【正文】 回遷住戶）和政府機(jī)關(guān)干部、私營企業(yè)老板及白領(lǐng)階層、準(zhǔn)備在珠海長期發(fā)展的外來人員，其中也包括周邊一些縣市的私營企業(yè)老板。第一，停止福利分房，就是讓大家丟掉分房的幻想；第二，住房貨幣化就是充分調(diào)動大家花錢買房的積極性；第三，開放的住房二級市場就是鼓勵大家賣舊買新，賣小買大；第四，國家對首次購房者已經(jīng)出臺了許多減免或降低稅費的政策；第五，金融信貸方面延長了還款期限，降低了貸款利率。第三章 市場預(yù)測 一、珠海市房地產(chǎn)價格調(diào)查01.水榭山75000元/平方米02.十二橡樹莊園40000元/平方米03.萬科華府25000元/平方米04.書香門第上河22000元/平方米05.龍岸20000元/平方米06.溪山16000元/平方米07.金地上塘道花14500元/平方米08.佳兆業(yè)上品雅12500元/平方米09.榮域12000元/平方米2009年珠海市商品房價格調(diào)查結(jié)果（單位：元/平方米）商品房項目 規(guī)格標(biāo)準(zhǔn) 最低成交價 最高成交價 集中成交價 （1）住宅 一類地段多層普通商品住宅 城區(qū)中心地段 12000 22000 16000一類地段高層普通商品住宅 城區(qū)中心地段 18000 25000 20000二類地段多層普通商品住宅 城區(qū)一般地段 8000 18000 12000二類地段高層普通商品住宅 城區(qū)一般地段 12000 21000 16000三類地段多層普通商品住宅 城區(qū)郊區(qū)地段 5000 12000 9000三類地段高層普通商品住宅 城區(qū)郊區(qū)地段 9000 15000 12000高檔商品住宅 不分地段 18000 40000 25000（2）非住宅寫字樓 不分地段 15000 30000 20000商業(yè)用房 不分地段 15000 35000 25000二、市場需求分析一個城市對于住宅需求進(jìn)而對于包括非住宅在內(nèi)的房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求，通常跟人口的增長保持的正相關(guān)的關(guān)系，在宏觀房地產(chǎn)利好的形勢帶動下，珠海市的房地產(chǎn)市場正趨向良性發(fā)展，老百姓入市的積極性很高，珠海市60%的家庭有住房消費的愿望，30%的家庭有近二、三年住房消費的需求，珠海市外來人口對住房的需求也很大，幾乎占本地需求量的1/3之多。不少隨軍家屬住房困難，有改善住房條件的強(qiáng)烈愿望。第二章 項目提出的背景及必要性分析一、項目提出的背景該項目場地屬當(dāng)?shù)伛v軍的家屬院。項目資金由銀行貸款、自籌和預(yù)售房款解決，投資成本合理，投資回收期短，還款快，從財務(wù)分析是可行的。（4）該項目的財務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期、財務(wù)凈現(xiàn)值、投資利潤率和投資利稅率等指標(biāo)，均高于行業(yè)基準(zhǔn)值，各項指標(biāo)均表明項目盈利能力較好。（2）該項目工程統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，配套建設(shè)，因地制宜，資源共享，可形成居住舒適，環(huán)境優(yōu)美，功能齊全、成本適中，質(zhì)量較高的居民小區(qū)。珠海投資房地產(chǎn)項目設(shè)計方案第一章 總 論一、項目概況：項目名稱：珠海投資房地產(chǎn)項目項目負(fù)責(zé)人：項目地址：珠海市隴口區(qū)隴口東村占地面積：57330㎡總建筑面積：345150㎡總投資：資金籌措；銀行貸款7000萬元。二、項目主辦單位概況 項目主辦單位：珠海市萬眾投資有限公司 單位地址：珠海市羅湖區(qū)新秀村秀南路61號1棟312 法人代表: 企業(yè)類型：有限責(zé)任公司 經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)投資信息咨詢及其他信息咨詢（包含培訓(xùn)、人才中介服務(wù)、證券及其他限制項目）；投資興辦實業(yè)（具體項目另行申報）；國內(nèi)貿(mào)易（法律、行政法規(guī)、國務(wù)院決定規(guī)定在登記前須經(jīng)批準(zhǔn)的項目除外）三、可行性研究范圍及依據(jù)四、研究結(jié)論主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號名稱單位指標(biāo)值備注小區(qū)總規(guī)劃指標(biāo)1總用地面積㎡573302凈用地面積57330建筑用地㎡15190綠化用地㎡20065道路及廣場用地㎡220753總建筑面積㎡345150地上建筑面積㎡331150其中公建面積8860㎡地下建筑面積㎡140004容積率5綠化率％6建筑密度％7居住戶數(shù)戶20898居住人口人70009公用工程供水M3／d 1500供電KVA1320010總投資萬元工程投資萬元其他費用萬元預(yù)備費萬元建設(shè)期貸款利息萬元11財務(wù)測算指標(biāo)萬元總銷售收入萬元銷售成本萬元經(jīng)營稅金及附加萬元土地增值稅萬元利潤總額萬元所得稅萬元凈利潤萬元投資利潤率％投資利稅率％銷售利潤率％財務(wù)內(nèi)部收益率％稅前稅后財務(wù)凈現(xiàn)值（I=12%）萬元稅前稅后投資回收期年稅前稅后研究結(jié)論（1）本項目依據(jù)本小區(qū)建設(shè)總體規(guī)劃，符合國家對房地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)控政策，可滿足本地區(qū)的住房需求，改善其居住條件提高其生活質(zhì)量，使小區(qū)住戶結(jié)構(gòu)更加合理。（3），具有較好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。從財務(wù)角度分析風(fēng)險較小。項目經(jīng)可行性研究，認(rèn)為可行，應(yīng)盡快組織實施。原有建筑均系70年代建設(shè)的多層建筑，房屋老舊，土地利用率不高，居民居住條件較差。二、項目建設(shè)的必要性分析本項目建設(shè)可大大改善當(dāng)?shù)鼐用竦木幼l件，提高土地利用率，同時可以解決周邊居民的住房困難問題，為當(dāng)?shù)靥峁┉h(huán)境優(yōu)美、質(zhì)量可靠，價格合理的房產(chǎn)資源，為平抑當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場價格做出貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)市場之所以趨好，主要還是房改政策的拉動。這些政策對激活房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了積極的作用。這些群體的經(jīng)濟(jì)實力雄厚，有實力支付不菲的房價。經(jīng)濟(jì)適用房對私營企業(yè)老板缺乏吸引力，商品房是他們的首選。根據(jù)市場調(diào)查的結(jié)果，%在近三年內(nèi)有購房愿望，%在五年內(nèi)有購房愿望，說明消費者對未來的前景看好，消費積極性比較高。經(jīng)過二十余年的貫徹，城市獨生子女家庭已占新婚家庭的80%以上，第一批獨生子女已到結(jié)婚生子年齡，而且以后會逐年增多，獨生子女新結(jié)婚對中檔商品房的消費，是不可忽視的消費群體。第四章 項目建設(shè)條件一、地理位置珠海投資房地產(chǎn)項目小區(qū)地理位置，位于珠海市隴口區(qū)隴口東村。項目場地東鄰銀龍花園，西鄰銀湖汽車站，南鄰銀湖中英文學(xué)校，北靠鳳凰嶺。珠?；疖嚤闭揪啾景覆蛔?km。周邊地區(qū)分布有幼兒園、學(xué)校、體育場、醫(yī)院、街道辦事處、街心公園等設(shè)施。二、自然條件 珠海是中國南部海濱城市，毗鄰香港。46′至114176。27′至22176。地處廣東省南部，珠江口東岸，東臨大亞灣和大鵬灣；西瀕珠江口和伶仃洋；南邊珠海河與香港相聯(lián)；北部與東莞、惠州兩城市接壤。珠海是中國廣東省省轄市，國家副省級計劃單列城市。珠海下轄6個行政區(qū)和兩個新區(qū)。本案所在隴口區(qū)地處經(jīng)濟(jì)特區(qū)之外。林木覆蓋率達(dá)54%，占全市林地總面積的55%。大鵬半島、排牙山、馬巒山、清林徑森林公園等還處于原生態(tài)。其中，排牙山森林公園面積94平方公里，青林徑森林公園30平方公里。℃，無霜期為355天。二、設(shè)計原則貫徹統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則；堅持以人為本、環(huán)境為先、以城市總體規(guī)劃為基礎(chǔ)，努力營造高品質(zhì)的居住文化氛圍；運(yùn)用城市設(shè)計理論，使小區(qū)建筑有識別性和組團(tuán)多樣化；崇尚自然，遵循自然優(yōu)先的原則，創(chuàng)造一個居住舒適，環(huán)境優(yōu)美，高水平，高質(zhì)量的新型居住小區(qū)；貫徹“市場觀念”“品牌戰(zhàn)略”為商品化經(jīng)營，社會化管理創(chuàng)造條件。場地兩側(cè)山勢由北向南延伸，猶如突出一對沙發(fā)扶手，山上綠樹成蔭。從大自然中的各種景觀形態(tài)及藝術(shù)大師對客觀物體及空間形式的表現(xiàn)方式中吸取靈感，在地塊規(guī)劃的格網(wǎng)內(nèi)采取適度自由、靈活的建筑形態(tài)組合，以回應(yīng)住戶對陽光、空氣及良好的景觀環(huán)境的追求。對城市空間而言，方案利用拼接單元之間的穿插與組合、建筑高度的變化，使出社區(qū)沿任何一個外向的道路界面均形成了動態(tài)而富有節(jié)奏感的城市輪廓線，并且小區(qū)內(nèi)外景觀在水平與高度方向均是流動的、變化的，對住戶而言，空間內(nèi)外的流動和變化是充滿人性與關(guān)愛的。項目由商住樓、住宅樓、及公共設(shè)施建筑幾部分構(gòu)成，內(nèi)容高度綜合，各部分的合理使用與有效的管理是本方案設(shè)計的難題之一。方案根據(jù)基地周邊環(huán)境特點及項目內(nèi)容，總體采用相對靈活的住宅單元組合，南側(cè)沿街外圍布置商住樓，北側(cè)山腳和中部布置住宅樓，中間低層安排公用建筑，形成外向商業(yè)服務(wù)、內(nèi)向居住、且相對圍合的居住組團(tuán)，商鋪沿小區(qū)南邊城市道路展開。同時布局過程中充分考慮地下空間的利用，停車、設(shè)備間及人防功能等均集中于地下室，而這種布置又充分考慮了上部主要景觀綠化對覆土深度的要求。沿南側(cè)道路設(shè)置小區(qū)主入口，東西兩側(cè)設(shè)置小區(qū)次入口。在小區(qū)內(nèi)設(shè)置弧形景觀大道，將小區(qū)內(nèi)南側(cè)和東西各個出入口有機(jī)的連接，提高了建筑環(huán)境品質(zhì)。充分利用市政道路，并通過環(huán)繞基地的環(huán)道自然地形成車行服務(wù)干道。保障區(qū)域內(nèi)的交通便捷和安全，避免干擾，特別是步行系統(tǒng)兼內(nèi)部緊急通道，可同時作為消防通道及搬家通道用。 五、景園綠化系統(tǒng) 景園空間及環(huán)境的設(shè)計與營造是本項