【正文】 從該區(qū)域的投資置業(yè)熱潮中可以發(fā)現(xiàn) ， 近郊別墅片區(qū)涵蓋的居住人群與城市別墅區(qū)和度假別墅區(qū)相比 ，表現(xiàn)得更為全面 。 以森宇集團(tuán)的維也納森林別墅為代表 ， 今年的牧馬山別墅開(kāi)發(fā)風(fēng)起云涌 。 目前 ， 隨著交大房產(chǎn) 、 興益房產(chǎn)錦麗園二期和北大方正等眾多知名開(kāi)發(fā)商的強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入 ， 該區(qū)域已經(jīng)形成了一個(gè)高檔生態(tài)純別墅區(qū) 。 二、項(xiàng)目的資源分析 ? 牧馬山現(xiàn)狀分析 成都牧馬山開(kāi)發(fā)區(qū)是城南副中心的重要區(qū)域，距成都僅 14公里， 10多分鐘的路程，有 5條道路可以直通成都。 旅游區(qū)總體規(guī)劃面積 ， 現(xiàn)已建成項(xiàng)目 38個(gè) ， 規(guī)模較大的有國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)化的高爾夫球場(chǎng) ， 熱帶秀美的西南日月城 ，幽雅恬靜的牧馬山莊 ， 歐式風(fēng)格的金湖度假村 。 未來(lái)的牧馬山將是成都的 “ 深圳 ” ， 吸引高新技術(shù)和技術(shù)密集型企業(yè) ， 成為成都市的保稅區(qū) 。 項(xiàng)目的 SWOT分析 ? 優(yōu)勢(shì)： ?項(xiàng)目區(qū)域自然景觀優(yōu)越，這是建別墅最重要的資源之一； ?項(xiàng)目處于成都第一個(gè)真正意義上的純別墅社區(qū)； ?交通極為便利，到市中心只需 25分鐘的車程； ?項(xiàng)目第一次提出自由、自我、自然的設(shè)計(jì)理念 ?項(xiàng)目的容積率和綠化率比周邊項(xiàng)目低，小區(qū)的均好性較好； ? 劣勢(shì)： ?產(chǎn)品特色不明顯，顯得比較平庸，沒(méi)有比較優(yōu)勢(shì)； ?項(xiàng)目社區(qū)內(nèi)的公建等配套設(shè)施嚴(yán)重不足； ?項(xiàng)目周邊的生活配套設(shè)施不足； ?產(chǎn)品外立面不出彩，沒(méi)有吸引力； ? 機(jī)會(huì)： ?維也納森林別墅、高爾夫山莊、交大別墅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)使牧馬山逐漸形成了一個(gè)純生態(tài)的別墅社區(qū)； ?牧馬山已成為別墅開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，受到消費(fèi)者的密切關(guān)注； ?目前獨(dú)棟別墅市場(chǎng)呈供不應(yīng)求的局面； ?國(guó)土資源部已規(guī)定在未來(lái)幾年不再批別墅項(xiàng)目用地，別墅土地越來(lái)越稀缺，這為本項(xiàng)目帶來(lái)了極大的開(kāi)發(fā)契機(jī)； ?城南新區(qū)的建設(shè)使項(xiàng)目區(qū)域與城區(qū)的距離大大縮短。獨(dú)棟別墅供應(yīng)量較少。這一方面意味著聯(lián)排別墅和花園洋房等經(jīng)濟(jì)型別墅的供給量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于獨(dú)棟別墅，其將來(lái)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。 ? 建筑規(guī)模趨大，別墅的大盤時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨。只有 10%的項(xiàng)目的占地在 500畝以上。這些項(xiàng)目主要集中在郊縣如華陽(yáng)、龍泉等。 ? 建筑風(fēng)格正朝兩個(gè)方向發(fā)展：一是歐美建筑風(fēng)格，二是中式民居建筑風(fēng)格 建筑風(fēng)格分布比例65%30%5%歐美風(fēng)格 民居風(fēng)格 其他 吸取了民居建筑精華的民居建筑 。再則是以清華坊、三利宅院為代表的民居建筑，把四合院、天井引進(jìn)現(xiàn)代別墅，給人們創(chuàng)造一片自己的天地，可以自由創(chuàng)新，體現(xiàn)個(gè)性。 獨(dú)棟別墅市場(chǎng)面積供應(yīng)分布5%15%30%40%10%200250㎡ 251300㎡ 301350㎡351400㎡ 400500㎡?獨(dú)棟別墅受市場(chǎng)歡迎的面積主要集中在小獨(dú)棟250300 ㎡ 、 350400 ㎡ 的獨(dú)棟和400500 ㎡ 的豪宅。 綜合區(qū)位因素來(lái)看，市區(qū)及三環(huán)路附近的聯(lián)排別墅均價(jià)在 4000元 / ㎡ 及其以上，龍泉板塊均價(jià)在 20213000元/ ㎡ 左右，華陽(yáng)板塊均價(jià)在30004000元 / ㎡ 左右。聚龍聯(lián)排均價(jià) 2300元 / ㎡ ，金林半島聯(lián)排均價(jià) 10000元 / ㎡ ，其 7700元 / ㎡ 的價(jià)格差主要就是區(qū)位和產(chǎn)品因素造成的。 ?總價(jià)在 50120萬(wàn)元 /套的別墅，市場(chǎng)反應(yīng)最好。 ? 獨(dú)棟別墅的價(jià)格主要集中在 30005000元 /㎡ 。 總價(jià)以 90200萬(wàn) /套為主 ， 特別是 100150萬(wàn) /套的獨(dú)棟別墅銷售較好 。 牧馬山板快的均價(jià)也在 40005000元 /㎡ 。 ?總體銷售率在 80%，銷售周期在 824個(gè)月。由于聯(lián)排別墅的總體供應(yīng)量較大（別墅項(xiàng)目的90%都是聯(lián)排別墅），預(yù)計(jì)未來(lái)聯(lián)排別墅的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將極為慘烈。由于獨(dú)棟別墅供應(yīng)量較少（目前市場(chǎng)供應(yīng)量在 1000套左右），而市場(chǎng)需求較大（據(jù)消費(fèi)者的市場(chǎng)需求估計(jì)至少在 3000套以上）。 ? 營(yíng)造社區(qū)環(huán)境與人文環(huán)境漸成理念 2021年新增的別墅項(xiàng)目，有 45%的樓盤容積率在 ， 43%的樓盤綠化率超過(guò)了 50%。 在產(chǎn)品設(shè)計(jì)和材料日趨同質(zhì)化的今天，產(chǎn)品本身提升空間已經(jīng)有限。人文環(huán)境理念不僅要求社區(qū)具備產(chǎn)品和配套精益求精，還要求別墅開(kāi)發(fā)商從前期產(chǎn)品定位、用戶定位，即產(chǎn)品推出前即開(kāi)始營(yíng)造和規(guī)劃整體社區(qū)人文環(huán)境，并成為增加品牌含金量的重要砝碼。如金林半島和維也納森林別墅。聚龍 （一期） 金林半島 青城高爾夫山莊 本案 規(guī)劃形態(tài) 純獨(dú)棟別墅社區(qū) 純獨(dú)棟別墅 社區(qū) 以獨(dú)棟別墅為主 部分獨(dú)棟別墅 部分獨(dú)棟別墅 純獨(dú)棟別墅 主力面積（ ㎡ ） 330430 280350 300400 500 350450 330390 均價(jià) （元 / ㎡ ） 4700 3300 4000 16000 4500 45005000 主力總價(jià)（萬(wàn)元） 120150 90110 120160 650900 150 200 140200 銷售率（ %） 65% 25% 100% 90% 100% 銷售周期 7個(gè)月 1個(gè)月 開(kāi)盤棘售完（量 少只有 11套） 8個(gè)月 1824個(gè)月 目標(biāo) 客戶群 企業(yè)的高級(jí)管理者（西航公司的管理層等）、經(jīng)商戶、私人企業(yè)主、部分非成都地區(qū)的富有階層等 企業(yè)的高級(jí)管理者、經(jīng)商戶、私人企業(yè)主、高校教授等 企業(yè)事業(yè)單位的高級(jí)管理者和經(jīng)商戶、私人企業(yè)主 企業(yè)事業(yè)單位的高級(jí)管理者和經(jīng)商戶、私人企業(yè)主等 非成都的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士購(gòu)買者居多 企業(yè)的高級(jí)管理者、經(jīng)商戶、私人企業(yè)主、部分非成都地區(qū)的富有階層等 從市場(chǎng)可以看出，獨(dú)棟別墅總價(jià)在 120200萬(wàn)左右的銷售情況較好，這說(shuō)明本案的總價(jià)有較大的市場(chǎng)承受能力。 3．小區(qū)功能配套 生活類配套： 超市、無(wú)公害蔬菜市場(chǎng)、小郵局、洗衣房、自助銀行、社區(qū)醫(yī)療中心、小型商務(wù)中心、汽車美容中心 休閑類配套： 森林溫泉館、業(yè)主會(huì)所、森林度假小別墅酒店、森林茶室、美容美法中心、森林 SPA、老年休閑中心 運(yùn)動(dòng)類配套設(shè)施完善： 森林滿跑道、森林晨跑道、森林登山道、森林籃球場(chǎng)、森林網(wǎng)球場(chǎng)、健身中心、兒童歡樂(lè)谷 4．物業(yè)管理 星級(jí)管理提供最貼心的服務(wù) ?常規(guī)性的公共服務(wù)（環(huán)境衛(wèi)生、綠化、治安管理、保安 24小時(shí)晝夜巡邏） ?委托性的特約特色服務(wù)（根據(jù)業(yè)主需要，依據(jù)協(xié)議提供特色服務(wù)，如家庭醫(yī)療保健、叫醒服務(wù)、 ?各種培訓(xùn)服務(wù)、攝像、個(gè)人網(wǎng)頁(yè)制作、個(gè)人演唱會(huì)、婚慶禮儀燈） ?針對(duì)性的專業(yè)服務(wù) 日常服務(wù) 衣物方面：為住戶洗衣物、被褥；提供補(bǔ)衣、制衣服務(wù)等 飲食方面：為住戶選購(gòu)食品、糧食、蔬菜副食及日常用品 居住方面：為住戶提供室內(nèi)衛(wèi)生保潔、裝修、搬家等家庭所需服務(wù) 出行方面：代購(gòu)、代訂車船票、飛機(jī)票、接送小孩上學(xué)、入托等 衛(wèi)生服務(wù)設(shè)醫(yī)療服務(wù)中心、提供出診、打針、小孩疫苗接種、家庭病房服務(wù)等 以及各種商業(yè)服務(wù)、金融服務(wù)、代理中介服務(wù)等 5． 推廣策略 5． 1產(chǎn)品策略 該樓盤主體建筑采用新古典主義的歐式建筑風(fēng)格 ， 外立面整體感覺(jué)給人較為沉穩(wěn) 。 產(chǎn)品以歐式別墅為主從產(chǎn)品定位來(lái)看 ， 住宅在區(qū)域內(nèi)走的高檔路線 ， 面積適中 （ 330360㎡為主力 ） ， 其戶型配比為： 256260平米 ， 占 15%； 330360平米 ， 占 55%； 430460平米 ， 占 30%。 付款方式多樣 ， 可一次性 、 分期 、 按揭 。 開(kāi)盤時(shí)均價(jià) 4500元 /㎡ ,目前均價(jià) 4700元 /㎡ 。 5． 3銷售周期 從 2021年 9月亮相 ， 2021年 12月 27日正式開(kāi)盤至今近 7個(gè)月的時(shí)間 ， 推出戶型銷售了 65%。 開(kāi)盤時(shí)只銷售了20%， 隨著項(xiàng)目的呈現(xiàn) ， 銷售情況逐漸好轉(zhuǎn) 。 主要有企業(yè)的高級(jí)管理者 （ 西航公司的管理層等 ） 、 經(jīng)商戶 、 私人企業(yè)主 、 部分非成都地區(qū)的富有階層等 。 他們?cè)谥脴I(yè)時(shí) ， 在考慮價(jià)格的同時(shí)更看中的是小區(qū)的園林環(huán)境 、 交通 、 生活配套等與生活息息相關(guān)的因素以及區(qū)域未來(lái)的發(fā)展?jié)摿?。湖泊 ： 維也納森林別墅是目前四川最大的純獨(dú)棟別墅社區(qū) ， 地處成都市未來(lái)的富人區(qū)牧馬山 ， 地理位置優(yōu)越 ， 交通便利 、 環(huán)境優(yōu)美 。 但其產(chǎn)品仍較為粗糙 ， 如園林 、 花園等與宣傳的有一定差距 。 3． 功能配套 小區(qū)內(nèi)： 以巨型瀑布為主的主題公園 ， 小區(qū)游泳池 、 網(wǎng)球場(chǎng) 、 健身房 、 透空式茶樓 、 超市 、 快餐 、 美容 、 美發(fā) 周邊配套設(shè)施： 毗鄰四川大學(xué) 、 西南民族大學(xué)新校區(qū) ， 棠湖實(shí)驗(yàn)中學(xué) ， 以及購(gòu)物休閑較為便利 。 較為完善的生活配套設(shè)施和較高的園林綠化盡顯一流的居家生活環(huán)境 。 5． 2價(jià)格策略 總價(jià)在 68124萬(wàn)間 （ 90110萬(wàn)為主力 ） 。 主力總價(jià) 90110萬(wàn) 。 二期 2021年 3月正式開(kāi)盤至今近 1個(gè)月的時(shí)間 ， 推出戶型銷售了 25%。 主要有企業(yè)的高級(jí)管理者 、 經(jīng)商戶 、 私人企業(yè)主 、 高校教授等 。 5． 6推廣策略 本樓盤的推廣方式相對(duì)較少 ， 有現(xiàn)場(chǎng)售樓部 ， 廣告宣傳有華西都市報(bào) 、 成都商報(bào) 、 大型戶外等 。 ： 錦麗園別墅是成都的首個(gè)純獨(dú)棟別墅社區(qū) ， 地處成都市未來(lái)的富人區(qū)牧馬山 ， 地理位置優(yōu)越 ， 交通便利 、 生活 、 醫(yī)療 、 教育配套設(shè)施較為完善 。 樓盤名稱： 天泉 成都天泉置業(yè)有限公司 建筑設(shè)計(jì)：著名的國(guó)家級(jí)建筑設(shè)計(jì)專家 、 國(guó)家特許一級(jí)注冊(cè)建筑師周方中先生主持設(shè)計(jì) 占地面積： 2021畝 ， 一期： 141畝 總建筑面積： ㎡ （ 一期 ） 建筑形態(tài)：聯(lián)排別墅 （ 95套 ） 、 單體別墅 （ 11套 ） ， 豪華別墅 （ 2套 ） 停車位： 121個(gè) 容積率： 綠化率： 45％ 總戶數(shù)： 108戶 （ 一期 ） 面積區(qū)間： 157400㎡ 價(jià)格區(qū)間： 聯(lián)排別墅： 2300元 /㎡ （ 均價(jià) ） 單體別墅： 4000元 /㎡ （ 均價(jià) ） 2． 總體規(guī)劃 項(xiàng)目總占地約 2021畝 ， 包括 1100多畝的項(xiàng)目用地 ， 800畝的水體湖面 。 一期 141畝由聯(lián)排別墅 、 單體別墅 、 酒店公寓等組成 。 從一期上行 500米即為有山水相依 800畝天泉湖面的二期用地 。 準(zhǔn)備以業(yè)主 DIY的形式修建單體別墅 。 在目前成都市是一個(gè)全新的 、 高品質(zhì)的別墅生態(tài)社區(qū) ， 可以稱的上是大局運(yùn)籌 ， 獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷 。 4． 物業(yè)管理 社區(qū)由四川總府酒店物業(yè)管理公司進(jìn)行九星級(jí)管理 。聚龍國(guó)際生態(tài)別墅園 ” 的業(yè)主 ， 度身制定一套星級(jí)酒店式服務(wù) ， 提供個(gè)性化 、 全天候的全面呵護(hù) 。 5． 推廣策略 5． 1產(chǎn)品策略 外立面以簡(jiǎn)約洗煉的現(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)手法處理 ， 展現(xiàn)與眾不同的新川西民居風(fēng)格 。較為完善的生活配套設(shè)施和無(wú)敵山水環(huán)境盡顯一流的居家生活環(huán)境 。 其中一期以聯(lián)排別墅為主 ， 面積在 157400㎡ 之間 ， 其戶型配比為： 157180平米 ， 占 75%； 190210平米 ， 占 15%； （ 單體 ） 300360平米 ， 占 8%； （ 單體 ） 400500平米 ， 占 2%。 付款方式多樣 ， 可一次性 、 按揭 。 一期 108套已投入市場(chǎng)銷售情況好 。 5． 4銷售情況 一期推出的 108套別墅 ， 聯(lián)排別墅 95套 （ 160190㎡ 主力 ， 3650萬(wàn)為主力 ） 全部售完 ， 4個(gè)月時(shí)間；單體別墅 11套 （ 300360㎡ 主力 ， 120150萬(wàn)為主力 ） ， 開(kāi)盤即全部售完了 ， 豪華別墅二套 ， 總價(jià) 500萬(wàn)以上未售出一套 。 主要是來(lái)自成都的企業(yè)事業(yè)單位的高級(jí)管理者和經(jīng)商戶 、 私人企業(yè)主等 。 5． 7營(yíng)銷訴求 開(kāi)發(fā)商以 “ 中國(guó)西南首席純正山水別墅 ” 、 “ 8S國(guó)際原生態(tài)別墅標(biāo)準(zhǔn) ， 同步享受世界級(jí)住宅品質(zhì) ” ， 為樓盤的核心營(yíng)銷訴求點(diǎn) 。 ： 天泉 正是這樣才做到開(kāi)盤 5個(gè)月銷售 100%（ 豪宅除外 ） 的良好銷售勢(shì)頭 。 整個(gè)小區(qū)規(guī)劃施行人車分流 ，、 動(dòng)靜分區(qū) 、 步移景換的原則 ， 以組團(tuán)式進(jìn)行開(kāi)發(fā) 。 從規(guī)劃 、 園林 、 設(shè)計(jì)上來(lái)看較完善 ， 并有所創(chuàng)新 。 3． 小區(qū)功能配套 入口小廣場(chǎng) 、 疊水藝術(shù)墻 、 社區(qū)會(huì)所 、 景觀游泳池 、 戲水池 、 網(wǎng)球場(chǎng) 、 文化墻 、 活動(dòng)小廣場(chǎng)等 ， 充分的滿足業(yè)主的日常生活需要 。 服務(wù)項(xiàng)目有：保潔 、24小時(shí)安防 、 物業(yè)保養(yǎng)與維護(hù) 、 家政服務(wù) 、 代