【正文】 .......42 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 ..................................................................................................................42第十二章 社會(huì)效益分析 ...........................................................................................................43 項(xiàng)目實(shí)施對(duì)社會(huì)影響分析 ..............................................................................................43 項(xiàng)目與所在地區(qū)互適性分析 ..........................................................................................44 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析 ..................................................................................................................44第十三章 敏感性分析 ...............................................................................................................45第十四章 可行性研究結(jié)論 .......................................................................................................47 可行性研究結(jié)論 ..............................................................................................................47 問題和建議 ...........................................................47附件：附表 1：項(xiàng)目銷售收入分析表附表 2：項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入估算表附表 3：項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入及稅金估算表附表 4：項(xiàng)目達(dá)產(chǎn)年總經(jīng)營(yíng)費(fèi)用表附表 5：項(xiàng)目現(xiàn)金流量表附圖 1：XX 縣 XX 賓館項(xiàng)目區(qū)域位置圖附圖 2：XX 縣 XX 賓館項(xiàng)目總平面圖附圖 3: XX 縣 XX 賓館項(xiàng)目軸立面圖附圖 4：XX 縣 XX 賓館 1 區(qū)、3 區(qū)一層平面圖附圖 5：XX 縣 XX 賓館大堂一層平面圖附圖 6：XX 縣 XX 賓館大堂立面圖附件一：發(fā)改委關(guān)于下達(dá) XX 省 2022 年民航機(jī)場(chǎng)建設(shè)費(fèi)地方留成部分建設(shè)計(jì)劃的通知 附件二：XX 省民航機(jī)場(chǎng)集團(tuán)公司《關(guān)于裝修 XX 市豐滿賓館的請(qǐng)示》附件三：房產(chǎn)證三本(共 )附件四：土地證(地號(hào) 040030190046000) 附件五：房產(chǎn)買賣合同附件六：XX 縣 XX 賓館 I 區(qū)工程質(zhì)量檢測(cè)鑒定及加固報(bào)告 第一章 總 論 項(xiàng)目名稱及承辦單位項(xiàng)目名稱：XX 縣 XX 賓館裝修改造工程承辦單位：XX 省 XX 縣 XX 賓館有限公司法人代表：企業(yè)性質(zhì)：私營(yíng)企業(yè)企業(yè)地址：XX 省 XX 縣經(jīng)營(yíng)范圍： 等。 項(xiàng)目承辦單位概括XX 省 XX 縣 XX 賓館有限公司成立于 2022 年 10 月，是私營(yíng)企業(yè)通過購買 XX 縣政府供銷合作社原停業(yè)的國有企業(yè) XX 賓館，再通過裝修改造升級(jí)，新創(chuàng)辦的集餐飲酒店會(huì)務(wù)娛樂等為一體的服務(wù)企業(yè)。 可行性研究報(bào)告編制依據(jù)和原則 編制依據(jù) (1) XX 省 XX 縣 XX 賓館有限公司《關(guān)于裝修改造 XX 縣 XX 賓館的請(qǐng)示》 ；(2)XX 縣發(fā)展改革委員會(huì) 《關(guān)于同意 XX 省 XX 縣 XX 賓館有限公司建設(shè)備案的通知》 ；(3) XX 縣 XX 賓館土地證(證號(hào)： )；(4)房產(chǎn)證 本(共 m 2)；(5)國家發(fā)改委《工程建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告增加招標(biāo)內(nèi)容和核準(zhǔn)招標(biāo)事項(xiàng)暫行規(guī)定》 ；(6)國務(wù)院《關(guān)于投資體制改革的決定》 ；(7)國家計(jì)委、國家旅游局《關(guān)于賓館建設(shè)宏觀調(diào)控的若干意見》(1999 年)；(8)1998 年 8 月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)國家旅游局發(fā)布的《中華人民共和國評(píng)定旅游涉外酒店星級(jí)的規(guī)定》 ；(9)《建設(shè)工程項(xiàng)目管理規(guī)范》(GB503262022)；(10)《中華人民共和國環(huán)境影響評(píng)價(jià)法》 ；(11)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》 ；（12）XX 省 XX 縣 XX 賓館有限公司“關(guān)于編制 XX 省 XX 縣 XX 賓館裝修改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的委托書” 。 項(xiàng)目概況項(xiàng)目占地面積： ㎡建筑面積： ㎡項(xiàng)目投資： 萬元建設(shè)性質(zhì)：改建建設(shè)地址： 建設(shè)期限：2022 年 10 月－2022 年 10 月。主樓為南北向廂房，副樓為東西向正房。主樓為框架結(jié)構(gòu)，副樓為 結(jié)構(gòu)。：35 年 ：建設(shè)期一年，經(jīng)營(yíng)期 14 年 萬元(年)：2022 年為 ，2022 年～2022 年為 萬元，2022 年～2022 年為 萬元，2022～2023 年為 萬元。(2)本項(xiàng)目實(shí)施有利于開發(fā) XX 省旅游資源，推動(dòng)旅游事業(yè)發(fā)展。 (4)本項(xiàng)目投資靜態(tài)回收期為 年，動(dòng)態(tài)回收期為 年，內(nèi)部收益率為 %(5)本項(xiàng)目建設(shè)項(xiàng)目中符合國家節(jié)能環(huán)保政策要求。本項(xiàng)目具有較強(qiáng)可行性。(2)對(duì)所有的配套管線和效率低、耗能高、不利于環(huán)境保護(hù)的設(shè)備，進(jìn)行全面更新造及周邊環(huán)境的綠化、美化、亮化。(3)加強(qiáng)管理，提高經(jīng)濟(jì)效益，縮短投資回收期?？偯娣e27120 公里，2022 年 GPD 為 億元。XX 霧凇與“泰山日出、錢塘潮涌、黃山云?！辈⒎Q為中國四大奇觀。2022 年全市共接待境內(nèi)外游客 980 萬人次,旅游總收入 億元，是全國 31 個(gè)重點(diǎn)旅游城市之一。截至 2022 年，XX 二臺(tái)子機(jī)場(chǎng)只開通北京、上海、廣州等 3 個(gè)城市的航線。因航線少，通達(dá)城市有限，XX 市的旅客出行一般選擇鐵路或到XX 大房身機(jī)場(chǎng)乘機(jī)。2022 年 8 月 27 日，XX 龍嘉國際機(jī)場(chǎng)落成通航，XX 二臺(tái)子機(jī)場(chǎng)同時(shí)停航歇業(yè)。龍嘉機(jī)場(chǎng)通達(dá)國際國內(nèi) 32 個(gè)城市,開通航線 42 條，這極大方便了 XX 市旅客出行需求，XX 市航空市場(chǎng)也隨之快速發(fā)展。2022 年預(yù)計(jì)將達(dá)到 60 萬人次左右，XX 市航空市場(chǎng)因龍嘉機(jī)場(chǎng)的落成使用得到了跳躍式發(fā)展。民航 XX 省局在 XX 市區(qū)內(nèi)的唯一商務(wù)辦公樓 XX 市民航賓館被劃給民航 XX 監(jiān)管辦。目前,XX 省民航機(jī)場(chǎng)集團(tuán)公司在 XX 市有 3 個(gè)單位，一是 XX 二臺(tái)子機(jī)場(chǎng)留守處，二是龍嘉機(jī)場(chǎng)駐 XX 市客貨銷售公司，三是龍嘉機(jī)場(chǎng)運(yùn)輸公司駐 XX 市營(yíng)業(yè)部。尤其是乘坐機(jī)場(chǎng)巴士的候車旅客,只能在路邊露天候車，遇有雨雪惡劣天氣時(shí)，簡(jiǎn)陋的服務(wù)設(shè)施給廣大乘機(jī)旅客帶來的不便更加突出。由于集團(tuán)公司原有賓館被劃走，而此時(shí)正值旅游旺季，各大賓館房源緊張，旅客安置也成為了一個(gè)棘手的問題。豐滿賓館位于 XX 市城區(qū)中心，地理位置優(yōu)越,距著名的松花江和 XX市政府僅有 3 分鐘車程，距國家 AAAA 級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)松花湖景區(qū)也只有 20 分鐘車程左右，屬于 XX 市的黃金地段，升值潛力巨大。XX 省民航機(jī)場(chǎng)集團(tuán)公司目前已付完全部合同款 1300 萬元，豐滿賓館產(chǎn)權(quán)已過戶到 XX 省民航機(jī)場(chǎng)集團(tuán)公司名下。這也意味著，在“十一五”期間國家民航總局除加強(qiáng)原有機(jī)場(chǎng)的改造外,加緊了對(duì)原有機(jī)場(chǎng)的修復(fù)利用。本項(xiàng)目的建設(shè)完成客觀上為推進(jìn) XX 省民航事業(yè)發(fā)展發(fā)揮直接的積極作用，將為民航事業(yè)發(fā)展創(chuàng)造更高的經(jīng)濟(jì)效益。旅游業(yè)的發(fā)展旅游業(yè)是一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，它以其特有的消費(fèi)功能和生產(chǎn)功能得以長(zhǎng)足發(fā)展，正在成為規(guī)模最大、增長(zhǎng)最快和創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)最多的產(chǎn)業(yè)。從國內(nèi)來講，近幾年來旅游業(yè)迅速發(fā)展。隨著旅游業(yè)的快速發(fā)展，旅游已成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新增長(zhǎng)點(diǎn),旅游業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用日益凸現(xiàn)。一年四季接待的中外游客達(dá) 60 萬人次，在旅游旺季,各酒店賓館爆滿。XX 市現(xiàn)有旅游涉外飯店 21 家，其中四星級(jí) 4 家，三星級(jí) 7 家，年接待能力 100 萬人左右。每當(dāng)霧凇來臨，XX 市松花江岸十里長(zhǎng)堤“忽如一夜春風(fēng)來，千樹萬樹梨花開” ，柳樹結(jié)銀花，松樹綻銀菊，把人們帶進(jìn)如詩如畫的仙境。 XX 市的旅游資源世紀(jì)廣場(chǎng)位于 XX 市博物館和松花江南岸之間，南北長(zhǎng) 900 余米，東西長(zhǎng) 200 余米，占地面積 228 公頃。 博物館建筑群是廣場(chǎng)南部觀賞性很強(qiáng)的背景裝飾景觀。美國在 1948 年 2 月 28 日，發(fā)現(xiàn)一顆名為“諾頓”的隕石，重 1079 公斤，稱世界最大的隕石。宇宙是神秘的，夏夜，靜望星空之時(shí)，往往會(huì)看到流星劃過天際，使人產(chǎn)生無邊的遐想。 朱雀山山勢(shì)陡峭，怪石嶙峋，又名豬山。 XX 霧凇儀態(tài)萬方、獨(dú)具豐韻的奇觀，讓絡(luò)繹不絕的中外游客贊不絕口。XX 霧凇正迎合了時(shí)下非常流行的一句話：“我美麗、我健康！” 每當(dāng)霧凇來臨，XX 市松花江岸十里長(zhǎng)堤“忽如一夜春風(fēng)來，千樹萬樹梨花開” ，柳樹結(jié)銀花，松樹綻銀菊，把人們帶進(jìn)如詩如畫的仙境。古建筑有玉皇閣、藥王廟、坎離宮和關(guān)帝廟，全部坐落于東峰上。建筑物依地勢(shì)構(gòu)筑，分為前低后高兩組，錯(cuò)落有致。山門內(nèi)兩側(cè)有東方持國天王、南方增長(zhǎng)天王、西方廣目天王、北方多聞天王塑像。風(fēng)景幽美，是個(gè)度假勝地。龍?zhí)都s長(zhǎng)五十三公尺，約寬二十六公尺，深九公尺。龍?zhí)队置危鄠鞴艜r(shí)有條孽龍給鎖在潭底，鐵鏈系于潭邊一棵樹上，有人拉動(dòng)鐵鏈，立刻就會(huì)風(fēng)云變色，潭水翻涌。官馬溶洞具有鮮明的中國北方型溶洞 特征。目前，這里已經(jīng)開發(fā)的部分由 6 個(gè)景區(qū)組成，景觀奇麗多姿，變幻莫測(cè)，共有 4 種類型和 20 多種形態(tài)的鐘乳石。 松花湖在 XX 市的西南，距市中心 15 公里。它水域遼闊，湖叉繁多，狀如蛟龍。這串“珍珠”長(zhǎng) 200 公里，最寬的地方 10 公里，最深處是 75 米。1988 年松花湖被國務(wù)院批準(zhǔn)為全國重點(diǎn)風(fēng)景區(qū)。松花湖以得天獨(dú)厚的地理位置、四季分明的氣候條件、明媚秀麗的湖光山色吸引了大量的游客。改造裝修 XX 市豐滿賓館是民航事業(yè)和 XX 市旅游事業(yè)的需要，是必要的。以“行、游、住、吃、購、娛”為主要內(nèi)容的旅游活動(dòng)對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的加快發(fā)展有著巨大的帶動(dòng)和促進(jìn)作用，據(jù)專家分析，一個(gè)人的一次外出旅游活動(dòng)，為其直接服務(wù)的部門有 17 個(gè)，為其直接拉動(dòng)的行業(yè)高達(dá) 120 多個(gè)。依托于旅游可以發(fā)展帶動(dòng)各種類型不同的制造業(yè)和服務(wù)性行業(yè)，發(fā)展旅游可謂“一業(yè)興，百業(yè)旺”。XX 市是個(gè)一年四季分明的城市，四季旅游景點(diǎn)各有突出，很多旅游城市到了冬季就成了淡季，而 XX 的旅游冬季不淡，四季興旺。豐滿區(qū)是以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn)、教育、科研、旅游、商貿(mào)、居住等協(xié)調(diào)發(fā)展的新城。在此建設(shè)集旅游、娛樂和度假為一體的涉外賓館，既是新城建設(shè)的需要，也是投資者的明智選擇，目前豐滿區(qū) XX 大街的中心路兩側(cè)及松花江兩側(cè)擇地建設(shè)涉外旅游賓館的數(shù)量和意向增多，正是順應(yīng) XX 市及豐滿區(qū)跨世紀(jì)發(fā)展的需要，有利于旅游經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)和城市建設(shè)的同步發(fā)展。其中四星級(jí) 4 家，三星級(jí) 7 家，年接待能力 100 萬人左右。人們?cè)谖镔|(zhì)生活得到較大滿足以后，對(duì)精神享受提出了更多、更高的要求，越來越多的居民渴望從繁雜喧囂的都市里得到暫時(shí)的解脫，回歸大自然，親近大自然，探索大自然的奧秘，利用閑暇時(shí)間進(jìn)行旅游已經(jīng)成為一種時(shí)尚。國內(nèi)旅游市場(chǎng)已形成產(chǎn)業(yè)規(guī)模，2022 年國內(nèi)旅游總收入 30 億元。隨著國內(nèi)旅游市場(chǎng)的不斷發(fā)展，保守地估計(jì) XX 市未來 10 年以后，將實(shí)現(xiàn)年接待游客達(dá)到 160 萬人次的水平。由為突出的是去年開始很多大型產(chǎn)品展銷會(huì)、定貨會(huì)議都來到 XX 召開,這些會(huì)議多為全國性的會(huì)議,參會(huì)的代表來自全國各地,會(huì)議召開前各廠商就已預(yù)定好了賓館酒店,并出現(xiàn)很多參會(huì)代表住宿緊張的情況。 建設(shè)規(guī)模XX 市豐滿賓館裝修改造工程建筑面積 11553 平方米，占地面積 6778 平方米。主要建筑指標(biāo)如下：占地面積： 6778 平方米建筑面積： 11553 平方米賓 館： 7860 平方米民航中心售票處及航空貨運(yùn)營(yíng)業(yè)部: 3693 平方米停車場(chǎng)： 500 平方米XX 市豐滿賓館緊鄰 XX 市民航機(jī)場(chǎng)，客流量較大，飛機(jī)班次按平均每天兩班航班，50%的旅客入住，再加上當(dāng)?shù)赜慰秃蜕倘耍募救胱÷誓苓_(dá)到 70%，即使在旅游淡季旅店入住率也能達(dá)到 40%。同時(shí)，本項(xiàng)目嚴(yán)格按照國家規(guī)定的三星級(jí)賓館裝飾裝修標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行裝飾裝修，符合相關(guān)要求。項(xiàng)目土地權(quán)屬類別：國有土地使用權(quán)，XX 省民航機(jī)場(chǎng)集團(tuán)公司擁有本項(xiàng)目土地使用權(quán)。 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案方案一：拆除原有建筑物，新建 XX 豐滿賓館。而且如果將原有建筑物拆除，造成資源浪費(fèi)，并給投資方帶來更大經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。方案二：對(duì)原有建筑物進(jìn)行改建，裝飾裝修后營(yíng)業(yè)。對(duì)原建筑物進(jìn)行加固，增加消防、節(jié)能及環(huán)保措施，投資較合理，同時(shí)也合理利用了原有資源。主樓為南北向廂房,副樓為東西向正房。重新做裝飾設(shè)計(jì)的方案時(shí)充分考慮到了原建筑的特點(diǎn)，在對(duì)原結(jié)構(gòu)不做重大調(diào)整的原則下進(jìn)行設(shè)計(jì)。(2)設(shè)計(jì)方案將原主入口大堂的二層空間擴(kuò)大，營(yíng)造出一