【正文】 際情況，提前準備管理方案在前期介入工作中，我們一方面參與小區(qū)規(guī)劃建設，另一方面，緊密結(jié)合金葉馨城住宅小區(qū)的實際情況，提前準備管理方案，提交詳實科學的物業(yè)管理可行性調(diào)研報告。提前對業(yè)主進行物業(yè)管理宣傳為了更好地實施將來對金葉馨城住宅小區(qū)的管理，我們把對業(yè)主的宣傳作為前期介入的一項重要工作。（二） 做好驗收接管工作在管理公司對金葉馨城住宅小區(qū)充分了解的基礎上，通過接管驗收這一工作程序，進一步熟悉物業(yè)整體的各項性能與特點，預測管理中可能出現(xiàn)的問題，準備相應緊急事件的處理方案，真正做到有備無患，防范于未然。簽訂移交書面手續(xù)，做好遺留工程備案簽訂物業(yè)保修方案二、日常管理運作階段的管理對小區(qū)的常規(guī)物業(yè)管理運作階段，管理公司將嚴格執(zhí)行各種規(guī)章制度，注重每一個服務項目人員的培訓、考評、加強日檢、周檢、月檢工作。（1） 管理處樓管員負責轄區(qū)各項工作的日檢。（3） 總公司實施不定期巡檢。（1） 管理處負責記錄報修，并傳達至工程部。（3） 工程部主管負責維修監(jiān)督，對“維修服務項目表”以外的報修內(nèi)容進行評審。（1） 管理處負責對用戶投訴的記錄和協(xié)調(diào)處理工作。（3） 管理處負責對投訴處理的效果進行檢查。（1） 管理處為用戶提供有償維修服務收費及每月管理費、水電費的收取。（3） 樓管員負責派發(fā)各項收費通知單，并協(xié)助財務做好各項費用的催繳工作。（5） 管理處項目經(jīng)理助理對有償維修服務收費進行審核。（1） 客戶部負責編制社區(qū)文化活動計劃，并具體組織實施。（3） 管理處其他部門員工有責任配合社區(qū)文化活動的順利開展。（1） 管理處應進行突發(fā)事件及異常情況處理等的培訓，并負責搶救現(xiàn)場指揮及督導。（3） 護衛(wèi)員負責安全防范，工程人員負責水電供應及搶修。 應急分隊工作規(guī)程（1） 由管理處全體員工組成小區(qū)應急分隊，以應付各類突發(fā)事件。 （二）給排水設備及水景管理 給排水設備及水景運行管理確保給排水設備保持良好技術(shù)狀態(tài)，保證生活、消防用水、水景用水的需求。 （2） 給排水維修工負責給排水設備維修保養(yǎng)。 （4） 管理處項目經(jīng)理助理負責上述工作的檢查監(jiān)督。 操作使給排水設備性能穩(wěn)定，保證正常運行。 給排水設備（設施）的維修保養(yǎng) 及時處理給排水設備（設施）故障，確保設備性能。（三）消防管理 中控室設備運行管理確保中控室設備（消防系統(tǒng)、護衛(wèi)閉路電視系統(tǒng)、紅外線防盜報警對講電話系統(tǒng)、公共天線系統(tǒng)）處于良好狀態(tài)，保證用戶的生命和財產(chǎn)安全。（2） 中控室維修工負責中控室設備維修保養(yǎng)。（4） 管理處物業(yè)主任負責上述工作檢查監(jiān)督。 中控室護衛(wèi)員負責中控室機電設備操作。（1） 中控室維修工負責中控室設備維修保養(yǎng)。 防火管理 建立行之有效的消防管理安全體系，保證住宅區(qū)內(nèi)用戶的生命和財產(chǎn)安全。（2） 工程部主管對上述工作進行檢查監(jiān)督。 火警、火災應急處理 定期演練對迅速撲滅火災，保證業(yè)主生命財產(chǎn)安全。（2） 工程人員負責消防設備運行。（4） 樓管員負責現(xiàn)場維修警戒。巡視設備房和設備運行情況，做好巡查記錄。 維修組：負責機電設施，設備的各項維修、保養(yǎng)工作，并做好記錄。負責對設備設施進行全面巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。（1） 護衛(wèi)員負責本崗位的治安保衛(wèi)工作及轄區(qū)內(nèi)正常秩序維護。（3） 護衛(wèi)經(jīng)理/隊長負責管轄區(qū)治安工作的管理。（1） 護衛(wèi)員應遵照“儀容儀表要求”執(zhí)行，并使用規(guī)范用語。（3） 護衛(wèi)經(jīng)理/隊長負責檢查和考評３、護衛(wèi)員軍事培訓通過軍事化培訓，培養(yǎng)一支訓練有素、紀律嚴明、文明執(zhí)勤的護衛(wèi)員隊伍。（2） 護衛(wèi)隊長負責監(jiān)督、指導護衛(wèi)隊全面軍體培訓工作與考評。４、門衛(wèi)值班崗工作通過對轄區(qū)進出人員的控制，確保轄區(qū)的安全。（2） 維護轄區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生。（4） 嚴格執(zhí)行物品搬遷及人員出入管理制度。（6） 在大門做好人、車分道的把關(guān)工作。（1） 熟悉各執(zhí)勤崗的職責和任務，協(xié)助各個崗位處理疑難問題。（3） 維持轄區(qū)內(nèi)的治安秩序和交通秩序。（5） 隊長負責、督導工作，對工作提出改進方法及注意事項。（1） 負責消防監(jiān)控及錄像。（3） 負責相關(guān)消防表格的記錄。（5） 保障消防電話的暢通。（六）清潔管理對小區(qū)清掃保潔實行垃圾日產(chǎn)日清，時時保潔服務。清潔墻面，清掃天面，清潔水池，清運雜物。　　住宅區(qū)室外部分清掃服務安排：　?、僭绯?：00－8：00清掃道路、草地、公共場地、停車場各一遍。　?、谏衔?：30將垃圾拖運到垃圾中轉(zhuǎn)站，并清洗中轉(zhuǎn)臺和排水溝及手推垃圾車，并用噴霧器對中轉(zhuǎn)站及周圍地面消殺噴藥。④13：00－17：30清運各單元垃圾筒的垃圾，清洗垃圾中轉(zhuǎn)站，并消殺、噴藥，清洗垃圾箱，對小區(qū)進行保潔，每小時循環(huán)一遍。（2）每天上午9：30－12：00除雜草、整形、造型、保潔、剔除枯枝葉，每天下午14：00－16：00殺蟲、補缺、保潔，16：00－18：30澆水?！　。?）除雜草：中耕1遍/季，平時1遍/天，下雨天除外?！　。?）殺蟲：1遍/周，發(fā)現(xiàn)害蟲立即消滅（八）車輛管理對小區(qū)業(yè)主、車輛及外來車輛管理由小區(qū)出入口值班崗負責。具體管理方式如下：　　車輛進崗：　?。?）當發(fā)現(xiàn)有車輛需進入住宅區(qū)時，駛近道口擋車器（道閘）時，應立即走近車輛，向司機立正行舉手禮。　?。?）當司機開啟車窗后，聲明為外來車輛后，發(fā)給司機臨時停車保管卡，并在《車輛出入登記表》上準確記錄車輛情況后，引導車進入停車場?！　≤囕v出崗：　?。?）當發(fā)現(xiàn)有車輛駛出住宅區(qū)道口擋車器時，即上前立正并請司機交還保管卡，并核對車牌號。如果是臨時保管卡，核查進場時間，如果沒有超過半小時，開啟道閘放行，如果超過半小時，則應按標準收取停車費，隨手給發(fā)票，收費手續(xù)完畢后開啟道閘放行。（3）若后面有車緊跟，應立即在車前示意停下后，立即放下道閘，再按上述規(guī)定處理下一輛車的放行。具體管理方式如下： 每天工作安排：上午8：00－8：30處理業(yè)主申報投訴。9：30－11：30跟蹤監(jiān)督。15：30－16：30巡視?！　》抗芊諆?nèi)容：　?。?）跟蹤監(jiān)督：日常3遍/天，入伙期間8小時/天　?。?）巡視：日常2遍/天，入伙期間8小時/天（3）走訪：3次/月，1遍/月　　房管日檢項目：　　?。?）裝修巡視?。?）投訴接待?。?）違章檢查?。?）車輛管理?。?）治安?。?）清潔?。?）綠化?。?）維修?。?）機電設備　（10）社區(qū)活動（11）員工宿舍?。?2）內(nèi)容巡視房管日檢處理方法：　　　（1）記錄巡視發(fā)現(xiàn)問題，搜集業(yè)主的反饋意見?！　、填寫意見轉(zhuǎn)呈表　　B、發(fā)現(xiàn)維修不合格，填寫維修記錄，安排維修。D、發(fā)現(xiàn)嚴重不合格的，填寫糾正措施報告。 經(jīng)理擔任抽檢小組組長，負責抽檢小組的建立和抽檢工作的組織。第五部分 物業(yè)管理制度（目錄）　為保證對小區(qū)制度化、標準化、規(guī)范化管理，物業(yè)管理公司將有選擇，切合實際地執(zhí)行以下規(guī)章制度。規(guī)章制度、規(guī)定： 1）公司各部門（崗位）代碼使用規(guī)定 2）培訓檢查制度3）保密工作制度 4）辦公室檔案管理規(guī)定5）公司培訓工作管理規(guī)定6）辦公環(huán)境管理規(guī)定7）公司固定資產(chǎn)管理規(guī)定8）印章使用管理規(guī)定9）關(guān)于宣布全員職工處于警戒狀態(tài)的規(guī)定工作程序、標準規(guī)范：1）各類公文辦理程序和時限要求2）公文處理辦法3）管理處人員定編規(guī)定4）管理員工考核標準5）公司文明禮貌用語及各專業(yè)服務語言流程規(guī)范質(zhì)量記錄、表格：1）員工花名冊2）試用員工登記表3）聘任（錄用）員工登記表4）員工調(diào)動（換崗）通知書5）離職手續(xù)6）辭退通知書7）固定資產(chǎn)登記表二、公司物業(yè)部管理工作組織機構(gòu)、人員職責：1）物業(yè)管理部經(jīng)理職責2）物業(yè)管理部管理人員職責3）文秘人員工作職責規(guī)章制度、規(guī)定：1）檢查規(guī)定2）不合格服務處理跟蹤驗證規(guī)定3）物業(yè)管理信息的收集與處理規(guī)定4）物業(yè)管理部內(nèi)部培訓規(guī)定5）物業(yè)管理部文件、資料管理規(guī)定工作程序、標準、規(guī)范：1）公共設施維修養(yǎng)護項目審批程序2）公共設施配套完善項目申報程序3）物業(yè)管理部投訴處理程序質(zhì)量記錄、表格：1）擬接物業(yè)考察表2）物業(yè)統(tǒng)計表3）來文清單4）公共設施維修養(yǎng)護審批記錄5）公共設施配套完善項目申報記錄6）業(yè)主滿意率統(tǒng)計表7）年度物業(yè)管理情況統(tǒng)計表8）物業(yè)檢查不合格統(tǒng)計表9）文件發(fā)放、轉(zhuǎn)呈清單10）各物業(yè)業(yè)主（業(yè)主）意見征詢匯總統(tǒng)計表三、物業(yè)管理財務、資金的管理組織機構(gòu)、人員職責：1）財務管理組織機構(gòu)示意圖2）財務部門職責3）會計人員崗位職責4）出納人員崗位職責5）收款員崗位職責規(guī)章制度、規(guī)定：1）公司內(nèi)部財務管理制度工作程序、規(guī)范：1）房屋維修基金使用辦法質(zhì)量記錄、表格：1）房屋維修基金申請表2）季度房屋維修基金收支情況公布表3）房屋維修清單四、設施設備管理組織機構(gòu)、人員職責：1）機電安裝維修