【正文】 2008122 艿蒀蚆羃膅葿螈螆肁蒈蒈羈羇蕆目 錄前言一、報(bào)告編制目的 …………………………………………………………………6二、報(bào)告編制依據(jù) …………………………………………………………………7三、項(xiàng)目概況 ………………………………………………………………………7第一章 概述一、項(xiàng)目組織、建設(shè)單位介紹 ……………………………………………………9二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性 ……………………………………………………………10三、項(xiàng)目可行性分析 ………………………………………………………………12四、主要結(jié)論 ………………………………………………………………………13第二章 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析一、項(xiàng)目基礎(chǔ)環(huán)境分析 ……………………………………………………………15二、XX縣宏觀經(jīng)濟(jì)分析 …………………………………………………………20三、XX縣房地產(chǎn)市場簡析 ………………………………………………………21第三章 產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析一、中國印刷業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢 …………………………………………………23二、《我國印刷業(yè)“十一五”發(fā)展規(guī)劃》解析……………………………………27三、湖南（XX）印刷業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與前景 ………………………………………29四、國內(nèi)印刷耗材配件市場分析及預(yù)測 …………………………………………31第四章 項(xiàng)目定位一、開發(fā)主題… ……………………………………………………………………37二、市場定位 ………………………………………………………………………37三、市場背景 ………………………………………………………………………37四、產(chǎn)品定位 ………………………………………………………………………38五、目標(biāo)客戶定位 …………………………………………………………………41六、品牌前景 ………………………………………………………………………41第五章 初步規(guī)劃方案一、規(guī)劃思路 ………………………………………………………………………42二、規(guī)劃原則…………………………………………………………………………42三、主要結(jié)論…………………………………………………………………………44四、功能分區(qū)規(guī)劃……………………………………………………………………46五、保障規(guī)劃實(shí)施的建議……………………………………………………………48第六章 項(xiàng)目建設(shè)方案一、總體方案…………………………………………………………………………50二、建設(shè)場地及總圖布置……………………………………………………………51三、建筑結(jié)構(gòu)…………………………………………………………………………51四、暖通空調(diào)…………………………………………………………………………51五、給排水……………………………………………………………………………53六、電氣………………………………………………………………………………54七、通信………………………………………………………………………………55八、日照………………………………………………………………………………56第七章 環(huán)境保護(hù)、職業(yè)安全衛(wèi)生、消防、節(jié)能措施一、環(huán)境保護(hù)措施……………………………………………………………………57二、職業(yè)安全衛(wèi)生措施………………………………………………………………57三、消防措施…………………………………………………………………………58四、節(jié)能措施…………………………………………………………………………59第八章 項(xiàng)目的建設(shè)工期、開發(fā)進(jìn)度安排一、建設(shè)工期…………………………………………………………………………60二、開發(fā)進(jìn)度…………………………………………………………………………61第九章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算一、項(xiàng)目優(yōu)勢…………………………………………………………………………64二、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營策略………………………………………………………………65三、投資總額、方式及構(gòu)成…………………………………………………………68四、項(xiàng)目管理、運(yùn)行機(jī)制……………………………………………………………68第十章 財(cái)務(wù)效益分析一、項(xiàng)目銷售計(jì)劃……………………………………………………………………71二、項(xiàng)目銷售收入估算………………………………………………………………71三、項(xiàng)目經(jīng)營成本估算………………………………………………………………72四、項(xiàng)目利潤估算……………………………………………………………………73第十一章 經(jīng)濟(jì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)評價(jià)一、經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)……………………………………………………………………74二、社會(huì)效益評價(jià)……………………………………………………………………74第十二章 風(fēng)險(xiǎn)分析一、項(xiàng)目盈虧平衡分析………………………………………………………………75二、項(xiàng)目敏感性分析…………………………………………………………………75三、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營主要風(fēng)險(xiǎn)及對策分析……………………………………………77第十三章 結(jié)論及建議一、結(jié)論………………………………………………………………………………79二、建議………………………………………………………………………………80前 言印刷行業(yè)是文化產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，是國民經(jīng)濟(jì)一個(gè)重要部門。隨著XX市國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，各行業(yè)對印刷產(chǎn)品的需求量迅速擴(kuò)大，印刷行業(yè)已成為XX市新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。預(yù)計(jì)，在今后510年內(nèi)，XX印刷行業(yè)將保持15%以上的增長率快速發(fā)展。為了實(shí)現(xiàn)與本地印刷企業(yè)的充分對接，提高印刷質(zhì)量和效率、降低印刷成本、全面提升XX印刷業(yè)的整體競爭力，XX溫州商會(huì)決定建設(shè)XX市印刷大市場，使之成為立足湖南、輻射中部、影響全國，在國際有一定知名度的超大型專業(yè)化印刷市場。XX縣黃花鎮(zhèn)，XX地區(qū)最具發(fā)展?jié)摿Φ牡胤街?。本文通過對XX縣黃花鎮(zhèn)黃花（空港）工業(yè)園500畝的一地塊的開發(fā)經(jīng)營環(huán)境的市場調(diào)查分析，以及周邊主要同類競爭物業(yè)的比較后，依據(jù)當(dāng)?shù)氐哪壳笆袌鰻顩r和對未來的預(yù)測，對項(xiàng)目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并結(jié)合項(xiàng)目的特點(diǎn)優(yōu)勢，對項(xiàng)目進(jìn)行了投資分析、產(chǎn)業(yè)分析、財(cái)務(wù)評價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)分析，以期探討該地塊進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的可能性。一、報(bào)告編制目的在對項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊的市場價(jià)值進(jìn)行合理的評估。對項(xiàng)目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并對項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑方案設(shè)計(jì)、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)提出相應(yīng)的建議。結(jié)合公司的狀況和項(xiàng)目的特點(diǎn)，探索項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營的可行方式。對項(xiàng)目進(jìn)行投資分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。對項(xiàng)目決策及其實(shí)施的優(yōu)化提出建議。二、報(bào)告編制依據(jù)《我國印刷業(yè)“十一五”發(fā)展規(guī)劃》《關(guān)于2006—2020年中國印刷產(chǎn)業(yè)發(fā)展綱要的建議》《XX縣總體規(guī)劃》《黃花工業(yè)園控制性詳細(xì)規(guī)劃》《2007湖南文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究報(bào)告》《XX區(qū)域經(jīng)濟(jì)比較優(yōu)勢及發(fā)展問題研究》《2007—2008年中國印刷行業(yè)研究及市場預(yù)測報(bào)告》湖南省印刷協(xié)會(huì)、XX市印刷協(xié)會(huì)提供的資料《XX縣國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》《2007XX市房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》三、項(xiàng)目概況地理位置及現(xiàn)狀XX市印刷大市場項(xiàng)目位于XX縣黃花鎮(zhèn)長永高速黃花收費(fèi)站南側(cè)，距離黃花機(jī)場1公里。項(xiàng)目所在位置土地目前已劃歸黃花工業(yè)園，已完成控制性詳細(xì)規(guī)劃，尚未開發(fā)，屬丘陵地貌，植被以林木和坡田為主。項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容，項(xiàng)目總投資6億元，擬打造成為中南最大的印刷耗材配件交易市場，輻射全國。市政配套設(shè)施情況黃花工業(yè)園擁有11萬伏的供電主網(wǎng)，日供水5萬噸的自來水廠，萬門移動(dòng)通信、電信、寬帶網(wǎng)絡(luò)、廣電傳媒和多媒體網(wǎng)站覆蓋園區(qū)，商業(yè)、教育、休閑、醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)完善。工業(yè)區(qū)內(nèi)引進(jìn)企業(yè)享受省單列用地許可優(yōu)惠政策，并享受國家級開發(fā)區(qū)的同等待遇，實(shí)行無費(fèi)區(qū)管理；土地出讓、轉(zhuǎn)讓收益和收取的城鎮(zhèn)國有土地使用費(fèi)全部用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號指標(biāo)名稱單位指標(biāo)備注1占地總面積m23299632凈用地面積m22811553總建筑面積m2其中：培訓(xùn)中心m2研發(fā)中心m2產(chǎn)品展示中心m27大交易區(qū)m288416商務(wù)休閑區(qū)m233271物流配套區(qū)m2401764容積率5建筑密度%6綠化面積%圖11 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)第一章 概述一、項(xiàng)目組織、建設(shè)單位介紹項(xiàng)目總指導(dǎo)：XX市委宣傳部文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展辦公室 項(xiàng)目協(xié)調(diào)：XX市新聞出版局印刷復(fù)制業(yè)管理處項(xiàng)目開發(fā)：XX溫州商會(huì)XX市委宣傳部文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展辦公室負(fù)責(zé)對全市文化藝術(shù)工作進(jìn)行指導(dǎo)和協(xié)調(diào)，宏觀指導(dǎo)文化市場管理工作；參與組織重大的文藝創(chuàng)作、文藝生產(chǎn)和全市群眾性文化藝術(shù)活動(dòng)，負(fù)責(zé)與市政府有關(guān)文化文物藝術(shù)部門和市文聯(lián)、市作協(xié)的業(yè)務(wù)聯(lián)系。XX市新聞出版局印刷復(fù)制業(yè)管理處負(fù)責(zé)全市印刷復(fù)制業(yè)(包括出版物、包裝裝潢印刷品和其他印刷品)的監(jiān)督管理。擬定全市印刷復(fù)制業(yè)管理規(guī)章；負(fù)責(zé)全市印刷復(fù)制業(yè)發(fā)展規(guī)劃的制訂和協(xié)調(diào)管理；負(fù)責(zé)書報(bào)刊印刷質(zhì)量的技術(shù)監(jiān)督；協(xié)助省新聞出版局審批部分非出版單位編印的內(nèi)部資料性圖書；會(huì)同有關(guān)部門組織、培訓(xùn)印刷經(jīng)營人員和管理人員。負(fù)責(zé)查處和打擊印刷復(fù)制經(jīng)營活動(dòng)中違法違規(guī)行為；指導(dǎo)、協(xié)調(diào)縣（市）、區(qū)新聞出版（文化）部門依法管理印刷復(fù)制企業(yè)。聯(lián)系市印刷協(xié)會(huì)的工作。XX溫州商會(huì)XX溫州商會(huì)創(chuàng)辦于2002年7月18日，現(xiàn)有會(huì)員500多位，聯(lián)合了XX市4萬多溫州商人，主要分布在房地產(chǎn)、制造、電器及汽車配件、服裝、小商品、眼鏡、皮革鞋料、印刷、娛樂等200多個(gè)行業(yè)。XX溫州商人的聚集區(qū)遍布XX所有地方，主要在高橋、紅星、金蘋果、三湘南湖、東大門、華美名家居、湘浙小商品等大市場及企業(yè)單位，每年給XX帶來了超過百億的投資。他們有豐富的市場運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)和雄厚的資本，在房地產(chǎn)、印刷行業(yè)更是獨(dú)樹一幟。 　二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀必然要求十六屆六中全會(huì)以來，黨和各級政府一再強(qiáng)調(diào)，解決我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中存在的諸多問題，關(guān)鍵在于樹立和落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，必須著力提高經(jīng)濟(jì)增長的質(zhì)量和效益，努力實(shí)現(xiàn)速度和結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、效益相統(tǒng)一，不斷保護(hù)和增強(qiáng)發(fā)展的可持續(xù)性。目前XX市印刷行業(yè)整體發(fā)展?fàn)顩r良好，2007年印刷業(yè)總產(chǎn)值接近45億元，占GDP的比重在2%左右，年增速達(dá)到16%。但是普遍存在著增長方式粗放、技術(shù)創(chuàng)新能力不足、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不盡合理，競爭力不強(qiáng)，發(fā)展不平衡、總體效益不高等問題。成立XX市印刷大市場可有效解決：由于印刷耗材不齊全造成的印刷質(zhì)量下降；由于配件需要國外進(jìn)口或外地購買而造成的設(shè)備閑置和停產(chǎn)；由于長途運(yùn)輸、分散采購造成的費(fèi)工費(fèi)時(shí)；由于信息渠道不暢、技術(shù)更新緩慢造成的發(fā)展阻力等問題，此舉將顯著提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、發(fā)展速度和質(zhì)量，增強(qiáng)企業(yè)發(fā)展后勁，加快改變XX印刷業(yè)落后、失衡的局面，并將有力提升湖南印刷業(yè)的整體實(shí)力。建設(shè)“兩型”社會(huì)的迫切需要去年，長株潭城市群獲批“兩型”社會(huì)建設(shè)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)，這是國家促進(jìn)東中西互動(dòng)和中部地區(qū)崛起的重大戰(zhàn)略布局。今年是“兩型”社會(huì)建設(shè)的開局之年，省市兩級黨委政府高度重視，意義十分重大。印刷物資商貿(mào)流通行業(yè)具有污染少、能耗低、前景廣闊的顯著特點(diǎn)，非常符合資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會(huì)發(fā)展的需要。“兩型”社會(huì)建設(shè)的核心是改革。建設(shè)中部最大的專業(yè)印刷市場可加快本地印刷產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和增長方式轉(zhuǎn)變，合理資源配置，填補(bǔ)市場空白，革新發(fā)展模式，構(gòu)建印刷業(yè)發(fā)展一體化格局，破解制約本地印刷經(jīng)濟(jì)發(fā)展的瓶頸，摸索出一條適合中部印刷業(yè)發(fā)展的特色之路，是促進(jìn)“兩型”社會(huì)建設(shè)的重要舉措和滿足“兩型”社會(huì)發(fā)展的迫切需要。實(shí)施“文化強(qiáng)省（市）”戰(zhàn)略的必然選擇黨的十七大報(bào)告提出要堅(jiān)持社會(huì)主義先進(jìn)文化前進(jìn)方向，興起社會(huì)主義文化建設(shè)新高潮，提高國家軟實(shí)力。省委書記張春賢在省第九次黨代會(huì)的報(bào)告中明確提出：“努力把湖南建設(shè)成為社會(huì)文明程度高、文化事業(yè)和產(chǎn)業(yè)走在前列、在國內(nèi)外享有較高知名度和影響力的文化強(qiáng)省。”這是“文化強(qiáng)省”這一戰(zhàn)略構(gòu)想首次寫進(jìn)省黨代會(huì)報(bào)告，“文化強(qiáng)省”與“經(jīng)濟(jì)強(qiáng)省”、“教育強(qiáng)省”一道，已構(gòu)成我省“富民強(qiáng)省”總體戰(zhàn)略的重要組成部分。市委、市政府提出率先建設(shè)文化強(qiáng)市的戰(zhàn)略目標(biāo)，全力打造“文化名城、休閑之都、創(chuàng)意中心”?！?008XX市政府工作報(bào)告》也明確要加快發(fā)展文化事業(yè)和文化產(chǎn)業(yè)，采取政府引導(dǎo)、市場運(yùn)作、多元投入、對外引資等方式，把文化產(chǎn)業(yè)作為一項(xiàng)長期性、重要性的工作來抓好。 在信息傳播方式發(fā)達(dá)的今天，印刷業(yè)仍然是重要的文化傳播載體，印刷產(chǎn)業(yè)是整個(gè)文化產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，在國家政治、經(jīng)濟(jì)、文化建設(shè)中有著非常重要的作用。建設(shè)XX市印刷大市場就是要在政府政策的引導(dǎo)下，科學(xué)規(guī)劃、市場化管理，合理投入，滿足我省印刷業(yè)發(fā)展的需求，促進(jìn)我省文化事業(yè)的全面繁榮，提升中部印刷業(yè)的影響力。推進(jìn)新型工業(yè)化、發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的重大舉措“興工強(qiáng)市”是XX經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心戰(zhàn)略，新型工業(yè)化是XX經(jīng)濟(jì)發(fā)展的第一推動(dòng)力。突出發(fā)展優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)集群，改造提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，加快發(fā)展民營經(jīng)濟(jì)和中小企業(yè)，突出工業(yè)園區(qū)發(fā)展，推動(dòng)政策向園區(qū)傾斜、