【正文】 老年公寓，在歐美國家發(fā)展較早，建設(shè)較多，也積累了不少的經(jīng)驗。它建于北京北部的小湯山，占地面積42萬平方米，總建筑面積18萬平方米，可以容納近萬老人入住。上海市是最早進(jìn)入老年型的城市，老齡事業(yè)發(fā)展較早。大連市2001年底全市共有養(yǎng)老機構(gòu)150所，其中老年公寓11所，總床位7993張。 但是，由于我國老年公寓的發(fā)展剛剛起步，從全國范圍來看還存在不少問題和需要改進(jìn)之處。國外一些發(fā)達(dá)國家，進(jìn)住老年公寓和養(yǎng)老機構(gòu)的老年人約占老年人總數(shù)的5％左右。 2．老年公寓的布局不盡合理。所以目前存在著有的老年公寓雖然環(huán)境和物質(zhì)條件都很好，但地點遠(yuǎn)離社會、遠(yuǎn)離親友。 3．老年公寓的價位偏高。如上海市選擇老年公寓的老人中，％希望每月所需費用不超過1000元（《中外房地產(chǎn)導(dǎo)報》2001年18期）?？梢?，在我國目前廣大老年人的收入偏低的情況下，老年公寓的檔次和價位要適合廣大中低收入老年人的承受能力。一般來說設(shè)備齊全，環(huán)境優(yōu)美，服務(wù)周到的老年公寓不太多。5．政府和社會對老年人的住宅建設(shè)重視和支持力度不夠。 ……索引：一、內(nèi)容概要……………………………………………………………6二、公司簡介……………………………………………………………61. 公司概況…………………………………………………………………………………………62. 發(fā)展目標(biāo)…………………………………………………………………………………………63. 現(xiàn)有業(yè)務(wù)…………………………………………………………………………………………74. 經(jīng)營理念…………………………………………………………………………………………75. 客戶概況…………………………………………………………………………………………86. 管理隊伍…………………………………………………………………………………………8三、項目市場背景與市場情況分析……………………………………91. 養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)涉及的一些宏觀環(huán)境分析………………………………………………………92. 養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)的市場情況分析…………………………………………………………………123. 主要競爭情況分析………………………………………………………………………………17四、SWOT分析與關(guān)鍵問題分析………………………………………191． 機會………………………………………………………………………………………………192． 威脅………………………………………………………………………………………………213． 優(yōu)勢………………………………………………………………………………………………214． 劣勢………………………………………………………………………………………………235． 關(guān)鍵問題…………………………………………………………………………………………23五、目標(biāo)與目標(biāo)可行性分析……………………………………………24六、營銷計劃……………………………………………………………241．目標(biāo)市場…………………………………………………………………………………………………242．產(chǎn)品………………………………………………………………………………………………………253．價格………………………………………………………………………………………………………274．渠道………………………………………………………………………………………………………285．促銷………………………………………………………………………………………………………29七、財務(wù)計劃與財務(wù)分析………………………………………………30八、其他…………………………………………………………………30正文：一、內(nèi)容概要 1．本商業(yè)計劃書說明了四川秋實實業(yè)開發(fā)股份有限公司準(zhǔn)備在2003年，開發(fā)“秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)項目的計劃。3．開發(fā)“秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)項目，對于本公司來說，是基于目前中國“銀色市場”日漸增長的趨勢來考慮的。 4．本計劃書涉及的主要目標(biāo)是：分為兩期建設(shè)“秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)成為我國西部第一個大型現(xiàn)代化的、專業(yè)化的、高檔次的老年社區(qū)。另外，社區(qū)每年的管理服務(wù)活動將為公司創(chuàng)造利潤153萬元。6．“秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)的總建設(shè)成本15769萬元，由于社區(qū)在建設(shè)中同時銷售，故該項目先期投資為6000萬元，秋實公司可以自籌資金1/3，即2000萬元，其余開發(fā)資金可以由其他有資金的項目投資者以股東身份提供，公司定期提供分紅，并為股東購房提供優(yōu)惠。2003年，報經(jīng)四川省人民政府批準(zhǔn)，公司整體變更設(shè)立名為“四川秋實開發(fā)實業(yè)股份有限公司”，由成都天仁房地產(chǎn)開發(fā)公司和張敏隆等25個自然人發(fā)起成立，是全國殯葬業(yè)和老年產(chǎn)業(yè)的第一家股份制企業(yè)。此外公司嚴(yán)格按照《公司法》規(guī)范運作，實行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。在陵園觀光化、服務(wù)專業(yè)化、管理科學(xué)化等方面均有顯著建樹，取得了很好的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益。2．發(fā)展目標(biāo)四川秋實開發(fā)實業(yè)股份有限公司長期發(fā)展目標(biāo)是通過全面進(jìn)入老年服務(wù)市場，通過在老年服務(wù)市場抓住養(yǎng)老、送終服務(wù)等方面各項核心業(yè)務(wù)，成為四川乃至全國最大的從事老年服務(wù)行業(yè)市場的領(lǐng)先者。此次公司投資“秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)項目，就是開始在殯葬業(yè)務(wù)成功以后，按照公司的長期發(fā)展目標(biāo)要求，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)鏈的向上擴(kuò)展，此項目將與公司另外一個老年服務(wù)投資項目“寶光永生堂”一起開發(fā)。3．現(xiàn)有業(yè)務(wù)四川秋實開發(fā)實業(yè)股份有限公司現(xiàn)在從事的是殯葬火化、殯儀服務(wù)、靈骨存放、家人對死者常年的祭祀服務(wù)及（在園林觀光和休閑時的）附加服務(wù)。公司采用塔葬這種全新的概念，既順應(yīng)了國家節(jié)約土地的殯葬改革發(fā)展方向，又滿足了千百年來中國人民重視送終，以寄托哀思的愿望，為生命畫上圓滿的句號，顯示出它強大的生機和活力。公司下屬的靈新墓葬公司現(xiàn)在已經(jīng)開發(fā)的主要產(chǎn)品是用于骨灰存放塔位。墓位設(shè)計成藝術(shù)墓形式，注重滿足顧客對已故親人安置的個性化要求，面向的是中、高檔消費群體，占據(jù)了殯葬業(yè)的高端市場。迄今為止，在相同業(yè)務(wù)領(lǐng)域，公司沒有現(xiàn)實的競爭對手。4．經(jīng)營理念本公司的經(jīng)營理念是——在老年服務(wù)業(yè)務(wù)領(lǐng)域內(nèi)，以誠信經(jīng)營為基本行為準(zhǔn)則，始終將顧客利益置于首位，提供有最高顧客價值的服務(wù)產(chǎn)品，成為老年服務(wù)市場上顧客最為信賴的公司和品牌。同時，不斷為公司所有投資者和股東提供最好的回報，使公司員工能夠在享受事業(yè)成功的成就中也使個人利益得到不斷提升。公司在開展業(yè)務(wù)的過程中，深深感到社會老年群體越來越需要的養(yǎng)老服務(wù)要求。這明顯昭示著，在公司的骨灰安置存放和殯葬服務(wù)市場以外，還存在一個需要養(yǎng)老服務(wù)的龐大消費市場。但正因為龐大的潛在市場存在，公司在這方面已經(jīng)積累一定的經(jīng)驗和掌握了顧客資源，由此促使公司在2002年終下決心，投資建設(shè)“秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)項目，并準(zhǔn)備通過此項投資項目，將簡單的養(yǎng)老延伸服務(wù)變成公司在老年服務(wù)市場上正式的核心業(yè)務(wù)，不斷完善公司在老年服務(wù)市場產(chǎn)業(yè)鏈的服務(wù)范圍，為公司的業(yè)務(wù)構(gòu)造完整的產(chǎn)業(yè)鏈，也為實現(xiàn)公司的長期發(fā)展目標(biāo)奠定業(yè)務(wù)發(fā)展基礎(chǔ)。 張敏隆先生1940年4月13日出生于成都市龍泉驛區(qū)同安鄉(xiāng)。 現(xiàn)為中共四川省委政策研究室特約研究員、成都市政協(xié)委員、四川省客家海外聯(lián)誼會名譽會長。 1957年3月，應(yīng)征入伍，先后參加過西藏平叛及中印邊境自衛(wèi)反擊戰(zhàn)，多次立功受獎，歷任學(xué)員、電影隊長、指導(dǎo)員、西藏軍區(qū)政治部群工科副科長；216。 1981年～1985年，任岷江貿(mào)易總公司總經(jīng)理；216。 1992年7月～1997年5月在香港偉確集團(tuán)成都辦事處任首席代表；216。 2003年，公司變更設(shè)立四川秋實開發(fā)實業(yè)股份有限公司，仍任董事長兼總經(jīng)理；216。 張敏隆先生長期身居重要的管理領(lǐng)導(dǎo)崗位，職業(yè)經(jīng)歷豐富，戰(zhàn)略分析和決策能力突出，已從事老年產(chǎn)業(yè)多年，行業(yè)經(jīng)驗豐富，在本行業(yè)享有盛譽。 劉可先生于1942年12月22日出生于四川省邛崍市，曾就讀于重慶建筑工程學(xué)院，系大學(xué)本科畢業(yè)，具有高級工程師職稱，中共黨員。 1967年9月～1991年5月，在宜賓造船廠工作，歷任工人到廠長；216。 1997年4月～今，入四川秋實開發(fā)實業(yè)股份有限公司，任副總經(jīng)理。3) 副總經(jīng)理白英敏先生216。216。 1986年～1996年，自己辦廠、開公司，任經(jīng)理；216。 2002年，美國西北大學(xué)獲MBA學(xué)位。4) 財務(wù)總監(jiān)甘云碧女士216。1954年生，從事財務(wù)工作27年，曾任四川省煤炭工業(yè)管理局審計處審計、天仁大酒店財務(wù)總監(jiān)、德瑞企業(yè)發(fā)展總公司審計部經(jīng)理，現(xiàn)任寶光銀發(fā)實業(yè)股份有限公司財務(wù)總監(jiān)，編寫過多種財務(wù)制度，培訓(xùn)過多名財務(wù)人員。按照國際標(biāo)準(zhǔn)，一個國家或地區(qū)60歲以上的人口達(dá)到總?cè)丝诘?0%以上，或者65歲以上人口達(dá)到總?cè)丝诘?%以上，即為老齡化國家和地區(qū)。排在首位的意大利2002年老年人口比例高達(dá)25%。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，%（其中，%）。同時，國內(nèi)外近期人口預(yù)測發(fā)現(xiàn)，在2020年之后，我國的老齡化速度將呈加速度狀，至2050年，在每100個人口中，就有30個左右60歲以上的老人，將比那一時期世界平均老齡化水平高出10個百分點。從出生率出現(xiàn)下降趨勢到進(jìn)入老齡化社會，發(fā)達(dá)國家用了兩三百年的時間；而我國自上世紀(jì)70年代末80年代初出生率開始大幅下降，到本世紀(jì)初邁入了初期老齡化，過程不過20多年。嚴(yán)格的計劃生育制度，經(jīng)濟(jì)、社會高速發(fā)展，疾病控制、衛(wèi)生條件及生活質(zhì)量快速提升，種種因素交融共同導(dǎo)致了人口老齡化的加劇。但我國的國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長，人民生活水平不斷提高，2003年人均GDP已達(dá)1000美元，我國已進(jìn)入了全面建設(shè)小康社會階段。(3) 政治保障——黨和國家的重視，為社會養(yǎng)老提供了政策和制度保障首先，全面建設(shè)小康社會發(fā)展戰(zhàn)略的實施，特別是科學(xué)發(fā)展觀的提出，以人為本，重視人的全面發(fā)展，從總體上為老有所養(yǎng)創(chuàng)造了良好的大環(huán)境。從1984年開始，我國各地進(jìn)行養(yǎng)老保險制度改革，黨中央國務(wù)院陸續(xù)頒布了《關(guān)于企業(yè)職工養(yǎng)老保險制度改革的決定》、《關(guān)于建立統(tǒng)一的企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險制度的決定》、《社會保險費征繳暫行條例》等文件。該決定還明確指出, 要加強社區(qū)建設(shè), 依托社區(qū)發(fā)展老年服務(wù)業(yè), 進(jìn)一步完善社區(qū)為老年人服務(wù)的功能, 要鼓勵社會力量興辦老年福利服務(wù)設(shè)施。黨和國家把國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃中把老有所養(yǎng)問題放到了十分突出的位置，并指明了發(fā)展的方向。他們普遍認(rèn)同，鑒于我國目前的經(jīng)濟(jì)政治文化發(fā)展水平，家庭養(yǎng)老的功能必須予以保護(hù)和支持，而且家庭所能給予老年人的幫助和感受是養(yǎng)老機構(gòu)無法替代的。這對于實行家庭+社區(qū)的社會養(yǎng)老提供了有價值的理論支撐。(5) 人文環(huán)境——休閑成都 要做全國最佳養(yǎng)老地...scol..四川在線(20061030 05:43:18)四川在線華西都市報消息　　成都正成為不少外地人退休后養(yǎng)老首選地，未來5年將有上億民資進(jìn)入成都養(yǎng)老業(yè)。15年前，占總?cè)丝诘谋壤坏?0％。依托傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老的人將越來越少，而居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、機構(gòu)養(yǎng)老將成為養(yǎng)老模式的主流?！　〕啥拣B(yǎng)老院吸引眾多外地人　　“這兒的生活多好的，環(huán)境、氣候我都很適應(yīng)?！　∪钇牌攀巧虾Ｈ?，去年9月同三個兒子多次考察、商議后，最終選擇到生活閑適、氣候宜人的成都來養(yǎng)老。在上海最便宜的養(yǎng)老院也要兩千多，而在成都我一個月只需要800塊?！　∩鷳B(tài)村的負(fù)責(zé)人告訴記者，外地人來成都養(yǎng)老是一種趨勢，因為成都適合生活，物價不高?！薄　《冀咭粋€老年公寓的負(fù)責(zé)人介紹，目前她所在的老年公寓就有100多位老人，其中20多人來自北京、深圳、廣州等城市?！薄　?jù)記者調(diào)查，現(xiàn)在很多老人喜歡找個適合自己的地方養(yǎng)老，而地點的選擇并不限于自己的常住地或家鄉(xiāng)，考慮更多的要素是生活環(huán)境、地域氣候、管理設(shè)施和醫(yī)療設(shè)施?！　≠I房在成都外地人瞄準(zhǔn)養(yǎng)老　　蘇阿姨和老伴以前在攀枝花工作，5年前雙雙退休，兒子也已在美國定居。三年前，他們在城東二環(huán)外買了一套80平方米的房子，當(dāng)時只花了不到20萬。記者通過房產(chǎn)中介公司了解到，在成都購房的外地人中，有不少是外地退休老人，其中又以省內(nèi)二級城市的老人居多。從成都市近幾年城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況來看，成都的城市吸引力和競爭力不斷升溫，而本次宜居城市排名更加顯現(xiàn)了成都這個城市宜居指數(shù)的均衡性特征。優(yōu)質(zhì)的“ 三大環(huán)境”可以解決人們在城市宜居性上從物質(zhì)層面到精神層面的綜合需求。其次，應(yīng)考慮城市的人文環(huán)境，是否有悠久的歷史文化，文化是否具有包容性，文化是否能夠帶給人不斷創(chuàng)新的力量源泉，是否給人以歸屬感、認(rèn)同感。之所以認(rèn)為成都具備創(chuàng)建“ 宜居之城”的條件，正是憑借著“ 三大環(huán)境”的相對比較優(yōu)勢。首次和多次置業(yè)者的增加，對住房的需求與日俱增，必將刺激成都市房地產(chǎn)市場的繁榮興旺，未來成都市的房地產(chǎn)市場仍然看好，發(fā)展空間仍然較大。第一，西部大開發(fā)使得作為西南樞紐城市的成都具有極強的集聚和輻射能力，不斷吸引周邊的消費能力。第三，隨著工業(yè)化的進(jìn)程和城市化發(fā)展，在中央各項惠農(nóng)政策支持下，城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐的加快，城市新增人口的住房需求將為房地產(chǎn)市場帶來一定的積極發(fā)展空間。(2)養(yǎng)老服務(wù)需求迫切隨著我國進(jìn)入老齡化社會, 老年人口數(shù)量不斷攀升。 再過10 年, 億。 再過50 年, 億, 屆時, %將是60 歲以上的老人。全國獨居老人的比例也從1987 年的近4 %上升到11 % , 這給城市社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)工作提出了嚴(yán)肅的課題?！兑?guī)劃》指出，“十五”期間