有可靠的政策支撐，是可行的。玉峰山旁的牛心山因貌似牛心而得名，山上除保留古城遺址外，山下已鉆出汩汩的溫泉，正待開發(fā)。 盛夏，這里遠離塵囂、炎熱，由于玉峰山相對海拔高、加之森林植被好，林濤送來的習(xí)習(xí)涼風(fēng)，清爽宜人。，國家森林覆蓋面積蓄18000畝，是目前重慶近郊覆蓋面積最大、植被保護最好的森林公園，其森林植被屬亞熱帶溫性常綠闊葉林帶。叢林中虎豹雖已絕跡，但仍有野兔、松鼠、錦雞、杜鵑等多種野生動物出沒，年平均氣溫17度，常年氣溫比市區(qū)氣溫低約5度。三、 運營與管理支撐（一）項目運作“綱舉”：就是在項目設(shè)計之前，要盡快占領(lǐng)該項目行政與技術(shù)的至高點，也就是說要得到與本項目相關(guān)的最高行政與技術(shù)部門的支持、指導(dǎo)與幫助。在找到各類單位與專家后，依據(jù)先設(shè)計，后施工，再管理的原則，編制項目開發(fā)的進度表，嚴(yán)格按進度表實施。由該項目組織機構(gòu)對項目進行管理。要建立適當(dāng)?shù)穆毼惑w系，明確職權(quán)范圍，對各職位的主要任務(wù)應(yīng)有明確的規(guī)定。（1）為了更好實現(xiàn)項目預(yù)期目標(biāo)，建議業(yè)主委托監(jiān)理單位對項目的質(zhì)量、進度、投資等進行控制。（2）工程項目從籌劃、選擇、評估、決策、設(shè)計、施工到竣工驗收、投入生產(chǎn)或交付使用的整個建設(shè)工程中，必須遵循先后工作次序。應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行工程建設(shè)有關(guān)法規(guī)、規(guī)定、標(biāo)準(zhǔn)。建設(shè)合同是業(yè)主和項目實施各主體之間明確權(quán)利、責(zé)任關(guān)系的具有法律效力的協(xié)議文件，也是應(yīng)用市場經(jīng)濟體制、組織項目實施的基本手段。一切合同所賦予的責(zé)任、權(quán)利履行到位之日，也就是建設(shè)工程項目實施完成之時。在項目實施過程中，業(yè)主需要處理和協(xié)調(diào)眾多復(fù)雜的業(yè)務(wù)組織關(guān)系，主要內(nèi)容包括：1）外部環(huán)境協(xié)調(diào)，包括：與政府管理部門之間的協(xié)調(diào)，資源供應(yīng)方面的協(xié)調(diào)，生產(chǎn)要素的協(xié)調(diào)，項目周邊環(huán)境方面的協(xié)調(diào)等。3）業(yè)主單位內(nèi)部各部門、各層次之間的協(xié)調(diào)。工程項目目標(biāo)控制就是在項目前期籌劃、勘察設(shè)計、施工、竣工交付等各個階段采用規(guī)劃、組織、協(xié)調(diào)等手段，從組織、技術(shù)、經(jīng)濟、合同等方面采取措施，確保項目總目標(biāo)的順利實現(xiàn)。（7）在工程建設(shè)中應(yīng)強化環(huán)保意識，切實有效地把環(huán)境保護和克服損害自然環(huán)境、破壞生態(tài)平衡、污染空氣和水質(zhì)、擾動甚至破壞地下管網(wǎng)等現(xiàn)象的發(fā)生，作為項目管理的重要任務(wù)之一。在工程承發(fā)包中，必須把依法做好環(huán)保工作列為重要的合同條件加以落實，并在方案審查和施工過程中，始終把落實環(huán)保措施、克服建設(shè)公害作為重要內(nèi)容予以密切注視。（1）運營期管理的利與弊。弊：管理復(fù)雜，難以規(guī)范。綜合管理部：含景點管理、園林維護、清潔衛(wèi)生、森林保安工作。租賃部: 含項目運營區(qū)內(nèi)所有農(nóng)莊、客房、餐飲、商店的租賃管理工作。四、 其他支撐 資源豐富，林地面積為35000畝，耕地面積9500畝，總蓄水量74萬立方。礦產(chǎn)資源以石灰?guī)r、煤、粉沙巖為主，是重慶主城區(qū)建筑石料的主要供應(yīng)地。全鎮(zhèn)公路通車?yán)锍?8公里，基本實現(xiàn)社社通，其中319國道橫貫鎮(zhèn)區(qū)東西，旱白公路與新桂連接渝長高速路和五桂路渝鄰高速，已動工修建的重慶市外環(huán)路從境內(nèi)高筍村接口橫穿全鎮(zhèn)。第三章 項目建設(shè)地點一、項目建設(shè)地概況（一）地理位置玉峰山鎮(zhèn)位于渝北區(qū)東部銅鑼峽背斜山脈中部，地理坐標(biāo)介于東經(jīng)106176。47′54″；北緯29176。49′18″之間，林地面積為35000畝，耕地面積9500畝，人口14132人。規(guī)劃區(qū)位于重慶市渝北區(qū)玉峰山鎮(zhèn)龍門村10社。（三）自然條件玉峰山鎮(zhèn)處于川東平行嶺谷銅鑼峽山脈的鐵山坪上，地貌呈壟崗狀，山體雄厚，屬山嶺深丘地帶，總體地勢呈“西北高、東南低”，海拔在450——800米之間；土壤屬紫色土和黃壤兩大類灰棕紫泥土；屬亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，年平均氣溫17℃，無霜期319天。現(xiàn)有生態(tài)休閑旅游企業(yè)17家；工礦企業(yè)58家，其中農(nóng)業(yè)科技企業(yè)2家。2005年，鎮(zhèn)地方財政收入完成450萬元，同比增長30%。景區(qū)資源：作為重慶市首次開發(fā)的市級森林公園，有著上百種野生動植物，特別是森林新鮮的空氣是都市人們最向往的，最理想的養(yǎng)生之處。（二）項目區(qū)域分析項目區(qū)域資源分析（1）區(qū)域位置分析玉峰山鎮(zhèn)位于重慶銅鑼峽背斜山脈中部，重慶市渝北區(qū)東部，距渝北區(qū)行政中心兩路鎮(zhèn)和江北國際機場約16公里（約10公里的山地道路），重慶觀音橋城市副中心25公里（約10公里的山地道路）；在城市功能規(guī)劃中，項目地塊規(guī)劃定位為城市綠肺——玉峰山森林公園，屬于重慶城市化邊緣地帶；從重慶城市主要沿南北向發(fā)展軸線分析，項目區(qū)域正處于城市發(fā)展軸線上，但受銅鑼峽山脈的隔斷，項目區(qū)域城市化進程在短期內(nèi)將不能實現(xiàn)，在項目開發(fā)后期可考慮城市化對項目房地產(chǎn)開發(fā)的促進作用。從項目四至分析，項目西面和南面均為重慶主城區(qū)主要的城市組團，其城市發(fā)展成熟，尤其是北部新區(qū)和工業(yè)園區(qū)及寸灘港片區(qū)，已成為重慶富人居住區(qū)和主要的重慶GDP增長源之一，區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展，將帶動玉峰山片區(qū)的發(fā)展進度。其中，生態(tài)企業(yè)多為普通的農(nóng)家樂或小型度假山莊，集中在玉峰村鐵山坪風(fēng)景區(qū)內(nèi)，但規(guī)模相對較小，缺乏鮮明的休閑特色；工礦企業(yè)則分布于319國道為軸線的峽谷平地內(nèi)部，對當(dāng)?shù)厣鷳B(tài)資源、交通條件均有較大的破壞；（5）項目地塊資源評價受區(qū)域位置、地形地勢和城市交通的影響，項目所在區(qū)域城市化進程較為緩慢，大規(guī)模的城市化建設(shè)對本項目區(qū)域而言還具有相對較長的周期；根據(jù)《重慶市“四山”地區(qū)開發(fā)建設(shè)管制規(guī)定》條例，重慶周邊山體土地資源將受到嚴(yán)格的保護，在距離市區(qū)23公里的半徑內(nèi)，47平方公里的山水資源將是極度稀缺和唯一的，因此，在本項目開發(fā)中，結(jié)合城鄉(xiāng)統(tǒng)籌進行山水休閑旅游地產(chǎn)開發(fā)，與其它休閑旅游地產(chǎn)在規(guī)模、經(jīng)營主題和交通距離上形成差異化競爭；結(jié)合區(qū)域景觀資源分布狀況（玉峰山鎮(zhèn)——鐵山坪片區(qū)資源優(yōu)勢最為明顯，在區(qū)域內(nèi)知名度最高，借勢發(fā)展），同時考慮到項目區(qū)域采礦產(chǎn)業(yè)將對生態(tài)環(huán)境和交通環(huán)境有較大的損壞，在本項目休閑旅游地產(chǎn)開發(fā)中，先開發(fā)玉峰、旱土、高筍區(qū)域，將石壁和關(guān)興片區(qū)作為儲備控制用地。（二）堅持可持續(xù)發(fā)展觀念，以保持生態(tài)環(huán)境為出發(fā)點，保持自然環(huán)境每一自然元素完整性，突出生態(tài)、環(huán)保及綠化的特征，實現(xiàn)經(jīng)濟、社會、生態(tài)效益三者完美統(tǒng)一。力求做到功能完備、形象新穎、個性鮮明、文化內(nèi)涵深蘊，展現(xiàn)新的風(fēng)姿。主要建設(shè)內(nèi)容：①土地整治。③修建農(nóng)民新村。農(nóng)民的安置工作。采用空間主題結(jié)構(gòu)，依據(jù)場址地形特征及內(nèi)容特點，空間主題結(jié)構(gòu)分為五個區(qū)域，主要有鄉(xiāng)村俱樂部、互助農(nóng)莊、生態(tài)農(nóng)業(yè)園、原生態(tài)森林保護區(qū)及農(nóng)民新村。有別于普通的自由市場的傳統(tǒng)的交易中心，本俱樂部的建造突出了“精品、休閑、風(fēng)情感”等特色。利用農(nóng)民宅基地設(shè)立一個集多中心為一身的功能機構(gòu)。它的出現(xiàn)使農(nóng)村和農(nóng)副用地以單純的農(nóng)民居住及農(nóng)副業(yè)生產(chǎn)活動向鄉(xiāng)村生活結(jié)合休閑旅渡假的復(fù)合功能轉(zhuǎn)化，鄉(xiāng)村俱樂部是這種功能復(fù)合轉(zhuǎn)化的中心杻帶和重要載體。同時使當(dāng)?shù)剞r(nóng)民以鄉(xiāng)村生活向?qū)?，耕作生產(chǎn)教練或代工民工的的身份參與該農(nóng)莊的工作，與城鎮(zhèn)居民形成合同關(guān)系，當(dāng)?shù)剞r(nóng)民獲得可持續(xù)的收入，城鎮(zhèn)居民花錢享受田園、森林生活，這樣的農(nóng)莊成為名符其實的互助休閑農(nóng)莊。原生態(tài)森林保護區(qū)：本區(qū)域為玉峰山森林的一部分，利用原生態(tài)的森林保護區(qū)為游客和居民提供觀賞、休閑和娛樂的場所。這樣不僅一次性解決農(nóng)民的安居問題，而且由于科學(xué)專業(yè)的設(shè)計和建設(shè)，而且其住房用材、構(gòu)造、彩光和節(jié)能條件，其住房的給水、排水、污水處理條件，以及照明、電訊條件都生步達到與城市居民比肩的水平。（三）土地利用規(guī)劃規(guī)劃區(qū)用地主要分為公共設(shè)施用地、居住及娛樂用地、道路廣場用地、耕地、原生態(tài)林地等四大類。居住及娛樂用地該區(qū)主要包括鄉(xiāng)村俱樂部、互助農(nóng)莊、農(nóng)民新村及生態(tài)農(nóng)業(yè)園。耕地該區(qū)為農(nóng)民原有耕地。道路廣場用地該區(qū)域主要是進行道路及廣場的修建。規(guī)劃以本項目周圍的林地、農(nóng)田作為規(guī)劃的綠色環(huán)境背景，通過沿道路的綠化，將大環(huán)境背景與主體工程聯(lián)系起來，形成了點、線、面相結(jié)合的綠地系統(tǒng)。（五）空間設(shè)計商業(yè)空間：商業(yè)空間是該區(qū)的重要功能空間之一，也是該區(qū)最具活力的地區(qū)，整個商業(yè)區(qū)的主要組成部份為鄉(xiāng)村俱樂部和生態(tài)農(nóng)業(yè)園，以廣場、農(nóng)田、森林和道路作為兩部分的中介空間，使室兩部分過度和交融。分為一般農(nóng)莊、休閑農(nóng)莊、舊住宅區(qū)、農(nóng)民新居住區(qū)。休閑農(nóng)莊區(qū)建于原生態(tài)林地中，交通便利、環(huán)境優(yōu)美、寧靜。（六）建筑形態(tài)設(shè)計建筑形態(tài)設(shè)計（1）區(qū)中的建筑造型設(shè)計簡潔、格調(diào)平和、寧靜、富于想象并與生態(tài)景觀良好地結(jié)合在一起。（2）區(qū)中標(biāo)志性建筑力求洗練，追求現(xiàn)代感，其它公建采用加法，體形豐富、活潑。建筑材料與色彩（1）建筑材料：使用已經(jīng)成熟的新型材料，體現(xiàn)了節(jié)約能源、美觀耐用的原則，外觀材料一般采用以不反光的磚石面材、不反光的玻璃、塑板。（七）地塊開發(fā)強度及控制規(guī)劃開發(fā)強度區(qū)內(nèi)建筑總用地面積約35畝（宅基地22畝、林地3%13畝），耕地保持180畝，綠地率大于95%，區(qū)內(nèi)可容納上千人居住。第五章 用地情況本項目擬租賃土地652畝（其中林地450畝、耕地180畝、農(nóng)民宅基地22畝），其建設(shè)主要內(nèi)容為鄉(xiāng)村俱樂部、互助農(nóng)莊、生態(tài)農(nóng)業(yè)園及農(nóng)民新村的建設(shè)?；ブr(nóng)莊：用地面積9000平方米（其中新建7000平方米，維修改造2000平方米），主要用于出租給熱衷于休閑度假和田園生活的城鎮(zhèn)居民或者出售，并幫助業(yè)主管理以及經(jīng)營。農(nóng)民新村：用地4674平方米，利用農(nóng)民原有宅基地用地將農(nóng)民集中安置的區(qū)域。（2）設(shè)計原則l 《建筑給水排水設(shè)計規(guī)范》（GBJ1588）（1997版）；l 《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（GBJ1687）（2001版）；l 《室外給水