【正文】 . 資金籌措 ..................................................................................................................................... 41 第 12章 財務評價 ..................................................................................................................................... 43 . 項目評估依據(jù) ............................................................................................................................ 43 . 財務評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的選擇 ........................................................................................................ 43 . 財務評價 ..................................................................................................................................... 43 . 不確定性分析 ............................................................................................................................ 44 第 13章 研究結(jié)論與建議 ........................................................................................................................ 45 . 可行性研究結(jié)論 ........................................................................................................................ 45 . 建議 ............................................................................................................................................. 45 第 1 頁 第 1章 總 論 . 項目名稱 XX（憑有效資質(zhì)證經(jīng)營） 法定代表人 ： 建設單位 簡介 ： XX 市 XX 置業(yè)有限公司是經(jīng) XX 市工商行政管理局批準成立的一家房地產(chǎn)開發(fā)、銷售為一體的綜合性開發(fā)經(jīng)營企業(yè)，公司下設管理部、技術(shù)部、財務部、工程部、銷售部等，現(xiàn)有職員 28 人，其中中級職稱 3 人，公司人員大都是經(jīng)驗豐富的專業(yè)人員，年開發(fā)能力為 10 萬多平方米。 XX 商住小區(qū)項目 擬 在占地面積 平方米的土地上，建設總?cè)莘e率為，建設密度為 40%,總建筑面積為 57733平方米的商住聯(lián)體樓。 XX?XX 商住小區(qū)建設項目以打造 XX 臨江而居的優(yōu)美人居環(huán)境，旨在建設高品質(zhì)商住小區(qū)。 主要技術(shù)經(jīng)濟指標 序號 項目 單位 數(shù)值 1 總用地面積 ㎡ 2 規(guī)劃總建筑面積 ㎡ 57733 其中：住宅建筑面積 ㎡ 40507 其中：商鋪建筑面積 ㎡ 7542 其中：地下停車場建筑面積 ㎡ 8908 其中：公共配套設施面積 ㎡ 306 3 建筑占地面積 ㎡ 3 建筑密度 % 40 4 容積率 5 綠地率 % ≥ 30 6 項目總投資 萬元 7 財務凈現(xiàn)值 萬元 8 財務內(nèi)部收益率 % 9 靜態(tài)投資回收期 年 10 動態(tài)投資回收期 年 . 編制單位 編制單位： XXXX 工程咨詢有限公司 工程咨詢資格證書等級： 乙 級 資格證書編號： 工咨乙 發(fā)證機關(guān)： 國家 發(fā)展和改革委員會 . 可行性研究報 告編制依據(jù)和范圍 可行性研究報告編制依據(jù) （ 1） 與委托方簽訂的咨詢協(xié)議； （ 2） 國家計委計辦投資 [2021]15 號審定的《投資項目可行性研究指南（試用版）》； （ 3） 國家發(fā)展改革委員會、建設部聯(lián)合頒發(fā)的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）》； 第 3 頁 （ 4） 《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》； （ 5） 《房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價方法》； 編制范圍 依據(jù)國家有關(guān)政策、法律、法規(guī)、規(guī)程、規(guī)范，對 XX . 研究結(jié)論與建議 項目開發(fā)商已合法取得本項目土地使用權(quán)，各項建設手續(xù)正在申辦中。 根據(jù)測算，在預計的銷售價格、銷售率條件下，本項目具備良好的可行性。 充分利用地塊區(qū)域優(yōu)勢；與知名專業(yè)設計公司、中介顧問公司合作，強強聯(lián)合，打造高檔商住小區(qū)品 牌和企業(yè)品牌；制定合理的市場營銷方案，擴大媒體宣傳，注重營銷推廣，保證銷售資金回款。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值 47712 億元，比上年增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 220592 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 203260 億元，增長 %。從城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)看，城鎮(zhèn)人口 69079 萬人，比上年末增加 2100 萬人；鄉(xiāng)村人口 65656 萬人，減少 1456 萬人；城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诒戎剡_到 %，比上年末提高 個百分點。 2021 年，全年固定資產(chǎn)投資共 301933 億元，比上年名義增長 %，扣除價格因素后實際增長 %。全年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資 61740 億元，比上年名義增長 %（扣除價格因素實際增 長%），其中房屋新開工面積 190083 萬平方米，比上年增長 %，全國商品房銷售面積 109946 萬平方米，增長 %，全國商品房銷售額 59119 億元，增長 %，全年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積 40973 萬平方米，比上年增長 %，全年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源 83246 億元，比上年增長 %。 2021 年，為進一步鞏固房地產(chǎn)調(diào)控成果，中央升級調(diào)控力度，綜合運用行政、經(jīng)濟手段，仍以抑制投資投機需求、增加供給為總體思路。貨幣信貸方面，為管理通貨膨脹，央行年內(nèi)加息 3次，提高存準率 6次，貨幣政策持續(xù)緊縮。保障房方面，加大保障房建設仍是 2021 年的重頭戲，2021 年已完成開工建設 1000 萬套保障房任務，中央政府加大保障房融資支持，重視 第 5 頁 保障房建設質(zhì)量和公平分配。 XX市的經(jīng)濟社會情況 初步核算， 2021 年全市實現(xiàn)地 區(qū)生產(chǎn)總值 億元，比上年增長 %。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比重由上年的 ：： 調(diào)整為 ::。其中，工資性收入 10664元，增長 %；經(jīng)營性凈收入 2156 元，增長 %；轉(zhuǎn)移性收入 2257 元，增長 %。其中，工資性收入 1615 元，增長 %；家庭經(jīng)營純收入 3060 元，增長 %；轉(zhuǎn)移性和財產(chǎn)性收入 386 元，增長 %。其中，食品、衣著、居住和教育文化娛樂服務支出分別增長 %、 %、 %和 %。其中，食品、衣著和居住分別增長 %、 %和 %。城鎮(zhèn)居民人均住房面積 45 平方米，農(nóng)村居民人 均住房面積 平方米。全市實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 億元，比上年增長 %；完成增加值 億元，增長 %。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成增加值 億元，增長 %。分輕重工業(yè)看，輕工業(yè)增長 %，重工業(yè)增長 %。全年實現(xiàn)建筑業(yè)增加值 億元，比上年增長 26%。資質(zhì)內(nèi)建筑企業(yè)房 屋建筑竣工面積 萬平方米，增長 %。全年完成全社會固定資產(chǎn)投資 億元，比上年增長 %。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)投資 45. 72 億元，比上年增長 %；第二產(chǎn)業(yè)投資 億元，增長 %，其中工業(yè)投資 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)投資 億元，增長 %。全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，比上年增長 %。全年商品房銷售面積 萬平方米，增長 %，其中住宅銷售 萬平方米，增長 %。 . XX 房地產(chǎn)市場分析 XX 房地產(chǎn)市場板塊對比分析 XX 區(qū)主要劃分為河東、河西、鳳凰園三大板塊，其中河東細分為沿江東路、育才路兩個區(qū)域；河西細分為零陵路、新火車站兩個區(qū)域。由于片區(qū)擁有良好的區(qū)位優(yōu)勢和優(yōu)美片區(qū)環(huán)境，該板塊是目前市民購房置業(yè)的首選區(qū)域。樓盤以高層為主、部分小高層、極少多層。目前該板塊的高層住宅均價為 2800 元 /㎡左右。作為 XX 老商業(yè)中心，早期的城市規(guī)劃弊病漸露，居住環(huán)境較差，人居品質(zhì)一般，樓盤同質(zhì)化嚴重。該區(qū)域商貿(mào)氛圍濃厚，商業(yè)投資價值較高。核心商業(yè)圈、交通便捷、配套完善。該板塊的高層住宅均價約 2400 元 /㎡。但發(fā)展速度一直較慢、處于區(qū)域邊緣地帶，公共配套設施不到位，居住品質(zhì)相對較差。樓盤價位相較其它兩板塊便宜。目前該板塊高層住宅均價 為 2200元 /㎡左右。 2) 建筑形態(tài)： 河東以高層，小高層的產(chǎn)品形態(tài)為主流，極少多層；河西多層的產(chǎn)品居多、小高層和高層逐漸增多；鳳凰園多層居首、小高層零星點綴、高層稀缺如金。 總的來說：河東的 住宅品質(zhì)最高；河西的住宅品質(zhì)差異較大，兩級分化嚴重，總體水平不高；鳳凰園的住宅品質(zhì)普遍很低，但有很大的提升空間。 XX區(qū)地處經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)，房地產(chǎn)市場處于初級階段，房價相對處于落后水平，房地產(chǎn)開發(fā)相對理性，房地產(chǎn)市場總體運行基本正常，第二季度及下半年 XX 區(qū)房地產(chǎn)市場價格將繼續(xù)維持基本穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢，房價漲幅將趨于平穩(wěn)預計將在 5%10%的幅度左右。同時房地產(chǎn)銷售旺季即將來到，房地產(chǎn)交易將會繼續(xù)活躍。 （ 4）剛性住房需求持續(xù)增加，自住型和改善型住房需求將大幅釋放。隨著居民購買力的增強，市民購房趨于理性，自主性和改善型住房需求將有效釋放。 不少企業(yè)根據(jù)市場動態(tài)和政策導向，對項目進行重新定位，調(diào)整原有規(guī)劃和戶型設計，市場細分更科學。 同時，隨著國家出臺住宅建筑節(jié)能強制標準， 綠色、節(jié)能、智能型住宅成為今后住宅建設的發(fā)展方向，必將成為今后房地產(chǎn)消費的熱點。 . 銷售預測 項目需求分析 隨著 XX 成為 XX 承接廣東沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的示范基地，在這里投資的客商越來越多，但本縣具有一定規(guī)模的 高檔公寓樓還比較稀缺。 項目銷售目標群定位 項目的地段、交通、小區(qū)環(huán)境、單價、周邊教育環(huán)境等生活配套是消費者關(guān)注的焦點。 項目的草坪、綠樹、健身場所、中心廣場和獨立水景是消費者關(guān)注的焦點。本項目規(guī)劃為 XX 地區(qū)的高檔樓盤，銷售目標客戶群定位如下： ① 一類客戶：政府公務員及高級白領(lǐng)階層 XX 區(qū)公務員系統(tǒng)，包括企業(yè)白領(lǐng)群體數(shù)目龐大，該部分客戶主要考慮就近工作就近上班，河東是 XX市政府單位所在地，周圍有大量的企事業(yè)單位， XX?XX 商住小區(qū)的出現(xiàn)將完全滿足他們對高檔次居住環(huán)境的需求。 ② 二類客戶：周邊的私營業(yè)主 項目毗臨河東湘江邊上，周邊的中小私營業(yè)主較多，具備大批有購買實力的經(jīng)營商家及商鋪業(yè)主，普遍家庭人口眾多，居住空間不夠，急需添置物業(yè)解決親人居住問題。 XX 人具有很強烈的戀土情結(jié)，外地成功人士普遍愿意在當?shù)刂脴I(yè)，一方面是為了改善父母的居 住環(huán)境；另一方面也是考慮逢年過節(jié)回家能有一個好的居住環(huán)境。 ⑤ 五類客戶：各地房地產(chǎn)投資人士 XX 房價目前還處于理性價位， 2021年 XX 房地產(chǎn)銷售平均價格還不到 2600 元 /㎡，隨著區(qū)位經(jīng)濟優(yōu)勢的提升，還存在較大的升值空間，將會吸引各地有眼光的人士前來購買。 銷售預測 1）戶型面積配比分析： 河東板塊主力戶型分析 板塊 項目名稱 主力面積（㎡） 河東板塊 恒景苑 155 南華世紀城 116— 127 山水華庭 126 創(chuàng)發(fā)城 三期面積區(qū)間： 30— 90 名門世家 134— 156 鳳凰園板塊 主力戶型分析 板塊 項目名稱 主力面積（㎡） 鳳凰園板塊 江南幸福里 142 城市榮域 140 世博美域 105— 131 綠景美城 面積區(qū)間： 90— 140 銀海花園 143 西城麗景 面積區(qū)間： — 麗都桃源 面積區(qū)間： 92— 138 紫金大邸 面積區(qū)間： 120— 143 城市綠島 110— 140 貴族陽光 116 戶型比例： 區(qū)域市場在推項目以三房為主力戶型，三房占 78%，二房占 17%，四房占 5%，目前再推項目總體量較大，根據(jù) XX 市民房地產(chǎn)消費習慣，市 場推出項目主力戶型基本為三房。 2） XX 樓市價格現(xiàn)狀： 板塊 項目名稱 均價（元 /㎡） 河東板塊 恒景苑 2900 南華世紀城 2600 山水華庭 1700 創(chuàng)發(fā)城 2400 鳳凰園板塊 江南幸福里 2738 世博美域 1800— 1900 銀海花園 五期： 2500 麗都桃源 1480 貴族陽光 2600 分析： 各板塊之間的價格差距較大，河東樓盤的整體價位較高，均價在 2800 元 /㎡左右，各樓盤之間的價格差異不大