【正文】 ................................................................42第 12 章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) ................................................................................................................................44. 項(xiàng)目評(píng)估依據(jù) ........................................................................................................................44. 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的選擇 ....................................................................................................44. 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) ................................................................................................................................44. 不確定性分析 ........................................................................................................................45第 13 章 研究結(jié)論與建議 ....................................................................................................................46. 可行性研究結(jié)論 ....................................................................................................................46. 建議 ........................................................................................................................................46第 1 章 總 論. 項(xiàng)目名稱瑞天 （憑有效資質(zhì)證經(jīng)營(yíng)）法定代表人：夏曉勇建設(shè)單位簡(jiǎn)介：永州市瑞天置業(yè)有限公司是經(jīng)永州市工商行政管理局批準(zhǔn)成立的一家房地產(chǎn)開發(fā)、銷售為一體的綜合性開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)，公司下設(shè)管理部、技術(shù)部、財(cái)務(wù)部、工程部、銷售部等，現(xiàn)有職員 28 人，其中中級(jí)職稱 3 人，公司人員大都是經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)人員，年開發(fā)能力為 10 萬(wàn)多平方米。一品江山商住小區(qū)項(xiàng)目擬在占地面積 平方米的土地上，建設(shè)總?cè)莘e率為 ，建設(shè)密度為 40%,總建筑面積為 57733 平方米的商住聯(lián)體樓。瑞天?一品江山商住小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目以打造冷水灘臨江而居的優(yōu)美人居環(huán)境，旨在建設(shè)高品質(zhì)商住小區(qū)。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào) 項(xiàng)目 單位 數(shù)值1 總用地面積 ㎡ 2 規(guī)劃總建筑面積 ㎡ 57733 其中：住宅建筑面積 ㎡ 40507 其中：商鋪建筑面積 ㎡ 7542 其中：地下停車場(chǎng)建筑面積 ㎡ 8908 其中：公共配套設(shè)施面積 ㎡ 3063 建筑占地面積 ㎡ 3 建筑密度 %　 404 容積率 5 綠地率 　% ≥306 項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元 7 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬(wàn)元 8 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 9 靜態(tài)投資回收期 年 10 動(dòng)態(tài)投資回收期 年 . 編制單位編制單位： 陜西德誠(chéng)工程咨詢有限公司工程咨詢資格證書等級(jí)：乙級(jí)資格證書編號(hào)：工咨乙 發(fā)證機(jī)關(guān)：國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì). 可行性研究報(bào)告編制依據(jù)和范圍可行性研究報(bào)告編制依據(jù)（1） 與委托方簽訂的咨詢協(xié)議；（2） 國(guó)家計(jì)委計(jì)辦投資[2022]15 號(hào)審定的《投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版） 》 ；（3） 國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版） 》 ；（4） 《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》 ；（5） 《房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》 ；編制范圍依據(jù)國(guó)家有關(guān)政策、法律、法規(guī)、規(guī)程、規(guī)范，對(duì)瑞天. 研究結(jié)論與建議項(xiàng)目開發(fā)商已合法取得本項(xiàng)目土地使用權(quán)，各項(xiàng)建設(shè)手續(xù)正在申辦中。根據(jù)測(cè)算，在預(yù)計(jì)的銷售價(jià)格、銷售率條件下，本項(xiàng)目具備良好的可行性。充分利用地塊區(qū)域優(yōu)勢(shì)；與知名專業(yè)設(shè)計(jì)公司、中介顧問(wèn)公司合作，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，打造高檔商住小區(qū)品牌和企業(yè)品牌；制定合理的市場(chǎng)營(yíng)銷方案，擴(kuò)大媒體宣傳，注重營(yíng)銷推廣，保證銷售資金回款。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值 47712 億元，比上年增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 220592億元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 203260 億元，增長(zhǎng) %。從城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)看，城鎮(zhèn)人口 69079 萬(wàn)人，比上年末增加 2100萬(wàn)人；鄉(xiāng)村人口 65656 萬(wàn)人，減少 1456 萬(wàn)人；城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诒戎剡_(dá)到 %，比上年末提高 個(gè)百分點(diǎn)。2022 年，全年固定資產(chǎn)投資共 301933 億元，比上年名義增長(zhǎng) %，扣除價(jià)格因素后實(shí)際增長(zhǎng) %。全年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資 61740 億元，比上年名義增長(zhǎng) %（扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)%），其中房屋新開工面積 190083 萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng) %，全國(guó)商品房銷售面積 109946 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %，全國(guó)商品房銷售額 59119 億元，增長(zhǎng) %，全年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積 40973 萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng) %，全年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源 83246 億元，比上年增長(zhǎng) %。2022 年，為進(jìn)一步鞏固房地產(chǎn)調(diào)控成果，中央升級(jí)調(diào)控力度，綜合運(yùn)用行政、經(jīng)濟(jì)手段，仍以抑制投資投機(jī)需求、增加供給為總體思路。貨幣信貸方面，為管理通貨膨脹，央行年內(nèi)加息 3 次，提高存準(zhǔn)率 6 次，貨幣政策持續(xù)緊縮。保障房方面，加大保障房建設(shè)仍是 2022年的重頭戲，2022 年已完成開工建設(shè) 1000 萬(wàn)套保障房任務(wù)，中央政府加大保障房融資支持，重視保障房建設(shè)質(zhì)量和公平分配。永州市的經(jīng)濟(jì)社會(huì)情況初步核算，2022 年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，比上年增長(zhǎng) %。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比重由上年的 ：： 調(diào)整為 ::。其中，工資性收入 10664元，增長(zhǎng) %；經(jīng)營(yíng)性凈收入 2156 元，增長(zhǎng) %；轉(zhuǎn)移性收入 2257 元，增長(zhǎng)%。其中，工資性收入 1615 元，增長(zhǎng) %；家庭經(jīng)營(yíng)純收入 3060 元，增長(zhǎng) %；轉(zhuǎn)移性和財(cái)產(chǎn)性收入 386 元，增長(zhǎng) %。其中，食品、衣著、居住和教育文化娛樂服務(wù)支出分別增長(zhǎng) %、%、%和 %。其中，食品、衣著和居住分別增長(zhǎng)%、%和 %。城鎮(zhèn)居民人均住房面積 45 平方米，農(nóng)村居民人均住房面積 平方米。全市實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 億元，比上年增長(zhǎng) %；完成增加值 億元，增長(zhǎng) %。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成增加值 億元，增長(zhǎng) %。分輕重工業(yè)看，輕工業(yè)增長(zhǎng) %，重工業(yè)增長(zhǎng) %。全年實(shí)現(xiàn)建筑業(yè)增加值 億元，比上年增長(zhǎng) 26%。資質(zhì)內(nèi)建筑企業(yè)房屋建筑竣工面積 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %。全年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 億元，比上年增長(zhǎng) %。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)投資 45. 72 億元，比上年增長(zhǎng)%；第二產(chǎn)業(yè)投資 億元，增長(zhǎng) %，其中工業(yè)投資 億元，增長(zhǎng)%；第三產(chǎn)業(yè)投資 億元，增長(zhǎng) %。全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，比上年增長(zhǎng)%。全年商品房銷售面積 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %，其中住宅銷售 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %。. 冷水灘房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 冷水灘房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊對(duì)比分析冷水灘區(qū)主要?jiǎng)澐譃楹訓(xùn)|、河西、鳳凰園三大板塊，其中河?xùn)|細(xì)分為沿江東路、育才路兩個(gè)區(qū)域；河西細(xì)分為零陵路、新火車站兩個(gè)區(qū)域。由于片區(qū)擁有良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和優(yōu)美片區(qū)環(huán)境，該板塊是目前市民購(gòu)房置業(yè)的首選區(qū)域。樓盤以高層為主、部分小高層、極少多層。目前該板塊的高層住宅均價(jià)為 2800 元/㎡左右。作為冷水灘老商業(yè)中心，早期的城市規(guī)劃弊病漸露，居住環(huán)境較差，人居品質(zhì)一般，樓盤同質(zhì)化嚴(yán)重。該區(qū)域商貿(mào)氛圍濃厚，商業(yè)投資價(jià)值較高。核心商業(yè)圈、交通便捷、配套完善。該板塊的高層住宅均價(jià)約 2400 元/㎡。但發(fā)展速度一直較慢、處于區(qū)域邊緣地帶，公共配套設(shè)施不到位，居住品質(zhì)相對(duì)較差。樓盤價(jià)位相較其它兩板塊便宜。目前該板塊高層住宅均價(jià)為2200 元/㎡左右。2) 建筑形態(tài)：河?xùn)|以高層，小高層的產(chǎn)品形態(tài)為主流，極少多層；河西多層的產(chǎn)品居多、小高層和高層逐漸增多；鳳凰園多層居首、小高層零星點(diǎn)綴、高層稀缺如金?？偟膩?lái)說(shuō)：河?xùn)|的住宅品質(zhì)最高；河西的住宅品質(zhì)差異較大，兩級(jí)分化嚴(yán)重，總體水平不高；鳳凰園的住宅品質(zhì)普遍很低，但有很大的提升空間。冷水灘區(qū)地處經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于初級(jí)階段，房?jī)r(jià)相對(duì)處于落后水平，房地產(chǎn)開發(fā)相對(duì)理性，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體運(yùn)行基本正常，第二季度及下半年冷水灘區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格將繼續(xù)維持基本穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢(shì)，房?jī)r(jià)漲幅將趨于平穩(wěn)預(yù)計(jì)將在 5%10%的幅度左右。同時(shí)房地產(chǎn)銷售旺季即將來(lái)到，房地產(chǎn)交易將會(huì)繼續(xù)活躍。（4）剛性住房需求持續(xù)增加，自住型和改善型住房需求將大幅釋放。隨著居民購(gòu)買力的增強(qiáng)，市民購(gòu)房趨于理性，自主性和改善型住房需求將有效釋放。不少企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)和政策導(dǎo)向，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行重新定位，調(diào)整原有規(guī)劃和戶型設(shè)計(jì)，市場(chǎng)細(xì)分更科學(xué)。同時(shí)，隨著國(guó)家出臺(tái)住宅建筑節(jié)能強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)，綠色、節(jié)能、智能型住宅成為今后住宅建設(shè)的發(fā)展方向，必將成為今后房地產(chǎn)消費(fèi)的熱點(diǎn)。. 銷售預(yù)測(cè)項(xiàng)目需求分析隨著永州成為湖南承接廣東沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的示范基地，在這里投資的客商越來(lái)越多，但本縣具有一定規(guī)模的高檔公寓樓還比較稀缺。項(xiàng)目銷售目標(biāo)群定位項(xiàng)目的地段、交通、小區(qū)環(huán)境、單價(jià)、周邊教育環(huán)境等生活配套是消費(fèi)者關(guān)注的焦點(diǎn)。項(xiàng)目的草坪、綠樹、健身場(chǎng)所、中心廣場(chǎng)和獨(dú)立水景是消費(fèi)者關(guān)注的焦點(diǎn)。本項(xiàng)目規(guī)劃為冷水灘地區(qū)的高檔樓盤，銷售目標(biāo)客戶群定位如下：① 一類客戶：政府公務(wù)員及高級(jí)白領(lǐng)階層冷水灘區(qū)公務(wù)員系統(tǒng)，包括企業(yè)白領(lǐng)群體數(shù)目龐大，該部分客戶主要考慮就近工作就近上班，河?xùn)|是永州市政府單位所在地，周圍有大量的企事業(yè)單位，瑞天?一品江山商住小區(qū)的出現(xiàn)將完全滿足他們對(duì)高檔次居住環(huán)境的需求。② 二類客戶：周邊的私營(yíng)業(yè)主項(xiàng)目毗臨河?xùn)|湘江邊上，周邊的中小私營(yíng)業(yè)主較多，具備大批有購(gòu)買實(shí)力的經(jīng)營(yíng)商家及商鋪業(yè)主，普遍家庭人口眾多，居住空間不夠，急需添置物業(yè)解決親人居住問(wèn)題。冷水灘人具有很強(qiáng)烈的戀土情結(jié)，外地成功人士普遍愿意在當(dāng)?shù)刂脴I(yè)，一方面是為了改善父母的居住環(huán)境；另一方面也是考慮逢年過(guò)節(jié)回家能有一個(gè)好的居住環(huán)境。⑤ 五類客戶：各地房地產(chǎn)投資人士冷水灘房?jī)r(jià)目前還處于理性價(jià)位，2022 年冷水灘房地產(chǎn)銷售平均價(jià)格還不到2600 元/㎡，隨著區(qū)位經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)的提升，還存在較大的升值空間，將會(huì)吸引各地有眼光的人士前來(lái)購(gòu)買。銷售預(yù)測(cè)1）戶型面積配比分析：河?xùn)|板塊主力戶型分析板塊 項(xiàng)目名稱 主力面積（㎡）恒景苑 155南華世紀(jì)城 116—127山水華庭 126創(chuàng)發(fā)城 三期面積區(qū)間：30—90河西板塊名門世家 134—156鳳凰園板塊主力戶型分析板塊 項(xiàng)目名稱 主力面積（㎡）江南幸福里 142城市榮域 140世博美域 105—131綠景美城 面積區(qū)間：90—140銀?；▓@ 143西城麗景 面積區(qū)間：—麗都桃源 面積區(qū)間：92—138紫金大邸 面積區(qū)間：120—143城市綠島 110—140鳳凰園板塊貴族陽(yáng)光 116戶型比例：區(qū)域市場(chǎng)在推項(xiàng)目以三房為主力戶型，三房占 78%，二房占 17%，四房占 5%，目前再推項(xiàng)目總體量較大，根據(jù)永州市民房地產(chǎn)消費(fèi)習(xí)慣，市場(chǎng)推出項(xiàng)目主力戶型基本為三房。2）冷水灘樓市價(jià)格現(xiàn)狀：板塊 項(xiàng)目名稱 均價(jià)（元 /㎡）恒景苑 2900南華世紀(jì)城 2600山水華庭 1700河西板塊創(chuàng)發(fā)城 2400江南幸福里 2738世博美域 1800—1900銀?；▓@ 五期：2500麗都桃源 1480鳳凰園板塊貴族陽(yáng)光 2600分析：各板塊之間的價(jià)格差距較大，河?xùn)|樓盤的整體價(jià)位較高，均價(jià)在 2800 元/㎡左右，各樓盤之間的價(jià)格差異不大；河西樓盤價(jià)格兩級(jí)分化較嚴(yán)重，樓梯房均價(jià)在 1800 元/㎡左右，電梯房均價(jià)在 2600 元/㎡左右；鳳凰園樓盤的價(jià)位普遍相對(duì)較低，均價(jià)在 2300 元/㎡左右。3）項(xiàng)目銷售價(jià)格定位：根據(jù)冷水灘未來(lái)一年樓市的發(fā)展趨勢(shì)，預(yù)測(cè)本項(xiàng)目住宅和商鋪房銷售價(jià)格，高層住宅實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià)不低于 4000 元/㎡；商鋪銷售均價(jià) 6000 元/平方米，公共停車位 50000 元/個(gè)，本項(xiàng)目預(yù)測(cè)銷售總收入為 億元。該項(xiàng)目?jī)r(jià)位有較高的上漲空間，升值的潛力很大。設(shè)定項(xiàng)目至市中心的屋村巴士由于本項(xiàng)目所處位置的城市公共交通工具缺乏，故此應(yīng)設(shè)立定時(shí)定點(diǎn)往返市中心的屋村業(yè)主專用巴士。派籌內(nèi)部認(rèn)購(gòu)建議采用派籌方式進(jìn)行，住宅每號(hào)叁千元誠(chéng)意金，商鋪每號(hào)叁萬(wàn)元誠(chéng)意金。正式公開發(fā)售時(shí)，可持籌碼以先到先得方式進(jìn)行認(rèn)購(gòu)。形式及內(nèi)容：露天自助餐，全程有嘉賓表演節(jié)目，發(fā)展商對(duì)本項(xiàng)目的開發(fā)理念的介紹。新聞炒作本項(xiàng)目作為湘江河畔的高尚住宅社區(qū)，而且具備高素質(zhì)的建筑產(chǎn)品，必須借媒介的力量，故此，在入市階段要全方位進(jìn)行新聞炒作，營(yíng)造市場(chǎng)熱點(diǎn)。把每一個(gè)月