【正文】 ................................................................55 ................................................................................................................55 ................................................................................................................55 ................................................................................................................56 第十三章 社會影響分析 .........................................................................................................56 ................................................................................................................56 ..............................................................................................57 ................................................................................................................57 ................................................................................................................58 ................................................................................................................58 .........................................................................................................59 ................................................................................................................60 第十五章 結(jié)論和建議 ............................................................................................................61 .........................................................................................................61 .......................................................................................................................61 4 第一章 總論 項目概況 項目名稱 XXXX 新城商住小區(qū)二期建設(shè)項目 建設(shè)性 質(zhì) 新建 擬建地點 XX 縣 XX 大道 111 號 建設(shè)單位 湖北 XX 縣 XX 房地產(chǎn)開發(fā)有限 公司，法人代表： XXX。 主要經(jīng)濟技術(shù)指標 擬建商住樓 二棟 ， 其 主要經(jīng)濟技術(shù)指標如下： （ 1）項目規(guī)劃用地面積 5137 ㎡，建筑占地面積 2021 ㎡，建筑面積 ㎡ ，其中 商業(yè)建筑面積 ㎡ ，住宅建筑面積 12816 ㎡ ） 。 （ 3）建筑高度： 54m。 建設(shè)工期 1 年 半 （ 18 個月） 項目總投資 及融資方案 項目總投資 項目建設(shè)總投資 2280 萬元，其中項目建設(shè)成本 萬元、項目開發(fā)費用 萬元。 主要經(jīng)濟效益指標 萬元 銷售收入 萬元 萬元 房地產(chǎn)開發(fā)總成本 萬元 項目建設(shè)成本 萬元 項目開發(fā)費用 萬元 2. 2 經(jīng)營稅金及附加 萬元 土地增值稅 萬元 所得稅 萬元 3. 利潤總額 萬元 萬元 % 年 建設(shè)單位基本情況 湖北 XX 縣 XX 房地產(chǎn)開發(fā) 有限公司成立于 2021 年，法定代表人： 熊家喜 ， 屬股份制企業(yè)由四個股東組成，其中，熊家喜占 80%，XX 縣成坤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 10%，張斌 5%，夏 國成 5%，熊家喜任董事長。 業(yè)務(wù)范圍： 房地產(chǎn)開發(fā)、旅游景區(qū)開發(fā)、汽車維修、建材經(jīng)營 。公司現(xiàn)有注冊資金 1000 萬元；公司下設(shè)辦公室、投資咨詢部、工程項目部、財務(wù)部、 6 資料統(tǒng)計部。公司不斷開拓、求實、創(chuàng)新、始終堅持“誠信原則、客戶至上、鑄造精品、回報社 會、沒有最好、只有更好、與時倶進”，迎接挑戰(zhàn)，不斷發(fā)展。根據(jù) XX 新城二期商住樓 建設(shè)項目規(guī)劃方案，本項目可行性研究階段分析論證和評價的重點是：項目建設(shè)的背景，住宅市場分析及營銷戰(zhàn)略，建設(shè)條件，建設(shè)規(guī)模及方案設(shè)計，投資估算與資金籌措，效益評價等。 研究結(jié)論及建議 本項目屬房地產(chǎn)商住開發(fā)項目，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，開發(fā)用地及項目建設(shè)規(guī)劃手續(xù)已基本辦理齊全，建設(shè)方案 7 合理，建設(shè)規(guī)模適度，建設(shè)資金來源可靠，現(xiàn)場建設(shè)條件具備。根據(jù)對XX 縣 住宅市場分析預(yù)測，項目開發(fā)有市場銷路。本項目開發(fā)土地利用合理，有明顯的社會效益。 8 第二章 住宅 市場分析與營銷戰(zhàn)略 全國房地產(chǎn)市場運行狀況 2021 年房地產(chǎn)市場運行狀況 2021 年房地產(chǎn)市場全年維持衰退態(tài)勢。經(jīng)過 1 年的調(diào)整期，當前房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)供大于求的狀況， 70 大中城市房價自 8 月份開始出現(xiàn)環(huán)比下跌，其中超過一半的城市房價出現(xiàn)下降。 2021 年房地產(chǎn)市場運行狀況呈現(xiàn)以下四個特征： （ 1） 房屋交易量持續(xù)下降 2021 年，商品房銷售面積持續(xù)下降，下降幅度逐月增加。其中，現(xiàn)房銷售面積為 萬平方米，同比減少 %；期房銷售面積為 萬平方米，同比減少 %。四十個重點城市中，有四分之一的城市商品房銷售面積同比下降 40%以上，下降程度較高的城市包括寧波、北京、福州、石家莊、鄭州、深圳、上海等。 2021 年 5 月，商品房空置面積結(jié)束自 2021 年下半年以來的負增長局面， 11 月底，商品房空置面積為 萬平方米，同比增加 %；其中，商品住宅空置面積為同比增加 %，增幅比 3 月底增加 個百分點。 2021 年 110 月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積為 萬平方米，同比減少 %，增幅比去年同期減少 個百分點；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成開發(fā)土地面積 萬平方米，同比減少 %。 111 月，商品房新開工面積為 萬平方米，同比增長 %，增幅比去年同期減少 個百分點；商品房施工面積為 萬平方米，同比增長 %，增幅比去年同期減少 個百分點；商品房竣工面積為 萬平方米，同比增長 %，增幅比去年同期減少 個百分點。 2021 年， 70 大中城市房屋銷售價格同比上漲 %，漲幅比 2021年下降 個百分點。從環(huán)比來看， 2021 年 70 大中城市房屋銷售價格下降%，其中新建商品住房和二手住房分別下降 %和 %， 90 平方米以下商品住宅價格比年初下跌 %。 10 2021 年房地產(chǎn)市場衰退程度逐季增加。 14 各季度 70 大中城市房價變化分別為環(huán)比上漲%、環(huán)比上漲 %、環(huán)比下降 %和環(huán)比下降 %。 111 月，別墅高檔公寓投資額為 億元，在商品住宅投資中的比重為 %，下降 個百分點；經(jīng)濟適用房投資額為 億元，同比增加 %。年初，中央財政安排投入資金 68 億元，比去年增加 17 億元。在新增 1000 億元投資中，住房保障建設(shè)獲得了一定份額， 12 月份，國家發(fā)展改革委又下達了 100 億元中央補助投資計劃，用于加快廉租住房建設(shè)和國有林區(qū)、墾區(qū)、煤礦棚戶區(qū)改造，以及擴大農(nóng)村危房改造試點等。其中，商品住宅完成投資 17582 億元，同比增長 %，比 18月提高 個百分點，比去年同期回落 個百分點，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為 %。其中， 住宅竣工面積 億平方米，增長 %，比 18月下降 個百分點。 （ 2） 商品房銷售情況 前三季度，全國商品房銷售面積 58371 萬平方米，同比增長%。前三季度，商品房銷售額 27532 億元，同比增長 %。 （ 3） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源情況 前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源 38991 億元，同比增長 %。在其他資金中，定金及預(yù)收款 10269 億元，增長 %；個人按揭貸款 5345 億元，增長 %。 新建住宅銷售價格同比上漲 %，漲幅比 8 月份擴大 個百分點；環(huán)比上漲 %，漲幅比 8 月份縮小 個百分點。與上月相比，經(jīng)濟適用房銷售價格上 12 漲 %；商品住宅銷售價格上漲 %，其中普通商品住宅銷售價格上漲 %，高檔住宅銷售價格上漲 %。 分地區(qū)看，與上年同月相比，新建住宅銷售價格上漲的城市有58 個，其中漲幅最大的 5 個城市是：金華 %、寧波 %、錦州%、廣州 %、銀川 %；價格下降的城市有 11 個，其中降幅最大的 5個城市是：徐州下降 %、唐山下降 %、石家莊下降 %、桂林下降 %、丹東下降 %。 二手住宅銷售價格同比上漲 %，漲幅比 8 月份擴大 個百分點；環(huán)比上漲 %，漲幅比 8 月份縮小 個百分點。 與 上月相比，二手住宅銷售價格上漲的城市有 60 個，其中漲幅最大的 5 個城市是：濟寧 %、遵義 %、鄭州 %、溫州 %、杭州 %；價格下降的城市有 2 個，其中包頭下降 %、石家莊微降 %。 與上年同月相比，辦公樓銷售價格上漲 %，商業(yè)營業(yè)用房銷售價格上漲 %，其他用房銷售價格上漲 %。 三季度，全國 70 個大中城市房屋銷售價格同比上漲 %，其中，新建住宅銷售價格上漲 %，二手住宅銷售價格上漲 %；房屋租賃價格同比下降 %；物業(yè)管理價格同比上漲 %；土地交易價格同比上漲 %。從分類指數(shù)看：房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)為 ，比 8 月份提高 點；本年資金來源分類指數(shù)為，比 8 月份提高 點；土地開發(fā) 面積分類指數(shù)為 ，比8 月份提高 點；商品房空置面積分類指數(shù)為 ，比 8 月份提高 點；房屋施工面積分類指數(shù)為 ，比 8 月份提高 點。 XX 縣 全年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 7860萬元，比上年下降 %，各類商品房施工面積 萬平方米 ,比去年增長 1%,全年商品房銷售面積 萬平方米，比去年減少 萬平方米 , 商品房銷售額 6160 萬元比去年減少 8830 萬元。 2021 年恩施州 房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，同比下降 %。上半年全州商品房銷售面積 萬平方米，同比增加 萬平方米，增長 %。商品房銷售額 億元，增長 %，銷售均價 2215 14 元 /平方米，同比增加 137 元 /平方米，上漲 %。 商品房銷售火爆導(dǎo)致 2021 年以來 XX 縣 各金融機構(gòu)的個人住房消費按揭貸款大幅增加。 “精品住宅”的市場需求及發(fā)展 “人與自然和諧發(fā)展”是 21 世紀對城市新型住宅小區(qū)的呼 喚，也是今后對城市住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)的要求。根據(jù) XX 縣城市經(jīng)濟社會發(fā)展，以及商品房今后發(fā)展趨勢預(yù)測，這類“精品住宅”將有不小的市場消費需求，并將逐步成為城市居民今后商品住房的重要選擇條件。在住宅市場日趨活躍，買方面 臨多種選擇的今天，一個樓盤吸引消費者的前提應(yīng)該是啟動與眾不同的個性，換句話說，住宅細分是今后住宅市場的發(fā)展趨勢。從中可以看出，住宅市場的一個發(fā)展方向是住宅市場細分化。市場對規(guī)劃、設(shè)計、營銷管理、施工質(zhì)量的敏感度越來越高，并要求從業(yè)人員的專業(yè)水平也應(yīng)隨之提高。在商品房日益走向買方市場的今天，消費者對于商品房的關(guān)注將越來越具體全面，不僅要求住宅居住舒適、環(huán)境優(yōu)美、配套齊全，還要考慮文化品位、建筑節(jié)能、今后改造余地以及升值潛力等等，這些都是促成品牌商品房出現(xiàn)的客觀環(huán)境。在 XX 縣房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)展示會上，許多購房者已把咨詢的重點由價格區(qū)位轉(zhuǎn)向開發(fā)商的品牌。 XX 縣 改革開放 30 年來，經(jīng)濟快速發(fā)展，城市居民收入水平有很大提高，城市人均收入和消費居國內(nèi)中等城市中上水平，據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計，富裕家庭約占 3％左右，最近兩年，富裕家庭這一比例又有提高，今后還將進一步提高。