【正文】 省農(nóng)科院等多間科研機(jī)構(gòu)；東、北面為廣州市政府規(guī)劃建設(shè)的廣州科學(xué)城等高新科技園區(qū)和廣東奧林匹克體育中心、世界大觀、航天奇觀等體育、旅游勝地，是廣州市科技、文化、教育、體育、旅游的中心區(qū)域，具有得天獨(dú)厚的地理、自然、交通和人文環(huán)境。 匯景新城總用地為1200畝，總建筑面積為160萬(wàn)平方米，10100戶住宅。小區(qū)按自然地塊分為四個(gè)區(qū)，南區(qū)為低密度別墅區(qū)、西區(qū)、東區(qū)為以多層為主的多高層混合區(qū)、中區(qū)為以高層為主的多高層混合區(qū)。 2000年，匯景新城通過(guò)建設(shè)部評(píng)審，獲得建設(shè)部住宅性能認(rèn)定的3A級(jí)(最高級(jí))、智能化設(shè)計(jì)三星級(jí)(頂級(jí))和國(guó)家級(jí)生態(tài)示范區(qū)三項(xiàng)全國(guó)第一。項(xiàng)目賣點(diǎn)1）以景觀空間為軸線的空間骨架體系匯景新城規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)是以帶型景觀空間為紐帶，通過(guò)中間的帶型景觀將西、中和東區(qū)貫穿一起構(gòu)成一個(gè)整體。2）周全的公共設(shè)施配套體系 ，公共設(shè)施配套體系非常周全，全區(qū)的主要公建配套設(shè)施包括：①教育設(shè)施：1所國(guó)際學(xué)校、2所中學(xué)、3所小學(xué)、5所幼兒園和5所托兒所；②醫(yī)療設(shè)施：一所綜合醫(yī)院、一所衛(wèi)生院；③娛樂設(shè)施：一所大型豪華會(huì)所、若干個(gè)街區(qū)迷你會(huì)所、一個(gè)現(xiàn)代化商業(yè)文化娛樂中心；④體育設(shè)施：一個(gè)現(xiàn)代化體育中心、各區(qū)獨(dú)立的跑步徑、健身房、游泳池等若干個(gè)；⑤交通設(shè)施：小區(qū)專設(shè)的入口立體交叉橋和兩座休閑綠化立交廣場(chǎng)；⑥其他設(shè)施：各組團(tuán)庭院首層全部架空建設(shè)為綠化及休閑空間，并配置適合長(zhǎng)者、小童娛樂設(shè)施，還設(shè)置街區(qū)迷你會(huì)所為住戶會(huì)客、聚會(huì)、健身、交流、閱覽等提供方便。4）以人為本、人與自然和諧的生態(tài)環(huán)保可持續(xù)發(fā)展體系 匯景新城生態(tài)設(shè)計(jì)、建設(shè)的主要特點(diǎn)：① 小區(qū)環(huán)境：地理位置優(yōu)越，自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)良；建筑設(shè)計(jì)與景觀設(shè)計(jì)充分利用原有起伏的地形和水系，采用中央公園、街區(qū)園林、私家花園、架空花園和空中花園等不同層次園林景觀體系，并賦予全新的設(shè)計(jì)理念，形成一種人、自然、建筑與園林為一體新型生態(tài)式家園和地形景觀體系；利用大量園林綠化減少小區(qū)的熱島效應(yīng)，在小區(qū)內(nèi)外采取防噪、降噪、消聲等成套技術(shù)，進(jìn)行污染綜合治理。采用外保溫、夾芯保溫和復(fù)合墻體等措施大幅度降低外墻的傳熱系數(shù)；窗戶具有抗雨水滲漏、抗風(fēng)壓、抗空氣滲透和保溫等性能，采用雙層中空玻璃、隔熱玻璃和反熱玻璃，并采用絕熱性能良好的塑鋼門窗、保溫鋁合金門窗和彩板鋼門窗等。③ 室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量：安裝永久性的二氧化碳監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，收集反饋回來(lái)的通風(fēng)性能信息，改進(jìn)系統(tǒng)的操作，長(zhǎng)期維護(hù)住戶的健康和舒適；提高通風(fēng)效率，向用戶有效地輸送新鮮空氣以保護(hù)其健康，維護(hù)其舒適和安全；每間房都可以直接采光，南北對(duì)流，陽(yáng)光和風(fēng)景把室內(nèi)空間和室外環(huán)境緊密聯(lián)系起來(lái)，可以達(dá)到戶戶有景、家家有園、園中有園、景外有景；④ 提供安全、衛(wèi)生、有效的供水、處理、回用系統(tǒng)，節(jié)約用水，實(shí)現(xiàn)水資源的可持續(xù)發(fā)展；采用國(guó)際先進(jìn)的終端分質(zhì)供水系統(tǒng)；減少?gòu)U水的產(chǎn)生和節(jié)約飲用水，回收水主要用于廁所沖洗、綠化澆灌等；采用雨水、污水分流的排水系統(tǒng)收集雨水，在一定范圍內(nèi)補(bǔ)充小區(qū)用水量，完善小區(qū)地表徑流規(guī)劃，避免雨水淤積、沖刷給環(huán)境帶來(lái)的破壞；建立健全水景工程的池水、流水、跌水、噴水、涌水等設(shè)施，設(shè)置景觀循環(huán)水凈化設(shè)施，合理分配景觀用水，提高景觀用水水質(zhì)。5）住宅性能3A級(jí)、智能化系統(tǒng)三星級(jí) 匯景新城首期建設(shè)智能化系統(tǒng)總體設(shè)計(jì)依據(jù)國(guó)家建設(shè)部《全國(guó)住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)示范工程建設(shè)要點(diǎn)與技術(shù)導(dǎo)則》所規(guī)定的智能化系統(tǒng)三星級(jí)示范工程的設(shè)計(jì)規(guī)范和功能要求。為住戶安全提供保障，防范小區(qū)內(nèi)突發(fā)事件的發(fā)生(如暴力、災(zāi)難等)；綜合管理整個(gè)小區(qū)的機(jī)械設(shè)備、能源、噪音、污染等進(jìn)行監(jiān)控管理，提高效用節(jié)約成本，減少不良因素影響；方便快捷的物業(yè)服務(wù)(如交費(fèi)IC卡、三表遠(yuǎn)傳計(jì)費(fèi)、自動(dòng)停車管理等)體現(xiàn)一種高效率的都市生活節(jié)奏。通過(guò)寬帶網(wǎng)的傳送使住戶享受遠(yuǎn)程教育、遠(yuǎn)程診病治療、證券買賣、電子商務(wù)和信息處理、多頻道衛(wèi)星電視節(jié)目和娛樂，對(duì)于時(shí)間就是金錢、信息就是金錢的住戶來(lái)說(shuō)，完全可以閑居于匯景新城中運(yùn)籌帷握決勝千里之外。這是現(xiàn)代人舒適健康生活的具備條件，室內(nèi)的溫、濕度、空氣質(zhì)量與智能空調(diào)的控制運(yùn)行達(dá)到了模擬大自然的氣息；家庭防盜系統(tǒng)為住戶無(wú)憂出門提高安全感，全心投入工作中；老人小童可獨(dú)立留于家中，家庭的安全智能系統(tǒng)進(jìn)行監(jiān)控及提供服務(wù)；各類電器設(shè)備智能控制和遠(yuǎn)程控制為住戶提供方便、快捷、安全的高效率生活條件。因此，在設(shè)計(jì)上，非常注重從建筑環(huán)境和外觀，比如公共設(shè)施配套體系、獨(dú)特的多重景觀體系、風(fēng)格典雅的建筑體系和生態(tài)環(huán)保體系等方面，加強(qiáng)與智能的聯(lián)系。背景音樂系統(tǒng)根據(jù)不同的場(chǎng)景進(jìn)行多元化設(shè)計(jì)，營(yíng)造區(qū)域風(fēng)格。在設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)中，基于環(huán)境條件，如光照、室溫、干濕度等，利用先進(jìn)的智能總線控制技術(shù)，對(duì)能耗實(shí)現(xiàn)智能控制，從而達(dá)到節(jié)能的目的。項(xiàng)目啟示作為一個(gè)高端項(xiàng)目，產(chǎn)品技術(shù)上的創(chuàng)新既是提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值的一個(gè)重要手段，也能夠滿足客戶的實(shí)際利益需求。1）智能化是提升項(xiàng)目品質(zhì)、塑造便利城市生活感受的重要手段之一。五、北京華茂中心項(xiàng)目簡(jiǎn)介北京華貿(mào)中心坐落于東長(zhǎng)安街大望橋東北角，是東長(zhǎng)安街上繼國(guó)貿(mào)中心和東方廣場(chǎng)之后的具有地標(biāo)性質(zhì)的百萬(wàn)平米超大規(guī)模建筑集群，它是機(jī)場(chǎng)路國(guó)賓道進(jìn)入長(zhǎng)安街的第一道景觀，形成CBD新的商務(wù)區(qū)域?？栴D（Ritz Carlton）和五星級(jí)萬(wàn)豪（Marriott）兩座國(guó)際酒店，16萬(wàn)平方米國(guó)際商城，20萬(wàn)平方米國(guó)際公寓和15公頃的運(yùn)動(dòng)主題公園組成。國(guó)際公寓部分的戶型主要有少量投資型一居，主流創(chuàng)意型二居和居住型三居。國(guó)華電力注冊(cè)資產(chǎn)44億人民幣 ，可控資產(chǎn)320億人民幣，涉足發(fā)電，環(huán)保，IT和房地產(chǎn)等多個(gè)行業(yè)的不同領(lǐng)域。它們成為城市象征的同時(shí)，提升了整個(gè)城市的世界地位。因此，一個(gè)建筑綜合體就是一個(gè)具有多項(xiàng)功能的城市微縮體。建筑綜合體本身的功能具有互動(dòng)、互補(bǔ)性，形成小的城市設(shè)計(jì)并融入大的城市設(shè)計(jì)規(guī)劃中，最終緩解城市的壓力。3）核心價(jià)值：高檔超大規(guī)模建筑綜合體的價(jià)值和稀有性已成為華貿(mào)中心核心價(jià)值的最大體現(xiàn)。2）美國(guó)KPF設(shè)計(jì)師事務(wù)所：世界上最好的建筑設(shè)計(jì)專業(yè)機(jī)構(gòu)之一，曾為美國(guó)時(shí)代廣場(chǎng)和上海恒隆廣場(chǎng)和環(huán)球金融大廈做過(guò)設(shè)計(jì)，華貿(mào)中心是KPF在北京設(shè)計(jì)的第一個(gè)項(xiàng)目。4）16萬(wàn)平米超大 水主題國(guó)際商城。7）20套頂層CEO至尊空中別墅。9）華貿(mào)中心為業(yè)主制定了與國(guó)際接軌的資產(chǎn)管理計(jì)劃、安家計(jì)劃和VIP尊容計(jì)劃，作為華貿(mào)中心的業(yè)主，從入住華貿(mào)國(guó)際公寓開始，無(wú)需消費(fèi)或繳納任何費(fèi)用，即可享受華貿(mào)中心為VIP提供的各項(xiàng)資源與服務(wù)，比如，可以和任何一位國(guó)家元首一樣，都有預(yù)定里茲10）公寓及樣板間：秉承打造領(lǐng)先一個(gè)世紀(jì)的產(chǎn)品開發(fā)理念，華貿(mào)國(guó)際公寓由意大利設(shè)計(jì)大師約瑟夫華貿(mào)國(guó)際公寓的示范單位分別以大都會(huì)的新經(jīng)典和空間里的經(jīng)濟(jì)學(xué)為主題展示了華貿(mào)國(guó)際公寓部分居室的設(shè)計(jì)風(fēng)格，展現(xiàn)國(guó)際大都市生活的風(fēng)范。2）“城市建筑綜合體”：這是該項(xiàng)目貫穿始終的核心，圍繞這一概念，強(qiáng)調(diào)了國(guó)際設(shè)計(jì)標(biāo)尺、超前產(chǎn)品、超豪華功能等。2）有效利用商務(wù)、商業(yè)杠桿提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值。4）奧運(yùn)、國(guó)際主題的公園設(shè)計(jì)和園林景觀。6）頂層空中別墅提升項(xiàng)目最大價(jià)值。[二] 天津本地高端市場(chǎng)研究研究目的：通過(guò)對(duì)天津本地高端市場(chǎng)的初步研究，以及對(duì)市場(chǎng)現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)的初步判斷，目的是挖掘目前天津高端市場(chǎng)的特點(diǎn)，尋找奧城的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)，以及與潛在的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比，奧城的差異化優(yōu)勢(shì)是什么。2）目前競(jìng)爭(zhēng)主要表現(xiàn)在寫字樓和商鋪及高檔商住樓上。3）由于土地價(jià)格及可開發(fā)量的減少，近年來(lái)該區(qū)房屋成交量呈下降趨勢(shì)。2）近年來(lái)經(jīng)過(guò)大片危陋房改造和基礎(chǔ)配套設(shè)施的實(shí)施，加之友誼路等區(qū)域的擴(kuò)展，改善了邊緣區(qū)域的環(huán)境，特別是南部的梅江、梅江南居住區(qū)的開發(fā)，更是錦上添花，進(jìn)一步提高了河西區(qū)房屋整體價(jià)值。4）4000元/平方米以上的房屋市場(chǎng)一直保持穩(wěn)定的成交量。南開區(qū)市場(chǎng)分析1）。2）同時(shí)在南開區(qū)還坐落著南開大學(xué)、天津大學(xué)、師范大學(xué)等高等學(xué)府，有著濃郁的文化氛圍。4）隨著東南半環(huán)、中環(huán)線、堆山公園、奧運(yùn)體育場(chǎng)館等公共基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，該地塊所屬區(qū)域?qū)⒗^續(xù)得以快速發(fā)展，5）而且隨著2008年北京奧運(yùn)會(huì)的臨近，市政府將繼續(xù)加大對(duì)該區(qū)域城市建設(shè)的投入并提供政策傾斜，從而使區(qū)域內(nèi)各種類型房地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展獲得良好的契機(jī)。各區(qū)域高端市場(chǎng)綜述各行政區(qū)高檔項(xiàng)目分布比率（資料來(lái)源：北方網(wǎng)）天津的高檔公寓項(xiàng)目仍然集中在和平、南開區(qū)，南開區(qū)在歷史上就是成功人士鐘愛的置家地點(diǎn)，在體北板塊，在水上板塊，聚集著眾多的所謂富人區(qū)，只就“體北”、“水上”這兩個(gè)字眼就會(huì)讓人產(chǎn)生無(wú)限的向往，從而產(chǎn)生一種強(qiáng)大的凝聚力。與此同時(shí)，很多發(fā)展商轉(zhuǎn)站近郊市場(chǎng)，開發(fā)TOWNHOUSE和別墅類產(chǎn)品，諸如：仁愛集團(tuán)的濠景莊園、亞資發(fā)展的城市別墅、萬(wàn)科的水晶城等。二、主要高端項(xiàng)目/板塊分析水上板塊1）奧運(yùn)概念將會(huì)使水上板塊的地塊價(jià)值不斷提升。3）水上板塊缺少領(lǐng)袖氣質(zhì)的項(xiàng)目。2）梅江南板塊從產(chǎn)品形態(tài)上以別墅及多層公寓為主。市中心高檔項(xiàng)目1）市中心高檔項(xiàng)目由于地塊限制，規(guī)模小，自身配套不足。3）市中心高檔項(xiàng)目受周邊環(huán)境的影響較大，環(huán)境質(zhì)量欠佳。天津市高檔項(xiàng)目綜述1）現(xiàn)階段高檔項(xiàng)目發(fā)展迅猛，集中上市，數(shù)量龐大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。3）天津市可供開發(fā)成高檔豪宅項(xiàng)目的地塊正逐漸減少。5）現(xiàn)階段綜合素質(zhì)優(yōu)越的市中心高端項(xiàng)目仍然是一個(gè)空白。考慮到各地高端客戶具有更多的共性，因此我們先把目光放到全國(guó)范圍內(nèi)，通過(guò)對(duì)深圳、上海、北京以及天津的高端物業(yè)客戶資料進(jìn)行整理和分析，試圖從中找出可供參考的信息，然后接合項(xiàng)目的實(shí)際情況，對(duì)目標(biāo)客戶的基本特點(diǎn)進(jìn)行描述。 （資料來(lái)源：世聯(lián)地產(chǎn)）二、北京部分高端物業(yè)客戶資料項(xiàng)目來(lái)源年齡階層置業(yè)經(jīng)歷置業(yè)目的玫瑰園本地為主3050歲企業(yè)主二次以上自住、投資均有麗高王府外地為主35歲以上CEO二次以上自住及投資比例各半水印長(zhǎng)灘本地為主3050歲金融人士多次自住為主國(guó)際使館村本地為主3050歲私企老板二次以上自住、投資均有通用時(shí)代本地為主35歲以上私企老板多次自住為主注：表中內(nèi)容僅以主力客戶群體為描述對(duì)象?？蛻魜?lái)源客戶年齡職業(yè)狀況置業(yè)經(jīng)歷上海籍人士12%2530歲12%國(guó)內(nèi)企業(yè)家24%無(wú)置業(yè)經(jīng)驗(yàn)0%外地企業(yè)家20%3140歲17%演藝界人士5%1次置業(yè)經(jīng)驗(yàn)37%港澳臺(tái)同胞25%4150歲45%外企高管38%2次置業(yè)經(jīng)驗(yàn)56%海歸人士29%50歲以上26%外企業(yè)主26%多次置業(yè)經(jīng)驗(yàn)7%外籍人士14%——其他7%—— （資料來(lái)源：房地產(chǎn)時(shí)報(bào)、業(yè)內(nèi)人士）四、天津部分高端物業(yè)客戶資料項(xiàng)目名稱客戶來(lái)源年齡職業(yè)置業(yè)目標(biāo)立達(dá)公寓外籍人士占50%35歲以上外企高管自住、辦公、投資天驕源天津本地為主40歲以上政界、商界成功人士自住、投資、辦公用各占一定比例森淼清華園天津本地為主40歲左右高級(jí)白領(lǐng)、私企業(yè)主自住為主