【正文】 .........................38 銷售收入 .........................................................................................38 營業(yè)稅金及附加 .............................................................................38 總成本及經(jīng)營成本估算.......................................................................39 開發(fā)成本估算 ................................................................................39 項目總成本估算 ............................................................................39 財務(wù)效益分析.......................................................................................40 盈利能力分析 ................................................................................40 銀行貸款清償能力分析 ................................................................40 財務(wù)評價結(jié)論 .......................................................................................40第一章 總 論 4第一章 總 論 項目基本情況 項目名稱、建設(shè)性質(zhì)及建設(shè)地點項目名稱：XX 市 XX 農(nóng)貿(mào)大市場一期建 設(shè)項目建設(shè)性質(zhì)：新建建設(shè)地點：XX 市 XXXX 路。建設(shè)時間：2022 年 6 月2022 年 12 月 項目定位項目定位國內(nèi)星級大型農(nóng)貿(mào)市場，是一個集運輸配送、現(xiàn)代倉儲冷藏、包裝加工、物流信息、商貿(mào)交易展覽為一體的綜合性大市場。按照大市場、大流通、大發(fā)展的要求，構(gòu)建以“XX”為核心，以區(qū)域性市場為骨干，以城鄉(xiāng)市場為基礎(chǔ)的布局合理，結(jié)構(gòu)優(yōu)化，功能齊全，設(shè) 施完備，管理規(guī)范，運行高效的農(nóng)產(chǎn)品現(xiàn)代流通體系。項目建成后將將更好地發(fā)揮“XX”核心區(qū)的交通和區(qū)位 優(yōu)勢，極大地推動“XX”現(xiàn) 代農(nóng)業(yè)示范區(qū)的整體建 設(shè)和發(fā) 展，成為輻射周邊 4 個縣市、13 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、50 萬人口的農(nóng)產(chǎn)品物流集散地。公司是 XX 市XXXX2022 年重點招商引資企業(yè)之一，現(xiàn) 有員工 20 人，其中技 術(shù)人員 8 人，管理人員 12 人。 可行性研究報告編制依據(jù)1.《中共中央 國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)進(jìn)一步增強農(nóng)村發(fā)展活力的若干意見》（中發(fā)〔2022〕 1號）2.《國務(wù)院關(guān)于深化流通體制改革加快流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展的意見》（國發(fā)〔2022〕39號）3.《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)物流業(yè)健康發(fā)展政策措施的意見》（國辦發(fā)〔2022〕38號）4.《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強鮮活農(nóng)產(chǎn)品流通體系建設(shè)的意見》（國辦發(fā)〔2022〕59號）5.《商務(wù)部關(guān)于貫徹落實〈中共中央 國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)進(jìn)一步增強農(nóng)村發(fā)展活力的若干意見〉的實施意見》（商建發(fā)[2022]51 號）6. 商務(wù)部辦公廳《關(guān)于印發(fā)“雙百市場工程 ”農(nóng)貿(mào)市場建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)第一章 總 論 6和驗收規(guī)范的通知》(商建字[2022]88號)7.《XX市經(jīng)濟和社會 發(fā)展第十二個五年規(guī) 劃綱要》8.《“XX”核心區(qū) 綜合 發(fā)展總體規(guī)劃（20222020）》9.《XX市農(nóng)業(yè)經(jīng)濟發(fā) 展“十二五”規(guī)劃》（2022 年2022 年）10.《XX市商務(wù)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》（2022 年2022 年）11.《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2022年本）》（發(fā)展改革委令2022第9號）12.《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）》（發(fā)改投資[2022]1325號）。近年來，黨中央、國務(wù)院對完善社會主義市場經(jīng)濟體制做出了許多重要決定，特別對健全農(nóng)業(yè)社會化服務(wù)、農(nóng)產(chǎn)品市場體系建設(shè)等提出了新的目標(biāo)和具體要求，加強農(nóng)村市場體系建設(shè)已成為當(dāng)前各級政府的緊迫任務(wù)。沒有發(fā)達(dá)的農(nóng)村市場體系，就難以保證農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料、農(nóng)民生活資料的供應(yīng)，就難以實現(xiàn)農(nóng)產(chǎn)品的市場價值，難以有效保證農(nóng)民利益，也就不可能有農(nóng)村經(jīng)濟乃至整個國民經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。隨著我國中部崛起戰(zhàn)略的深入，XX 省“ 兩圈一帶” 以及XX市“XX” 戰(zhàn)略的穩(wěn)步推進(jìn)，在農(nóng)產(chǎn)品流通上，XX市目前還不具 備農(nóng)產(chǎn)品集散和輻射功能。綜合來看，建設(shè)XX農(nóng)貿(mào)大市場是順應(yīng)社會發(fā)展方向，符合國家產(chǎn)業(yè)政策和發(fā)展戰(zhàn)略，并具有極大發(fā)展前景的利國利民之舉。中央 2022 年 1 號文件《中共中央 國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)進(jìn)一步增強農(nóng)村發(fā)展活力的若干意見》（中發(fā)〔2022〕1 號）圍繞“ 保供增收惠民生、改革 創(chuàng)新添活力 ”的工作目標(biāo)，將“提高農(nóng)產(chǎn)品流通效率，完善農(nóng)產(chǎn)品市場調(diào)控，提升食品安全水平”作為建立重要農(nóng)產(chǎn)品供給保障機制的重要工作內(nèi)容，進(jìn)一步強調(diào)了完善農(nóng)產(chǎn)品流通體系對于加快發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，增強農(nóng)村發(fā)展活力的重要作用。本項目將建設(shè)一個集運輸配送、現(xiàn)代倉儲冷藏、包裝加工、物流信息、網(wǎng)上交易、產(chǎn)品博覽為一體的綜合性大市場，形成以農(nóng)批零對接為主的農(nóng)產(chǎn)品現(xiàn)代流通體系。2022 年， XXXXXX 現(xiàn) 代農(nóng)業(yè)示范區(qū)“XX項目地處“XX”建設(shè)的核心區(qū)域，已納入“XX”核心區(qū)建設(shè)規(guī) 劃。經(jīng)過二十多年的改革開放和經(jīng)濟社會發(fā)展，社會生產(chǎn)力水平和人民生活水平邁上了一個新臺階，城鄉(xiāng)居民生活消費水平迅速提高，消費觀念和方式發(fā)生了深刻變化，人們對食品安全越來越關(guān)注，對影響食品安全的購物環(huán)境要求越來越嚴(yán)格。在超市消費異軍突起的形勢下，原有農(nóng)貿(mào)市場急需改造和提升已擺上議事日程。我國的“三農(nóng)” 問題牽動著整個社會，解決 “三農(nóng)” 問題，已是迫在眉睫、刻不容緩的大事。信息在市場經(jīng)濟條件下對農(nóng)業(yè)發(fā)展起著日益重要的作用，特別是在引導(dǎo)農(nóng)民生產(chǎn)，幫助農(nóng)產(chǎn)品銷售方面的作用越來越突出。 項目建設(shè)概要 建設(shè)規(guī)模與建設(shè)內(nèi)容一期項目主要建設(shè)內(nèi)容為建設(shè)農(nóng)產(chǎn)品經(jīng)營區(qū)、調(diào)味品區(qū)、副食品區(qū)、種子區(qū)、飼料區(qū)等“五大專業(yè)市場”，同時配套建設(shè)檢驗檢測、產(chǎn)品銷展、物流配送、分揀加工、電子結(jié)算、電子商務(wù)、綜合服務(wù)等“七大功能中心 ”。第一章 總 論 10項目建設(shè)內(nèi)容 表 1—1總用地面積 ㎡（ 畝）建筑總面積 ㎡農(nóng)產(chǎn)品經(jīng)營區(qū) ㎡調(diào)味品區(qū) ㎡副食品區(qū) ㎡種子區(qū) ㎡飼料區(qū) ㎡交易大廳、金融等綜合服務(wù)區(qū) ㎡檢驗檢疫、賓館等綜合配套服務(wù)區(qū) ㎡建筑密度 42%容積率 綠地率 25%地上停車位 810 輛 建設(shè)期限 項目建設(shè)從 2022 年 6 月至 2022 年 12 月，建設(shè)期為 30 個月。項目總投資 萬元，其中：單位自籌 萬元，銀行貸款 萬元。（1）XX農(nóng)貿(mào)大市場一期 項目的建設(shè)，可以從根本上解決 “XX”核心區(qū)沒有上規(guī)模的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)交易場所的局面，同時加強了農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)交易與物流配送的緊密結(jié)合，從而解決“XX”及周邊地區(qū)農(nóng)產(chǎn)品信息狹窄、流通不暢、產(chǎn)品質(zhì)量不高、交易成本過高等問題創(chuàng)造了條件。（3）本項目實施后，估計直接吸收從業(yè)人員3800人以上，有利于解決就業(yè)和社會和諧穩(wěn)定，促進(jìn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展。（5）項目建設(shè)還將加快“XX”核心區(qū)及周邊 地區(qū)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)調(diào)整步伐，加快種植、養(yǎng)殖業(yè)發(fā)展速度，擴大種植和養(yǎng)殖業(yè)規(guī)模，降低農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)成本，提高農(nóng)戶及農(nóng)產(chǎn)品的競爭力。本項目充分發(fā)揮了XX“XX”核心區(qū)獨特的區(qū)位優(yōu)勢，是實施“XX”發(fā)展 戰(zhàn)略，加快 農(nóng)谷核心區(qū)建設(shè)的重要內(nèi)容，是推 進(jìn)XX 工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化“三化” 同步發(fā)展的具體 實踐和重要抓手。另外，項目建設(shè)對推動“XX”核心區(qū)城鄉(xiāng)一體化建 設(shè)，完善城市配套設(shè)施，豐富城市服務(wù)功能，加速農(nóng)村社會結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，轉(zhuǎn)移、吸收大量農(nóng)村人口就業(yè)，縮小城鄉(xiāng)區(qū)域發(fā)展差距和居民收入分配差距，鞏固公司在農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場領(lǐng)域的領(lǐng)先地位，增強公司的核心競爭力都具有重要意義。 項目建議，盡快落實相關(guān)配套設(shè)施建設(shè)，以及各項優(yōu)惠政策的執(zhí)行。，建設(shè)單位及有關(guān)部門要努力創(chuàng)造良好的經(jīng)營環(huán)境，積極引導(dǎo)和吸納各地商客和農(nóng)副產(chǎn)品進(jìn)場交易，盡快形成規(guī)模經(jīng)營，發(fā)揮項目的作用和效益。第二章 項目選址與建設(shè)條件 14第二章 項目選址與建設(shè)條件 建設(shè)地點選擇項目建設(shè)地址具體位于 XXXX 路，地塊平整，已五通一平，交通便利，東面為 XXXX 油脂有限公司，南面 為項目預(yù)留地，西面為規(guī)劃路，北面為空地臨 XX 公路，是建設(shè)農(nóng)副產(chǎn)品交易、加工基地的理想場所。項目用地符合國家產(chǎn)業(yè)政策和供地政策。全區(qū)地勢東北高、西南低，東北半邊丘崗起伏，蜿蜒連綿，海拔高程一般在100米左右，西南半邊沃野千里，一馬平川，海拔高程一般在3237米之間。 據(jù)資料，本地區(qū)地震活動雖然頻繁，但多為非破壞性或無感地震，地震強度為6度，屬非強震區(qū)。本處以強度高、厚度大、分布連續(xù)穩(wěn)定的沙壤為基底，巖溶不發(fā)育；第二章 項目選址與建設(shè)條件 15在勘探深度范圍內(nèi)，未發(fā)現(xiàn)斷裂、構(gòu)造破碎帶、溶洞等；場區(qū)內(nèi)及其附近無滑坡體、無泥石流等不良地質(zhì)作用和地質(zhì)災(zāi)害。 基礎(chǔ)設(shè)施條件該項目選址在“XX” 核心區(qū) XXXXXX 路，占地面積 142 畝，整個場地地勢平坦，基礎(chǔ)設(shè)施已初步配套完善，水、電、氣、通訊均已鋪設(shè)完畢。周圍無污染企業(yè)，沒有任何污染源，環(huán)境狀況良好。給水：項目用水由 XX 自來水公司保證供 應(yīng)。公司的污水接入市政管網(wǎng)，匯入污水處理廠，經(jīng)處理后排入當(dāng)?shù)氐乇砗?，完全可達(dá)到排水要求。通訊：電信、聯(lián)通固話均可接入園區(qū)。大容量、多功能、高效率的通信網(wǎng)絡(luò)干線光纜覆蓋全市。據(jù)有關(guān)部門預(yù)測，到 2022 年，XX 省糧食和棉花產(chǎn)量將分別穩(wěn)定在 2400 萬噸和 50 萬噸左右；油料產(chǎn)量達(dá)到 330 萬噸，肉類、禽蛋產(chǎn)量分別達(dá)到 500 萬噸、160 萬噸，蔬菜、水果產(chǎn)量分別達(dá)到 3800 萬噸、450 萬噸，水產(chǎn)品 420 萬噸。而本交易市場經(jīng)營的產(chǎn)品大部分都是本省的優(yōu)勢農(nóng)產(chǎn)品（見表 31）。 兩江流域；XX；XX腹地；以武漢為中心向滬蓉、京珠沿線擴展的農(nóng)區(qū)2. “XX”地區(qū) 及周邊 100 公里范圍內(nèi)農(nóng)產(chǎn) 品生產(chǎn)預(yù)測預(yù)計到 2022 年， “XX”地區(qū)農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)量將有 較大的提高，糧食總產(chǎn)量 275 萬噸，棉花產(chǎn)量在 5 萬噸左右，油料將持續(xù)增長，可能會達(dá)第三章 市場分析 17到 45 萬噸，蔬菜產(chǎn)量突破 200 萬噸，水果產(chǎn)量超過 48 萬噸，肉類和禽蛋產(chǎn)量分別在 50 萬噸和 20 萬噸以上，水產(chǎn)品達(dá)到 70 萬噸。預(yù)計到2022 年， “XX”及周邊 地區(qū)將形成以大的交易市 場為龍頭，多個中小型二級市場為中堅，若干個生產(chǎn)基地為支撐，伴隨著多種生產(chǎn)經(jīng)營和生產(chǎn)性實體參與，各種服務(wù)體系相對健全的良性農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)和流通局面。其中，糧食 2