【正文】 及我司的名牌效應(yīng)，根據(jù)廣州市總體市場及項(xiàng)目周邊的樓盤銷售情況，住宅均價(jià)定在7500元/平方米，相信能較好地被市場接受，保持穩(wěn)定的銷售速度。項(xiàng)目建成后，與錦城花園融合在一起，將是一個(gè)外立面美觀，區(qū)內(nèi)環(huán)境幽雅，配套齊全、室內(nèi)設(shè)計(jì)合理、裝修精美的豪華精品高尚住宅小區(qū)。（八）產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、發(fā)展方式及股權(quán)架構(gòu)（九）財(cái)務(wù)評價(jià)的基本結(jié)論 本項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的基本假設(shè)如下：l ，即地上建筑面積42000平方米，其中無償公建500平方米，可售住宅面積41500平方米，估計(jì)地下室面積4000平方米（包括機(jī)房、車位）；l 項(xiàng)目發(fā)展期為3年；l 地上建筑物的建造成本是2900元/平方米，含豪華裝修；地下室建造成本為2500元/平方米，含機(jī)電設(shè)備；l 項(xiàng)目的正常銷售價(jià)格是7500元/平方米，車位售出111個(gè)，每個(gè)13萬元；l %；l %（一年期）％（二年期）計(jì)算利息。 本項(xiàng)目的稅前成本為26888萬元，稅后利潤為3807萬元，%，%，%（％）；項(xiàng)目投資高峰時(shí)點(diǎn)為2004年第3季度，資金的需求峰值為13294萬元；項(xiàng)目的銷售價(jià)格盈虧平衡點(diǎn)為6071元/平方米，%。 （十）風(fēng)險(xiǎn)分析的基本結(jié)論及應(yīng)變措施根據(jù)對建安成本、銷售價(jià)格和容積率的單項(xiàng)敏感性分析，對于項(xiàng)目影響最大的是銷售價(jià)格的變化，銷售價(jià)格每變化5%，稅后利潤隨之變化為946萬元，在銷售價(jià)格下調(diào)15%時(shí)，%，稅后利潤為969萬元，但對于本項(xiàng)目來講，銷售價(jià)格低于6375元/平方米的可能性比較小。我們認(rèn)為項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)存在于：交易過程中雙重稅收、協(xié)議執(zhí)行情況、規(guī)劃條件未定、交地時(shí)間過長等。二、市場調(diào)查（一）廣州市經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展特點(diǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)為房地產(chǎn)提供了穩(wěn)定的發(fā)展環(huán)境歷年以來，我國宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好。2001年，％，剔除價(jià)格因素的影響，％。2001年110月全市人均社會消費(fèi)品零售額位列全國第一。國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了良好的外部宏觀環(huán)境。房地產(chǎn)投資保持快速增長，％。2002年廣州房地產(chǎn)投資在上年較高增長的基礎(chǔ)上繼續(xù)快速增長，％。雖然原八區(qū)商品房成交量略有減少，但市場有效需求仍然保持旺盛。2001年廣州市房地產(chǎn)市場分析面積單位：萬m2。（2）房地產(chǎn)投資增長速度放緩％，％的增長幅度。（4）商品房累計(jì)空置面積減少近年來持續(xù)增長的商品房空置面積首次出現(xiàn)減少。（5）預(yù)售商品房成交減少2001年全市十區(qū)預(yù)售商品房成交量810萬平方米，成交金額383億元。值得欣慰的是登記的成交面積仍超過同期批準(zhǔn)預(yù)售面積。全年十區(qū)房屋成交量達(dá)到1188萬平方米（預(yù)售商品房成交810萬平方米+二手成交378萬平方米），首次突破1000萬平方米大關(guān)。其中，原八區(qū)的二手房屋成交量為223萬平方米，成交金額為80億元，％％，％，％。二手房屋交易的活躍進(jìn)一步推動(dòng)商品房市場的活躍。各分類物業(yè)市場各有升降。2001年高層住宅均價(jià)為5168元/平方米，％。（8）2001年住宅市場2001年全市十區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售住宅面積651萬平方米，％；登記成交的住宅面積為714萬平方米，％。市場的吸納能力穩(wěn)定，原八區(qū)的高層住宅，％。2002年18月廣州市住宅市場分析2002年18月廣州市房地產(chǎn)市場分析面積單位：萬平方米；金額單位：億元（1） 高層住宅帶動(dòng)住宅新增供應(yīng)增加全市批準(zhǔn)預(yù)售住宅面積增加，主要是由于高層住宅供應(yīng)大幅增加，％，抵消多層住宅供應(yīng)下降的影響。％，保持交易旺盛態(tài)勢。（3） 高層住宅成交價(jià)格下調(diào)2002年八區(qū)的高層住宅成交價(jià)格比2001年同期略有下降，主要是市內(nèi)樓盤供應(yīng)量增加，各開發(fā)商降價(jià)促銷所致。社會消費(fèi)品零售總額為67,8501萬元。目前廣州軍區(qū)、中共廣東省委、省人大、省市政協(xié)、市政府部分部門、中新社廣州分社、羊城晚報(bào)社、南方日報(bào)社、廣東電視臺、粵港信息日報(bào)、中國科學(xué)院廣州分院、中山大學(xué)北校區(qū)（原中山醫(yī)科大學(xué)）、廣東工業(yè)大學(xué)等單位均駐扎在此。專業(yè)市場眾多，形成一批高收入的消費(fèi)者，是本項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群。區(qū)域內(nèi)賓館、食肆林立等具有特色的設(shè)施成行成市，已具規(guī)模，頗有知名度。區(qū)內(nèi)教育醫(yī)療等市政配套設(shè)施完善，交通便利。6所醫(yī)院分布在區(qū)內(nèi)，中山醫(yī)科大學(xué)全國知名。公交汽車站點(diǎn)星羅棋布，地鐵一號線沿中山路而行，楊箕站緊靠錦城南苑地塊西南角。因此，東山區(qū)的樓盤得到眾多消費(fèi)者的青睞，綜合素質(zhì)高的樓盤從上市伊始就受到市場關(guān)注，例如錦城花園、東山雅筑等。2002年上半年為10萬平方米，％％。近3年，東山區(qū)5號地段的高層供應(yīng)量有上升趨勢，主要是一些舊城改造項(xiàng)目開工和已有項(xiàng)目繼續(xù)發(fā)展重疊，增加供應(yīng)量。（2）區(qū)域成交情況，這兩個(gè)數(shù)值均比供應(yīng)量大，說明市場需求除了能消耗同期供應(yīng)外，以前積壓的空置房也逐漸得到消化。其中，2002年前8月份，高層住宅成交量比去年同期大幅上升接近40％，主要是由于小區(qū)樓盤東山雅筑上市帶動(dòng)。2001年和2002年的成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)表明，東山區(qū)5號地段高層住宅單位平均成交面積下降，從110平方米減小到95平方米，但仍位居全市前列，高于全市92平方米的平均水平。（3）總體價(jià)格成交價(jià)格方面，由于東山區(qū)地價(jià)昂貴，供應(yīng)較少，故總體住宅售價(jià)是廣州最高的一區(qū)，高層住宅的供應(yīng)價(jià)格絕大部分在6000元/平方米以上，其中又以60008000元/平方米的樓盤為主。就全年來看，受廣州整體樓價(jià)下調(diào)的影響，近3年東山區(qū)5號地段高層住宅的價(jià)格處于微跌態(tài)勢。進(jìn)入2002年，高層住宅價(jià)格繼續(xù)下降，均價(jià)超過7000元的在售樓盤只有東山雅筑，成交均價(jià)下降至6679元/平方米。該區(qū)樓盤消費(fèi)者主要是區(qū)內(nèi)居民、中產(chǎn)階層、或在區(qū)內(nèi)工作的高級白領(lǐng)階層。由于區(qū)內(nèi)建設(shè)用地供應(yīng)緊張，該區(qū)樓盤以單體樓為主散布在各個(gè)地段。（三）錦城南苑項(xiàng)目可比樓盤調(diào)查分析 選擇可比樓盤的基本原則（1） 細(xì)分市場相近；（2） 未來有一定的持續(xù)供應(yīng)量。再從其中挑選出素質(zhì)較好、未來有持續(xù)供應(yīng)的樓盤，包括東湖御苑、東風(fēng)廣場、東山雅筑。珠江新城作為未來廣州市的新城市中心，是最直接、最大的對手?？杀葮潜P有：東山區(qū)的富力東堤灣、東山雅筑、盈澤苑、東風(fēng)廣場、和風(fēng)雅居；珠江新城的星匯園；天河的天文苑；東風(fēng)西路的嘉和苑。 （1）珠江新城（星匯園） 珠江新城的住宅區(qū)可分為東片和西片。匯豪大廈、君怡大廈和安駿大廈同屬一個(gè)小區(qū)，分別由3個(gè)發(fā)展商開發(fā)。東片在售的南國花園和新城海濱花園，以毛坯房入市，均價(jià)在7000元/平方米，如果加800元/平方米的裝修費(fèi)，均價(jià)在7800元/平方米。西片由南天廣場、名門大廈、新大廈、星匯園和漾晴居組成。單位面積在168184平方米的新大廈是在珠江新城唯一能保持均價(jià)在10000元/平方米的樓盤（按提供價(jià)目表計(jì)算）。星匯園和漾晴居同是城建總、越秀開發(fā)，帶裝修均價(jià)約7100元/平方米。星匯園售出的單位絕大部分是90來平方米的向花園單位，128平方米的單位因景觀和布局問題出貨極難，另外80多平方米的北向單位也不好售。目前該地段內(nèi)物業(yè)的一手平均價(jià)格基本能維持在7000元/平方米以上。指標(biāo)性樓盤帝景苑的均價(jià)下降到帶豪華裝修的8000元/平方米，樓盤完工后銷售情況好轉(zhuǎn)，2000年全年售出6萬多平方米，但該樓盤十分依賴廣告推廣，這方面費(fèi)用占成本的比例相當(dāng)高。2001年推出的新盤天文苑，因鄰近中信廣場、城建大廈、市長大廈等商務(wù)樓，租賃需求大，故小單位熱銷，不少業(yè)主購買該盤作為投資。 （3）項(xiàng)目周圍樓盤 （富力東堤灣、東風(fēng)廣場、和風(fēng)雅居）東風(fēng)廣場位處環(huán)市路和東風(fēng)路之間。根據(jù)東風(fēng)廣場最近的開發(fā)方案，將要開工的TT6棟單位面積在64123平方米，并主要在64108平方米之間。東風(fēng)廣場一直與錦城花園競爭，但該樓宇由于在市場定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、營銷手法都出現(xiàn)不少問題，故其銷售情況遠(yuǎn)遜于錦城。富力公司收購金羊花園第三期，并將小區(qū)冠名為富力金羊花園，第三期也定名為富力東堤灣。與本地塊相連的和風(fēng)雅居項(xiàng)目，由于在2001年正式推售，避