【正文】 對開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)審核、提高預(yù)、銷售標準，提升介入門檻等。上述因素對房地產(chǎn)發(fā)展影響分析根據(jù)上述因素，不難看出：一系列措施使房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展泡沫得到遏制，整個市場趨向理性，但也使得一些資金實力較弱的開發(fā)企業(yè)境遇尷尬，對開發(fā)商的資金鏈的延續(xù)性要求加強。二、城市房地產(chǎn)市場概況城市房地產(chǎn)市場供求概況■花橋土地供給狀況0506大型商業(yè)地塊表位 置312國道南綠地大道綠地大道南312國道北占 地254281(商業(yè)94281)229443472199性 質(zhì)商業(yè)商業(yè)/辦公商業(yè)/辦公商業(yè)/辦公容積率22．53．54．51．8競得人昆山網(wǎng)進江蘇天天國際展覽公司共七宗地■花橋固定資產(chǎn)投資走勢（截至2004年底）市場熱點演變預(yù)測：房地產(chǎn)整個市場發(fā)展趨勢由住宅物業(yè)熱向商業(yè)物業(yè)投資轉(zhuǎn)變，且商業(yè)地產(chǎn)在我國的發(fā)展歷程短，市場成熟度低，仍然存在很多空白點，這是切入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的絕佳時機。三、商業(yè)房地產(chǎn)市場研究及項目競爭市場分析：商業(yè)房地產(chǎn)市場研究■商業(yè)物業(yè)的閃光點 　　投資是投資人為了獲得預(yù)期的效益，投入一定量的貨幣資金而不斷轉(zhuǎn)化為資產(chǎn)的全部活動。投資的理想狀態(tài)是風險小、收益高，而商業(yè)物業(yè)購置投資就是具備了這個特征。２、商業(yè)物業(yè)因土地資源的稀缺性，尤其是適合商業(yè)的土地的緊缺。 ３、商業(yè)物業(yè)在直接投資時，能生成新的價值——商業(yè)利潤。 ４、由于商業(yè)物業(yè)的總量供應(yīng)不夠，市場需求量大，使商業(yè)物業(yè)具有很強的變現(xiàn)能力。商業(yè)物業(yè)因其房地產(chǎn)屬性的固定性、稀缺性以及保值升值的功能，是銀行歡迎的抵押品。商業(yè)物業(yè)具有良好的保值性，貸款人不用擔心資不抵債。 　　因為商業(yè)物業(yè)具備了上述投資價值，擁有旺鋪已成為許多投資人夢寐以求的向往。相對住宅，商鋪無疑具有更高效、穩(wěn)定、長期的投資價值?！錾啼伒奶攸c:167。住宅房租約期限一般為半年至一年，而商鋪通常為三至五年或者更長。長期升值　　好的商鋪因其稀有性會隨著商圈的發(fā)展成熟不斷升值。商鋪的優(yōu)點并不限于以上幾點，好的商鋪風險相對較低，流動性高，贏利能力強，更有無限商機。政策面導(dǎo)致商鋪熱銷　　2001年8月，上海房地產(chǎn)市場住宅房內(nèi)外銷房并軌，致使高品質(zhì)內(nèi)銷房價有所上漲。167。為應(yīng)對新的經(jīng)濟形勢許多銀行、零售商等已開始新的圈地運動，商鋪作為商家必爭之地，其重要地位毋庸置疑。經(jīng)濟活躍，導(dǎo)致商業(yè)繁榮商鋪需求自然就在大。據(jù)統(tǒng)計，在上海近年所開發(fā)的房地產(chǎn)品種中，住宅約占了90%的比重，而商鋪的開發(fā)量少之又少。即便當新興商圈逐漸形成之時，根據(jù)商鋪的群居性，現(xiàn)有的商鋪常常會占有一個中心位置，而誰不想擁有一個商圈中心旺鋪呢？　　然而，挑選商鋪與住宅不同，屬于一種較為專業(yè)的投資行為，所需的專業(yè)知識更多，眼光更獨到。亞太廣場地 址：昆山花橋國際商務(wù)城兆豐路8號物業(yè)類別：商鋪 寫字樓建筑類別：商鋪，26層，辦公交通狀況：102路、滬昆中巴、滬寧高速、A30高架樓盤價格：50008000元/M2總 戶 數(shù)：462戶項目規(guī)模：占地： 建筑面積：146163萬平米停 車 位：289個綠化/容積率：%/周邊配套：商業(yè) 金衛(wèi)國際廣場、希爾頓酒點、國際汽車城項目介紹：該案地處昆山市花橋鎮(zhèn)，地處花橋商務(wù)中心核心區(qū)域,由江蘇美樂地房地產(chǎn)投資開發(fā)，一期將推出382套辦公用房和80套商鋪，周邊有江蘇國際商務(wù)區(qū)和硅湖大學，交通便利。母公司為浙江亞太高科股份有限公司，公司總資產(chǎn)12億元人民幣，003年印染行業(yè)綜合排名第一。江蘇美樂地公司已完成和在建的地產(chǎn)占地達167439平方米，分布在紹興、杭州、昆山等各大城市，產(chǎn)品類型包括：公寓、別墅、商業(yè)、寫字樓。物業(yè)形態(tài)包括26層辦公、商鋪，一期將售三百多套，總面積六萬多平方米。距上海國際海港60公里，洋山深水港85公里，張家港100公里，瀏家港35公里。商務(wù)城有上海公交旅游6號線、北安線、陸安專線；昆山公交有102線。167。規(guī)劃建筑面積529，520㎡。 東方海外五星級商務(wù)酒店24層高、精裝修的五星級酒店，設(shè)有一個單層高的地下室，總占地面積約為26，640平方米，總建筑面積約為80，000平方米，包括：提供約400間客房；餐飲中心；會議中心；娛樂休閑中心中國酒店采購網(wǎng) 中國酒店采購網(wǎng) 工程于2006年8月開工，于2007年第四季竣工中國酒店采購網(wǎng) 中國酒店采購網(wǎng) 中國酒店采購網(wǎng) 地址：江蘇省昆山花橋鎮(zhèn)兆豐路8號國際商務(wù)中心801室　167。167。物業(yè)管理費：容積率： 占地面積：15470平米 總戶數(shù)：400綠化綠：20% 總建筑面積：100000平米 停車位：600樓層狀況：719套交通狀況：102路、嘉安線、青安線周邊配套：中小學:安亭中小學、華東臺商子女學校、花橋中小學等；綜合商場:世紀聯(lián)華、華聯(lián)超市、麥德龍大賣場等；銀行:建行、商行、農(nóng)行；其他:另外還可享受上海生活配套，生活配套設(shè)施齊全。建筑外觀上，為經(jīng)典的三段式建筑形態(tài)，以高級灰、白色為色彩搭配，融合弧形波浪型陽臺、外飄窗等時尚建筑符號元素，構(gòu)筑起現(xiàn)代、時尚、氣質(zhì)高雅的物業(yè)形象。本案接壤上海安亭，為西上海目前最高的住宅樓，32層地標高度，左攬昆山國際商務(wù)城美景，右瞰大上海繁華都市景象，是長三角都市圈最為活躍和融合的第一線，地理位置得天獨厚。本案享受大上海生活圈資源配套的同時，價格卻只有目前的3200元/平米起價，與同類項目的價格落差極大，因此，50萬買上海市區(qū)一間普通公寓，這里卻可以買玉源國際公館一套150方的品質(zhì)大宅！配套方面：酒店賓館有有海鴻大酒店、錦江之星等；學校有安亭中小學、硅湖大學、華東臺商子女學校等；銀行如建行、商行、農(nóng)行等；醫(yī)院有曹安醫(yī)院、眾泰醫(yī)院、安亭醫(yī)院等；菜場、大型超市等，生活配套設(shè)施齊全。輕軌11號線通車后，數(shù)分鐘直抵嘉定、上海繁華市區(qū)。百米地標高層，絕對傲人身段，花橋首屈一指，領(lǐng)銜人居潮流之尊?，F(xiàn)在購買，馬上落戶成為榮耀新昆山人，享受昆山城市急速發(fā)展的成果，醫(yī)療、教育等優(yōu)越資源。交通、銀行、醫(yī)院、學校、超市等環(huán)伺周邊，生活所需一應(yīng)俱全。投資商玉源上市公司首度榮譽出品，封頂上市，彰顯公司市場信心和資金實力。社區(qū)配備休閑會所，全程公館級物業(yè)服務(wù)，高級物業(yè)高等享受。與安亭相近樓盤比較，擁有極大的價格空間。賽格國際廣場該項目位于商務(wù)城核心區(qū),占地100畝，總建筑面積20萬平方米， 其中專業(yè)IT及電子元氣件交易場館7萬平方米，計劃建為華東地區(qū)IT產(chǎn)業(yè)的交易、展示平臺。中寰廣場物業(yè)類別：辦公、酒店式公寓、商業(yè)建筑風格：明快而不失典雅、雙子環(huán)抱占地面積：15589平米建筑面積：84700平米，其中商業(yè)9800平米，地上建筑面積75000平米面積范圍：辦公601200多平米容積率：綠化率：30%可售套數(shù)：851套左右周邊環(huán)境配套：上海國際汽車城、江蘇國際商務(wù)大廈、易初蓮花超市等167。第一上海該項目由第一上海置業(yè)（昆山）有限公司投資房地產(chǎn)開發(fā)及物業(yè)管理，位于商務(wù)城核心區(qū)內(nèi)，規(guī)劃為兩棟高層，一棟為26層辦公樓，一棟為28層酒店式公寓樓，總建筑面積為48000平方米。10 中國國際采購中心中國國際采購中心項目，規(guī)劃占地面積1400畝，建筑面積180萬平方米，總投資達50億元人民幣，為江蘇花橋國際商務(wù)城建設(shè)的核心項目。展示展貿(mào)區(qū)建筑面積120萬平方米， 規(guī)劃布置常年性展館群和8萬平米大型主題展館；配套服務(wù)區(qū)建筑面積60萬平方米， 規(guī)劃布置五星級酒店、商務(wù)辦公大樓、國際會議中心、旅游購物中心、公寓式酒店和中外貿(mào)易博物館。中國國際采購中心（CIPC）是由昆山花橋展覽中心有限公司斥資打造的超大型國際采購平臺，是江蘇花橋國際商務(wù)城的核心項目之一?？偼顿Y達60億元人民幣。商務(wù)配套服務(wù)建筑面積為60萬m178。項目規(guī)劃布置主題性展館、常年性展館和配套服務(wù)設(shè)施。CIPC旨在以臨時展覽與常年展貿(mào)相結(jié)合、電子網(wǎng)上交易與實物展貿(mào)相結(jié)合、進口商品展貿(mào)與出口商品展貿(mào)相結(jié)合的“三結(jié)合”獨特業(yè)態(tài)，為不同行業(yè)、一定層次和一定規(guī)模的中外企業(yè)打造一個超大規(guī)模的展貿(mào)平臺第二章、項目定位及商業(yè)經(jīng)營方向分析一、產(chǎn)品分析 項目基本狀況規(guī)劃用地面積：3568㎡總建筑面積：26226㎡建筑占地面積：1634㎡建筑密度：%容積率：綠化率：18%總高度：泊車位：75輛 其中地下25輛，地面50輛地下室一層，為地下車庫，面積約1634㎡。619層建筑面積為16422㎡，為辦公寫字樓。 產(chǎn)品位置分析本項目位于昆山市花橋鎮(zhèn)花橋國際商務(wù)城核心區(qū)位，左擁昆山，右攬上海，地位得天獨厚，傲視群倫。產(chǎn)品形態(tài)分析 永泰大廈建筑主體為20層，其中地下1層，地面19層；地面部分分為5層裙房及另外14層。從一層至十九層僅有兩部電梯供人群上下使用，較為擁擠，無形中降低了物業(yè)品質(zhì)?！镆浴白龅猛睘榻K極目標，進行招商定位，功能劃分和商戶組合；★以本案的目標消費群作為市場宣傳推廣的主要攻擊對象，強勢樹立本案品牌形象；★優(yōu)先引進核心主力店。充分考慮本案所處商圈的特色與經(jīng)營文化嫁接，創(chuàng)立本案的核心商圈的競爭力；★“租得滿、做得旺”為大前提，對本案的投資者，租賃經(jīng)營商戶，服務(wù)的消費人群進行合理而準確的市場定位。設(shè)計具備自身特色的營銷策略，推出適合市場的投資品種。而投資客戶的分布具有分散性，既分布在全市其他區(qū)域，也有較大一部分來自區(qū)縣或外地?！魠^(qū)域分布：（1）　花橋區(qū)、昆山區(qū)（2）　上海區(qū)、長三角周遍地區(qū)（3）　遠郊區(qū)縣及外地客戶　　◆層面劃分：主力客戶：專業(yè)地產(chǎn)投資者；其他區(qū)域看好江北區(qū)商業(yè) 發(fā)展前景的經(jīng)營戶；次要客戶：有一定積蓄，希望通過投資物業(yè)獲得穩(wěn)定收入的群體◆客戶特征：（1）、看好花橋區(qū)域的商業(yè)發(fā)展前景；（2）、看好本項目較高的投資回報；（3）、對商場的經(jīng)營及管理比較關(guān)心；（4）、經(jīng)營戶有豐富經(jīng)商經(jīng)驗；（5）、專業(yè)投資者具有豐富的專業(yè)知識，頭腦比較冷靜。投資者和經(jīng)營戶的選擇面比較廣，要有效抓住目標客戶，除做出產(chǎn)品自身的個性特色及提高產(chǎn)品的檔次外，在業(yè)態(tài)的布局上我們需要下足功夫。經(jīng)營模式組建建議：◆花橋國際商務(wù)城核心區(qū)域的形成，勢必會成為花橋壯觀的景點，廣泛地與旅游機構(gòu)，旅游局文化機構(gòu)合作，借游客群體優(yōu)勢，吸引至本商場觀光。旅游觀光購物、飲食、娛樂、休閑一體化特色主題經(jīng)營業(yè)態(tài)定位相關(guān)建議：◆商場的商品定位及功能定位樓層功能定位建 議B1停車場F1超市及字號商戶，體現(xiàn)蘇州及昆山傳統(tǒng)飲食文化食文化特色，形成飲食文化，并提供一些特色F2青少年潮流時尚用品專區(qū)。F3中高檔品牌時尚用品包括服裝、鞋類、化妝品、皮具、精品設(shè)立美容、美發(fā)、美甲、美體的專業(yè)會所機構(gòu)，以及書吧、網(wǎng)吧在購物之余，提供全面配套服務(wù)。F5茶樓，美食設(shè)立露天和室內(nèi)相連的茶藝館、咖啡酒廊。以極富傳統(tǒng)的廣州西美食特色粵劇藝術(shù)表演帶動飲食消費。F19頂自由休閑用做設(shè)備房、屋頂游泳池、空中咖啡廳、健身瞭望臺等◆商品定位以經(jīng)營中高檔商品為主，提供完善的配套及特色服務(wù)，全面提升經(jīng)營形象，體現(xiàn)項目定位優(yōu)勢及長遠市場競爭優(yōu)勢?！羯虉龅哪繕丝蛻舳ㄎ蛔赓U使用商場的目標群分析品牌形象店 / 連鎖店 / 專業(yè)店 / 傳統(tǒng)商戶 / 個體工商戶目標群特性：◆商場的目標消費群目標投資經(jīng)營者及消費群體分析本項目所在商業(yè)區(qū)中，覆蓋所有年齡階層的消費者。所以在功能規(guī)劃上盡可能滿足各年齡段消費需求。，以購買快速消耗商品為主，包括服裝、鞋類精品、小食、音像制品、IT產(chǎn)品、體育用品為主。，是主力消費群體，以購買中高檔實用型產(chǎn)品為主。3545歲，追求品牌實用型產(chǎn)品為主，消費心理成熟理性。包括：古玩、字畫、玉器、家居用品、服裝、鞋類、化妝品、音像圖書制品等?！籼厣ㄎ涣Ⅲw化的步行街，層層皆地鋪；具有極強的休閑、觀光、游覽功能，集購物、飲食、娛樂、休閑于一體。90年代以來所發(fā)生的這一變化帶有本質(zhì)性和深遠性，它將對我國商業(yè)企業(yè)的經(jīng)營活動產(chǎn)生長期的影響。 變化之一，是我國商品的供求關(guān)系發(fā)生了根本的變化。商品的滯銷和積壓已經(jīng)成為一種普遍的現(xiàn)象。 變化之二，是我國主要城市的商業(yè)規(guī)模迅速膨脹，供量急劇增長。這種商業(yè)發(fā)展規(guī)模明顯超過社會消費需求發(fā)展規(guī)模的現(xiàn)象在我國其他一些主要城市也很突出。從上海來看，除購買商品之外，居民的資金至少出現(xiàn)了其他四個方面的投放趨勢，一是購置住房或準備購置住房；