【正文】 園擁有11萬伏的供電主網(wǎng)，日供水5萬噸的自來水廠，萬門移動通信、電信、寬帶網(wǎng)絡、廣電傳媒和多媒體網(wǎng)站覆蓋園區(qū)，商業(yè)、教育、休閑、醫(yī)療衛(wèi)生機構完善。自身條件十分突出項目開發(fā)單位—XX溫州商會是湖南省第一家異地商會，也是湖南省第一家建立黨組織的商會、第一家省級黨建示范點創(chuàng)建單位。在過去幾年時間里，他們每年都向XX市投入了上百億的資金。現(xiàn)在溫州已經(jīng)成為全國著名的三大印刷基地城市之一，也是最大的印刷設備、耗材生產(chǎn)基地之一，溫州人對中國印刷業(yè)的發(fā)展做出了巨大的貢獻。四、主要結論該項目符合國家產(chǎn)業(yè)政策的發(fā)展方向，加強了印刷產(chǎn)業(yè)的配套和商貿(mào)流通業(yè)的發(fā)展，具有較好的社會效益。項目投產(chǎn)后，能帶動國內(nèi)相關配套耗材、設備、配件產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，形成完整的印刷產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈，可為社會經(jīng)濟的發(fā)展增強動力。項目規(guī)劃及投資分配合理。項目租賃、物業(yè)管理等年收入2500萬元，上繳稅金150萬元。上述數(shù)字表明，該項目的經(jīng)濟效益良好，投資回收期短，抗風險能力較強。第二章 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析一、基礎環(huán)境分析區(qū)位地理優(yōu)勢分析XX縣位于湖南省東部，地處長株潭都市經(jīng)濟圈核心地帶，全縣總面積1997平方公里，總人口74萬?？h城星沙與國家級經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)融為一體，經(jīng)濟發(fā)達、環(huán)境優(yōu)美，先后榮獲“全國創(chuàng)建文明小城鎮(zhèn)示范點”、“國家衛(wèi)生鎮(zhèn)”、“首批國家園林縣城”、“全國環(huán)境生態(tài)示范縣”、“聯(lián)合國中國人居環(huán)境范例獎”、“全國環(huán)境優(yōu)美鎮(zhèn)”等多項榮譽，已成為XX市2020年310平方公里城市總體規(guī)劃“一主兩次”中的兩個城市次中心之一和XX市商業(yè)體系規(guī)劃“一主兩幅”中的兩個商業(yè)副中心之一。航空：湖南唯一的國際機場黃花機場坐落于縣內(nèi)黃花鎮(zhèn)，機場已開通國內(nèi)及境外香港、澳門、孟買航線56條。公路：XX縣交通發(fā)達，京珠高速、長永高速、機場高速、長株高速及繞城高速縱橫交錯；107國道、319國道、S207穿行其中，全縣“三縱九橫”骨干道路網(wǎng)加以全面拉通，一個以縣城星沙為中心的“10分鐘經(jīng)濟圈”已經(jīng)形成。其工業(yè)小區(qū)位于長永高速、319國道交匯處。中南印刷耗材配件城位于黃花鎮(zhèn)的中心集鎮(zhèn)，距XX火車站15公里、湘江航運碼頭20公里、京珠高速10公里、南連黃花國際機場。如下圖所示： 圖21 XX市印刷大市場位置示意圖圖22 黃花（空港）工業(yè)園交通區(qū)位圖圖23 黃花鎮(zhèn)周邊主要公路交通現(xiàn)狀自然環(huán)境分析1）地形地貌項目處于湘中丘陵盆地向湘北洞庭湖平原的過渡地帶，與向西南延伸的連云山余脈構成向西南傾斜；又因受北南兩面的中低山脈向中間傾斜的影響，形成東南北三面高，向西傾斜的地勢。2）地質(zhì)、地震項目區(qū)域地質(zhì)屬元古代地質(zhì)年代，出露巖性為第四紀紅土，成土母質(zhì)為第四紀風化物，在高溫多雨的長期作用下，成土層多為紅色粘性土壤，一般厚度為5～8m，下部為網(wǎng)紋狀不滲水母巖層。根據(jù)《中國地震烈度區(qū)劃圖》，該區(qū)域為地震烈度6度區(qū)。℃，一月平均氣溫4～6℃，七月平均氣溫28～30℃，極端最高氣溫43℃，極端最低氣溫12℃。常年主導風向為WN風，頻率為24％。年均日照時數(shù)1677小時，最大凍土深度5cm。既是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)漁業(yè)養(yǎng)殖的主要水源，又是地表徑流、生活污水的排污渠道。5）生物資源項目區(qū)域生態(tài)體系以農(nóng)田、綠地為主。境內(nèi)無重要的野生動物，以家禽家畜為主。2006年黃花鎮(zhèn)榮獲全市首屆十大魅力鄉(xiāng)鎮(zhèn)稱號。強化園區(qū)集聚效應，提高自主創(chuàng)新能力。拉通縣城和近郊鄉(xiāng)鎮(zhèn)與XX市區(qū)對接的濱湖大道西延過月形山互通與開福區(qū)接通的“星沙連接線”；人民東路東延至梨鎮(zhèn)接通黃興大道；開元西路拉直接通開福區(qū)新世紀大道；洞井路延伸至跳馬接通東山大橋；香樟路延伸經(jīng)黃興大橋入黃江路接通干杉、江背；火星路南延至暮云接通雨花區(qū)；芙蓉南路南延接通暮云鎮(zhèn)；火星路北延至水渡河（橋壩）；湘江路延伸至暮云；星沙大道接通遠大路和人民路；市繞城路南端黃興鎮(zhèn)境內(nèi)接通長株高速與李家塘互通；市繞城路北端接通毛塘鋪與長永高速等12個出入通道。改造完善S103（朱家橋——江背）、金五線、八清線、暮石線，構成國道、省道、縣道“九縱十二橫”的主干路網(wǎng)。規(guī)劃建設、改造S207和宋水線、暮五線、影珠公路、福南線等縣鄉(xiāng)公路。到2010年，全縣通車里程達2921公里，／萬人。2007年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為14250元，年均增長9％，2010年達18460元；2007農(nóng)村居民人均可支配收入5513元，年均增長9％，2010年達7140元。5年來固定資產(chǎn)投入達412億元，年均增長30%。重點支持和培育主業(yè)突出、技術先進、核心競爭力強的大企業(yè)、大集團，形成優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)集群，促進縣域工業(yè)超常規(guī)、跨越式的發(fā)展。強化園區(qū)集聚效應，提高自主創(chuàng)新能力。2012年，預計XX縣的GDP將達到660億元，人均GDP將翻一番，達到1萬美元，年均增長19％左右。XX縣在前不久揭曉的第5屆全國縣域經(jīng)濟基本競爭力評價中從上屆第65位躍升到第53位，一年躍升了12位，兩年躍升了20位。目前在全國中西部排名位居第4，與排名第1位的差距越來越小，領跑中西部的目標也有望提前實現(xiàn)。2007年19月份，%,商品房均價2915元/平方米，%,市場反映出XX縣房地產(chǎn)強大的發(fā)展動力。目前XX市和XX縣聯(lián)合規(guī)劃“高鐵空港”新城，以新編制的XX機場總規(guī)劃和高鐵站新規(guī)劃為龍頭，北至長永高速，南至黃江公路，東界規(guī)劃的京珠高速外遷線，西臨京珠高速的80平方公里核心區(qū)。 武廣高鐵、長株高速正在緊張施工中，黃花機場新航站即將開建，XX市輕軌一號線經(jīng)高鐵站達黃花機場，以及目前黃花機場的一系列改革與發(fā)展，都將使得整個黃興大道沿線經(jīng)濟建設、地產(chǎn)開發(fā)隨之而騰飛。黃花機場目前年旅客吞吐量800萬人次，規(guī)模位居國內(nèi)130個機場的第13位，中部第一位，待擴建完成后，年旅客吞吐量達2000萬人次，有望進入國內(nèi)五大機場行列。如果將黃興大道看做是貫通黃花機場空港板塊、星馬新城、武廣板塊、XX與全國、XX與世界的黃金線，那么長永高速和機場高速之間的狹長地帶將是引領臨港經(jīng)濟發(fā)展的黃金走廊。對XX而言，京珠高速、武廣專線、機場已交織成XX縣乃至XX市金三角，擁有XX最優(yōu)化、最超前的交通區(qū)位條件和產(chǎn)業(yè)基礎，成為眾多投資者的首選。從現(xiàn)在到2020年是我國印刷業(yè)發(fā)展重要戰(zhàn)略機遇期。2001年國務院頒布了修訂后的《印刷業(yè)管理條例》，明確全國印刷行業(yè)實行統(tǒng)一監(jiān)管，結束了我國印刷業(yè)延續(xù)五十多年的分散管理的歷史；印刷業(yè)體制改革逐步深化，多種經(jīng)濟成分共同發(fā)展格局已經(jīng)形成，國有印刷企業(yè)的改革正在穩(wěn)步推進；對外開放步伐不斷加快，中國印刷業(yè)已經(jīng)融入世界，成為世界印刷之林中的重要一員，而且地位正在不斷提高。2006 年全國(內(nèi)地)印 刷業(yè)總產(chǎn)值約3600 億元，約合470 億美元，印刷設備產(chǎn)值150 億元、 億美元、 億美元；印刷器材產(chǎn)值200 億元、油墨、軟片、版材進口約7 億美元、 億美元；紙和紙 板總產(chǎn)量6400 萬噸，進口455 萬噸，出口305 萬噸，總消耗量6550 萬噸，人均用紙50 公斤。我國印刷業(yè)20多年的發(fā)展積累了豐富、獨特的經(jīng)驗：一是堅持科技自主創(chuàng)新，發(fā)揮比較優(yōu)勢，成功開發(fā)了具有自主知識產(chǎn)權的漢字信息處理和激光照排技術，探索了以信息化帶動印刷產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的新型工業(yè)化道路；二是堅持“大印刷觀”，以適應國民經(jīng)濟和人民物質(zhì)文化教育需要為目標，按照系統(tǒng)工程組織印刷、設備、器材協(xié)調(diào)發(fā)展；組織出版印刷、包裝印刷和其他印刷等各個印刷行業(yè)統(tǒng)籌規(guī)劃協(xié)調(diào)發(fā)展；組織印刷及設備器材行業(yè)科研、生產(chǎn)、經(jīng)營、服務、人才教育統(tǒng)籌發(fā)展。目前全國共有印刷企業(yè)9萬余家，從業(yè)人員300多萬人，預計我國印刷工業(yè)總產(chǎn)值年均增長速度8%左右，到2010 年，我國印刷工業(yè)總產(chǎn)值將達到4400 億元左右，約占國民 %。這些預期 目標都直接涉及到印刷業(yè)，對印刷業(yè)發(fā)展提出了更高的要求。但是同世界發(fā)達國家相比，我們還有很大差距，當前主要問題： 1）人均印刷消費量水平較低，只及發(fā)達國家1/10，要適應全面建設小康社會的要求需要做出更大努力； 2）產(chǎn)業(yè)結構不夠合理，結構性矛盾比較突出： 企業(yè)結構：骨干企業(yè)少、實力不強，缺乏世界級大型企業(yè)集團；中小企業(yè)重復建設比較嚴重； 區(qū)域結構：地區(qū)發(fā)展不平衡，“珠三角”、“長三角”、“環(huán)渤海”占全國印刷能力3/4以上，成為地區(qū)經(jīng)濟重要產(chǎn)業(yè)，東北和中西部地區(qū)尚不能適應本地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的要求； 技術結構：激光照排、膠印印刷雖已普及，數(shù)字、網(wǎng)絡技術還只在少數(shù)企業(yè)應用； 生產(chǎn)結構：印刷加工總體生產(chǎn)能力相對過剩，而高檔產(chǎn)品的印刷能力相對不足，出口比重較低。 5）宏觀管理不夠有力，基礎工作薄弱，缺乏統(tǒng)一信息數(shù)據(jù)，印刷市場混亂狀況仍然比較突出。這對印刷產(chǎn)業(yè)來說，既是嚴峻的挑戰(zhàn)，又是難得的機遇，總體而言，機遇大于挑戰(zhàn)。今天，我們正在面臨從模擬與數(shù)字技術并存的時代向以數(shù)字、網(wǎng)絡、信息以及多媒體技術為基礎的數(shù)字時代轉(zhuǎn)變。 這種變革在出版領域?qū)@得尤為突出，建立在數(shù)字、網(wǎng)絡和多媒體技術基礎上的內(nèi)容產(chǎn)業(yè)是未來發(fā)展的一個嶄新領域，將形成一個跨地區(qū)、不斷繁殖的網(wǎng)絡化數(shù)字資產(chǎn)，出版內(nèi)容是其中重要組成部分。出版過程中間資料就可以一次制作、多次發(fā)布、按需組織印刷，印刷及發(fā)行的倉庫面積將可降低到最低程度，有的甚至于可以取消。 電子媒體的發(fā)展是對傳統(tǒng)印刷媒體的挑戰(zhàn)，其發(fā)展速度肯定會超過傳統(tǒng)媒體，但是它們之間并不是取代關系，更多表現(xiàn)為互補關系。 一方面，數(shù)字和網(wǎng)絡技術造就了新的印刷工藝：數(shù)字印刷，使按需印刷、個性化印刷、即時印刷等成為現(xiàn)實，并得到巨大發(fā)展，應用領域廣闊。數(shù)字、網(wǎng)絡技術使傳統(tǒng)印刷生產(chǎn)發(fā)生根本變革，計算機整合生產(chǎn)與管理成為印刷生產(chǎn)和管理的主要模式，使生產(chǎn)、管理、經(jīng)營過程融為一個整體，印刷機械的高度自動化和印后的聯(lián)動化、直接制版技術、數(shù)字工作流程等成為產(chǎn)業(yè)技術發(fā)展的潮流，生產(chǎn)和管理效率、信息化程度將大幅度提高。此外，隨著世界經(jīng)濟一體化步伐加快和中國入世承諾的兌現(xiàn)，中國經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展，中國市場國際化趨勢將不斷加快。今后印刷產(chǎn)業(yè)發(fā)展重點1）培育骨干。印刷企業(yè)要堅持以質(zhì)量為中心，大力加強印刷標準化工作。印刷器材是印刷生產(chǎn)的物質(zhì)基礎，經(jīng)過20多年建設、特別是對外開放的不斷擴大，外資大量進入，目前常用的中檔器材已可基本實現(xiàn)國內(nèi)配套，今后重點是開發(fā)直接制版版材、特種印刷用紙、高檔特種油墨、和數(shù)字印刷配套的色粉、液體油墨、高檔橡皮布和印刷膠輥等，并爭取擴大出口。區(qū)域印刷產(chǎn)業(yè)將逐步與本地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展相適應，同時會堅持特色，促進全國印刷產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展。改革開放以來民營經(jīng)濟迅速崛起，包裝印刷發(fā)展很快，印刷機械、器材生產(chǎn)都有深厚實力，最有潛力成為綜合實力最強的印刷生產(chǎn)基地；“環(huán)渤?！钡貐^(qū)出版資源最豐富，出版印刷基礎好、實力強，又有全國科研、教育、人才等方面的優(yōu)勢。 與此同時，隨著“西部開發(fā)”、“東北振興”、“中部崛起”的戰(zhàn)略實施，要努力促進這些地區(qū)印刷業(yè)的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)發(fā)展。 4）重視環(huán)保。大力開發(fā)環(huán)保型、生態(tài)保護型、節(jié)能型的設備和耗材，發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟。印刷物資供應是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要環(huán)節(jié)?，F(xiàn)代印刷物流要成為區(qū)域和全國印刷產(chǎn)業(yè)體系的重要組成部分，共同協(xié)調(diào)發(fā)展。但印刷業(yè)的增長方式仍顯粗放，技術創(chuàng)新能力不足，產(chǎn)業(yè)結構不盡合理，競爭能力不強，總體效益不高的問題仍很突出，印刷企業(yè)違法違規(guī)行為時有發(fā)生，市場秩序仍需規(guī)范，行業(yè)管理有待加強，誠信水平需要大力提高。 在“十一五”期間，我國印刷業(yè)將保持持續(xù)平穩(wěn)較快發(fā)展，市場供需基本平衡，上下游相關產(chǎn)業(yè)的鏈接更加緊密；印刷市場多樣化需求持續(xù)增長。出版物印刷工業(yè)總產(chǎn)值年均增長速度在3%左右，包裝裝潢印刷品印刷工業(yè)總產(chǎn)值年均增長速度約10%，其他印刷品印刷工業(yè)總產(chǎn)值年均增長速度在1%左右；“十一五”期末，我國印刷業(yè)工業(yè)總產(chǎn)值預計達到4400億元人民幣左右，%；躋身于世界印刷大國之列，生產(chǎn)加工能力進入世界前列，成為世界重要的印刷基地之一；出現(xiàn)一批有競爭力的骨干企業(yè)，印刷產(chǎn)值超過10億元的印刷企業(yè)要將數(shù)十家，印刷產(chǎn)值超過1億元的印刷企業(yè)將有數(shù)百家；印刷品印制質(zhì)量將進一步提高。中小型印刷企業(yè)逐步適應市場需求，向“專、特、精、新”方向發(fā)展，實現(xiàn)多門類、多層次、多品種的全面發(fā)展，形成分工明確、優(yōu)勢互補、各具特色的中小印刷企業(yè)群。其中，“珠三角”地區(qū)積極發(fā)揮粵港外向型經(jīng)濟優(yōu)勢，發(fā)展成為我國印刷加工貿(mào)易出口的基地；“長三角”地區(qū)發(fā)揮科工貿(mào)綜合實力強的優(yōu)勢，發(fā)展成為集各類印刷生產(chǎn)、科研在內(nèi)的綜合型印刷生產(chǎn)基地；“環(huán)渤?！钡貐^(qū)發(fā)揮出版資源集中的優(yōu)勢，發(fā)展成為以出版印刷為側重點的印刷生產(chǎn)基地。印刷企業(yè)與配套產(chǎn)業(yè)將更加集中，印刷業(yè)發(fā)展的自然格局與地域經(jīng)濟文化發(fā)展逐步適應。具體目標包括：實現(xiàn)印刷業(yè)生產(chǎn)總值占國民生產(chǎn)總值 (CDP)的比重達到2．5％，年平均發(fā)展速度略高于國民經(jīng)濟發(fā)展速度；加快印刷市場化的進程，逐步建立起全國統(tǒng)一、開放、競爭、有序的印刷市場體系。三、湖南以及XX印刷業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢 湖南印刷有著悠久的歷史，早在公元960年就已有正式刊刻圖書，但是，印刷實力很有限，至新中國成立止，全省僅有印刷廠300多家，約1300從業(yè)人員。湖南印刷業(yè)的正式發(fā)展，是從1983年6月6日中共中央、國務院作出《關于加強出版工作的決定》后，同時在印刷技術改造“十六字方針”引導下，得到了快速發(fā)展。 湖南印刷業(yè)主要以書刊印刷，煙、酒、陶瓷等包裝印刷為主。早在80年代初期，湖南的書刊印刷出書速度就已成為全國之最，平均出書周期只有當時全國出書時間的三分之一。而且也帶動了湖南的發(fā)行向全國輻射，有力地激活了編、印、發(fā)三者良性循環(huán)。到目前為止，湖南的書報刊印刷質(zhì)量一直處于全國領先地位，每年所送國家印刷產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)督檢測中心的幾千種受檢產(chǎn)品，優(yōu)品率一直保持在98%以上，大批產(chǎn)品抽查合格率平均在95%以上。為適應21世紀數(shù)字化網(wǎng)絡技術的發(fā)展，面對印刷品市場要求快速、少量、多樣、彩色、高質(zhì)、價廉的發(fā)展趨勢，按照“十五”印刷技術發(fā)展“28字方針”要求，進入了新一輪的技術創(chuàng)新和結構調(diào)整。湖南的印刷業(yè)已經(jīng)有了一個比較良好的基礎，可以預料，進入21世紀，一定會更加快速、健康發(fā)展。當前我國印刷業(yè)仍是傳統(tǒng)的加工業(yè)，屬勞動密