【正文】 世茂苑”項目的適時開發(fā)建設，正趕上了**市城市規(guī)劃建設和發(fā)展的大好時機，必將獲得圓滿成功。距銀川、蘭州、西安三個省會城市均不到400公里，位于這三個省會城市的中心位置，也是一個以農(nóng)副產(chǎn)品加工、旅游、商貿(mào)為主的具有民族特色和山城風貌的生態(tài)型城市。據(jù)2009年底統(tǒng)計，其中：，規(guī)劃到2020年，市區(qū)人口達到40萬人。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進一步調(diào)整，綜合經(jīng)濟實力顯著增強，人民生活水平穩(wěn)步提高。（二）、市政配套、道路交通、醫(yī)療教育條件隨著居住和工作人口的大幅度高速增長，本區(qū)域的市政、生活配套齊全并正在高度完善中。目前交通配套已經(jīng)越來越完善，北關(guān)路、南關(guān)路兩條市內(nèi)主交通干道將新區(qū)與老城區(qū)連通在一起，銀平路、高平路及福銀高速、固（原）西（吉）公路網(wǎng)縱橫交錯，飛機場、火車站、長途汽車站、公交車、出租車使得人們出行變得更為方便快捷，交通區(qū)位優(yōu)勢明顯。（三）氣象條件屬中溫帶大陸性季風氣候，具有明顯的地帶過渡性。氣溫由南向北被遞減，晝夜溫差大，蒸發(fā)量大。年蒸發(fā)量1250—2000毫米。（四）地形地貌條件屬黃河中游地區(qū)西北黃土高原丘陵溝壑區(qū)，以六盤山為南北脊柱，將市域分為東、西兩壁。域內(nèi)地形復雜，土地類型多，以黃河丘陵為主，山多川少，梁峁交錯，溝壑縱橫，水土流失嚴重。（五）工程地質(zhì)條件**市地處黃河中游黃土高原丘陵區(qū)，除少數(shù)位于河谷的城鎮(zhèn)處于河谷一級階地，黃土層較淺外，大部分均處于二、三級階地，黃土層較厚，地下水位較低。大多數(shù)城鎮(zhèn)均處于黃土溝壑較多地區(qū)，下伏砂礫石層或上覆第三系統(tǒng)泥巖、細砂，應注意黃土山坡滑坡、洪水侵襲和地基承載力低的問題。第四章 項目市場分析及發(fā)展前景一、項目市場分析（一）**市房地產(chǎn)市場總體回顧與走勢分析2009年112月份，**，同比上漲6%，其中：，**房地產(chǎn)市場順延去年的發(fā)展態(tài)勢，呈現(xiàn)投資增速較快，繼續(xù)保持供求兩旺，商品房銷售價格仍呈上漲趨勢。18月份，新建商品房現(xiàn)售1290套。 2009年新建商品住房市場均價達2450元/平方米，比2008年的1956元/平方米均價上漲25%。 隨著**城市化進程的不斷加快，農(nóng)村的富余勞動力以及經(jīng)濟條件較好的，為方便就醫(yī)、子女上學而購房者越來越多。宋家巷”、“東海園區(qū)” 、“山城名邸”三大樓盤是目前**市較有實力的房地開發(fā)公司所開發(fā)，開發(fā)量較大，且“山城名邸”、“東海園區(qū)”為我公司主要的競爭樓盤，尤其是“東海園區(qū)”是目前**市規(guī)模最大的住宅區(qū)，商品房銷售價格也最高，銷售均價目前為2550元/平方米?？傮w來看，隨著國家關(guān)于房地產(chǎn)新政的調(diào)控，房價將趨于平穩(wěn)。2010年**市新開工的房地產(chǎn)投資項目42億元人民幣，其中：新區(qū)就占了70%以上的比重高達近30億元人民幣。又據(jù)**市房管局統(tǒng)計， %，％。本項目位于**市新區(qū)中心位置，周邊現(xiàn)己投入使用的**市四套班子辦公大樓、**汽車站、**體育館、中醫(yī)院、師范學院、**回中、**一中（高中部）、某區(qū)第十小學、熱電廠及生活區(qū)等近在咫尺，加上新區(qū)現(xiàn)有拆遷近10萬人口的安置，將在近23年內(nèi)，新區(qū)將會以嶄新、繁榮的面貌展現(xiàn)在人們的面前。由于受國際經(jīng)濟環(huán)境影響和國家房地產(chǎn)政策的調(diào)控，2010年，**市房地產(chǎn)市場將更加趨于理性并繼續(xù)保持穩(wěn)定的發(fā)展，究其原因有：A、國家將對城市建設用地和郊區(qū)農(nóng)用土地實行越來越嚴格的限制與控制； B、“新區(qū)大會戰(zhàn)”以及城市化的快速發(fā)展導致房地產(chǎn)消費市場需求的擴大。因此，本項目區(qū)域的地價和地位仍在快速上升之中，本區(qū)域已經(jīng)成為**城市建設的重頭戲，可以說，在未來的三、五年內(nèi)，將建設完善成為整個**市城市規(guī)劃建設中其他區(qū)域不可取代的重點居住區(qū)和行政中心、文化教育中心、商業(yè)購物中心區(qū)。第五章 項目的規(guī)劃設計方案一、規(guī)劃設計理念及指導思想以全面建設小康和諧社會為宗旨，為**市民打造一個經(jīng)典商業(yè)、超群家園，城市與自然呼應，社會、人與環(huán)境對話，在“某規(guī)劃設計合理巧妙地運用該區(qū)域絕無僅有的區(qū)位優(yōu)勢，以人為本、和諧發(fā)展，規(guī)劃出特色人居環(huán)境。嚴格按照國家建設部關(guān)于AAA級住宅認定的五大標準，將其建設成生態(tài)化、園林化、人文化的簡歐式精品商業(yè)、住宅小區(qū)，成為**市新區(qū)一道亮麗的景色。世茂城/世茂苑”項目的規(guī)劃設計實行了招標，邀請了北京中外建建筑設計有限公司、規(guī)劃建筑設計研究院有限公司、北京威斯頓建筑設計有限公司、上海創(chuàng)霖建筑規(guī)劃設計有限公司這四家具有甲級設計資質(zhì)的單位進行設計，邀請專家進行了評選和開標。三、總體規(guī)劃布局在小區(qū)整體規(guī)劃設計中，世茂城商業(yè)區(qū)在“扇”形綠化休閑廣場的扇面頂部，由三排雙面12層、13層、14層商鋪沿銀平路和高平路展開，兩條商業(yè)步行內(nèi)街橫貫其中，將主出入口設在“扇形”綠化休閑廣場中央，臨銀平路和高平路各設一個次出入口。東部（又名魚頭區(qū)）：它是一個建筑藝術(shù)品的開始，“魚頭”臨高平路對著市政府辦公大樓并設小區(qū)主出入口。中部（又名魚身區(qū)）：該區(qū)既是規(guī)劃設計的濃重手筆，也是整個小區(qū)景觀的核心及高潮。這一區(qū)域配置了大型商業(yè)房、5棟7590㎡的多層、10棟105㎡～130㎡的小高層主力戶型。四、 主要經(jīng)濟技術(shù)指標本項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標詳見表一《主要經(jīng)濟技術(shù)指標表》。世茂城”商業(yè)區(qū)以“扇”形綠化休閑廣場的扇面中心主出入口為主軸，擺建三排雙面34層大型超市、購物中心，兩條商業(yè)步行內(nèi)街橫貫其中，并以餐飲、休閑、娛樂、婚紗攝影等為主業(yè)向銀平路和高平路延伸。世茂苑”住宅小區(qū)的建筑戶型設計根據(jù)日照全部是戶戶朝東南、家家有景、一梯兩戶的小高層及多層住宅。主力戶型為“3＋2＋2”（100㎡～120㎡），王牌戶型“3＋2＋2”（130㎡）為目前市場上非常流行的入戶花園，南北暢通，陽光充足，空氣清新，南北均設有陽臺，滿足工作和休閑的需要。雙層中空玻璃、落地飄窗、地板輻熱采暖、燃氣入戶、花崗巖踏步、樓宇對講、園林式的花園洋房，更使住戶無論工作學習，還是居住進出，都會有綠色的好心情。商業(yè)及住宅、辦公低區(qū)由市政自來水直接供給，高層住宅及辦公由恒壓變頻變速給水泵組加減壓閥供水，采用下行上給式。供水水質(zhì)均符合國家生活飲用水標準。室內(nèi)生活和糞便污水經(jīng)化糞池處理后排入市政污水管網(wǎng)，化糞池容量為4個100立方米。在布置水管道時，盡量將雨水、污水以最短的距離排出，將收集的雨、污水由南向北接入市政排污管道。本項目設備容量為13386KW、用電計算負荷為4685KW，擬選用1250KVA干式變壓器4臺。低壓配電系統(tǒng)采用三相五線制供電系統(tǒng)，另設置應急電源母線段。商業(yè)店面每間設2部電話，住宅按每戶1部設置。傳輸550MHZ，用戶接受信號68dB177。住宅按每戶1個有線電視接駁頭預留。八、供暖系統(tǒng)設計本項目小區(qū)引入**市天然氣公司以及電熱廠提供的能源作為熱源，各住戶、商鋪、辦公樓采用低溫熱水地板輻射采暖，供、回水溫度為50℃/40℃,系統(tǒng)采用分戶熱計量。小區(qū)居民氣化率為100%。報警點分布在地下一層、地上層商場、前室、過廳、走道、設備機房等。消防用水量：室內(nèi)消火栓系統(tǒng)為30L/S,室外消火栓給水不少于40L/S，火災持續(xù)時間為3小時；自動噴淋系統(tǒng)給水不小于30L/S，火災持續(xù)時間為1小時。地上凡不具備自然排煙條件的樓梯間及合用前室，分別設置正壓送風系統(tǒng)，風機設于屋頂。十、道路、綠化設計1．道路：本項目商業(yè)區(qū)設有1個主出入口、2個次出入口、兩條商業(yè)步行內(nèi)街。道路系統(tǒng)分為四級，景觀軸紅線為23米（5米機動車道＋13米景觀帶＋5米人行道），小區(qū)主干道紅線控制為12米（2米綠化帶＋1米人行道＋6米人車混合道＋1米人行道＋2米綠化帶），組團級道路為6米，宅間路為3米。2．綠化：本項目小區(qū)綠化系統(tǒng)由公共綠化、組團綠地、道路綠帶、樓間綠地共同構(gòu)成點、線、面相結(jié)合的綠色體系，%以上，從而形成“綠葉、綠肺、綠色氧吧”，如果再加上銀平路和高平路夾角形成的“扇”形休閑綠化廣場，不同的空間層次綠地，從而共同構(gòu)成了整個“某十一、環(huán)保節(jié)能、無障礙設計為了執(zhí)行國家有關(guān)節(jié)約能源、保護環(huán)境的法規(guī)政策，本項目因地制宜，以科技為先導，以居住單元和組團為載體，充分考慮風能、太陽能、地熱能等綠色能源的使用，全面實現(xiàn)小區(qū)節(jié)能治污、居住休閑、經(jīng)濟文化的統(tǒng)一。第六章 項目建設規(guī)模與開發(fā)計劃一、項目建設規(guī)模本項目總占地192,㎡（），規(guī)劃建筑面積約367,500㎡，由1幢寫字摟、1幢公寓和20棟板式多層、20棟小高層以及大型商業(yè)、公建、地下車庫組成。二、項目建設方式本項目將采用公開招標方式建筑施工單位和工程監(jiān)理單位，以有效地控制項目的工期進度、成本費用和房屋質(zhì)量。另外，高大而漂亮且造型獨特的主入口大門和景觀廣場，將給人以強烈的視覺吸引。二期以中部（即魚身區(qū)）為主，開發(fā)面積約135,902㎡，在一期工程量過半時即開始二期開發(fā)，即處于“身魚”的大型商業(yè)房、5棟7590㎡的多層、10棟105㎡～130㎡的小高層主力戶型。三期以西部（即魚尾區(qū)）為主，開發(fā)面積約110,013㎡以二期為基礎(chǔ)發(fā)展三期，即靠近明莊規(guī)劃路的5棟65㎡～75㎡的多層小戶型廉租房和2棟小高層部分。四、建設進度計劃項目開發(fā)擬五年完成，共分三期進行。表二 項目分期開發(fā)計劃表 單位：平方米序號項目一期二期三期合計1建設時間（年、月）～～～～2總建筑用地56,51175,59060,780192,8813總建筑面積121,585135,902110,013367,5004其中: 住宅70,13388,83674,808233,7775辦公9,4389,4386商業(yè)22,71445,56634,205102,485 7公建1,5001,0002,5008地下車庫19,30019,300第七章 項目投資估算及資金籌措一、項目投資估算（一）、開發(fā)成本本項目總建筑面積367，500㎡，本項目開發(fā)成本主要由土地費用、前期工程費、建安工程費、基礎(chǔ)設施及配套費、各種行政規(guī)費、不可預見費用六項構(gòu)成。即: 4,935＋858 +50,650 +4,043 +2,651＋1,263 =64,400（萬元） 征地及土地平整費4,935萬元。表三 征地費估算明細表 金額單位：萬元序號項目計費依據(jù)金額備注1土地出讓金4,550192,㎡2土地平整費192,㎡20元/㎡ 3853合 計4,9354每平米土地費用4,935萬元247。其明細構(gòu)成詳見表四《前期工程費估算表》。367,500㎡24元/㎡建安工程費估算44,911萬元。 表五 建安工程費估算表 金額單位：萬元