【正文】 銷售價(jià)格的變化，銷售價(jià)格每變化5%，稅后利潤隨之變化為946萬元，在銷售價(jià)格下調(diào)15%時(shí)，%，稅后利潤為969萬元，但對(duì)于本項(xiàng)目來講，銷售價(jià)格低于6375元/平方米的可能性比較小。本項(xiàng)目的預(yù)期建安成本不高（2900元/平方米），若建筑成本控制出現(xiàn)問題，在建筑造價(jià)增加15%（即3335元/平方米）時(shí)，稅后利潤為2552萬元，％左右，%，所以控制本項(xiàng)目的成本顯得比較重要。我們認(rèn)為項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)存在于：交易過程中雙重稅收、協(xié)議執(zhí)行情況、規(guī)劃條件未定、交地時(shí)間過長等。我們對(duì)如何規(guī)避這些風(fēng)險(xiǎn)提出意見，認(rèn)為通過工作，可以把這些方面的風(fēng)險(xiǎn)降到最低。二、市場(chǎng)調(diào)查（一）廣州市經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展特點(diǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)為房地產(chǎn)提供了穩(wěn)定的發(fā)展環(huán)境歷年以來，我國宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好。2001年，％，保持高速增長態(tài)勢(shì)。2001年，％，剔除價(jià)格因素的影響，％。全年零售額超億元的大型零售商店有32家。2001年110月全市人均社會(huì)消費(fèi)品零售額位列全國第一。2001年末，廣州地區(qū)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款余額為6228．04億元。國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了良好的外部宏觀環(huán)境。作為我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，國家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，特別是住宅建設(shè)的支持力度進(jìn)一步加大。房地產(chǎn)投資保持快速增長，％。全年商品房新開工面積4250萬平方米。2002年廣州房地產(chǎn)投資在上年較高增長的基礎(chǔ)上繼續(xù)快速增長，％。 2001年廣州住宅市場(chǎng)特點(diǎn)2001年廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持穩(wěn)定、健康、持續(xù)發(fā)展的趨勢(shì)，商品房供應(yīng)量受到有效調(diào)控。雖然原八區(qū)商品房成交量略有減少，但市場(chǎng)有效需求仍然保持旺盛。二手交易不斷增長，樓價(jià)穩(wěn)中略降。2001年廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析面積單位：萬m2。成交金額：億元（資料來源：廣州市房地產(chǎn)信息中心）（1）供應(yīng)量得到調(diào)控2001年全年我市十區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售的商品房項(xiàng)目共410個(gè)，可預(yù)售總面積795萬平方米，其中，原八區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售的商品房項(xiàng)目共212個(gè)，可預(yù)售總面積424萬平方米，％。（2）房地產(chǎn)投資增長速度放緩％，％的增長幅度。（3）新開工面積增長放緩％，％的增長幅度。（4）商品房累計(jì)空置面積減少近年來持續(xù)增長的商品房空置面積首次出現(xiàn)減少。截至2001年底，％。（5）預(yù)售商品房成交減少2001年全市十區(qū)預(yù)售商品房成交量810萬平方米，成交金額383億元。其中原八區(qū)商品房為535萬平方米，成交金額為299億元，％％。值得欣慰的是登記的成交面積仍超過同期批準(zhǔn)預(yù)售面積。由于二手房屋成交量增長，抵消預(yù)售商品房減少的影響，使房屋成交總量仍然成交增加。全年十區(qū)房屋成交量達(dá)到1188萬平方米（預(yù)售商品房成交810萬平方米+二手成交378萬平方米），首次突破1000萬平方米大關(guān)。（6）二手房屋大幅增長全市十區(qū)二手房屋成交量達(dá)378萬平方米，成交金額為90億元。其中，原八區(qū)的二手房屋成交量為223萬平方米，成交金額為80億元，％％，％，％。其中又以房改房上市交易的增長最快，，％％。二手房屋交易的活躍進(jìn)一步推動(dòng)商品房市場(chǎng)的活躍。（7）成交均價(jià)各有升降原八區(qū)登記的成交總體價(jià)格下降，預(yù)售商品房從2000年的5617元/平方米下降至5589元/平方米。各分類物業(yè)市場(chǎng)各有升降。寫字樓成交均價(jià)為9259元/平方米，％，年成交均價(jià)多年來首次低于10000元/平方米。2001年高層住宅均價(jià)為5168元/平方米，％。多層住宅和商鋪的均價(jià)則有所上升，與2000年均價(jià)相比，％％。（8）2001年住宅市場(chǎng)2001年全市十區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售住宅面積651萬平方米，％；登記成交的住宅面積為714萬平方米，％。住宅成交量比同期上市量超出174萬平方米。市場(chǎng)的吸納能力穩(wěn)定，原八區(qū)的高層住宅，％。2001年住宅市場(chǎng)情況面積單位：萬平方米；價(jià)格單位：元/平方米從地區(qū)分布看，高層住宅較集中在海珠區(qū)和天河區(qū)，％％；多層住宅番禺區(qū)居多，％％。2002年18月廣州市住宅市場(chǎng)分析2002年18月廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析面積單位：萬平方米；金額單位：億元（1） 高層住宅帶動(dòng)住宅新增供應(yīng)增加全市批準(zhǔn)預(yù)售住宅面積增加，主要是由于高層住宅供應(yīng)大幅增加，％，抵消多層住宅供應(yīng)下降的影響。（2） 一手住宅成交量增加，多層住宅成交量下調(diào)今年住宅成交仍保持上升趨勢(shì)，高層住宅成交旺盛。％，保持交易旺盛態(tài)勢(shì)。但高層住宅供應(yīng)比去年同期大幅增長，預(yù)期市場(chǎng)壓力加大。（3） 高層住宅成交價(jià)格下調(diào)2002年八區(qū)的高層住宅成交價(jià)格比2001年同期略有下降，主要是市內(nèi)樓盤供應(yīng)量增加，各開發(fā)商降價(jià)促銷所致。2002年18月廣州市住宅市場(chǎng)分析面積單位：萬平方米；金額單位：億元 （以上數(shù)據(jù)來源：廣州市房地產(chǎn)信息中心）（二）項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)情況廣州市東山區(qū)簡介，2000年末總?cè)丝?9,8592萬人， GDP為 26,1712萬元，年末職工5,3120人，全年工資總額8,9495萬元，職工年人均工資1,6689元。社會(huì)消費(fèi)品零售總額為67,8501萬元。廣州市東山區(qū)是廣東省的政治文化中心，歷來就是廣州高官巨賈云集之地。目前廣州軍區(qū)、中共廣東省委、省人大、省市政協(xié)、市政府部分部門、中新社廣州分社、羊城晚報(bào)社、南方日?qǐng)?bào)社、廣東電視臺(tái)、粵港信息日?qǐng)?bào)、中國科學(xué)院廣州分院、中山大學(xué)北校區(qū)（原中山醫(yī)科大學(xué)）、廣東工業(yè)大學(xué)等單位均駐扎在此。全區(qū)已形成環(huán)市東路——農(nóng)林下路——署前路——龜崗一片商業(yè)旺區(qū)。專業(yè)市場(chǎng)眾多，形成一批高收入的消費(fèi)者，是本項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群。如：東南部的海印電器總匯、海印廣場(chǎng)、毛線布匹市場(chǎng)和摩托車市場(chǎng)、舊貨市場(chǎng)；較場(chǎng)西的摩托車零配件市場(chǎng)；文德路至文明路的文化書畫市場(chǎng)；陵園西路、中華廣場(chǎng)一帶的手機(jī)、電子通訊器材市場(chǎng)；中山三、四路小商品市場(chǎng)等等。區(qū)域內(nèi)賓館、食肆林立等具有特色的設(shè)施成行成市，已具規(guī)模，頗有知名度。東山區(qū)是一個(gè)成熟的老城區(qū)。區(qū)內(nèi)教育醫(yī)療等市政配套設(shè)施完善，交通便利。有東風(fēng)東小學(xué)、東方紅等49所小學(xué)、84所幼兒園。6所醫(yī)院分布在區(qū)內(nèi)，中山醫(yī)科大學(xué)全國知名。環(huán)市路、東風(fēng)路、中山路三條城市主干線橫貫該區(qū)，與其間的縱向公路構(gòu)成密集的交通網(wǎng)絡(luò)。公交汽車站點(diǎn)星羅棋布，地鐵一號(hào)線沿中山路而行，楊箕站緊靠錦城南苑地塊西南角。正因?yàn)闁|山區(qū)具有成熟而出眾的交通、教育、購物、休閑、娛樂設(shè)施，區(qū)域內(nèi)居民盡享其便，房地產(chǎn)市場(chǎng)相當(dāng)成熟和活躍，二手成交量一直位居廣州市交易量的前兩名，一手樓盤的銷售也取得不錯(cuò)的業(yè)績。因此，東山區(qū)的樓盤得到眾多消費(fèi)者的青睞，綜合素質(zhì)高的樓盤從上市伊始就受到市場(chǎng)關(guān)注，例如錦城花園、東山雅筑等。 東山區(qū)高層住宅市場(chǎng)情況20002002年8月東山區(qū)5號(hào)地段高層住宅市場(chǎng)情況面積單位：m2；金額單位：萬元；均價(jià)單位：元/ m2（以上數(shù)據(jù)來源：廣州市房地產(chǎn)信息中心）（1） 區(qū)域供應(yīng)情況東山區(qū)是老城區(qū)，占地面積小，房地產(chǎn)發(fā)展得早，目前可供開發(fā)的用地十分少，故區(qū)內(nèi)供應(yīng)的樓盤也屈指可數(shù)，而且絕大多數(shù)是單體樓，小區(qū)盤十分少，如2002年在售的住宅樓盤只有十幾個(gè)，能形成小區(qū)的只有東山雅筑、富力金羊花園（含富力東堤灣）和盈澤苑等3個(gè)樓盤。，2002年上半年為10萬平方米，％％。東山區(qū)全年供應(yīng)量不足一個(gè)郊區(qū)大盤的供應(yīng)量，而且基本上以單體樓供應(yīng)為主。近3年，東山區(qū)5號(hào)地段的高層供應(yīng)量有上升趨勢(shì)，主要是一些舊城改造項(xiàng)目開工和已有項(xiàng)目繼續(xù)發(fā)展重疊，增加供應(yīng)量。但對(duì)于整個(gè)市場(chǎng)來說，供應(yīng)量仍舊較小，而且小于同期需求量。（2）區(qū)域成交情況，這兩個(gè)數(shù)值均比供應(yīng)量大，說明市場(chǎng)需求除了能消耗同期供應(yīng)外，以前積壓的空置房也逐漸得到消化。東山區(qū)5號(hào)地段在20002002年近三年內(nèi)，商品房成交量一直保持上升態(tài)勢(shì)，說明東山區(qū)5號(hào)地段的需求量仍然旺盛。其中，2002年前8月份，高層住宅成交量比去年同期大幅上升接近40％，主要是由于小區(qū)樓盤東山雅筑上市帶動(dòng)。再次印證東山區(qū)小區(qū)樓盤深受買家追捧。2001年和2002年的成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)表明，