【正文】 督公湖生態(tài)旅游度假區(qū)項目可研報告督公湖生態(tài)旅游度假區(qū)項目可行性研究報告目錄第一章 總論1）可行性研究報告編制依據(jù)…………………………………………………………..第1頁2）項目提出的策背景與建設(shè)的必要性與可行性………………………………………第1頁3）規(guī)劃原則……………………………………………………………………………..第1頁4）規(guī)劃思路于規(guī)劃內(nèi)容………………………………………………………………...第2頁5）規(guī)劃目標(biāo)……………………………………………………………………………….第2頁6）規(guī)劃理念……………………………………………………………………………...第2頁7）規(guī)劃結(jié)構(gòu)……………………………………………………………………………...第2頁8）感知賈汪 ①人文歷史…………………………………………………………………………….第2頁 ②基本概況…………………………………………………………………………….第3頁 ③氣象資料…………………………………………………………………………….第3頁9）項目概況①規(guī)劃范圍與地形地貌分析………………………………………………………….第3頁 ②水體保護(hù)原則……………………………………………………………………….第3頁 ③環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀……………………………………………………………………….第3頁④交通現(xiàn)狀分析……………………………………………………………………….第3頁10)國內(nèi)外案例借鑒 1）寧波東錢湖游度假區(qū)……………………………………………………………...第3頁 2) 鄉(xiāng)村旅游的奇葩—五朵金花鬧蓉城………………………………………………第4頁 3) 啟發(fā)………………………………………………………………………………. 第5頁11)生態(tài)環(huán)境保護(hù) ①生態(tài)濕地…………………………………………………………………………….第5頁 ②生態(tài)景觀…………………………………………………………………………….第5頁第二章 規(guī)劃功能分區(qū)1）拓展訓(xùn)練營區(qū) ①起源…………………………………………………………………………………第5頁 ②項目設(shè)計……………………………………………………………………………第6頁2)馬術(shù)中心……………………………………………………………………………… 第6頁3)生態(tài)觀光農(nóng)業(yè)區(qū)……………………………………………………………………… 第6頁4)COLF網(wǎng)球具樂部………………………………………………………………………第6頁5)山地滑草、冰雪娛樂區(qū)……………………………………………………………….第7頁6)商業(yè)服務(wù)區(qū)…………………………………………………………………………… 第8頁7)低密度生態(tài)區(qū)別墅區(qū)和渡假公寓區(qū)………………………………………………….第8頁8)渡假酒店區(qū)及濱水娛樂區(qū)…………………………………………………………….第8頁9）漢文化主題公園和未來發(fā)展區(qū)……………………………………………………..第9頁第三章 交通規(guī)劃………………………………………………………………………….第9頁第四章 照明規(guī)劃1)準(zhǔn)則………………………………………………………………………………….第9頁2)具體措施①照明燈……………………………………………………………………………第10頁 ②園林燈……………………………………………………………………………第10頁 ③泛光照明設(shè)施……………………………………………………………………第10頁第五章 綠地規(guī)劃1) 綠化原則…………………………………………………………………………第10頁2) 綠化結(jié)構(gòu)…………………………………………………………………………第10頁3) 綠化理念…………………………………………………………………………第10頁第六章 旅游客源市場分析 1） 國內(nèi)外旅游發(fā)展趨勢………………………………………………………….第10頁2） 客源市場定位………………………………………………………………….第11頁 第七章 分期建設(shè)規(guī)劃1)規(guī)劃年限……………………………………………………………………… …第11頁 2)分期發(fā)展原則及其優(yōu)先順序…………………………………………………….第11頁 3)分期發(fā)展目標(biāo)與策略…………………………………………………………….第11頁第八章 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)1）拓展訓(xùn)練營……………………………………………………………………….第12頁 2）馬術(shù)中心………………………………………………………………………….第12頁3）生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光區(qū)………………………………………………………………….第12頁4）GLOF 網(wǎng)球俱樂部區(qū)…………………………………………………………….第13頁5）網(wǎng)球俱樂部區(qū)…………………………………………………………………….第13頁6）山地滑草項目區(qū)………………………………………………………………….第13頁7）山地冰雪娛樂區(qū)………………………………………………………………….第14頁8）商業(yè)服務(wù)區(qū)……………………………………………………………………….第14頁9）生態(tài)別墅區(qū)……………………………………………………………………….第14頁10）渡假公寓區(qū)………………………………………………………………………第15頁11）渡假酒店區(qū)………………………………………………………………………第15頁第九章 節(jié)能節(jié)水措施1）節(jié)能…………………………………………………………………………………第15頁2) 節(jié)水…………………………………………………………………………………第15頁第十章 環(huán)境保護(hù)1)環(huán)境現(xiàn)狀…………………………………………………………………………….第16頁2)編制依據(jù)…………………………………………………………………………….第16頁3)環(huán)境質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)………………………………………………………………….第16頁 4)項目主要污染源及污染物………………………………………………………….第16頁 5)環(huán)境保護(hù)主要措施和要求………………………………………………………….第16頁第十一章 項目實施進(jìn)度安排及招標(biāo)方案1)項目實施安排……………………………………………………………………….第16頁2)招標(biāo)方案…………………………………………………………………………….第16頁第十二章 投資估算與資金籌措 投資估算………………………………………………………………………….第16頁 融資方案…………………………………………………………………………第17頁第十三章 財務(wù)評價 財務(wù)評價依據(jù)、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取………………………………………….第17頁 項目收入、銷售稅金及附加估算……………………………………………….第17頁 成本估算………………………………………………………………………….第17頁 財務(wù)效益分析…………………………………………………………………….第17頁 財務(wù)評價結(jié)論…………………………………………………………………….第18頁第十四章 社會評論1) 項目對社會的影響分析………………………………………………………….第18頁2) 項目與社會的互適性分析……………………………………………………….第18頁3) 項目=對公平的影響………………………………………………………………第18頁4) 結(jié)論……………………………………………………………………………….第18頁第十五章 風(fēng)險分析1) 項目風(fēng)險因素分析……………………………………………………………….第18頁2) 風(fēng)險評估………………………………………………………………………….第19頁3) 降低風(fēng)險的主要措施…………………………………………………………….第19頁第十六章 研究結(jié)論與建議 結(jié)論………………………………………………………………………………第20頁 建議……………………………………………………………………………….第20頁第十七章 單項投資收益分析拓展訓(xùn)練項目投資估算表……………………………………………………….第20頁生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光區(qū)項目投資估算表……………………………………………….第21頁馬術(shù)中心項目投資估算表……………………………………………………….第21頁高爾夫俱樂部項目投資估算表………………………………………………….第22頁網(wǎng)球俱樂部項目投資估算表…………………………………………………….第22頁生態(tài)別墅區(qū)項目投資估算表…………………………………………………….第23頁度假酒店區(qū)項目投資估算表…………………………………………………….第23頁商業(yè)服務(wù)區(qū)項目投資估算表…………………………………………………….第24頁山地滑草項目區(qū)項目投資估算表……………………………………………….第24頁山地滑雪項目區(qū)項目投資估算表………………………………………………第25頁1度假公寓區(qū)項目投資估算表…………………………………………………..第25頁附表:附表121：投資估算表……………………………………………………………..第26頁附表131：項目成本估算表………………………………………………………..第17頁附表 132：收入、銷售稅金及附加預(yù)算表……………………………………….第26頁附表 133：項目財務(wù)現(xiàn)金流量評價指標(biāo)表……………………………………….第27頁附表 134：項目利潤及其分配表………………………………………………….第27頁附表 135：損益估計表…………………………………………………………….第28頁附表151： 項目風(fēng)險評估表……………………………………………………….第19頁附圖：附圖1：督公湖規(guī)劃設(shè)計圖第一章 總論可行性研究報告編制依據(jù)a）徐州市賈汪區(qū)總體規(guī)劃；b）建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)（第三版）；c）國家發(fā)改委推薦使用的《投資項目可行性研究指南》；d）國家和地方制訂的有關(guān)法規(guī)、規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)；e）其他各有關(guān)專業(yè)設(shè)計規(guī)范及項目承建單位提供的基礎(chǔ)資料。項目提出的背景與建設(shè)的必要性與可行性1）項目提出的背景本項目待建設(shè)場址位于徐州市賈汪區(qū)督公湖風(fēng)景區(qū)，該地區(qū)特有的優(yōu)美的自然生態(tài)環(huán)境，得天獨厚，建成后的生態(tài)旅游度假區(qū)將集健康的生態(tài)景觀區(qū)、鮮明的文化觀光區(qū)、時尚的康體運動區(qū)、可駐留的旅游度假區(qū)等四大功能。強調(diào)融自然環(huán)境為一體的生態(tài)建設(shè)，以水和綠帶作為主要要素。創(chuàng)造以地區(qū)性及歷史性為地方特征的生態(tài)文化旅游基地。創(chuàng)造新的舒適的城市生活和文化、利用水和植物所具有的調(diào)節(jié)環(huán)境的功能，改善生活質(zhì)量和增加生活的舒適性。建成后的生態(tài)旅游度假區(qū)必將成為徐州市乃至蘇北最大的休閑度假區(qū)。本項目開發(fā)的地塊，正位于賈汪東北地帶，有206國道與徐州相連，距賈汪新城區(qū)行政辦公綜合服務(wù)中心約十公里，南接新工區(qū)，東臨大洞山，項目的開發(fā)將與以大洞山風(fēng)景區(qū)為代表的周邊風(fēng)光景觀、萬畝石榴園農(nóng)業(yè)觀光帶有機(jī)結(jié)合。2）項目建設(shè)的必要性a）改變徐州市乃至蘇北地區(qū)缺少假日經(jīng)濟(jì)載體的局面，提升賈汪區(qū)城市品位的需要。隨著城市居民和農(nóng)村人口生活水平的提高，城市居民以及富裕的農(nóng)民的需求休閑度假消費的日益增長。b）推動賈汪區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)進(jìn)程的需要為了積極響應(yīng)國家可持續(xù)發(fā)展的觀念，積極發(fā)展以生態(tài)旅游度假為龍頭的第三產(chǎn)業(yè)。對賈汪區(qū)域內(nèi)原有自然資源合理開發(fā)與利用，創(chuàng)造新的經(jīng)濟(jì)增長點，此項目的開發(fā)進(jìn)程直接影響到賈汪的城市建設(shè)進(jìn)程。c）帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會、實現(xiàn)社會穩(wěn)定的需要在其各類商業(yè)項目建設(shè)過程中，將拉動建筑業(yè)、建材市場及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，其次建設(shè)成后的部分商業(yè)以及將來小區(qū)的物業(yè)管理，將催生配套服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，這些被帶動的產(chǎn)業(yè)將會有新的就業(yè)崗位產(chǎn)生，可以解決很多人的就業(yè)問題，減少了失業(yè)帶來的社會不穩(wěn)定因素，維護(hù)和促進(jìn)了社會安定團(tuán)結(jié)。3）項目建設(shè)的可行性a) 當(dāng)?shù)貪撛诰薮蟮穆糜问袌觯毫⒆闾K北，輻射華北、華東，延伸海外（東南亞）。蘊含巨大的商機(jī)。b) 得天獨厚的旅游資源：以督公湖風(fēng)景區(qū)為龍頭，以大洞山風(fēng)景區(qū)、明清時期已經(jīng)上規(guī)模的萬畝石榴園、十里花溪概念為代表的景區(qū)群。漢文化及漢代名勝古跡。c) 便捷的交通：立五省通衢之要塞，京福高鐵2010年通車，徐州觀音機(jī)場1小時車程，京福高速、206國道交叉貫穿。d) 政策的支持：當(dāng)?shù)卣疄橥顿Y企業(yè)實行綠卡政策，從辦事效率上，稅收上讓企業(yè)得到實惠。規(guī)劃原則l 以自然環(huán)境為主，創(chuàng)建一個生態(tài)的旅游度假區(qū)。l 尊重原始地形地貌，展示督公湖水庫特色鮮明的區(qū)域形象。l 保護(hù)水質(zhì)，創(chuàng)造特色濕地景觀。l 發(fā)掘區(qū)域人文歷史資源，提升景觀文化內(nèi)涵。規(guī)劃思路與規(guī)劃內(nèi)容旅游度假區(qū)規(guī)劃設(shè)計應(yīng)該包括并強化“旅游經(jīng)濟(jì)”、“景觀形態(tài)”、“環(huán)境生態(tài)”這三個方面。其中，環(huán)保生態(tài)是前提，景觀形態(tài)是基礎(chǔ)，旅游經(jīng)濟(jì)是龍頭。在進(jìn)行督公湖水庫風(fēng)景區(qū)總體規(guī)劃之前，首先對其旅游經(jīng)濟(jì)開發(fā)進(jìn)行策劃研究，在科學(xué)合理策劃，仔細(xì)充分研究的基礎(chǔ)上，以旅游區(qū)的環(huán)境保護(hù)、生態(tài)建設(shè)為前提進(jìn)行旅游區(qū)的景觀形態(tài)規(guī)劃及其它專項規(guī)劃?？傮w規(guī)劃內(nèi)容分三個層次進(jìn)行、A、宏觀層次督公湖水庫風(fēng)景區(qū)總體規(guī)劃；B、中觀層次湖邊濕地規(guī)劃及景區(qū)的規(guī)劃；C、微觀層次景點景觀意向設(shè)計，游務(wù)設(shè)施意向等設(shè)計；規(guī)劃目標(biāo)以督公湖水庫良好的自然、人文、歷史資源為依托，保護(hù)好、規(guī)劃好、推介好、開發(fā)好壩下水面區(qū)域，保護(hù)性開發(fā)植被和經(jīng)濟(jì)林資源，把督公湖水庫及周邊區(qū)域建設(shè)成、健康的生態(tài)景觀區(qū)鮮明的文化觀光區(qū)時