房地產(chǎn)公司稅收籌劃案例-在線瀏覽
2025-06-15 08:19本頁面
【正文】 時(shí)期的托管收益權(quán)和其他費(fèi)用而享受的折讓優(yōu)惠額屬取得經(jīng)濟(jì)利益，應(yīng)按“服務(wù)業(yè)租賃業(yè)”稅目征收營業(yè)稅。（1N）5%=（1N）（萬元），不能在稅前扣除。10000)5%=（萬元）?！ 。?）印花稅 公司不但銷售了開發(fā)產(chǎn)品，還租賃了該開發(fā)產(chǎn)品后并轉(zhuǎn)租（假如轉(zhuǎn)租合同每年簽訂一次），應(yīng)分別按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目繳納印花稅：%=（萬元），按“財(cái)產(chǎn)租賃”稅目繳納印花稅：（1N）+=（1N）+（萬元）=（ N）萬。根據(jù)個(gè)人所得稅法的有關(guān)精神，對(duì)上述情形的購買者個(gè)人少支出的購房價(jià)款，應(yīng)視同個(gè)人財(cái)產(chǎn)租賃所得，按照“財(cái)產(chǎn)租賃所得”項(xiàng)目征收個(gè)人所得稅，每次財(cái)產(chǎn)租賃所得的收入額，按照少支出的購房價(jià)款和協(xié)議規(guī)定的租賃月份數(shù)平均計(jì)算確定。（H12）－]20%H12=（1N） H（萬元）。這部分稅不能在企業(yè)所得稅前扣除。（H12）12%H12=（1N）（萬元）?！ 。?）土地增值稅 本方案中，在計(jì)算土地增值稅時(shí)應(yīng)以哪一個(gè)作為納稅人轉(zhuǎn)移房產(chǎn)取得的收入呢？《土地增值稅暫行條例》第五條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。所以公司銷售商鋪時(shí)不確定的轉(zhuǎn)租收益不能作為其他收入計(jì)入上述第五條的收入中。 則店鋪的開發(fā)成本： ++++建筑安裝成本12, 萬元+開發(fā)間接費(fèi)等費(fèi)用W=（+W）萬元?！ 】鄢~為：+W+Y+15000+++（+）=（++Y)（萬元）（“管理費(fèi)用”，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，不需要進(jìn)行扣除） ?、墼鲋殿~： （ ④增值率： ?。?)247。由于折扣比率N肯定小于100%，假設(shè)N=100%，則（ )247。（++Y)= A,247?！ 、輵?yīng)交增值稅 如果增值稅率為30%時(shí)，則土地增值稅為： [) =（ ）萬元?！ 。?）店鋪售后返租收入的企業(yè)所得稅： 對(duì)于售后返租業(yè)務(wù)，需分別作銷售不動(dòng)產(chǎn)和租賃兩項(xiàng)業(yè)務(wù)處理，分別計(jì)算相關(guān)成本、費(fèi)用和損益。H（萬元）?！ ≡诒痉桨钢校驹阡N售店鋪時(shí)，以后商鋪?zhàn)赓U能收取的租金收入是不確定的。計(jì)入當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。?、佼?dāng)增值稅為（ ）萬元時(shí)，店鋪收入的企業(yè)所得稅： {+（+W） Y15000（ ）}25%={ N WY（ ）} ={ ｝ ?、诋?dāng)土地增值稅為（ N ）萬元時(shí)，店鋪收入的企業(yè)所得稅： { N+ （+W） Y15000（ N ） （ N ）} ={ N +｝ (8)對(duì)店鋪進(jìn)行售后返租的企業(yè)稅收總負(fù)擔(dān)： ?。?）如果土地增值稅率為30%，土地增值稅為（ ）萬元時(shí)，企業(yè)的總稅收負(fù)擔(dān)為： ++++ N +（ N）+（ ） + N +（1N）+（1N） H+（1 N）+（1N）（注意：（1N）+（1N） H+（1 N）+（1N）為公司代店鋪購買者代扣的不能夠在企業(yè)所得稅前扣除的稅費(fèi)）?！ ? N +（ N ） + N + +（1N） 對(duì)店鋪對(duì)外銷售和進(jìn)行售后返租的稅負(fù)比較分析 售后返租的營銷方式可以方便店鋪投資者進(jìn)行投資，因?yàn)楣窘o予店鋪投資者的折扣優(yōu)惠價(jià)，在一定程度上可以減輕投資者的資金壓力。根據(jù)以上分析可知,公司銷售店鋪和對(duì)店鋪進(jìn)行售后返租的有關(guān)稅收分析如 如果土地增值稅率為30%時(shí)，則， 即 =……① 轉(zhuǎn)租收入最小應(yīng)滿足以下等式：(3059915012247。如可以定店鋪市場價(jià)的75%，返租期限是5年的話，則， +=（） ?。ǎ?（萬元） （2）如果土地增值稅率為40%時(shí)， 由于折扣優(yōu)惠N＜100%，H＞0，如果假設(shè)N=100%，+=＜＜ 也就是說對(duì)店鋪進(jìn)行售后返租的總稅負(fù) +（），即店鋪進(jìn)行售后返租的總稅負(fù)比店鋪直接對(duì)外銷售的總稅負(fù)最少可以節(jié)省，（）（）=（萬元）。但如果市場的店鋪購買者不是投資者，而是購買店鋪來自己進(jìn)行經(jīng)營的話，則售后返租的營銷模式對(duì)他沒有吸引力，只有專門投資于店鋪的投資者才會(huì)對(duì)售后返租的營銷模式感興趣?！ ∈酆蠓底獾幕I劃技巧：成立物業(yè)公司開展售后返租業(yè)務(wù) 例如,某房地產(chǎn)項(xiàng)目的商業(yè)店鋪于2010年12月完工，準(zhǔn)備采取售后返租的形式銷售。5=，來抵店鋪購買者購買店鋪的購買款。10000)。而開發(fā)商在優(yōu)惠折扣70%把店鋪賣給店鋪購買者時(shí)，代店鋪購買者代扣代繳了相應(yīng)的營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城建稅及教育費(fèi)附加（或由購房者自行繳納）?！ 榻鉀Q該重復(fù)納稅問題，開發(fā)商可以在店鋪峻工后再出售店鋪，然后成立一家物業(yè)管理公司。這樣處理，按照代理業(yè)營業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)的相關(guān)規(guī)定，物業(yè)公司可以僅就收到的代理手續(xù)費(fèi)繳納營業(yè)稅及相關(guān)的城建稅和教育費(fèi)附加，代收的租金不用納稅，=。由于三棟塔樓的可售面積為52489萬平方米， 萬元，土地成本19000萬元。（+ a+ b)=c（假設(shè)為c）247?！ ?yīng)交增值稅 ?。?ab)30%=（ a b）萬元。 塔樓的銷售收入為52489=（萬元） ?、偎堑匿N售收入的營業(yè)稅 5%=（萬元） ②塔樓的銷售收入的城市維護(hù)建設(shè)稅及其附加 ?。?%+3%）=（萬元） ?、鬯堑匿N售收入的印花稅 銷售塔樓應(yīng)按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目繳納印花稅：%=（萬元）?、芩堑匿N售收入的土地增值稅 設(shè)塔樓的開發(fā)費(fèi)用為a萬元，開發(fā)成本中的間接開發(fā)費(fèi)用為b萬元?！ ∷堑匿N售收入：52489=（萬元） 稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目： 塔樓開發(fā)成本：++++ 萬元+間接開發(fā)費(fèi)用為a萬元=（+a）萬元 加計(jì)扣除成本： （+a+19000）20%=（+ a）萬元 扣除額為：++（+a）+（+ a）+b+19000=（+ a+ b)（萬元）（“管理費(fèi)用”，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，不需要進(jìn)行扣除） 增值額： ?。ā ≡鲋德剩骸 。?ab）247。=%，在a和b不知道的情況下，%（即當(dāng)a和b都為零時(shí)），當(dāng)a和b都不
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