【正文】 %以上，改善其絕熱性能是節(jié)能的重點(diǎn)工作之一。在節(jié)能的前提下，應(yīng)進(jìn)一步推廣空心磚墻及其復(fù)合墻技術(shù)。提高圍護(hù)結(jié)構(gòu)節(jié)能的科技含量。同時(shí)，注意建筑間距與節(jié)能的關(guān)系，使建筑南墻的太陽(yáng)輻射面積在整個(gè)采暖季節(jié)中不因其它建筑的遮擋而減少。優(yōu)化建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)在建筑規(guī)劃階段，要慎重考慮建筑物的朝向、間距、體型、體量、綠化配置等因素對(duì)節(jié)能的影響，改善熱環(huán)境。單位面積能耗指數(shù)應(yīng)達(dá)到現(xiàn)行國(guó)家或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)水平和國(guó)內(nèi)先進(jìn)水平。凡能綜合利用和循環(huán)使用的能源均應(yīng)設(shè)置綜合利用設(shè)施和循環(huán)系統(tǒng)，以提高能源利用率，降低能耗。1000+5890836510247。天；中水回用率設(shè)為 100％；天數(shù)為 365 天）Q3=89082（1－100％） 365247。另設(shè)置 400kw 柴油發(fā)電機(jī)組一組作為商用備用電源。小區(qū)雨水經(jīng)室外水管集中后，直接排入市政雨水管。Ⅳ消防系統(tǒng)小區(qū)室外消防給水管網(wǎng)成環(huán)狀布置，管徑 DN150，并分別從雙洲路及沿江路兩條市政給水管上接入進(jìn)水管。使用工具及軟件中國(guó)建科院 PKPM 系列結(jié)構(gòu)軟件 2022 年新規(guī)范版。結(jié)構(gòu)選型：6 層以上的多層住宅采用框架結(jié)構(gòu)，46 層的多層住宅根據(jù)地質(zhì)條件和是否有地下車庫(kù)，確定采用磚混結(jié)構(gòu)或框架結(jié)構(gòu)。. 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)指導(dǎo)思路在結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中充分考慮以下內(nèi)容：Ⅰ、使結(jié)構(gòu)具有明確的計(jì)算簡(jiǎn)圖和合理的地震作用傳遞途徑。④ 住宅戶型格局方正大氣，功能布置合理，空間結(jié)構(gòu)緊湊。. 建筑設(shè)計(jì)主要規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》 [GB500092022]《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》 [GB500072022]《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》 [GB500102022]《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》 [GB500112022]《建筑樁基技術(shù)規(guī)范》 [JGJ9494]《地下工程防水技術(shù)規(guī)范》 [GB501082022]《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500072022《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》 JGJ32022《高層建筑箱形與筏形基礎(chǔ)技術(shù)規(guī)范》 JGJ699《建筑地基處理技術(shù)規(guī)范》 JGJ792022《人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5003894《鋼筋混凝土連續(xù)梁和框架考慮內(nèi)力重分布設(shè)計(jì)進(jìn)規(guī)程》CECS51：93建筑風(fēng)格及立面特點(diǎn)① 依照“以人為本”的建筑設(shè)計(jì)理念，體現(xiàn)休閑、簡(jiǎn)約的建筑風(fēng)格，將新古典美學(xué)的精細(xì)、質(zhì)感、厚重和美感充分體現(xiàn)。③ 采用最經(jīng)濟(jì)的核心筒尺寸，合理組織交通，盡可能減少公攤面積。項(xiàng)目結(jié)構(gòu)和布局本項(xiàng)目總體規(guī)劃領(lǐng)力圖體現(xiàn)開(kāi)發(fā)商發(fā)展視野的前瞻性和產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的可持續(xù)性，總占地面積 平方米，總建筑面積為 57733 平方米，本項(xiàng)目兼具現(xiàn)代高尚生活和東方傳統(tǒng)人文精神特質(zhì)，強(qiáng)調(diào)人和人的交往，動(dòng)靜有機(jī)結(jié)合，生活形態(tài)的多樣化，用公共、商業(yè)與文化、娛樂(lè)建筑與居住公寓配套，確保該項(xiàng)目能夠屹立冷水灘房地產(chǎn)業(yè)高端，對(duì)市民選擇居所的審美趨向和生活方式產(chǎn)生積極的影響，在規(guī)劃上重視小區(qū)生態(tài)環(huán)境的塑造和人文環(huán)境的培養(yǎng)，力爭(zhēng)將項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)成為一流的、具有大規(guī)模高尚社區(qū)特征的示范性住宅小區(qū)。瑞天項(xiàng)目符合冷水灘區(qū)政府城鎮(zhèn)化建設(shè)政策要求。突出和諧發(fā)展、創(chuàng)新發(fā)展、科學(xué)發(fā)展、加快發(fā)展主題，以全面建設(shè)“瀟湘第一城”為目標(biāo)，緊緊圍繞“強(qiáng)工興貿(mào)”為主導(dǎo)的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略，加速打造沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移承接區(qū)、湘西南物資集散區(qū)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)和生態(tài)宜居城區(qū)。本開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于位于冷水灘區(qū)沿江東路與雙洲北路交匯處（原冷水灘區(qū)發(fā)改委宿舍） ，緊臨瀟湘河畔，項(xiàng)目依水而建，是一個(gè)理想的以江景為主題商業(yè)、住家的風(fēng)水寶地。湘桂鐵路復(fù)線、洛湛鐵路縱貫?zāi)媳?，與 322 國(guó)道、二廣高速、衡昆高速，構(gòu)成了相互銜接的交通網(wǎng)絡(luò)?，F(xiàn)有大型水利工程一處，中型水庫(kù)一座，小二型水庫(kù) 118座，大小山塘 27664 口，蓄、引提總水量達(dá)到 億立方米。氣候溫和，光熱充足，雨熱基本同季；春溫多變，冷氣入侵頻繁；春夏多雨，夏秋多旱；冬冷期短，暑熱期長(zhǎng)，無(wú)霜期長(zhǎng)。其中山地 平方公里，占 7%，絕大部分布在區(qū)境北緣；丘陵 平方公里，占 %；平原 平方公里，占%，水面 平方公里，占 %；崗地 平方公里，占 %；地貌類型齊全。土地權(quán)屬類別和土地狀況本案本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的土地位于冷水灘區(qū)沿江東路與雙洲北路交匯處（原冷水灘區(qū)發(fā)改委宿舍） ，總占地面積 平方米（含臨街捆綁開(kāi)發(fā)的 26 戶以鋪換鋪的商鋪土地面積 平方米） 。一般來(lái)說(shuō)住宅產(chǎn)品銷售到了尾聲，改進(jìn)的可能性可以說(shuō)是微乎其微，因此較多的采用重新定義市場(chǎng)的方式。第一種方法：調(diào)整價(jià)格一般情況下貨尾是一些朝向較差樓層較為不理想的單位，這時(shí)采用降價(jià)促銷是最常用的一種方法。根據(jù)市場(chǎng)的反映靈活交叉使用各種銷售手段，維持項(xiàng)目在客戶心目中的新鮮感。目的：利用餐酒會(huì)作為一個(gè)契機(jī)，將本項(xiàng)目高素質(zhì)的產(chǎn)品推介給特定的目標(biāo)客戶，皆機(jī)擴(kuò)大本項(xiàng)目的知名度與美譽(yù)度，打開(kāi)銷售的人脈鏈。凡在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期間，越早下誠(chéng)意金可獲得較大的額外折扣，反之折扣越小。本項(xiàng)目將確定以下推廣策略：一、入市推廣策略在市區(qū)設(shè)立展覽場(chǎng)地由于本項(xiàng)目的檔次定位為高檔白領(lǐng)社區(qū)，因此有必要在市區(qū)人流密集的白領(lǐng)消費(fèi)高檔商場(chǎng)或酒店設(shè)立臨時(shí)展覽中心，并有專職看耬車，方便興趣客戶參觀項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)。隨著永州房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步升溫，房地產(chǎn)品質(zhì)的不斷改善，房?jī)r(jià)也開(kāi)始高速率，大幅度升高，基本上是穩(wěn)升不降。戶型面積：兩房面積在 90—110㎡的戶型，由于總價(jià)較低，基本能滿足居家需求，銷售情況最好；三房面積在 110—155㎡之間，主要是以 130—140㎡左右為主，此類戶型是市場(chǎng)上的主流戶型；四房由于總價(jià)較高，市場(chǎng)需求一般等因素，銷售速度較慢。銷售量瑞天?一品江山商住小區(qū)公寓 180 套，總建筑面積 40507㎡，可銷售額約 億；商業(yè)旺鋪 7542㎡，除去以鋪換鋪的商鋪面積，可銷售面積為 ㎡，可銷售額約 3600 萬(wàn)；地下停車場(chǎng) 8908㎡，設(shè)計(jì)車位 212 個(gè)，按 5 萬(wàn)/個(gè)均價(jià)，可銷售額約1060 萬(wàn)；合計(jì)銷售額約 億元。③ 三類客戶：冷水灘在外地成功人士目前整個(gè)冷水灘，超高層高檔公寓罕有，對(duì)于在外工作的冷水灘籍人士回家鄉(xiāng)購(gòu)房，一定選擇景觀好品質(zhì)高的高檔小區(qū)，作為冷水灘新崛起的臨江地標(biāo)性建筑，瑞天?一品江山商住小區(qū)無(wú)疑是該部分金字塔高端人群的置業(yè)首選。消費(fèi)者越來(lái)越對(duì)小區(qū)的品質(zhì)給予關(guān)注，永州市民不再滿足只是為了住房而買房的消費(fèi)模式，已經(jīng)進(jìn)入對(duì)生活品質(zhì)追求的階段。人們物質(zhì)生活的不斷改善，帶來(lái)消費(fèi)的增長(zhǎng)，人們對(duì)住房的要求越來(lái)越高，而本項(xiàng)目地處冷水灘區(qū)河?xùn)|沿江路，人口眾多，交通發(fā)達(dá)，項(xiàng)目將利用其良好生態(tài)和區(qū)位優(yōu)勢(shì)在冷水灘新城開(kāi)發(fā)區(qū)打造出一個(gè)人文共生的生態(tài)示范公寓，以創(chuàng)新的開(kāi)發(fā)理念和居住生活方式打造冷水灘高品質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)、不可復(fù)制的超高層標(biāo)志性建筑城市名片，使得高檔次公寓成為冷水灘人民追求高品質(zhì)生活的時(shí)尚。項(xiàng)目的投資規(guī)劃更理性，產(chǎn)品在戶型功能細(xì)節(jié)，性價(jià)比方面更趨合理，使供應(yīng)結(jié)構(gòu)性矛盾進(jìn)一步緩解。冷水灘區(qū)正處于新型工業(yè)化、新型城市化加速提升階段，每年有大批的農(nóng)村勞動(dòng)力向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，將產(chǎn)生強(qiáng)大的剛性住房需求。（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)通過(guò)一些措施促進(jìn)資金回籠，擴(kuò)展融資渠道，增強(qiáng)資金實(shí)力，維持投資的平穩(wěn)性，保證商品房市場(chǎng)投放能力的后續(xù)增長(zhǎng)。3) 建筑風(fēng)格：河?xùn)|/河西/鳳凰園主要以現(xiàn)代風(fēng)格為主。主要代表樓盤：江南幸福里、城市榮域、世博美域、綠景美城、貴族陽(yáng)光、銀?；▓@、西城麗景、城市綠島、紫金大邸、麗都桃源?？蛻魳?gòu)成：城區(qū)居民、周邊縣城購(gòu)買者、工薪階層、教師、在外務(wù)工人員3) 鳳凰園板塊鳳凰園是冷水灘區(qū)的工業(yè)中心，人口相對(duì)集中，交通方便。主要特征：該區(qū)域樓盤以多層建筑居多，小高層和高層樓也逐漸增多?？蛻魳?gòu)成：城區(qū)居民、工薪階層、公務(wù)員、醫(yī)生、周邊縣城購(gòu)買者2) 河西板塊（零陵路/新火車站）河西板塊是冷水灘的核心商業(yè)圈。主要特征：依托新行政中心的確立，房地產(chǎn)項(xiàng)目劇增，集中分布，檔次相對(duì)其他區(qū)域要高?？⒐そ?jīng)濟(jì)適用房投資 億元。房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨活躍。固定資產(chǎn)投資較快增長(zhǎng)。建筑業(yè)健康發(fā)展。全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)達(dá) 776 家，凈增 117 家。全市城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)為 %，農(nóng)村居民恩格爾系數(shù)為%。全市城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出 9945 元，增長(zhǎng) %。全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 15041 元，增長(zhǎng) %。以上政策對(duì)打擊房地產(chǎn)投機(jī)，消除房地產(chǎn)泡沫，保障房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生了巨大的作用。行政措施上，限購(gòu)嚴(yán)厲程度繼續(xù)加深、范圍不斷擴(kuò)大，各地方政府出臺(tái)年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，實(shí)行考核問(wèn)責(zé)制，差別化信貸更加嚴(yán)厲。全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速減緩，比上年增速回落 %。2022 年末，中國(guó)大陸總?cè)丝?包括 31 個(gè)省、自治區(qū)、直轄市和中國(guó)人民解放軍現(xiàn)役軍人，不包括香港、澳門特別行政區(qū)和臺(tái)灣省以及海外華僑人數(shù))134735 萬(wàn)人，比上年末增加 644 萬(wàn)人。冷水灘區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于開(kāi)發(fā)高潮時(shí)期，競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，因此需要切實(shí)考慮市場(chǎng)容量和市場(chǎng)銷售節(jié)奏；在建設(shè)過(guò)程中，需要嚴(yán)格控制工程成本和管理成本。一品江山商住小區(qū)項(xiàng)目建設(shè)的目的、必要性、項(xiàng)目區(qū)域概況、項(xiàng)目規(guī)劃方案及建設(shè)內(nèi)容、項(xiàng)目建設(shè)組織管理、項(xiàng)目招標(biāo)方案、投資估算、融資方案與效益分析、財(cái)務(wù)分析、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析等方面進(jìn)行全面論證和研究。 （其中住宅面積 40507 平方米，商鋪面積 7542 平方米，地下停車場(chǎng)面積 8908 平方米，公共設(shè)施配套面積 306 平方米） 。一品江山商住小區(qū)項(xiàng)目. 項(xiàng)目建設(shè)單位單位名稱：永州市瑞天置業(yè)有限公司單位性質(zhì)：有限責(zé)任公司(自然人獨(dú)資)注冊(cè)資金：人民幣 800 萬(wàn)元單位住所：湖南省永州市冷水灘區(qū)梅灣路（市建委）業(yè)務(wù)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。一品江山商住小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 陜西德誠(chéng)工程咨詢有限公司2022 年 3 月目 錄第 1 章 總 論 ......................................................................................................................................1. 項(xiàng)目名稱 ..................................................................................................................................1. 項(xiàng)目建設(shè)單位 ..........................................................................................................................1. 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) ..........................................................................................................................1. 項(xiàng)目概況 ..................................................................................................................................1. 編制單位 ..................................................................................................................................2. 可行性研究報(bào)告編制依據(jù)和范圍 ..........................................................................................2. 研究結(jié)論與建議 ......................................................................................................................3第 2 章 項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)研究 ......................................................................................................4. 投資環(huán)境分析 ..........................................................................................................................4. 冷水灘房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 ................................................................................