【正文】 充，相互促進經(jīng)營。符合地區(qū)購物中心的規(guī)劃理念，具有較強的生命力和延展性。每層兩部扶梯保證密集人流輸送，通過樓頂娛樂性、休閑性、景觀性項目規(guī)劃，吸引人流上行，四層的購物空間，一層的娛樂空間和樓頂?shù)男蓍e空間，保證人在2小時購物（根據(jù)評估，每層樓時間購物時間在30分鐘左右）疲勞后可以適度娛樂和休閑。從項目商業(yè)配套看商業(yè)配套設(shè)施是該項目最大的優(yōu)勢，可以說是商業(yè)配套設(shè)施齊全，從中空休閑廣場到室內(nèi)休閑空間；從12部自動扶梯到大噸位貨梯；從中央空調(diào)到排煙系統(tǒng)；從消防噴淋到安全監(jiān)控；從雙回路供電到自備發(fā)電機組；從玻璃幕墻到地面、頂面的高檔次裝修；從數(shù)碼影院到餐飲廣場……全方位滿足商場高定位需求。所以商場業(yè)態(tài)劃分的合理與否，不僅要能夠體現(xiàn)開業(yè)后本項目商品組合的豐富多樣，還必須考慮到經(jīng)營商家的實用性與合理性，同時更要兼顧到獨立商鋪與整體商鋪的協(xié)調(diào)性與互動性。不同零售經(jīng)營通路模式的商品經(jīng)營特征購物中心連鎖專賣店量販店便利商店超級市場百貨公司專賣店產(chǎn)品組合的特征 經(jīng)營形式產(chǎn)品組合線較狹小，專一品牌經(jīng)營。服飾、家具、電器、日用及食品等以快速消費品位主的商品定位。多種組合的日用品 (包含食物及其他日化用品) ，并附加商品附加價值的服務(wù)連鎖形式，通常以獨立品牌為專賣，產(chǎn)品線具有豐富的組合。業(yè)態(tài)定位的原則1同業(yè)差異、異業(yè)互補 同業(yè)差異簡單地說，就是市場有一定承受力，不能盲目招同一品類的店。譬如百貨、超市因為經(jīng)營品項不同，可以互補；讓顧客逛購疲勞的零售店與讓顧客休息放松的餐飲店可以互補等等。全面滿足區(qū)域居民綜合消費需求，從日用品到精品百貨，從運動休閑到品牌服裝，從針織用品到童裝系列，從化妝系列到黃金珠寶，從家用電器到家居用品，從食品副食品到生鮮蔬菜，從特色餐飲到空中餐吧，從數(shù)碼影院到商場演藝休閑吧……強調(diào)一站式購物理念。從大類上我們業(yè)態(tài)定位主要分為以下三類——零售設(shè)施滿足購物需求；文化娛樂設(shè)施滿足娛樂和休閑需求；餐飲設(shè)施滿足就餐需求。從上海浦東新區(qū)的發(fā)展，我們可以看出regional mall的發(fā)展趨勢，從區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展中收益，從而促進區(qū)域商業(yè)的發(fā)展和業(yè)態(tài)升級。浦東新區(qū)和鐵路局商圈的過去，和今天米東新區(qū)的概念不謀而合；浦東新區(qū)和鐵路局商圈的的發(fā)展，清晰勾勒出新經(jīng)濟區(qū)商業(yè)發(fā)展的脈絡(luò)；浦東新區(qū)和鐵路局商圈的今天，印證了米東新區(qū)未來的發(fā)展，一個新的地區(qū)購物中心（regional mall）正在誕生，米東人今后不在有消費的煩惱，多業(yè)態(tài)、多層次消費組合的百富購物中心，將滿足區(qū)域人民消費的多元需求！ 依據(jù)MALL的定位主題，我們進行相應(yīng)的商品布局和功能分區(qū)，商品布局遵循不同業(yè)態(tài)的配比原則：以零售設(shè)施為主，其面積規(guī)劃占整個賣場面積的70%左右；以文化娛樂設(shè)施為配比業(yè)態(tài)，占整個賣場面積的20%左右；以配套商業(yè)為附屬業(yè)態(tài)，占整個賣場面積的10%左右。輔助主力店：電器、家居、書店、音像店等各類專業(yè)店；文化娛樂設(shè)施核心主力店：動感影院、休閑廣場等；配套輔助店：藝術(shù)攝影、DIY（自助類項目）等；輔助主力店：快餐類、風味小吃類等；水平人流設(shè)計，遵循由動到靜、由商品吸引到品牌吸引、由隨意消費到目標消費的原則，如中島屬于鬧區(qū)，人流量比較大，因此主要安排大眾、隨意性消費商品，以商品吸引促進銷售。 ，形成O型的水平環(huán)行人流，保證購物距離最短，商品展示區(qū)域最大。垂直人流設(shè)計，遵循人氣對流和疲勞指數(shù)進行規(guī)劃，人氣對流指項目頂層和底層規(guī)劃商品吸引力業(yè)態(tài)，如負一層的超市和五層的數(shù)碼影院、樓頂?shù)男蓍e廣場，引導人流上下運動，形成對流。根據(jù)人體疲勞指數(shù)，四層以上規(guī)劃為休閑和娛樂性消費項目，滿足消費人群在2小時購物疲后休憩和就餐。樓層主題功能主營商品樓頂空中餐吧特色餐飲、夜市、休閑5F數(shù)碼影院、餐飲數(shù)碼影院、特色餐飲4F家居生活館家用電器、家居用品、文體辦公、針織、童裝、兒童娛樂場3F仕女名品館名媛女裝、職業(yè)裝、淑女裝、青春裝、女士內(nèi)衣、美容美體2F時尚休閑館男士正裝、休閑服飾、休閑配飾、襯衣、單品、咖啡廳1F都市流行館珠寶玉器、鐘表眼鏡、化裝品、裝飾品、皮鞋B1大型超市、無公害農(nóng)產(chǎn)品超市食品、副食品、生鮮、無公害濃產(chǎn)品商品比例在營業(yè)中，主力商品一般占到營業(yè)額的70%，主要是季節(jié)性主題商品，如服裝、皮鞋等；基本商品占到營業(yè)額的20%，主要是襯衣等非季節(jié)性商品；附屬商品一般占到營業(yè)額的10%，主要是裝飾類商品。 檔次配比圖示區(qū)域市場定位根據(jù)大型購物廣場商業(yè)輻射能力，500米：輻射核心區(qū)域、500—2000米：輻射次區(qū)域、2000—5000米：輻射邊緣區(qū)域，我們將該項目的區(qū)域市場定位在：以項目為中軸，涵蓋米泉、石化等，距離項目5公里內(nèi)的區(qū)域。從消費結(jié)構(gòu)而言，以中高收入群體為主，其中中收入階層是項目的主力客戶?？蛻粝M心理方便/低價/品類齊全/一站消費/休閑/購物無拘束是我們著力滿足目標客戶的消費心理，針對不同類型品種服務(wù)型、親善型顧客和理性顧客，又要有不同的商品和理念定位，如此才能滿足百富購物中心多層次客戶群體的需求。我們認為，購物中心畢竟是一個以零售為主的商業(yè)組織形式，而零售是一個精細化管理的產(chǎn)業(yè)，精細化管理要求管理者加強經(jīng)營控制力度；另外，相對于非主力零售商戶的招商條件，核心主力零售店必須引入知名度高的大商家，故核心主力零售店的招商較困難且招商條件放得較寬，造成核心主力零售店的提成或租金收入偏低?！　∫虼嗽跅l件容許的情況下，核心主力零售店盡量自營一部分或全部，這樣一可以加強經(jīng)營控制力度，有利于購物中心長期經(jīng)營，其次可增強其他商戶與之合作的信心，第三可以提高非主力零售店的提成或租金收入；而招非主力零售商盡量以聯(lián)營為主、租賃為輔，這樣也可以增強發(fā)展商對購物中心的整體控制力度。這種選擇原則不但是零售精細化管理的要求，也符合購物中心長期經(jīng)營性的特點，更能幫助發(fā)展商創(chuàng)出購物中心的品牌來。一層都市流行館，主要以柜臺和散架經(jīng)營為主，經(jīng)營商品種類多、銷售毛利差距大、促銷方式靈活，因此可以考慮租賃結(jié)合聯(lián)營的方式，租賃區(qū)接受統(tǒng)一收銀管理。四層家電、家居用品適合租賃經(jīng)營，部分可考慮聯(lián)營，采用統(tǒng)一收銀管理。頂層餐飲廣場建議采用租賃形式，如考慮建成特色餐飲廣場，也可考慮聯(lián)營方式，由我方招商后統(tǒng)一經(jīng)營管理?！讝|新區(qū)首家regional mall，集大型超市、精品百貨、家用電器、家居用品、數(shù)碼影院、餐飲娛樂六大主力業(yè)態(tài)于一體，引進烏魯木齊主要品牌商戶進駐經(jīng)營，匯聚名品名牌、綜合多級消費，不僅吸納米泉28萬市民在此消費，更吸引石化、新礦、工業(yè)園等近十萬高收入人群來此消費，成為米東新區(qū)最具輻射力的核心商圈。 【企業(yè)宗旨】與客戶共創(chuàng)價值客戶分為內(nèi)部客戶和外部客戶，在這里，我們的客戶主要指外部客戶，包括我們的消費者、供應(yīng)商和進駐商戶。在客戶眼中，我們每一位員工都代表百富。衡量我們成功與否的最重要的標準，是我們讓客戶滿意的程度?！旧唐范ㄎ弧慷鄻I(yè)態(tài)組合、多層次需求，一站式消費（regional mall）這是一個商業(yè)整合的時代，這是一個規(guī)模制勝的時代，這是一個強調(diào)規(guī)模集聚和專業(yè)定位的時代，百富購物中心充分把握米東新區(qū)商業(yè)發(fā)展脈絡(luò)，利用區(qū)域經(jīng)濟融合的大好時機，在米東新區(qū)政府和職能部門的大力支持下，順應(yīng)當?shù)鼐用裣M需求，打造米東首座regional mall，整合區(qū)域商業(yè)版圖，成就區(qū)域大商業(yè)格局。全面滿足區(qū)域居民綜合消費需求，從日用品到精品百貨，從運動休閑到品牌服裝，從針織用品到童裝系列，從化妝系列到黃金珠寶，從家用電器到家居用品，從食品副食品到生鮮蔬菜，從特色餐飲到空中餐吧，從數(shù)碼影院到商場演藝休閑吧……【管理理念】品牌管理創(chuàng)造品牌效益 這是一個弱肉強食的時代，市場殘酷的競爭要求我們必須以專業(yè)化的管理應(yīng)對各種挑戰(zhàn)；這是一個強調(diào)品牌消費的時代，消費者對你的認可，不僅取決于你提供的商品，更取決于你的品牌賦予商品的價值和內(nèi)涵；這是一個綜合競爭力的時代，商業(yè)形態(tài)的快速升級要求運營商必須以超前的眼光應(yīng)對未來的挑戰(zhàn)；這是一個管理出效益的年代，沒有專業(yè)的管理就沒有核心競爭力；品牌管理是前提，品牌效益是目標，品牌合作是永恒的主題。為客戶服務(wù)強調(diào)永不滿足于讓客戶滿意和提供有限的價值，讓客戶獲得超價值的服務(wù)和附加值，是我們服務(wù)追求的目標。不但企業(yè)在競爭中獲勝要依靠服務(wù)，而且員工的就業(yè)或提高工作水平也要依靠服務(wù)的本領(lǐng)。在顧客所遇到的服務(wù)中，如果要對成功的各種因素加以陳述的話，那就是細節(jié)、個性和針對性！讓客戶滿意已不局限于暫時的或物質(zhì)上的滿足，而更加強調(diào)長期的和精神上的滿足！五、商場管理系統(tǒng)建立商場組織架構(gòu)圖： 總經(jīng)理 副總經(jīng)理總監(jiān) 行政部物業(yè)部財務(wù)部經(jīng)營管理部客服部合同科總經(jīng)辦人力資源部保潔部安保部工程維修部電腦部出納課會計課策劃部營業(yè)部招商部百富購物中心在具體的管理模式方面，遵循“統(tǒng)一管理、協(xié)助經(jīng)營、部分自營、整合市場、完善政策、合理回報”的24字經(jīng)營方針。具體包括：商場標志、名稱和旗幟的標準應(yīng)用；大廳背板、接待臺、門牌、室外標識燈箱規(guī)范應(yīng)用；大廳服務(wù)目錄牌、室內(nèi)導向牌規(guī)范應(yīng)用；營業(yè)區(qū)平面圖、樓層信息牌規(guī)范應(yīng)用；標識指示系統(tǒng)規(guī)范應(yīng)用；收銀臺、業(yè)務(wù)臺、咨詢臺規(guī)范；展覽、展示系統(tǒng)、展板規(guī)范；公用設(shè)施標識、休息區(qū)標識規(guī)范；進駐商戶門頭、門廳、店堂、專柜、展示、服務(wù)規(guī)范；協(xié)助經(jīng)營：協(xié)作經(jīng)營的模式，剔除獨門獨戶、單兵作戰(zhàn)的散亂，由經(jīng)營公司進行市場的整體推介，協(xié)助進駐商戶經(jīng)營?！磕暌欢鹊姆b服飾節(jié)，促進商貿(mào)交流，提升市場形象?！ㄆ谘堉菟嚸餍?，現(xiàn)場獻藝，提升形象、促進消費。 整合市場：整合市場功能，多業(yè)態(tài)綜合購物于一體；整合市場空間，進行合理商品布局和樓層功能定位；整合推廣，避免單兵作戰(zhàn)，整個市場由經(jīng)營方進行統(tǒng)一的廣告、促銷推廣；完善政策：完善的商業(yè)物業(yè)的管理和服務(wù)功能，提升市場軟環(huán)境的競爭力；強化托管和統(tǒng)管措施，提高管理水平和能力；建立健全的管理流程和管理制度，保障客戶和商戶利益。1撤離客服部根據(jù)營業(yè)部（同意撤離）的書面通知，開出聯(lián)系單要求：（1）工程部——協(xié)同客服部根據(jù)租約及相關(guān)資料一起和商戶驗收店鋪（包括收回電話線路及有關(guān)財產(chǎn)等）。（4）財務(wù)部——辦理相關(guān)財務(wù)手續(xù)及電腦戶口終止。（2）招商部給營業(yè)部書面確認有關(guān)商戶全部撤出和要求跟進有關(guān)事宜（若有）。B、招商流程和審核制度商戶的登記和審核（1）商戶填寫資格審查表；（2）交納2000元押金，建立登記檔案；（3）對登記的經(jīng)營商戶按經(jīng)營大類進行分類，劃定經(jīng)營區(qū)域；（4）招商部、營業(yè)部、市場部對經(jīng)營商戶進行初選，選出首批合格商戶；（5）與首批合格商戶簽定聯(lián)營合同，鋪位選擇根據(jù)首批商戶登記的先后順序享有優(yōu)先選擇權(quán)；（6）對初選不合格商戶進行復審；（7）與復審合格商戶簽定聯(lián)營合同，鋪位選擇根據(jù)商戶登記的先后順序享有優(yōu)先選擇權(quán)；（8）、不符合經(jīng)營要求的商戶另行規(guī)劃（不合格商戶退還押金）；商戶資格審查（1）審查經(jīng)營類型；（2）審查經(jīng)濟實力；（3）審查經(jīng)營能力；（4）審查品牌優(yōu)勢；（5）審查商品風格；（6）審查商品價位；（7）審查市場反映；（8）審查銷售業(yè)績；百富商場進駐商戶初審登記表 百富審字第 號以下由商戶填寫：商戶基本資料商戶姓名聯(lián)系電話店鋪名稱店鋪地址經(jīng)營商品經(jīng)營品牌品牌知名度店鋪規(guī)模（平米）有無分店年營業(yè)額商鋪產(chǎn)權(quán)買斷 租賃 計劃經(jīng)營資料商戶姓名計劃經(jīng)營商品計劃經(jīng)營品牌（包括附加品牌）品牌產(chǎn)地品牌風格：（價位、檔次）適應(yīng)年齡段計劃經(jīng)營規(guī)模（平米）計劃經(jīng)營方式聯(lián)營 租賃可承受的價格其它信息從何得知本案您最看中本商場的因素位置 規(guī)劃 定位管理 品牌 前景您對本商場最不滿意的地方您還計劃進入哪家商場為什么選擇進入這家商場提供證件：1代理證書、2授權(quán)書、3工商稅務(wù)副本、4檢驗合格證、5其它提供發(fā)票：增票 普票 無發(fā)票需要場地面積：（ 層 號柜位）以平面圖所示為準預計完成的營業(yè)額： 萬元/月 以下由招商部填寫：綜合分析 價位分析： 市場分析：（包括品牌是否適合我市