【正文】 ：　　 A、倉儲(chǔ)區(qū)。形成物流配送中心，實(shí)現(xiàn)儲(chǔ)銷一體化。二是在本規(guī)劃區(qū)內(nèi)靠近聯(lián)合路的8號地塊建設(shè)物流園區(qū)。　　　　　 B、長途運(yùn)輸和市區(qū)配送。公路運(yùn)輸依托大二環(huán)、繞城高速公路、沈陽至周邊城市的五條高速公路、沈鐵高等級公路和東北大馬路，進(jìn)出貨物的大型集裝箱車輛、中小型配送車輛行駛快捷，一小時(shí)車程可達(dá)遼寧中部城市群任一城市。為市場服務(wù)的現(xiàn)有物流公司有中海物流沈陽公司等。目前市場內(nèi)有運(yùn)搬、裝卸作業(yè)人員　　人，運(yùn)搬車輛器具　　臺套，他們多數(shù)是自發(fā)形成的業(yè)務(wù)關(guān)系，組織程度較低，與物流公司沒有固定合作，與市場是依附關(guān)系?！　。?）資本資源：　　 A、東北陶瓷城有限公司具備改擴(kuò)建投資籌措實(shí)力，作為發(fā)展商直接出資建設(shè)經(jīng)營設(shè)施、建設(shè)部分公共設(shè)施沒有籌資障礙?！　?C、國內(nèi)外著名品牌生產(chǎn)商對改擴(kuò)建工程部分出資共同建設(shè)?！　?B、來自國外和國內(nèi)發(fā)達(dá)地區(qū)的生產(chǎn)商和經(jīng)營商已經(jīng)充分利用信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)進(jìn)行營銷業(yè)務(wù)的管理，具備將整個(gè)市場向信息化管理過渡的基本素質(zhì)，也提出了這方面的的要求。　　 A、大東區(qū)已經(jīng)成為沈陽市工業(yè)生產(chǎn)和物流業(yè)重點(diǎn)發(fā)展地區(qū)，對人才的吸納能力增強(qiáng)，外來就業(yè)的經(jīng)營管理型人才增多，另有沈陽市人才市場的資源保證。　　　項(xiàng)目投入總資金及效益情況　　，土地投資8585萬元，流動(dòng)資金框算投資　。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)　東北陶瓷城改擴(kuò)建項(xiàng)目全部完成后，可實(shí)現(xiàn)巨大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。相鄰地區(qū)的東方家園物流園建設(shè)，引入了全新的經(jīng)營理念和商品流通業(yè)態(tài)，覆蓋能力和競爭力極強(qiáng)?！　⊥怀鎏沾墒袌龅膶I(yè)特色，將是本市場存在的根本。除旗艦店、陶瓷精品市場外，應(yīng)當(dāng)包括全部工業(yè)、民用陶瓷制品，并深入到售前設(shè)計(jì)和售后工程服務(wù)領(lǐng)域。國內(nèi)外市場供應(yīng)現(xiàn)狀改擴(kuò)建后的東北陶瓷城經(jīng)營產(chǎn)品分類：陶瓷類、地板類、油漆涂料類、消防器材類、家居飾品類、裝修裝飾類、建材類。　　(1)陶瓷產(chǎn)品國內(nèi)外市場供應(yīng)現(xiàn)狀　　 A、陶瓷產(chǎn)品的國內(nèi)生產(chǎn)商分類：　　建筑陶瓷：1025家；觀賞陶瓷：185家；裝飾陶瓷：181家；日用陶瓷：789家；電器陶瓷：169家；日用潔具：180家；陶瓷原料：472家；陶瓷機(jī)械：135家；陶瓷包裝：15家；綜合類：1353家。這些生產(chǎn)廠既有外商獨(dú)資的，也有合資合作的，更多的是內(nèi)資企業(yè)。國內(nèi)外市場供應(yīng)預(yù)測國內(nèi)市場未來 5年陶瓷產(chǎn)品、地板類產(chǎn)品、油漆涂料類產(chǎn)品市場供應(yīng)預(yù)測：附表五、{{未來5年產(chǎn)品市場供應(yīng)預(yù)測}}二、產(chǎn)品市場需求預(yù)測本項(xiàng)目以商品交易與物流、服務(wù)業(yè)為基本經(jīng)營內(nèi)容，產(chǎn)品市場的需求分析以行業(yè)所涉及的全部消費(fèi)需求為背景。國際市場供需平衡情況（1）陶瓷： 目前，我國陶瓷產(chǎn)量已連續(xù)8年位居世界第一。2001年中國陶瓷出口規(guī)模與土耳其相比只相差幾千萬美元，從今年良好的出口勢頭來看，將超過土耳其的出口規(guī)模，成為位居意大利、西班牙之后的全球第三大陶瓷出口國。尤其近年來，對美國、歐盟及東南亞市場出口形勢看好。特別是日用陶瓷出口到世界160多個(gè)國家和地區(qū)，年出口總量與金額均居世界首位。中國已躍為全球木地板最大生產(chǎn)國。地板也一樣是勞動(dòng)密集型的工業(yè)，我國企業(yè)成本優(yōu)勢非常明顯，出口的機(jī)會(huì)非常好。（3）油漆： 盡管今年經(jīng)濟(jì)形勢不太景氣，全球涂料和油漆市場增長遇到困難，但全球住宅建筑業(yè)發(fā)展及大眾收入的增加將抵消經(jīng)濟(jì)滑坡對該行業(yè)的不利影響。建筑業(yè)將仍然是油漆和涂料的最大市場。 目前全球油漆和涂料市場總值已達(dá)640億美元，從事該行業(yè)的企業(yè)約有12000家，而其中最大的11家油漆企業(yè)的年均銷售額至少都在10億美元以上，已占到該行業(yè)市場份額的43％。同時(shí)，中國作為亞洲最大的油漆和涂料市場，從現(xiàn)在起至2005年，％，％的年均增長速度。到“八五”末，我國建筑陶瓷產(chǎn)量和衛(wèi)生陶瓷產(chǎn)量分別已發(fā)展到15億平方米與5400萬件。 隨著國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展、人民生活水平的不斷提高以及房改政策的實(shí)施，人們的消費(fèi)觀念也發(fā)生了重大變化，開始注重住房的裝飾、裝修，追求舒適的生活環(huán)境。同時(shí)，國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)可持續(xù)發(fā)展在節(jié)水、節(jié)能、環(huán)保等方面對建筑衛(wèi)生陶瓷工業(yè)提出了更高要求。 　B、從消費(fèi)區(qū)域來看，北京、上海、天津、廣州及經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的華東地區(qū)、沿海省市，對建筑衛(wèi)生陶瓷產(chǎn)品的需求檔次較高，是目前我國中高檔產(chǎn)品的主要消費(fèi)地區(qū)?！?D、由于陶瓷需求量增大，遼寧境內(nèi)利用本地資源新建了一些陶瓷產(chǎn)品生產(chǎn)線，如法庫縣的陶瓷生產(chǎn)項(xiàng)目將在 3－ 5年內(nèi)建成 200條生產(chǎn)線，年銷售收入達(dá)到100億元以上。?。?）地板： 加入WTO，申辦奧運(yùn)成功，經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長，國家產(chǎn)業(yè)政策的支持，全國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，以及家庭裝修和裝飾的持續(xù)升溫等，都為木地板行業(yè)的發(fā)展提供了良好的市場環(huán)境。到2005年，全國各種木地板的市場銷量預(yù)期將達(dá)2億M2規(guī)模。木地板發(fā)展的具體趨勢是：將走向國際市場，國際著名品牌也將隨WTO的建立涌入中國市場；規(guī)模小的廠家將受到排擠；將會(huì)出現(xiàn)15％的知名品牌占領(lǐng)85％的市場銷售份額，知名品牌地位會(huì)越來越突出；2004年國產(chǎn)地板和進(jìn)口地板仍將各自占據(jù)著中國地板市場半壁江山，并在一段時(shí)間內(nèi)仍將保持這種局面。 中國全部涂料生產(chǎn)企業(yè)2000年各類建筑涂料總產(chǎn)量約為230萬噸；而2000年中國涂料銷售量已達(dá)240多萬噸，％；，進(jìn)口量為18萬噸。四、產(chǎn)品目標(biāo)市場分析本項(xiàng)目的產(chǎn)品目標(biāo)市場，即為以本項(xiàng)目為核心，同本項(xiàng)目直接覆蓋的市場，包括本項(xiàng)目直接零售市場和分銷商銷售市場?！　×闶蹣I(yè)態(tài)的服務(wù)對象集中在城區(qū)和近郊區(qū)，批發(fā)業(yè)態(tài)則集中服務(wù)于工程建設(shè)項(xiàng)目和覆蓋、輻射區(qū)域內(nèi)的二級、三級市場，特別是中等城市和縣鎮(zhèn)。目前東北陶瓷城的市場份額在沈陽市約占83 %，在遼寧中部城市群約占80%，%。（、遼寧中部13億、）　?。?）地板市場：沈陽市目前沒有專業(yè)地板市場，大都在家具城中以獨(dú)立的銷售攤區(qū)存在，在皇姑區(qū)、大東區(qū)、鐵西區(qū)、沈河區(qū)的一些街路分散地分布著一些地板銷售門店，經(jīng)營規(guī)模小，沒有較貼近的市場份額統(tǒng)計(jì)數(shù)字。本項(xiàng)目建成后，應(yīng)當(dāng)能吸引其中70%經(jīng)營商入場經(jīng)營，并相對集中一些大商家和廠家直銷。沈陽的“中國家具城”新開辟了一個(gè)油漆涂料專業(yè)市場，%的市場份額?！　　∥濉r(jià)格現(xiàn)狀與預(yù)測本報(bào)告重點(diǎn)分析陶瓷、油漆、地板三類產(chǎn)品的價(jià)格狀況。 從2000年開始到2003年末，從全國地區(qū)市場來看，在西北地區(qū)市場雖然消費(fèi)者品牌消費(fèi)意識不是十分強(qiáng)烈，產(chǎn)品多以中低檔為主，但市場競爭激烈，整個(gè)西北地區(qū)陶瓷市場降價(jià)壓力空前巨大，包括蘭州在內(nèi)，在大小１０００多家陶瓷經(jīng)銷商的市場競爭中，眾多商戶都是把價(jià)格當(dāng)作最有利的競爭手段，通過相互之間的價(jià)格戰(zhàn)，每平方米中檔拋光磚的價(jià)格下滑２０－３０％，只有２５元左右。 華東地區(qū)相對國內(nèi)其它地區(qū)來說是一個(gè)比較成熟的市場，特別在上海，經(jīng)銷商一年一千萬的業(yè)績并不奇怪，溫州市場的情況也差不多。為此，低檔陶瓷躋身華東市場是相當(dāng)困難的。 相對其它地區(qū)，華南的市場比較平穩(wěn)。由廣州和深圳兩個(gè)集中市場的銷售特點(diǎn)可見，廣東陶瓷消費(fèi)高檔化趨勢比較明顯，同時(shí)消費(fèi)者的服務(wù)要求也更加強(qiáng)烈。在相當(dāng)長的時(shí)期內(nèi)，陶瓷廠家如何創(chuàng)造產(chǎn)品價(jià)值，以適應(yīng)消費(fèi)者需求才是重中之重。其中佛山品牌主要以新科迪、利華、匯亞、升華、長城、蒙娜麗莎等中高檔產(chǎn)品為主，包括三個(gè)產(chǎn)區(qū)的所有品牌在內(nèi)，其競爭方式主要體現(xiàn)在價(jià)格、服務(wù)、產(chǎn)品的花色品種等幾個(gè)方面，因而價(jià)格水平相對平穩(wěn)。在相當(dāng)長的一段時(shí)間內(nèi)，東北地區(qū)陶瓷市場價(jià)格戰(zhàn)將在與品牌、品質(zhì)、服務(wù)等多方面競爭的交織中展開，中高檔產(chǎn)品的利潤空間仍非常可觀，低檔產(chǎn)品也將憑借價(jià)格優(yōu)勢在利潤率降低的同時(shí)繼續(xù)占有一定的市場分額。（2）地板： 隨著全球森林資源的減少，木地板尤其是實(shí)木地板的生產(chǎn)將面臨較嚴(yán)重的資源短缺問題。一方面，受原材料價(jià)格影響，木地板價(jià)格從長期來看將持續(xù)走升。從2003年末開始受幾方面因素影響，國產(chǎn)木地板市場價(jià)格受運(yùn)輸成本提高影響開始有所回升，進(jìn)口木地板也由于歐元的升值、油費(fèi)的上漲、運(yùn)費(fèi)的增加而明顯上漲，但總體價(jià)格上下幅度不會(huì)超過10%。而突如其來的非典疫情，使原本進(jìn)入旺季的涂料生產(chǎn)受到?jīng)_擊，市場突然擱淺，尤其是建筑涂料，由于工程建設(shè)及家裝施工大面積停止，需求受到制約。受國際石油原料價(jià)格影響，2004年將是中國涂料行業(yè)快速發(fā)展的一年，油漆涂料類產(chǎn)品價(jià)格呈現(xiàn)全面上揚(yáng)的趨勢，平均漲幅在20%。在東北、在沈陽市，陶瓷類市場正以極快的速度發(fā)展，依托原有建材市場發(fā)展起來的陶瓷專業(yè)市場和依托交通倉儲(chǔ)優(yōu)勢發(fā)展起來的陶瓷專業(yè)市場都有很強(qiáng)的市場競爭力，本項(xiàng)目的主體是依托原有生產(chǎn)基地發(fā)展起來的，長遠(yuǎn)看市場競爭壓力不小。在這些競爭對手中，既有攤位制（檔口制）業(yè)態(tài)也有超市型業(yè)態(tài)，其經(jīng)營產(chǎn)品品牌基本涵蓋了進(jìn)入沈陽市場的生產(chǎn)商。 中國家具城在產(chǎn)品經(jīng)營方面占據(jù)了量上的絕對優(yōu)勢，除陶瓷外東方家園在產(chǎn)品數(shù)量上都無法與其他兩家抗衡。而在油漆涂料產(chǎn)品的239個(gè)品牌中，中國家具城占了219個(gè)，市場資源占有率為92%；東行家私城為40個(gè)，市場資源占有率為17%；東方家園為22個(gè)，市場資源占有率僅為9%。 而東方家園則在產(chǎn)品經(jīng)營方面占據(jù)了質(zhì)的絕對優(yōu)勢，從品牌的知名度及產(chǎn)品品質(zhì)來看，三家市場在陶瓷上恰好形成了互補(bǔ)，中國家具城的產(chǎn)品以中檔居多，高檔產(chǎn)品與東方家園略有交叉不過數(shù)量相對較少，品牌及產(chǎn)品定位不突出，總體傾向于大而全；東方家園則以高檔產(chǎn)品為主，品牌及產(chǎn)品定位比較突出，傾向于在保持一定品類數(shù)量的基礎(chǔ)上強(qiáng)調(diào)精品，并比較注重促銷手段的配合；東北家私城在陶瓷產(chǎn)品方面無論是在質(zhì)上還是在量上均不占優(yōu)勢。在地板產(chǎn)品方面，三家市場的產(chǎn)品品牌結(jié)構(gòu)互補(bǔ)明顯的分別是實(shí)木地板和復(fù)合地板，而對于竹木地板則是中國家具城與東行家私城的品牌互補(bǔ)比較明顯，東方家園品牌數(shù)量極少，僅為1個(gè)。 從產(chǎn)品價(jià)格來看，在零售價(jià)格上東方家園價(jià)格較低，在批發(fā)價(jià)格上中國家具城的價(jià)格較低，但三者在同質(zhì)產(chǎn)品上的整體價(jià)格水平差距不大。而東方家園則作為超市型的新業(yè)態(tài)，直接針對生產(chǎn)廠商實(shí)行統(tǒng)一采購、統(tǒng)一核算，減少了流通的中間環(huán)節(jié)，直接深入普通消費(fèi)者，注重圍繞消費(fèi)者帶動(dòng)生產(chǎn)商展開配套的促銷，成為沈陽建材零售市場的主力。經(jīng)營結(jié)構(gòu)：陶瓷石材200多家。商城分為一、二、三期，總占地面積32萬平方米，建筑面積達(dá)20萬平方米，其中標(biāo)準(zhǔn)庫房16萬平方米，店面3萬平方米，并配有相應(yīng)的住房和物流公司（主要為海路運(yùn)輸）。C、大連金三角建材市場：是大連多個(gè)專業(yè)市場的集群，包括裝飾材料市場、潔具市場、農(nóng)產(chǎn)品市場等。出租：700元/平/年出售：無物業(yè)：無稅金：350元/月（按營業(yè)額交納，與市場分開） D、海城建材市場經(jīng)營結(jié)構(gòu)：陶瓷30多家；地板10家；油漆5家。經(jīng)營結(jié)構(gòu)：陶瓷500多家。物業(yè)：暫無 B、黑龍江紅旗裝飾商城經(jīng)營結(jié)構(gòu)：陶瓷100家；油漆100家；地板75家。出租：216元/平/年物業(yè)費(fèi)：無D、長春正陽裝飾裝潢材料市場經(jīng)營結(jié)構(gòu)：陶瓷30家；油漆45家；地板10家。經(jīng)營結(jié)構(gòu)：地板100家。B、品牌優(yōu)勢本項(xiàng)目在原有“東北陶瓷城”基礎(chǔ)上進(jìn)行改擴(kuò)建。C、資源優(yōu)勢一方面，項(xiàng)目的目標(biāo)經(jīng)營產(chǎn)品國內(nèi)外市場需求態(tài)勢在一段時(shí)間內(nèi)持續(xù)看好，受此影響進(jìn)入該類產(chǎn)品經(jīng)營領(lǐng)域的經(jīng)銷商還將持續(xù)增多；另一方面，由于國內(nèi)目標(biāo)產(chǎn)品生產(chǎn)結(jié)構(gòu)、銷售終端營銷策略與市場需求矛盾突出，本項(xiàng)目可憑借新規(guī)劃帶來的后發(fā)優(yōu)勢緩和供需矛盾，保證進(jìn)場經(jīng)銷商銷售額和利潤水平的提高。B、受目標(biāo)市場范圍內(nèi)供需狀況及消費(fèi)習(xí)慣制約，傳統(tǒng)“大而全”型的專業(yè)綜合市場仍將在一段時(shí)間內(nèi)占據(jù)相當(dāng)部分的市場分額，新項(xiàng)目業(yè)態(tài)對目標(biāo)經(jīng)銷商尚有一段時(shí)間的認(rèn)知過程。營銷策略（1）規(guī)模化經(jīng)營策略強(qiáng)化相關(guān)產(chǎn)品相互牽動(dòng)作用，降低商品經(jīng)營的機(jī)會(huì)成本，圍繞產(chǎn)品的規(guī)?；?jīng)營，注重服務(wù)、配套、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的跟進(jìn)，最終實(shí)現(xiàn)跨行業(yè)跨地區(qū)的規(guī)?；l(fā)展。（3）業(yè)態(tài)提升策略從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、配套服務(wù)、經(jīng)營管理等多方面將現(xiàn)有市場業(yè)態(tài)提升至以精品陶瓷為主體的綜合性專業(yè)集群市場地位，預(yù)留業(yè)態(tài)再升級的增長點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)市場經(jīng)營的可持續(xù)發(fā)展。（5）信息化管理策略國內(nèi)目標(biāo)產(chǎn)品價(jià)格、利潤乃至品類更新因行業(yè)特點(diǎn)受運(yùn)輸成本嚴(yán)重制約，信息傳遞效率也較其他行業(yè)要低，項(xiàng)目作為該行業(yè)的銷售終端，其信息化管理可為生產(chǎn)商、經(jīng)銷商、消費(fèi)者搭建一個(gè)信息平臺，促進(jìn)行業(yè)成本的降低和行業(yè)利潤的提高。七、市場風(fēng)險(xiǎn) 專業(yè)化與規(guī)?；茼?xiàng)目在陶瓷專營基礎(chǔ)上發(fā)展相關(guān)產(chǎn)品，是專業(yè)化集群市場定位的需要，也是目標(biāo)市場宏觀發(fā)展態(tài)勢的需要，但在規(guī)模化的同時(shí)如何突出項(xiàng)目特色，突出各品類產(chǎn)品的專營地位和形象，是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。 業(yè)務(wù)收入結(jié)構(gòu)與投資回收期項(xiàng)目如以物業(yè)管理型發(fā)展為長期戰(zhàn)略，則存在短期內(nèi)無法收回投資的潛在風(fēng)險(xiǎn)。這些品牌在東北陶瓷城有很大的擴(kuò)張?jiān)竿?。另?jù)對營口陶瓷城等外埠市場經(jīng)營商的調(diào)查，東北陶瓷城改擴(kuò)建后將會(huì)吸引更多的經(jīng)營商涌入沈陽。據(jù)調(diào)查遼寧擁有450家地板企業(yè)，每年的產(chǎn)值有50個(gè)億；進(jìn)入沈陽銷售的外地品牌和國外品牌地板有　　個(gè)，如金剛、圣象等，占據(jù)市場份額比本地品牌要大許多。這種局面既不利于品牌成長也不利于消費(fèi)者。土地資源 A、為東北陶瓷城股東購置，但沒有明確劃界，需要政府土地管理部門盡快劃界?！　　　　?B、： ，用于建設(shè)陶瓷精品市場，現(xiàn)已拆遷騰空； ，用于建設(shè)消防器材油漆涂料市場，現(xiàn)已部分拆遷騰空； ，用于建設(shè)綜合商務(wù)服務(wù)區(qū)，現(xiàn)為中海物流沈陽公司租用； ，用于建設(shè)家居裝飾材料市場，現(xiàn)為鋼管廠舊址，未拆遷； ，用于建設(shè)地板城，未拆遷。 另外， 八號地塊用于物流園建設(shè)。物流資源 A、倉儲(chǔ)區(qū)。形成物流配送中心，實(shí)現(xiàn)儲(chǔ)銷一體化?！　　　　?B、長途運(yùn)輸和市區(qū)配送。公路運(yùn)輸依托大二環(huán)、繞城高速公路、沈陽至周邊城市的五條高速公路、沈鐵高等級公路和東北大馬路，進(jìn)出貨物的大型集裝箱車輛、中小型配送車輛行駛快捷，一小時(shí)車程可達(dá)遼寧中部城市群任一城市。為市場服務(wù)的現(xiàn)有物流公司有中海物流沈陽公司等　　家物流公司。目前市場內(nèi)有運(yùn)搬、裝卸作業(yè)人員　　人，運(yùn)搬車輛器具　　臺套，他們多數(shù)是自發(fā)形成的業(yè)務(wù)關(guān)系，組織程度較低，與物流公司沒有固定合