【正文】 此，荷塘月舍項目部主要建立如下規(guī)章制度：一、管理“十條標準”（一）、文明服務(wù)：遵守社會公德，講究職業(yè)道德，執(zhí)行各項規(guī)章制度。（二）、整體環(huán)境：社區(qū)房屋及公共場所沒有堆積物，地面平整，無建筑垃圾。車輛停放整齊有序，樓房外觀沒有違章建筑物。做到：垃圾日產(chǎn)日清，管道、溝渠暢通，無積污堵塞，社區(qū)內(nèi)無人飼養(yǎng)家禽；樓公共走廊潔凈，不堆放雜物；社區(qū)內(nèi)排污達到國家規(guī)定排放標準。（五）、治安管理：社區(qū)內(nèi)治安保衛(wèi)制度化、防偷盜、防自然災(zāi)害，有制度、有設(shè)施、有公約、有專人負責。（六）、經(jīng)費管理：嚴格按照國家和市有關(guān)部門制定的收費標準，無亂收費、亂攤派行為。項目部嚴格執(zhí)行財經(jīng)紀律，財會人員無貪污、挪用行為，并厲行節(jié)約，積極開展多種經(jīng)營。（八）、社區(qū)文化：社區(qū)內(nèi)積極開展社區(qū)文化活動，有專供老人、兒童活動的設(shè)施。（九）、機構(gòu)職能：項目部管理人員職責明確，分工合作，協(xié)調(diào)管理。召開各種會議有記錄（紀要），開展各項活動有效益。（十）、服務(wù)關(guān)系：“業(yè)主至上、服務(wù)第一”的宗旨貫穿在各項管理服務(wù)之中，切實體現(xiàn)“為業(yè)主排憂解難”，使業(yè)主滿意。財務(wù)、人事、行政管理。負責員工的培訓和考核工作，認真采納員工合理化建議。協(xié)助組建業(yè)主委員會，協(xié)調(diào)與業(yè)主委員會的關(guān)系，配合業(yè)主委員的各項工作。負責處理重大投訴。負責物業(yè)管理各項工作開展準備工作和其他事務(wù)。辦理業(yè)主入住的有關(guān)手續(xù)，發(fā)放相關(guān)資料。完成領(lǐng)導交給的其他各項工作。做好部門年度培訓計劃，定期組織治安隊員進行軍訓、業(yè)務(wù)技能、突發(fā)事件、應(yīng)急消防培訓、消防演練等，提高隊員的業(yè)務(wù)水平。做好本部門的日常工作，主持領(lǐng)班會議和全體治安人員會議，定期進行工作講評。協(xié)助抓好樓房裝修管理，按《裝修管理條例》執(zhí)行。（四）、工程維修部崗位職責在項目總經(jīng)理的領(lǐng)導下，為業(yè)主提供房屋裝修房屋，設(shè)施的維修及養(yǎng)護。熟悉樓房內(nèi)公用配套設(shè)施、設(shè)備的種類分布，掌握各類管線的分布走向、位置，以及維修養(yǎng)護的辦法。確保社區(qū)地上、地下排污，雨水管道的暢通。完成領(lǐng)導交給的其他任務(wù)。第五章 各項管理具體實施方案一、各項管理指標承諾指標名稱國家標準管理標準管理指標實現(xiàn)措施房屋及配套設(shè)施、設(shè)備完好率98％98％建立設(shè)備領(lǐng)養(yǎng)制、巡查制度、健全房屋及設(shè)備檔案記錄房屋零修、急修及時率99％100％建立嚴格的維修制度，要求小維修三分鐘之內(nèi)答復(fù)處理，零修工程及時完成，急修工程不過夜，回訪情況記錄，設(shè)立值班電話維修工程質(zhì)量合格率100％100％分項監(jiān)督，按操作標準嚴格把關(guān)綠化完好率95％99％實行專業(yè)綠化養(yǎng)護，加強監(jiān)管，確保公共綠化無破壞、無踐踏、無土地裸露保潔率99％99％保潔落實到人，建立責任牌上墻，巡查記錄完善監(jiān)督檢查得力道路完好率95％98％落實責任人，進行日常巡視檢修和定期維修保養(yǎng)業(yè)主投訴處理率95％100％按法規(guī)、物業(yè)條例規(guī)定自行，加強與業(yè)主的溝通，定期走訪業(yè)主，征求管理意見，及時為業(yè)主排憂解難。明確治安職責，層層防衛(wèi)，以確保業(yè)主的人身財產(chǎn)安全，監(jiān)控中心24小時值班，接受報警及實施調(diào)度二、住宅檔案建立和管理（一）、需要建立的檔案、資料發(fā)展商提供的資料：產(chǎn)權(quán)資料、技術(shù)資料等；項目部建立的資料：業(yè)主資料、日常管理資料、物業(yè)資料、各種管理登記等。項目部日常管理文件（如項目部通知、通報等），按照公司指定的文件管理程序進行發(fā)放和接受，并立卷歸檔。電腦文件必須由專人按照規(guī)定設(shè)置子目錄進行分類文件管理，并定期清除過期無效文件。當原始文件狀況有所變動時，應(yīng)根據(jù)調(diào)整目錄的有關(guān)數(shù)據(jù)，以保證查閱者及時找到有效文件檔案保管必須專人負責，按檔案管理制度規(guī)定做好管理及借閱，確保檔案資料完整和保密性。三、環(huán)境衛(wèi)生管理荷塘月舍綠化面積大，景觀繁多，因此對社區(qū)園藝維護和保潔工作要求較高，項目部將根據(jù)這些特點擬定荷塘月舍環(huán)境衛(wèi)生操作手冊，采用定點、定時、定崗的保潔服務(wù)，保潔員分區(qū)負責，具體實施如下方案：（一）、清潔服務(wù)內(nèi)容垃圾清運、垃圾桶清潔、外圍及樓宇內(nèi)道路清掃、公共樓道、扶手及樓道玻璃、門清潔、公共設(shè)施外表保潔及屋面清潔等；（二）、衛(wèi)生清潔達標要求樓內(nèi)衛(wèi)生地面：無雜物、紙屑，無污跡；墻面：無灰塵、水跡、污跡、斑點；電梯間：無污漬、無手印、地板干凈；玻璃窗：明凈、光潔、無污跡；各種設(shè)施外表（如信箱、消火栓等）：外表清潔干凈；樓梯、扶手：無灰塵、無雜物；垃圾收?。鹤龅藉e過高峰期，及時收集，不留痕跡；樓外衛(wèi)生區(qū)域衛(wèi)生要求所管區(qū)域地面和道路：路面整齊、干凈，無垃圾、沙土、紙屑、油跡等，無臟物，無積水（臟、臭水）；綠化帶、花草：無垃圾、臟雜物，花草葉無枯萎和明顯積塵，花草盆無積水和異味，花草修剪整齊，擺放美觀。清衛(wèi)部定期或不定期走訪業(yè)主，虛心聽取業(yè)主的意見和建議，做好業(yè)主走訪記錄。每月發(fā)放衛(wèi)生及清潔材料，工具及材料領(lǐng)用應(yīng)本著實際需要，努力降低消耗，節(jié)約成本的原則。四、綠化管理（一）、實現(xiàn)目標園林式住宅小區(qū)（二）、管理標準定期耕種、除草、除蟲、施肥、培土、澆水、補缺、換種。自動灑水系統(tǒng)夏季每日澆水；綠化帶：修剪整齊、高矮一致，種植稠密、無枯枝、無黃葉、無大面積蟲斑、地面無雜草和雜物；技術(shù)型園林（生長緩慢）：一季修剪兩至三次，每月維護；水：夏季三天換水一次，定期進行清除蚊蠅，加消毒劑、凈化劑，冬天每星期換水一次；流水系統(tǒng)：冬天做好保暖措施。五、治安管理應(yīng)具有嚴格、正規(guī)的物業(yè)管理，尤其體現(xiàn)在治安管理，做到物防（智能化設(shè)備）與人防（保安人員）有機結(jié)合，實行24小時站崗、巡邏制，創(chuàng)建物業(yè)管理住宅防范星級單位。（二）、管理要求加強治安隊伍的建設(shè)，著裝統(tǒng)一鮮明，定期開展軍訓、禮儀禮貌培訓、業(yè)務(wù)操作培訓以及突發(fā)事件處置培訓。運用電視監(jiān)控、紅外線報警系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、樓宇防盜門等現(xiàn)代高科技安防產(chǎn)品，對進出社區(qū)的人員、物品進行有效控制，防止越墻、越房進入社區(qū)。掌握業(yè)主的基本情況，業(yè)主熟悉率達到75％以上，積極幫助業(yè)主解決臨時困難。抓好工作制度落實，切實做好外來人員出入社區(qū)查驗登記制度、大件物品出社區(qū)盤查制度、治安巡邏制度等，確保工作質(zhì)量。與業(yè)主形成安全防范共同體，設(shè)置安全求救電話，但業(yè)主發(fā)現(xiàn)可疑情況時可及時與監(jiān)控中心聯(lián)系，治安人員以最快的速度出擊；與街道、派出所形成安聯(lián)防小組，隨時邀請相關(guān)部門協(xié)助工作、進行業(yè)務(wù)指導。1. 人員進出井然有序2. 日常生活、休閑環(huán)境安全、舒適3. 一層底商位位于小區(qū)內(nèi)側(cè)的門必須關(guān)閉或者24小時保安值守4. 突發(fā)事件迅速得到解決5. 交通事故處理率達到100%堅持外馳內(nèi)張，“人防、技防相結(jié)合”的原則。一般情況下的安全管理，按規(guī)定班次、時間、人員、崗位、工作性質(zhì)來執(zhí)行日常管理任務(wù)，特殊情況下的安全管理，則按事件的性質(zhì)采取相應(yīng)的應(yīng)急措施，并在小區(qū)的安全管理工作中，設(shè)定緊急事件和突發(fā)性事件處理預(yù)案。組建一支反映迅速、技術(shù)過硬的義務(wù)消防隊，按時對消防系統(tǒng)進行聯(lián)動測試和消防設(shè)施、器材檢查，定期進行消防演習，提高物業(yè)使用人和員工的防火、滅火技能。消防監(jiān)控設(shè)施管理天秀花園荷塘月舍小區(qū)項目消防監(jiān)控通過報警控制柜對小區(qū)的消防設(shè)施、設(shè)備的狀態(tài)進行監(jiān)控，在發(fā)生消防事故時，自動進行滅火救災(zāi)。② 發(fā)生火警使電梯迫降時，立即用監(jiān)控室的對講電話通知電梯內(nèi)乘客保持鎮(zhèn)靜。消防巡視檢查至少要包括以下內(nèi)容：●消防通道是否暢通無阻●消防器材是否已按要求配備●消防栓內(nèi)水槍、水帶及報警設(shè)施是否完好●消防水源是否滿足要求●煙感、溫感、噴淋頭是否完好●自動消防設(shè)備是否在聯(lián)動位置●做好相關(guān)記錄在以下場所，應(yīng)增加巡視頻率●撲滅火災(zāi)后的現(xiàn)場●在動火作業(yè)的前后●重點防火的部位●裝修施工現(xiàn)場●地下設(shè)備機房④ 監(jiān)控中心實行八小時輪班制，以確保值班人員精力充沛⑤ 嚴格執(zhí)行交接班制度，加強消防監(jiān)控室管理，杜絕閑雜人員隨意出入。② 該小區(qū)項目經(jīng)理定期對小區(qū)消防管理工作進行檢查和指導③ 堅持“預(yù)防為主、防治結(jié)合”，做好小區(qū)的消防工作④ 做好消防培訓工作，使所有員工都具有相應(yīng)的消防知識，能夠熟練使用各種消防器材、設(shè)施。加強對義務(wù)消防員的消防知識和業(yè)務(wù)技能的培訓，定期進行消防實戰(zhàn)演習，內(nèi)容包括：人員逃生、救生、常用消防工具的使用、火災(zāi)時人員緊急疏散。⑥ 防火管理防火管理是消防工作的重中之重，天秀花園荷塘月舍小區(qū)項目重點。杜絕電器設(shè)備超負荷運行，避免電氣著火現(xiàn)象發(fā)生，機房內(nèi)嚴禁吸煙，在醒目位置懸掛各類防火標示牌。水電系統(tǒng)發(fā)生故障、水浸、火災(zāi)報警系統(tǒng)誤報、自然災(zāi)害等異常情況職責：（1） 公司項目經(jīng)理負責組織員工進行突發(fā)事件及異常情況處理能力的培訓（2） 值班人員嚴守崗位（3） 安全部負責安全防范，水電維修人員負責水、電供應(yīng)及搶修；義務(wù)消防隊負責初期火災(zāi)的撲救；安全部負責治安、交通時間的處理（4） 其他員工股聽從興業(yè)源公司領(lǐng)導的調(diào)遣，積極參與救護或搶修突發(fā)事件的處理：（1） 暴力事件在執(zhí)勤過程中，如遇到一些暴力事件，保安人員應(yīng)立即制止犯罪行為，并報告安全部領(lǐng)班，通知監(jiān)控室，同時向興業(yè)源公司項目經(jīng)理及有關(guān)領(lǐng)導匯報。以備查驗。對聚眾鬧事者，保安人員要通過疏導、勸說或與實踐代表交涉，協(xié)商解決問題的方法，調(diào)節(jié)沖突，控制事件擴大，以保證天秀花園荷塘月舍小區(qū)的正常生活和工作，并將現(xiàn)場情況及時報告。同時，監(jiān)控中心對現(xiàn)場進行全方位監(jiān)控、錄像、以備查驗、（3） 執(zhí)勤中發(fā)現(xiàn)可疑分子，可以物品的處理線索來源：固定崗執(zhí)勤、巡邏執(zhí)勤、監(jiān)控中心報警及群眾舉報處理方式：① 查驗證件，開箱檢查物品② 對檢查出的可疑物品交興業(yè)源公司處理，必要時移交公安機關(guān)進一步審查③ 對有作案嫌疑人員，送交派出所審查④ 嚴格按有關(guān)條例執(zhí)行，嚴禁超越權(quán)限違規(guī)行為⑤ 增強自律意識，杜絕敲詐、勒索現(xiàn)象存在。② 急救基本藥物齊備③ 保持天臺、溝渠、管道、地漏的暢通無助④ 緊閉所有門窗，同時組號防火措施⑤ 加固所有樹木，辦理空中懸掛物及高出防止的物品⑥ 密切關(guān)注受災(zāi)情況，及時將最新信息通報給工作人員。⑧ 災(zāi)害來臨期間，員工輪流值班，隨時做好搶險準備⑨ 采取安全措施，注意自身安全（2）災(zāi)害過后的補救措施：① 加大巡查力度，及時做好現(xiàn)場督導工作，真正做到“三個關(guān)鍵”，即 在關(guān)鍵的時候，出現(xiàn)在關(guān)鍵的地方，解決關(guān)鍵的問題。② 及時進行檢查及填報暴風驟雨損毀報告；以最快速度保證災(zāi)后系統(tǒng)恢復(fù)穩(wěn)定工作。監(jiān)控室調(diào)整監(jiān)控設(shè)備實時錄像供水事故應(yīng)急處理方案：為了增強項目管理處工程部對突發(fā)供水事故的反應(yīng)能力，能夠有秩序，有步驟的處理和控制時間，盡量減少供水事故對小區(qū)財產(chǎn)照成損失，制定本預(yù)案明確工程部在處理供水事故當中的職責與工作流程。 各專業(yè)人員職責 給排水人員：水暖人員到達現(xiàn)場后判斷跑水所屬系統(tǒng)，然后立即關(guān)閉該系統(tǒng)在本區(qū)域的控制閥門制止漏水，如遇主干管道故障須須關(guān)閉該系統(tǒng)的總閥門，打開該系統(tǒng)泄水閥放掉系統(tǒng)中存水防止跑水范圍的擴散，對于低壓低溫管道在確認沒有和帶電體連接也可在關(guān)閉閥門的同時用木楔子或其他物品直接堵漏。 強弱電人員：強弱電人員到達現(xiàn)場后根據(jù)現(xiàn)場情況判斷跑水是否對受災(zāi)區(qū)域的用電設(shè)備和供電系統(tǒng)造成危險，如有立即切斷受災(zāi)區(qū)域電源，保障業(yè)主、搶險人員與設(shè)備安全，保護和轉(zhuǎn)移用電設(shè)備，同時嚴密監(jiān)視跑水的事態(tài)發(fā)展，危及電梯時要把電梯控制在安全樓層。無機房電梯停電或故障困人救援方法:電梯出現(xiàn)故障或停電困人，需要把困在轎廂內(nèi)的人員救出，此工作須由經(jīng)過專業(yè)訓練的，持有電梯維修操作證的維修人員按下述方法實施救援。 設(shè)法弄清楚電梯轎廂的位置 當電梯停在距某平層位置177。 當電梯停在非上述位置時，則必須用其他的方法移動轎廂后救人。通知乘客轎廂將會移動以救出他們，要求他們靜待轎廂門，不要亂動。（3） 檢修方式不能操作時，進行緊急制動松閘拉繩，同時通過觀察窗觀察平層標記（限速器鋼絲繩上平層標記或檢修面板上平層指示燈）將轎廂停在平層區(qū)域。150mm位置上。（5） 使制動器恢復(fù)正常，然后在廳站對應(yīng)層門外用廳門鑰匙打開廳門，拉開轎門，并協(xié)助乘客安全撤出轎廂。電梯事故應(yīng)急預(yù)案 目的和使用范圍 目的：為保證能更好地為電梯乘客提供優(yōu)質(zhì)、安全的服務(wù)，在電梯萬一出現(xiàn)各種事故時應(yīng)急工作能高效、有序地進行，最大限度地降低因事故造成的影響和損失，維護我公司及物業(yè)的良好形象，特制定本預(yù)案，望設(shè)計的所有人員在出現(xiàn)事故時嚴格按照預(yù)案內(nèi)容操作。 組織機構(gòu)及其聯(lián)系方式：電梯維保單位作為電梯事故緊急救援的應(yīng)急機構(gòu)，負責在合同有效期內(nèi)的電梯事故緊急救援工作，須提供如下的組織機構(gòu)資料：總負責人 電話：副總負責人 電話： 電話： 成員 ： 電話： 電話： 電梯事故維修、救援聯(lián)系電話：急救中心電話：120或999火警電話：119 電梯停梯時的措施運行時的電梯將會因供電線路的故障或限電等原因造成突然斷電停梯，將乘客困在轎廂內(nèi)，應(yīng)采取如下措施： 如果有司機操作電梯，司機應(yīng)對乘客說明原因，使乘客保持鎮(zhèn)靜，勸阻乘客不要強行扒門，不要依靠轎門，不要在轎廂內(nèi)吸煙、吵鬧，勸告乘客聽從應(yīng)急救援人員指揮，并與電梯維保人員聯(lián)系 如無司機操作電梯，應(yīng)告知用戶電梯管理人員在電梯故障后于電梯內(nèi)被困乘客取得聯(lián)系，說明原因。 電梯維保人員接到救援信息后應(yīng)用最快的方式趕往現(xiàn)場，同時向電梯事