莎車商貿(mào)城營銷企劃推案-在線瀏覽
2025-06-19 22:26本頁面
【正文】 業(yè)背景優(yōu)勢：項(xiàng)目所在地為認(rèn)可度最高、最繁華的商業(yè)區(qū)域；2) 地段優(yōu)勢：三面鄰街，處于大十字黃金角，居于城市4條主干道路（老城路、齊乃巴格路、艾斯提皮爾路、新城路）交匯處；3) 功能優(yōu)勢：本項(xiàng)涵蓋購物、餐飲、娛樂、休閑、旅游等多種業(yè)態(tài)，融多種功能于一身的； 4) 規(guī)模優(yōu)勢：商業(yè)面積近30000平米，超大規(guī)模，地標(biāo)建筑，便于產(chǎn)生人氣聚合效應(yīng)；5) 潛力優(yōu)勢：隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，莎車已逐漸成為喀什周邊縣市中發(fā)展?jié)摿ψ畲蟮牡貐^(qū)，投資開發(fā)潛力巨大。6) 政策優(yōu)勢：第一：隨“三農(nóng)”政策的落實(shí)，作為有50萬農(nóng)民的農(nóng)業(yè)大縣而言，必將加快發(fā)展速度；同時(shí)，隨國家給予農(nóng)業(yè)項(xiàng)目、農(nóng)民的優(yōu)惠（減免稅收）的落實(shí)，農(nóng)民收入也將有大幅增長。 優(yōu)勢發(fā)揮方法：在項(xiàng)目的運(yùn)作過程中，可以：1) 充分渲染項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢、交通的便利；2) 強(qiáng)調(diào)該區(qū)域的發(fā)展前景和由此帶來機(jī)遇； 3) 充分結(jié)合政府對本項(xiàng)目的關(guān)注，進(jìn)行炒作，以增加經(jīng)營者與投資者的信心； 劣勢與威脅：1) 體量較大：以莎車縣現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、城市規(guī)模、居民消費(fèi)水平及消費(fèi)人氣聚集等因素看，單靠本地消化有一定難度；2) 民族性與現(xiàn)代商業(yè)理念的矛盾：既要注重現(xiàn)代性又要兼顧民族性，這使設(shè)計(jì)、規(guī)劃和經(jīng)營難度增加，如何協(xié)調(diào)此矛盾是關(guān)鍵所在。4）經(jīng)營劣勢：開發(fā)商首次開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目，在經(jīng)營、管理方面缺乏經(jīng)驗(yàn)，使得項(xiàng)目后續(xù)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)相對較大；5）競爭激烈：隨著莎車縣經(jīng)濟(jì)的加速發(fā)展，必將有更多商家到此地投資，不斷出現(xiàn)新的商業(yè)項(xiàng)目，將分散有限的消費(fèi)群體。u 區(qū)內(nèi)缺乏大型商業(yè)項(xiàng)目，現(xiàn)有項(xiàng)目經(jīng)營無特色 本項(xiàng)目需充分表現(xiàn)項(xiàng)目建筑、規(guī)模、規(guī)劃等方面的特色u 莎車縣良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)期，旺盛消費(fèi)能力，有待釋放 本項(xiàng)目應(yīng)結(jié)合少數(shù)民族量體大、消費(fèi)層次低的現(xiàn)狀進(jìn)行定位。以收益價(jià)格對商業(yè)物業(yè)價(jià)格進(jìn)行評估，收益價(jià)格對物業(yè)使用者和投資者都是一個(gè)基本的心理預(yù)期價(jià)格。A、年收益： 15元/㎡/月1㎡12=180元； 35元/㎡/月1 ㎡12=420元； 55元/㎡/月1 ㎡12=660元； B、還原利率：采用中國人民銀行一年期存款利率綜合物價(jià)上漲因素和風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)取還原利率為8%C、使用年限：50年D、收益價(jià)格： V ＝a/r[11/(1+r)n]注：V：房地產(chǎn)的價(jià)格 a：房地產(chǎn)年純收益 r：還原利率n：未來可取得收益的年經(jīng)測算可知，本項(xiàng)目各部分的平均售價(jià)為：測算價(jià)格建議價(jià)格1F2205元/㎡3500元/㎡1F沿街8085元/㎡9000元/㎡內(nèi)鋪5145元/㎡5500元/㎡2F2205元/㎡3000元/㎡ 營銷策略定位：l 以10㎡為單位，分割商業(yè)整體，“化整為零”；l 出售產(chǎn)權(quán)商鋪；l 對餐飲一條街部分保留產(chǎn)權(quán)，出售一定年限的經(jīng)營權(quán)或出租，以增加開發(fā)商投資收益；l 采用[VIP金卡]的促銷方式，促進(jìn)銷售；l 結(jié)合多種SP活動，以擴(kuò)大項(xiàng)目知名度，促進(jìn)銷售；第二部分 項(xiàng)目推廣執(zhí)行計(jì)劃一、銷售執(zhí)行策略設(shè)計(jì)為了更好的完成莎車商貿(mào)城的整體銷售工作，特制定如下《銷售計(jì)劃》，以便在銷售工作中能結(jié)合當(dāng)時(shí)的實(shí)際情況有條不紊的執(zhí)行。 通過莎車商貿(mào)城[VIP預(yù)購金卡]的發(fā)放，營造聲勢，攔截目標(biāo)客源；216。 修正廣告策略與銷售方向，掀起[VIP預(yù)購金卡]購買高潮，造成有意購買者的心理恐慌，以便提升銷售價(jià)格；216。 能從[VIP預(yù)購金卡]的發(fā)放中獲得目標(biāo)客戶，從而更清楚掌握客戶的購房意向及市場需求。 讓客戶認(rèn)識了解莎車商貿(mào)城，為項(xiàng)目起到宣傳造勢作用。 能在正式銷售前圈住相當(dāng)一批客戶，只要有足夠的人預(yù)約認(rèn)購，就可在開盤之日制造出熱銷的大好形象，即使有部份客戶退卡，但已達(dá)到營造良好銷售氣氛的目的。針對已產(chǎn)生抗性問題作較具說服力的解釋。建立銷售通路：客群性質(zhì)身份特征DS市場拜訪擬訂目標(biāo)自營客一直從事商業(yè)經(jīng)營的人群；原莎車商貿(mào)城的經(jīng)營戶； 喀什市及南四縣商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營者；原莎車商貿(mào)城的經(jīng)營戶；莎車其他商業(yè)項(xiàng)目；喀什市及南四縣商業(yè)項(xiàng)目，如：環(huán)疆購物中心、第一步行街等；國家公務(wù)機(jī)關(guān)、喀什市、葉城、麥蓋提、兵團(tuán)系統(tǒng)等在職而具有較寬?，F(xiàn)金流的客群。目前再售的投資型商業(yè)的地產(chǎn)物業(yè)投資客252。 利用已有客戶資源上門DS 、電話DS252。 新聞稿、專欄、軟文宣傳、手機(jī)短信252。 SP造勢（二） 開盤強(qiáng)銷期（2005年5月1日——2005年7月30日）銷售策略： 1） 采取先大戶、后小戶，先品牌戶、后一般戶的招商策略； 2） 針對目標(biāo)客戶展開廣告、推廣和促銷； 3） 銷售率爭取達(dá)到50%以上； 制造銷售火爆策略：1) 銷售中心隨時(shí)準(zhǔn)備運(yùn)用各項(xiàng)方案的執(zhí)行策略，并適時(shí)制定并完成銷售指標(biāo)，銷控可選擇價(jià)格、數(shù)量搭配進(jìn)行的策略，并配合適當(dāng)?shù)膱?bào)媒炒作，做為銷售宣傳推升的主力措施，同時(shí)不斷檢討后續(xù)銷售的應(yīng)變措施。3) 借由同業(yè)、投資客抄樓花的投機(jī)（資）的
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