【正文】 ….第27頁附表 135：損益估計表…………………………………………………………….第28頁附表151： 項目風(fēng)險評估表……………………………………………………….第19頁附圖：附圖1：督公湖規(guī)劃設(shè)計圖第一章 總論可行性研究報告編制依據(jù)a）徐州市賈汪區(qū)總體規(guī)劃；b）建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）；c）國家發(fā)改委推薦使用的《投資項目可行性研究指南》；d）國家和地方制訂的有關(guān)法規(guī)、規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)；e）其他各有關(guān)專業(yè)設(shè)計規(guī)范及項目承建單位提供的基礎(chǔ)資料。項目提出的背景與建設(shè)的必要性與可行性1）項目提出的背景本項目待建設(shè)場址位于徐州市賈汪區(qū)督公湖風(fēng)景區(qū)，該地區(qū)特有的優(yōu)美的自然生態(tài)環(huán)境，得天獨厚，建成后的生態(tài)旅游度假區(qū)將集健康的生態(tài)景觀區(qū)、鮮明的文化觀光區(qū)、時尚的康體運動區(qū)、可駐留的旅游度假區(qū)等四大功能。創(chuàng)造以地區(qū)性及歷史性為地方特征的生態(tài)文化旅游基地。建成后的生態(tài)旅游度假區(qū)必將成為徐州市乃至蘇北最大的休閑度假區(qū)。2）項目建設(shè)的必要性a）改變徐州市乃至蘇北地區(qū)缺少假日經(jīng)濟載體的局面，提升賈汪區(qū)城市品位的需要。b）推動賈汪區(qū)經(jīng)濟建設(shè)進程的需要為了積極響應(yīng)國家可持續(xù)發(fā)展的觀念，積極發(fā)展以生態(tài)旅游度假為龍頭的第三產(chǎn)業(yè)。c）帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、創(chuàng)造就業(yè)機會、實現(xiàn)社會穩(wěn)定的需要在其各類商業(yè)項目建設(shè)過程中，將拉動建筑業(yè)、建材市場及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，其次建設(shè)成后的部分商業(yè)以及將來小區(qū)的物業(yè)管理，將催生配套服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，這些被帶動的產(chǎn)業(yè)將會有新的就業(yè)崗位產(chǎn)生，可以解決很多人的就業(yè)問題，減少了失業(yè)帶來的社會不穩(wěn)定因素，維護和促進了社會安定團結(jié)。蘊含巨大的商機。漢文化及漢代名勝古跡。d) 政策的支持：當(dāng)?shù)卣疄橥顿Y企業(yè)實行綠卡政策，從辦事效率上，稅收上讓企業(yè)得到實惠。l 尊重原始地形地貌，展示督公湖水庫特色鮮明的區(qū)域形象。l 發(fā)掘區(qū)域人文歷史資源，提升景觀文化內(nèi)涵。其中，環(huán)保生態(tài)是前提，景觀形態(tài)是基礎(chǔ)，旅游經(jīng)濟是龍頭?？傮w規(guī)劃內(nèi)容分三個層次進行、A、宏觀層次督公湖水庫風(fēng)景區(qū)總體規(guī)劃；B、中觀層次湖邊濕地規(guī)劃及景區(qū)的規(guī)劃；C、微觀層次景點景觀意向設(shè)計，游務(wù)設(shè)施意向等設(shè)計；規(guī)劃目標(biāo)以督公湖水庫良好的自然、人文、歷史資源為依托，保護好、規(guī)劃好、推介好、開發(fā)好壩下水面區(qū)域，保護性開發(fā)植被和經(jīng)濟林資源，把督公湖水庫及周邊區(qū)域建設(shè)成、健康的生態(tài)景觀區(qū)鮮明的文化觀光區(qū)時尚的康體運動區(qū)可駐留的旅游度假區(qū)規(guī)劃理念綜合考慮水庫各景區(qū)及徐州市各旅游景點的特點，基于督公湖水庫風(fēng)景區(qū)的自然旅游資源和未來的發(fā)展前景，采用領(lǐng)先定位的形象策略，以生態(tài)、健康與時尚作為風(fēng)景旅游區(qū)的設(shè)計理念。感知賈旺1)、人文歷史 賈汪歷史悠久，人文薈萃。有商周時期的小洪山、焦莊遺址；漢唐時期的白集漢墓、皇姑墓、韭山寺遺址、大洞山上穆柯寨遺跡等。賈汪作為徐州特大城市“一城兩翼”之一翼，擁有巨大的發(fā)展空間。3)、氣象資料 賈汪區(qū)位于東經(jīng)117176。42′, 北緯34176。32′之間，屬暖溫帶季風(fēng)型半海洋性氣候，四季分明，日照充足，雨量充沛，年平均氣溫14℃，年降雨量750毫米，年日照數(shù)22802440小時，無霜期208天。．其中水域面積約65公頃,山體投影面積366公頃。 現(xiàn)場范圍制高點高程約200米,位于用地東側(cè)。2)、水體保護原則 一、二級水源保護區(qū)的水質(zhì)，分別按國家規(guī)定的地面水環(huán)境質(zhì)量二、三類標(biāo)準(zhǔn)控制；三級水源保護區(qū)的水質(zhì)，按照《中華人民共和國水污染防治法》和省環(huán)境保護部門的規(guī)定控制。植被狀況良好，山體綠化現(xiàn)狀以落葉喬木為主，有多品種的果樹，瀕水地帶灘涂及水塘較多，且依地形地貌，蜿蜒跌落，宜加以規(guī)劃整治，創(chuàng)建豐富優(yōu)美的生態(tài)濕地景觀。成功案例借鑒1）、寧波東錢湖游度假區(qū)　　在寧波市東南近郊逶迤綺麗、連綿不絕的青山群抱中，一顆璀璨的明珠千百年來閃耀著誘人的光芒，她就是郭沫若先生譽為“西子風(fēng)韻、太湖氣魄”的東錢湖。　　自古以來，東錢湖便是浙東著名風(fēng)景勝地，歷經(jīng)滄桑，積淀了濃厚的文化底蘊，留下了眾多具有較高歷史及藝術(shù)價值的文化歷史遺存。區(qū)域內(nèi)自然資源豐富，植被種類三百多，%?！　^(qū)位優(yōu)越，交通便捷。　　“商文化”，遠在2000多年前人們就發(fā)現(xiàn)了這片湖山，春秋時越國大夫范蠡隱退后攜西施避居?xùn)|錢湖畔伏牛山下，草耕商營，富甲天下，留傳著財富與愛情的動人傳說；近現(xiàn)代，由于“五口通商”對外開埠，眾多甬籍人士飄洋過海，涌現(xiàn)了一大批叱咤風(fēng)云的寧波商幫；2001年8月寧波市委市政府作出加快東錢湖地區(qū)開發(fā)建設(shè)的重大決策，把包括鄞州區(qū)東錢湖鎮(zhèn)、天童寺、阿育王寺、天童森林公園等地在內(nèi)的約230平方公里確定為東錢湖旅游度假區(qū)規(guī)劃范圍，成立了寧波東錢湖旅游度假區(qū)管理委員會，作為市政府派出機構(gòu)，在其管理范圍內(nèi)行使相關(guān)的市級經(jīng)濟管理權(quán)限和相當(dāng)于縣級的社會和行政管理職能。東錢湖旅游度假區(qū)管委會成立之后，各項工作全面展開，根據(jù)東錢湖地區(qū)總體規(guī)劃，自成立起三年內(nèi)投資50億元、五年內(nèi)投資100億元，依托寧波現(xiàn)代化國際港口城市的背景，按照“城市之湖、生態(tài)之湖、文化之湖、休閑之湖”的要求，對區(qū)域內(nèi)湖泊山岳、山林田地、民俗風(fēng)情、建筑古跡、歷史文化等各種旅游資源進行全面整合和綜合開發(fā)。2）、鄉(xiāng)村旅游的奇葩—五朵金花鬧蓉城云南有五朵金花，四川也有五朵金花。 “五朵金花”占地約12平方公里，如果按照常規(guī)的城市化基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，總投資約需18億元。 三圣街道辦事處還以四川花博會的召開、鄉(xiāng)村旅游的開發(fā)為契機，極力宣傳五朵金花，吸引了眾多的游客；特別是這種以旅游產(chǎn)業(yè)帶動農(nóng)村發(fā)展的模式，得到了專家的高度評價，在農(nóng)村改造方面非常有經(jīng)驗的韓國專家都前來取經(jīng)，認為三圣街道辦事處的實踐“非常有特色，非常有生命力”。春意畫鄉(xiāng)農(nóng)居，夏趣荷塘月色、秋憶東籬菊園、冬韻幸福梅林、四季歸隱江家菜地，五朵金花形成一個系統(tǒng)的旅游圈和產(chǎn)業(yè)林，五朵金花錯位發(fā)展，竟相開放，避免了因時令限制帶來的游客流失，又各自找準(zhǔn)了優(yōu)勢，避免了同質(zhì)化，低水平的競爭。 五朵金花的開發(fā)即叫好又叫座，通過以花興農(nóng)，切切實實提高了農(nóng)民的收入，據(jù)統(tǒng)計，2006年，紅砂村達7850元。3）、啟發(fā)、A、突出生態(tài)旅游的特點盡量通過多種方式突出綠色生態(tài)旅游的特征，以樹立地區(qū)鮮明的形象。C、以人為本的設(shè)計在活動內(nèi)容上要力求最大限度地提供人們吃、住、玩、購物、健身等多方位的要求，充分利用當(dāng)?shù)刈匀毁Y源發(fā)展多元化旅游項目，以歷史、文化為線索進行人文項目設(shè)計。成立統(tǒng)一的開發(fā)機構(gòu)或組織，保證設(shè)計意圖的落實，保證建設(shè)項目的實現(xiàn)。生態(tài)濕地可以滯留營養(yǎng)物、防止鹽水的侵入、防止自然力的破壞、流量調(diào)節(jié)、滯留沉積物，它可以為動植物提供豐富的食物，繁殖和養(yǎng)育之地，也可以凈化水中污染物，保護岸線，舒緩洪水沖擊。2）、生態(tài)景觀遵循原有風(fēng)貌，依照山系，形成督公湖水庫生態(tài)景觀的動勢。短短幾年不斷發(fā)展，倍受推崇，逐漸被列入國家機關(guān)、外企和其它現(xiàn)代化企業(yè)的培訓(xùn)日程。 拓展英文為Outward當(dāng)時大西洋商務(wù)船隊屢遭德國人襲擊，許多年輕海員葬身海底。后經(jīng)專家的反復(fù)研究，終于得出了結(jié)論、原來，當(dāng)遇到災(zāi)難時，年輕的水手很容易被恐懼所嚇倒，一時慌了手腳，總是想、我完了，回不去了，沒希望了，我死定了。而富有經(jīng)驗的年長者卻能臨危不懼，積極地面對現(xiàn)實，調(diào)整心理，發(fā)揮自身潛能，最終獲救。 于是，當(dāng)時一位叫漢思的德國教育家和他的朋友勞恩斯于1942年創(chuàng)辦了阿德伯威海上訓(xùn)練學(xué)校，訓(xùn)練年輕海員在海上的生存能力和船觸礁后的野外生存技巧，結(jié)果在敦克爾克戰(zhàn)役中發(fā)揮了重要作用，可以說阿德伯威是拓展訓(xùn)練的雛形。訓(xùn)練目標(biāo)也由單純體能、生存訓(xùn)練擴展到心理訓(xùn)練、人格訓(xùn)練、管理訓(xùn)練等。 B、野外項目、登山、野營、逆溪、速降、定向越野、徒步穿越、叢林求生、野外救生等等。 D、室內(nèi)項目、造橋、結(jié)繩、生涯時光遂道、都市變臉。馬術(shù)中心包括馬舍、馬道、室內(nèi)競技場、室外馬戲場等；并區(qū)分專業(yè)表演、訓(xùn)練和娛樂參與體驗；開展以游客為中心的馬術(shù)活動。度假農(nóng)場是一種特殊形式的度假區(qū)，它以馬為特色， 度假區(qū)內(nèi)有為孩子準(zhǔn)備的小馬，提供小時、半天或全天騎馬服務(wù)。并通過這些活動為度假區(qū)添加了很多魅力。游客在此能充分體驗民風(fēng)、民俗；享用純綠色食品，甚至可以親自參與田間地頭的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)活動。在進行高爾夫球場的設(shè)計和規(guī)劃過程中，應(yīng)該充分考慮景觀視野；其次要做水規(guī)劃，水使景觀秀美，又是高爾夫球場的障礙物；最后要保護最有價值的土地，如海濱，作為建筑用地而不是球場用地?？傮w來說，標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場有18洞，標(biāo)準(zhǔn)桿在69－73桿之間，（標(biāo)準(zhǔn)桿為72時通常被認為是較理想的）。假使是三個球座。這種布置方式需用地約50公頃，減少維護費用；其整體性布局受到球手歡迎。一般說來，會所會位于第一和第十球座，第九和第一階段8草坪附近，以及駕車道不遠的地區(qū)。會所位置的確定還要考慮其他因素，包括、人行與車道的位置，維修設(shè)施與備用地的位置，球場與各社區(qū)建筑之間的關(guān)系等。～，球洞 大小是標(biāo)準(zhǔn)球洞的兩倍，包括一條駕車道（這條車道不應(yīng)該直接向東或向西）、草坪、短距離擊球練習(xí)用的草坪和練習(xí)物障礙。一個綜合型娛樂設(shè)施可以包括網(wǎng)球場、游泳池、礦泉療養(yǎng)、健身設(shè)施，其規(guī)模應(yīng)與市場需求相符，可以為一個俱樂部或一個旅館服務(wù)，也可以只為居民提供娛樂服務(wù)。設(shè)施的規(guī)模是相對經(jīng)濟型還是超大型，這要根據(jù)具體情況。此外，這類設(shè)施還有助于平衡娛樂計劃。為了增加山地度假區(qū)的魅力，引入北歐地區(qū)的娛樂方式，增加雪地機動車、狗拉雪橇，開辟對偏遠地區(qū)風(fēng)情和荒野地區(qū)的游覽活動。如開辟了穿越山區(qū)的滑雪小徑，雪地機動車道等，吸引游客在較暖和的幾個月里來遠足，背包徒步旅行、山地騎車等。除了上述要考慮的因素外，度假區(qū)還要有能力保住雪，保雪和下雪幾乎同樣重要。人工造雪技術(shù)使在雪量相對少的地區(qū)建造滑雪場成為可能；在這之前，一個滑雪場每年至少需要100的自然隆雪量才被認為具備開發(fā)的可行性，而雪量較少的地區(qū)只能維持不到一個星期的滑雪時間。對于人工造雪來說，保持28F（2C）以下，滑雪時間為800～1000h。當(dāng)雪面融化后，人們就想在堅硬的平面上施展自己的技巧。就像這個名字所告訴我們的那樣，所謂滑草即是在草地上滑行。這項運動目前已經(jīng)非常流行了，在臺灣，日本和一些其他亞洲國家這項運動發(fā)展迅速，出現(xiàn)了大量的滑草場，培訓(xùn)老師和滑草裝備。而在較大的度假區(qū)，商業(yè)中心可以沿主要道路布置，不僅為區(qū)內(nèi)居民服務(wù)也為較大的社區(qū)服務(wù)。低密度生態(tài)別墅區(qū)和度假公寓區(qū)度假區(qū)和娛樂社區(qū)的居住產(chǎn)品通常有兩種、第一種是從居住單元的類型加以界定；第二種是從住戶的擁有方式來劃分。住戶擁有方式則含簡單付費方式、公寓式、互助式和分時制等。無論是獨立住宅、聯(lián)排住宅、公寓。誠然，度假的體驗應(yīng)有別于在主寓所的感受。濱水區(qū)住宅要比非濱水區(qū)住宅存在更多的優(yōu)勢，收益也大。度假酒店區(qū)及濱水娛樂區(qū)1）、旅館開發(fā)要獲得成功最重要的是要清楚市場的動態(tài)，此外還要考慮用地布局、規(guī)劃、設(shè)計等各個方面。今天從事度假區(qū)開發(fā)的地產(chǎn)商在發(fā)掘最大投資回報的同時，也面臨著機遇和挑戰(zhàn)。2）、盡管度假區(qū)可以在形式和結(jié)構(gòu)上有很大的變化，但是典型的擁有125～500房間的度假區(qū)旅館是一個設(shè)備齊全的體系。它相應(yīng)地滿足了更多個人和團體游客的需求，使人們能娛樂休閑于其中。門廳范圍擴大，擁有健身、娛樂零售和其他服務(wù)，還作為到度假村各處的通道中心。豐富多樣的烹飪技術(shù)使其留住了相當(dāng)數(shù)量的客人。為了滿足小孩與大眾等不同層次度假客人的需求，游泳池、室外空間以及其他娛樂設(shè)施都有所擴大。4）、度假村旅館一般是由一個中心賓館樓結(jié)合一些自助性質(zhì)的外賣、會議設(shè)施服務(wù)、零售點和休閑娛樂設(shè)施等，如游泳池、游樂場、溫泉浴室、健身中心等。以上這些共同組成度假村復(fù)雜的系統(tǒng)。使用和保護形成了沖突，這就要求尋找到合適的解決辦法。6）、水的自然景觀、水邊舒適的氣候和各種水上的娛樂活動吸引了大批的游客，水上娛樂設(shè)施成了許多度假區(qū)的重要資產(chǎn)。向往生態(tài)旅游的趨勢使得開敞空間變得越來越受歡迎?？紤]到濱水區(qū)的生態(tài)環(huán)境，不適宜進行密集的商業(yè)開發(fā)。因此，供停靠船的設(shè)施也就各不相同。簡單的船塢只供小船?？?；小型船臺供家庭停船使用；較大的船塢供游艇或觀景船?？俊１Ａ粢欢ǖ拈_敞空間—私人的、公共的或共同的—是娛樂活動規(guī)劃的一個很關(guān)鍵的原則。如果需要保留周圍原有的森林、山地或水濱作為公共開敞空間，度假區(qū)的住戶和游客更喜歡保留了自然狀態(tài)的開敞空間，這種空間更有價值。開敞空間的規(guī)劃可以小一以條小徑，大到大規(guī)模的風(fēng)景庭園規(guī)劃。當(dāng)其他的娛樂消遣不可行時，或在晚上和下雨的時候，或者在不合適的季節(jié)，這些娛樂活動還能填補閑暇時間。3）、音樂和表演藝術(shù)是許多知名度假區(qū)的重要組成部分。然而，大多數(shù)度假區(qū)的表演藝術(shù)場都不會用復(fù)雜的建筑形式，而是用結(jié)構(gòu)簡單的建筑形式。第三章、交通規(guī)劃一條過境公路分別從用地南部通過，并連接城市方向。沿湖景觀道路由北向南從用地中穿過。在規(guī)劃主要景區(qū)入口，設(shè)置集中的停車場地。區(qū)域內(nèi)設(shè)置一定數(shù)量電瓶車?？空军c。湖水映襯，展現(xiàn)出連綿不斷的獨特風(fēng)姿。B、園林燈、在建筑內(nèi)庭綠地、邊緣綠化帶和，統(tǒng)一設(shè)置尺度宜人的園林燈。第五章、綠地規(guī)劃綠化原則A、在綠化布局上，突出的綠肺的生態(tài)作用， 強調(diào)生態(tài)綠核向湖區(qū)水體的延伸與滲透，突出綠化生態(tài)效應(yīng)。C、樹種上選用當(dāng)?shù)貥浞N、特色樹種、觀賞植物，提高規(guī)劃效果、價值和特色，改善整個景區(qū)山體綠化缺少風(fēng)景林，缺少季相變化和色向?qū)Ρ鹊膯栴}。A、點 在景區(qū)內(nèi)部，種植自然形態(tài)的花草、灌木、藤架等，并結(jié)合建筑物或小品加以處理，成為融休息、觀賞、活動、交往為一體，富有特色的組團綠化節(jié)點。B、線 結(jié)合濱湖綠化和景觀通廊的要求,設(shè)置濱湖生態(tài)濕地景觀帶，在濕地景觀帶上線性的種植水杉，與水流方向一致，形成生態(tài)濕地的動勢。規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的主要集中的大型綠地有山體綠化，水灣綠化。A、強調(diào)融自然環(huán)境為一體的生態(tài)建設(shè),以水和綠帶作為主要要素。C、創(chuàng)造新的舒適的城市生活和文化、利用水和植物所具有的調(diào)節(jié)環(huán)境的功能，改善生活質(zhì)量和增加生活的舒適性。據(jù)國際經(jīng)驗，目前中國人均國民生產(chǎn)總值水平符合國內(nèi)旅游業(yè)起飛的標(biāo)準(zhǔn)。l 旅游方式多樣化，各種專題旅游層出不窮。