【正文】 產(chǎn)項(xiàng)目管理的主要控制內(nèi)容，闡述對(duì)項(xiàng) 目 實(shí)施全面管理以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目管理目 標(biāo)的方式；從項(xiàng)目管理理論出發(fā)，研究了如何對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各階段項(xiàng)目管理工作進(jìn)行 有效的控制和協(xié)調(diào)，從科學(xué)化、 系統(tǒng)化的目標(biāo)出發(fā)，研究了 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段的工作 和活動(dòng)中項(xiàng)目管理的思想銜接。 第一章 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資概述 在房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資過(guò)程中將面臨各種風(fēng)險(xiǎn)，在分析其具體風(fēng)險(xiǎn)的前提下，應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)投資的概念、形式、特點(diǎn)以及風(fēng)險(xiǎn)管理的相關(guān)知識(shí)等有基本的了解，本章對(duì)此 作出 具體的闡述。不同的投資形式，既是相互聯(lián)系，又各有其特點(diǎn)。 （ 2）房屋開(kāi)發(fā)投資 房屋開(kāi)發(fā)投資是指用于房屋及市政公用和生活服務(wù)房屋開(kāi)發(fā)建設(shè)的投資，包括住房開(kāi)發(fā)投資和非住房開(kāi)發(fā)投資。 （ 3）房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)投資 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)投資是指用于房地產(chǎn)出租、出售、信托互換等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的投資。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)投資應(yīng)考慮市場(chǎng)信息，主要包括：城市地域的規(guī)劃信息，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需情況，市場(chǎng)購(gòu)買力水平，房屋銷售 （租賃）價(jià)格水平以 7 及房屋銷售時(shí)間及計(jì)劃狀況等。房地產(chǎn)作為特 殊商品，一般消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)了解較少，對(duì)具體的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍、建造規(guī)范、建材標(biāo)準(zhǔn)、面積測(cè)量等，即使化大里的精力和時(shí)間也難以掌握。 （ 5）房地產(chǎn)管理和服務(wù)投資 房地產(chǎn)管理和服務(wù)投資是指用于房地產(chǎn)管理維護(hù)和保養(yǎng)等服務(wù)的投資。 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資基本特點(diǎn) 投資是指投資者為了獲取效益而投入資金用以轉(zhuǎn)化為實(shí)物資產(chǎn)或金融資產(chǎn)的行為和過(guò)程。在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民生產(chǎn)總值中占有很大比重，為經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供了必要的經(jīng)營(yíng)手段和物質(zhì)條件，它是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)和重要支柱。 房地產(chǎn)投資和其它投資一樣，都是為了獲取效益，這種效益直接的表現(xiàn)為財(cái)務(wù)效益，間接的表現(xiàn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 2020 年 7 月 l日起，新的按揭貸款政策，使該特點(diǎn)更加明顯。一旦投資決策形成，資金投入，就要經(jīng)過(guò)這幾個(gè)市場(chǎng)的一次完整的循環(huán) ，才能獲取投資回報(bào)。若非出租獲得的租金收回投資則需更長(zhǎng)時(shí)間。 （ 3）投資風(fēng)險(xiǎn)性大 房地產(chǎn)投資者雖然在決策前，會(huì)經(jīng)過(guò)深思熟慮，通過(guò)一整套科學(xué)的分析、預(yù)測(cè)和市場(chǎng)調(diào)研等手段，但由于投資周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，經(jīng)常會(huì)面臨政治、經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)、經(jīng)營(yíng)、技術(shù)、自然等方面風(fēng)險(xiǎn)因素，在不同程度、不同時(shí)間段上的影響，直接導(dǎo)致投資收益的變化。因此房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析的理論研究，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)生存和發(fā)展具有十分重要的指導(dǎo)意義和應(yīng)用價(jià)值。根據(jù)投資學(xué)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬原則，如在其他條件不變的情況下，投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)越大，其收益越高。但這種投資收益，取決于投資的經(jīng)濟(jì)評(píng)估與風(fēng)險(xiǎn)分析的準(zhǔn)確度和投資者的決策水平。 分析掌握了房地產(chǎn)投資的基本特點(diǎn)，有助于投資者運(yùn)用房地產(chǎn)投資的內(nèi)在規(guī)律，結(jié)合各自的投資實(shí)力，經(jīng)營(yíng)管理水平，技術(shù)條件和人力資源，參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)并在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取得主動(dòng)地位，立于不效之地。 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別 風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，就是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)做出認(rèn)定和鑒別，找出風(fēng)險(xiǎn)之所在，查明引起風(fēng)險(xiǎn)的主要因素，并對(duì)其后果作出定性估計(jì)。 9 對(duì)于任何房地產(chǎn)投資者而言，投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是一項(xiàng)長(zhǎng)期的連續(xù)性和制度性的工作。 （ 1）房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別過(guò)程 風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別過(guò)程通常分成如下步驟： ① 確認(rèn)不確定性的客觀存在 這項(xiàng)工作包括兩項(xiàng)內(nèi)容：即首先要辨認(rèn)所發(fā)現(xiàn)或推測(cè)的因素是否存在不確定性，如果是確定無(wú)疑的，則就不存在所謂的風(fēng)險(xiǎn)，眾所周知的結(jié)果不會(huì)構(gòu)成風(fēng)險(xiǎn)；第二是確認(rèn)這種不確定性是客觀存在的，是確定無(wú)疑 的，而不是憑空想象的。 ② 建立初始數(shù)據(jù)庫(kù) 建立初始數(shù)據(jù)庫(kù)是識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)的操作起點(diǎn)。人們通常憑借企業(yè)經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)驗(yàn)對(duì)其做出判斷。 ③ 確立各種風(fēng)險(xiǎn)事件并推測(cè)其結(jié)果 根據(jù)初步風(fēng)險(xiǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)中并列的各種重要的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源，推測(cè)與其相關(guān)聯(lián)的各種合理的可能性，包括贏 利和損失、人身傷害、自然災(zāi)害、時(shí)間和成本、節(jié)約或超支等方面，重點(diǎn)是資金的財(cái)務(wù)結(jié)果。曲線群中每一曲線表示相同的風(fēng)險(xiǎn)，但不確定性或者說(shuō)其發(fā)生的概率與潛在的危害有所不同，因此各條曲線所反映的風(fēng)險(xiǎn)程度也就不同。 ⑤ 進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分類 對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分類具有雙重目的，首先能加深對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)和理解，其次能認(rèn)清風(fēng)險(xiǎn)的性質(zhì)，從而有助于制定風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo) 。按風(fēng)險(xiǎn)后果的承擔(dān)者劃分可分為項(xiàng)目業(yè)主風(fēng)險(xiǎn)、政府風(fēng)險(xiǎn)、承包商風(fēng)險(xiǎn)、投資方風(fēng)險(xiǎn)、設(shè)計(jì)單位風(fēng)險(xiǎn)、監(jiān)理單位風(fēng)險(xiǎn)、供應(yīng)商風(fēng)險(xiǎn)、擔(dān)保方風(fēng)險(xiǎn)和保險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)等。 通過(guò)建立風(fēng)險(xiǎn)目錄摘要，可將項(xiàng)目可面臨的風(fēng)險(xiǎn)匯總并排列出輕重緩急，能給人一種總體風(fēng)險(xiǎn)印象圖。首先必須識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，就是在各種風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生過(guò)程中，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的類型及風(fēng)險(xiǎn)生成的原因進(jìn)行判斷分析，以便實(shí)現(xiàn)對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的計(jì)量和處理。為了能及時(shí)地發(fā)現(xiàn)或預(yù)測(cè)到這些風(fēng)險(xiǎn)并采取有效的措施，化解、緩和、減輕、控制這些風(fēng)險(xiǎn)，減少 11 它的危害程度，需要掌握一些專門的識(shí)別方法，以對(duì)各種可能發(fā)生的損失 進(jìn)行分析。 其中， “德?tīng)柗欠?”是比較常用的方法，是由美國(guó)著名咨詢機(jī)構(gòu)蘭德公司于 50 年代初發(fā)明的一種專家咨詢方法，最初就是為了解決典型的風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)問(wèn)題。 “頭腦風(fēng)暴法 ”是一種通過(guò)小組會(huì)議形式，使每位與會(huì)成員暢所欲言，鼓勵(lì)大家提出新思想、新觀點(diǎn)、新方法，并促使大家討論、爭(zhēng)鳴和交流，以便相互啟發(fā)，與會(huì)成員之間產(chǎn)生更多更好的主意和想法。頭腦風(fēng)暴法一般適用于問(wèn)題簡(jiǎn)單、目標(biāo)明確的情況。所謂幕景是指對(duì)一個(gè)決策對(duì)象（比 如，一個(gè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，一個(gè)企業(yè)的發(fā)展問(wèn)題）的未來(lái)某種狀態(tài)的描述，包括用圖表、曲線或數(shù)據(jù)的描述。比如，對(duì)一項(xiàng)投資方案的風(fēng)險(xiǎn)分析，幕景分折可以提供未來(lái)三年內(nèi)該投資方案最好、最可能發(fā)生和最壞的前景。 ② 國(guó)內(nèi)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別主要采用以下一些方法： 篩選一監(jiān)側(cè)一診斷技術(shù) 篩選是依據(jù)某種程序?qū)⒕哂袧撛谖ｋU(xiǎn)的影響因素進(jìn)行分類、選擇的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別過(guò)程；監(jiān)測(cè)是對(duì)應(yīng)于某種險(xiǎn)情及其后 果，進(jìn)行監(jiān)測(cè)、記錄和分析顯示過(guò)程；而診斷則是根據(jù)癥狀或其后果與可能的起因等關(guān)系進(jìn)行評(píng)價(jià)和判斷，找出可疑的起因并進(jìn)行仔細(xì)檢查。 流程圖法。 財(cái)務(wù)報(bào)表分析法。 12 專家調(diào)查法。 分解法。具體步驟為：先將一投資項(xiàng)目按類別和層次分解成若干個(gè)子項(xiàng)目，找出它們各自存在的風(fēng)險(xiǎn)因素，然后進(jìn)一步分解子項(xiàng)目，層層分解，直至能基本確定全部風(fēng)險(xiǎn)因素為止。 以上方法各有特點(diǎn)，識(shí)別的準(zhǔn)確性和所需費(fèi)用不盡相同，識(shí)別者需要針對(duì)具體情況，選擇其中一種或幾種的組合。對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行概率估計(jì)的方法有兩種：一種是根據(jù)大量試驗(yàn)，用統(tǒng)計(jì)的方法進(jìn)行計(jì)算，這種方法所得數(shù)值是客觀存在的，不依人的意志為轉(zhuǎn)移，稱為客觀概率。但由于決策的需要，必須對(duì)事物出現(xiàn)的可能性作出估計(jì)，于是由有關(guān)專家對(duì)事件的概率作出一個(gè)合理的估計(jì)，這就是主觀概率。 主、客觀概率的使用方法完全一樣，主觀概率在風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)中的應(yīng)用近年