【正文】 。歷來別墅都是第二居所的概念，是建在郊區(qū)或風(fēng)景區(qū)供休養(yǎng)、度假用的園林住宅，長期受到文人雅士商賈豪富的青睞，作為幽居之所。廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司 南村別墅項目策劃案中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 12 廣州地區(qū)主要別墅樓盤一覽表地區(qū)板塊 樓盤名稱 位置 占地面積（萬㎡） 總建面積（萬㎡） 容積率江南世家 白云區(qū)同和路南湖黃莊 約 80 約 48 桐林美墅館 白云區(qū)南湖路中段 約 5 約 3 碧桂園鳳凰城 廣園東路碧桂園鳳凰城 約 667 380 翡翠綠洲 黃埔羅南大道北城市別墅——主要指距離經(jīng)濟(jì)中心區(qū)（CBD）的行車距離在 1 個小時內(nèi)區(qū)域的別墅項目，區(qū)域開發(fā)時間長，區(qū)域居住氣息濃郁，生活配套設(shè)施較齊全。廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司 南村別墅項目策劃案中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 15? 遠(yuǎn)郊別墅以及城市別墅的板塊劃分遠(yuǎn)郊別墅主要集中在花都板塊、廣園東板塊和科學(xué)城、南沙等新區(qū)板塊?；ǘ及鍓K具有天然的景觀資源，典型的別墅項目有花都雅居樂花園花樣巴黎別墅組團(tuán)、南航碧花園、五溪御龍灣、金碧御水山莊、雅寶新城等項目?？茖W(xué)城、南沙等新區(qū)板塊是廣州市高科技開發(fā)區(qū)發(fā)展而形成的新板塊，科學(xué)城的保利林語山莊、奧園集團(tuán)的天鹿湖別墅項目、南沙經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的南沙奧園新城、南沙濱?；▓@等別墅項目，將服務(wù)于到開發(fā)區(qū)投資創(chuàng)業(yè)的投資者和政府高官的當(dāng)?shù)厣罹幼⌒枰?。番禺板塊別墅主要集中在華南板塊和洛溪板塊，度假型和自住型重疊較多，區(qū)域經(jīng)過 10 多年的開發(fā)，配套設(shè)施相對完善，整體環(huán)境以及住宅素質(zhì)較高。南湖板塊別墅主要集中在南湖風(fēng)景區(qū)附近，典型項目有江南世家、桐林美墅館。建設(shè)部控制別墅用地開發(fā)，不少人士發(fā)出“別墅匱乏”的預(yù)警，但是由于廣州大發(fā)展商前期囤積的土地資源較多，并不急于集中開發(fā)，造成相對競爭壓力。廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司 南村別墅項目策劃案中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 19遠(yuǎn) 郊 別 墅 土 地 儲 備 以 及 開 發(fā) 量 統(tǒng) 計796139983015336510302004006008001000120014001600花 都 板 塊 廣 園 東 板 塊 科 學(xué) 城 、 南 沙 新 區(qū)儲 備 總 量已 開 發(fā) 量（注：以上數(shù)據(jù)來源于中地行市場部數(shù)據(jù)庫 202219，單位：萬平方米）遠(yuǎn)郊別墅供應(yīng)量以廣園東最為集中，并且土地儲備量豐富，僅鳳凰城、翡翠綠洲、甲天下的別墅開發(fā)用地就達(dá)到 2 萬畝，隨著城市“東進(jìn)”的規(guī)劃引導(dǎo)，未來廣園東將成為廣州最大的一個“別墅新城” 。祈福、萬科、新鴻基等大集團(tuán)的頻頻圈地，也增加了該區(qū)域的開發(fā)實力。廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司 南村別墅項目策劃案中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 20? 城市別墅供應(yīng)量以及典型項目分析板塊 項目 儲備用地（㎡） 別墅開發(fā)情況番禺板塊 華南碧桂園 占地近 2022 畝，總建約 120 萬㎡ 已開發(fā) 800 余套，新推出 300 套廣州雅居樂 占地近 4800 畝，總建約 434 萬㎡ 已開發(fā)約 628 套別墅，未來一年內(nèi)以洋房開發(fā)為主華南新城 占地近 3200 畝，總建約 300 萬㎡ 沒有別墅錦繡香江 占地近 1300 畝，總建 123 萬㎡ 已開發(fā)約 534 套別墅，開發(fā)完畢麗江花園 占地近 1200 畝，總建 149 萬㎡ 別墅組團(tuán)開發(fā)完畢清華坊 占地近 200 畝，總建約 10 萬㎡ 200 套聯(lián)排開發(fā)完畢珊瑚灣畔 占地近 740 畝，總建約 50 萬㎡ 規(guī)劃中共 160 套別墅，經(jīng)已開發(fā) 37 套江景別墅南湖板塊 江南世家 占地近 1300 畝，總建約 79 萬㎡ 一期共 198 套別墅，開發(fā)完畢，二期為洋房頤和山莊 占地近 300 畝，總建約 20 萬㎡ 別墅開發(fā)完畢南湖雅居樂 占地近 300 畝，總建約 20 萬㎡ 新一期推出 89 套別墅，聯(lián)排及獨棟別墅 154388㎡萬科南湖項目 占地近 12 畝，總建約 14 萬㎡ 將有比例較少的獨立別墅和聯(lián)排推出（注：以上數(shù)據(jù)來源于中地行市場部數(shù)據(jù)庫 202219，單位：萬平方米）廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司 南村別墅項目策劃案中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 21據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)可得，城市別墅待開發(fā)量遠(yuǎn)比遠(yuǎn)郊別墅要少得多，待開發(fā)量為 32%。根據(jù)以上分析可知，城市別墅供應(yīng)量相對遠(yuǎn)郊別墅要少，區(qū)域競爭環(huán)境相對緩和。在未來三到四年內(nèi)，華南板塊開發(fā)別墅的市場承受空間較為寬松，可行性強(qiáng)，前景喜人。廣 州 市 區(qū) 高 端 洋 房 待 開 發(fā) 總 量41145215 14 14102212 16 100102030405060中 海 合 景 嘉 裕 保 利 廣 控 力 迅 珠 實 新 世 界 恒 燁 匯 景 天 鵝 灣待 開 發(fā) 總 量 （ 萬 ㎡ ）（注：以上數(shù)據(jù)來源于中地行市場部數(shù)據(jù)庫 202219，單位：萬平方米）廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司 南村別墅項目策劃案中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 23珠江新城板塊在售的凱旋新世界、保利香檳花園、利雅灣等項目，近年珠江新城地鐵、青少年宮、歌劇院等公建配套逐步完善，中海、富力、廣控、保利、力迅等大型發(fā)展商已經(jīng)準(zhǔn)備開發(fā)他們儲備的地塊，合力打造一個豪宅板塊。不少大發(fā)展商都較好地控制開發(fā)量和存量，保持江景項目供應(yīng)量呈不飽和狀況。以上市區(qū)高端板塊共性特征如下——? 位于城市的經(jīng)貿(mào)核心帶和景觀帶，擁有市政的規(guī)劃以及環(huán)境支持，發(fā)展已經(jīng)居住狀態(tài)良好；? 從東風(fēng)東到天河北，繼而到珠江新城，商貿(mào)行政重心輻射，濱江板塊的環(huán)境優(yōu)勢，板塊綜合價值高；? 板塊價格高企，逐漸形成富人、精英人士的聚居地， “圈層”效應(yīng)興起；? 網(wǎng)羅的客戶群處于金字塔中高層，具有自己對生活和居住的獨特品味，居住生活向享受型進(jìn)化；? 各大板塊內(nèi)出現(xiàn)不少建筑精品，成為廣州建筑博覽、先進(jìn)理念的展示平臺。目前最大缺陷是配套不成熟，但隨著核心區(qū)的啟動，相信該情形很快改善。但該板塊過度成熟，可供應(yīng)量少，人口密集度大，交通堵塞嚴(yán)重，可發(fā)展空間小。但因位于海珠區(qū)，板塊發(fā)展難以撐托整體環(huán)境檔次，而一線江景用地的禁批及開發(fā)基本完畢，后續(xù)力量弱。且可開發(fā)用地基本完畢，后續(xù)供應(yīng)難以跟上。廣 州 市 郊 高 端 洋 房 待 開 發(fā) 總 量1413350846215421009020406080100120140廣 控 雅 居 樂錦 繡香 江華 南新 城 祈 福 南 奧 星 河 灣珊 瑚灣 畔中 海藍(lán) 灣待 開 發(fā) 總 量 （ 萬 ㎡ ）近年來番禺板塊的洋房價格提升較快，如星河灣新一期星座、中海藍(lán)灣、珊瑚灣畔的疊加洋房都以 180－250㎡的“大”面積，800－3000 元/㎡的附加裝修檔次，總價達(dá)到 100 萬以上。注：華南板塊所儲備的未知地塊也較多，部分?jǐn)?shù)據(jù)未能盡錄 。? 市郊板塊特征對比板塊 產(chǎn)品類型 賣點 價格區(qū)間（毛坯） 飽和度 美譽(yù)度 代表樓盤 主力戶型 客戶特征番禺板塊多層、小高層、高層大社區(qū)規(guī)劃、環(huán)境、景觀、低密度50006000元/㎡大量儲備土地，可開發(fā)量大環(huán)境優(yōu)越，適宜安居，價格比市區(qū)低，區(qū)域逐漸成熟；但交通、醫(yī)療等公建配套完善程度不足。待開發(fā)項目基本都朝著 150180㎡以上的戶型所設(shè)計，居住朝大、寬、舒適享受方面發(fā)展。價值型別墅主要是以稀缺的景觀資源、優(yōu)質(zhì)的社區(qū)氛圍等內(nèi)化的因素引導(dǎo)消費者，如：匯景新城 ——“看得見的國際社區(qū)，看不見的名流生活” ；清華坊的“中國院落民居” ；珊瑚灣畔“澳洲黃金海岸式濱水生活” 。項目 規(guī)模 戶型面積 價格鳳凰城 占地約 667 萬㎡，總建 380 萬㎡ 聯(lián)排：㎡獨立：㎡ 聯(lián)排： 萬元獨立：92405 萬元翡翠綠洲 占地約 534 萬㎡，首期開發(fā)約 113 萬㎡ 聯(lián)排：156 240㎡；獨立：2251532㎡聯(lián)排：3600 元/㎡(毛坯)獨立：7000 元/㎡(毛坯)廣州雅居樂歐洲故事 占地約 314 萬㎡， 聯(lián)體：172273㎡；獨立：300390㎡ 3698～5000 元/㎡華南碧桂園翠山藍(lán)天 占地約 67 萬㎡ 3001000㎡ 8500 元/㎡匯景新城明月清泉 別墅占地 萬 獨立：345㎡至 950㎡ 15000 元/㎡清華坊 占地 12 萬 聯(lián)體：317450㎡ 56008600 元/㎡珊瑚灣畔 占地 49 萬㎡，總建 149 萬㎡ 獨立：350800㎡ 8500 元/㎡廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司 南村別墅項目策劃案中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 29我司將二種別墅進(jìn)行以下對比：? 價格型與價值型別墅的所占份額對比 0100200300400500600價 格 型 價 值 型價 格 型 和 價 值 型 別 墅 開 發(fā) 量 對 比價 格 型價 值 型價 格 型 和 價 值 型 別 墅 所 占 比 例83%17% 價 格 型價 值 型價格型別墅開發(fā)量為 萬平方米，所占比例為 83%；價值型別墅開發(fā)量少，僅 萬㎡，所占比例為17%。廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司 南村別墅項目策劃案中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 30? 價格型與價格型別墅平均價格抽樣統(tǒng)計對比價 格 型 別 墅 總 價 分 析135 120180 175 160 150250050100150200250300鳳 凰城金 碧御 水山 莊廣 州雅 居樂華 南碧 桂園翡 翠綠 洲雅 寶新 城南 航碧 花園總 價 （ 萬 元 /套 ）在廣州市場上，價格型的別墅所占數(shù)量最多，花都板塊、廣園東板塊、番禺板塊的別墅均屬于價格型別墅，平均來說，價格型別墅價格在 100250 萬之間，價格處于別墅市場的下游。物以稀為貴。價值型別墅衡量的標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)超出了價格的局限，客戶以擁有該類別墅為豪，更作為終極住所。目前相比北京、上海別墅市場，廣州別墅基本處于中下游檔次，即使有匯景、珊瑚灣畔等項目加盟，由于供應(yīng)少，對大市影響不深。高端洋房價格穩(wěn)定在 7000～10000 元/㎡的價格區(qū)間，由于廣州市場較為成熟，所以豪宅項目定價都比較謹(jǐn)慎，在戶型設(shè)計上保持在 200350㎡，總價上基本不會超出 400 萬。廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司 南村別墅項目策劃案中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 33四、 市場競爭壓力對本項目的開發(fā)啟示? 在區(qū)域方面的競爭壓力，立足番禺區(qū)域這個城市板塊的區(qū)域?qū)傩?，本項目對比起雅居樂、華南新城、華南碧桂園等規(guī)模比本項目更大的項目，要在競爭圈層中突圍而出，就必須標(biāo)新立異，塑造一個獨具特色的建筑珍品社區(qū)（如清華坊） ，達(dá)到小中見奇，＂LESS IS MORE． ”的市場沖擊力。在城市的番禺區(qū)域開發(fā)別墅供應(yīng)量相對較少的別墅項目，能避開廣園東別墅的攻擊，拉升項目整體檔次； 而開發(fā)一定量的小高層洋房吸納想購買市區(qū)高檔洋房的客戶，減少別墅項目的風(fēng)險。對于本項目的別墅來說，我司建議走“中價別墅，高價洋房”策略，總價控制在 250 萬左右，擴(kuò)大客戶群的范圍，減少競爭壓力和風(fēng)險；而洋房則建議是小高層大面積洋房，總價控制在120 萬左右，低于市區(qū)高端洋房的價格，創(chuàng)造相對競爭優(yōu)勢。項目 項目定位 戶型面積（㎡） 毛坯價格（元/㎡） 購買客戶群 市場影響?yīng)毩ⅲ?60383 10000雅郡伯朗 新會展商圈國際社區(qū)聯(lián)排：219291 48005200會展商務(wù)客戶、私企法人、大學(xué)教授、政府官員、天河、海珠公務(wù)員 ★★★清華坊 中國院落民居 聯(lián)排 317450㎡ 6800 大學(xué)城教授、作家、文化界人士、外地來穗工作的企業(yè)高級管理人員 ★★★★玉樹別院 玉樹中庭園林社區(qū) 聯(lián)排 220280㎡ 50006000 前期居住麗江的私營企業(yè)人士、廣告公司老板、設(shè)計師 ★★★★★王臺別墅澳洲別墅、澳式生活（廣州首創(chuàng)）獨立 227402㎡ 70008000 政府高級官員、私企企業(yè)業(yè)主、外地到穗工作的高級管理者 ★★★★★棕櫚灘 TOWNHOUSE 掬水別墅（廣州首創(chuàng)） 聯(lián)排 197280㎡ 50007000 公務(wù)員、律師、醫(yī)生、設(shè)計師等創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)人士、傳媒、廣告行業(yè)者 ★★★以上比較項目雖然在價格上有高有低，但他們都市場上成功了，影響較為深遠(yuǎn)，他們有個最大的共性— —針對目標(biāo)客戶群，具有獨特的社區(qū)“主題”定位，構(gòu)造了一個“文化”含量較高的社區(qū)。對比起夸夸其談、定位模糊的一些別墅項目，無疑是最得到啟發(fā)的地方。伯朗——居住傳承貴族廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司 南村別墅項目策劃案中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 36法式風(fēng)情的樓書和廣告包裝營造優(yōu)雅浪漫的樓盤氛圍廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司 南村別墅項目策劃案中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 37麗江花園別墅組團(tuán)—— 一方水土一方人，美善相隨麗江人 玉 樹 別 院 棕 櫚 灘 廣州中地行房產(chǎn)