【正文】 廣場附近，與本項(xiàng)目同屬中山路，與本項(xiàng)目形成競爭。（2）與錦城連成一片后，借助錦城的現(xiàn)有配套，可減少南苑項(xiàng)目配套設(shè)施的建設(shè)；而且整個(gè)小區(qū)的占地面積將超過6萬平方米，在城市中心區(qū)十分罕有；（3）地理位置優(yōu)越，新舊城區(qū)的交界處，交通便利； （4）地價(jià)較合理；（5）教育、醫(yī)療、商業(yè)等生活配套設(shè)施一應(yīng)俱全，且有東風(fēng)東小學(xué)作為區(qū)內(nèi)配套。（錦城南苑項(xiàng)目將為這部分消費(fèi)者提供享受型的擁有完善商務(wù)和生活服務(wù)的市中心生活豪庭，并讓其子女有更大的機(jī)會入讀東山名校。若住宅全部售磬，車位不銷售，則本項(xiàng)目住宅的保本售價(jià)為6339元/平方米。對此，我們首先還是要充分考慮地價(jià)款支付的時(shí)機(jī)，重點(diǎn)是促使新軍營按時(shí)、按質(zhì)完工，使軍方?jīng)]有延遲交地的理由，同時(shí)也要盡量預(yù)留一部分資金在交地后才給軍方。如果能成功把該地塊納入儲備項(xiàng)目，有利于公司能夠持續(xù)良好地經(jīng)營下去，獲得較好的經(jīng)濟(jì)效益。在考慮消費(fèi)市場、投資回報(bào)、投資風(fēng)險(xiǎn)等因素后，可以得出項(xiàng)目是可行的結(jié)論。經(jīng)我們研究，確定以下簽約方式：由我們先就天寶地塊同天寶公司簽定《合作協(xié)議書》，再同軍方就地塊一簽署《土地置換協(xié)議書》。故一方面，我司需充分利用軍方建新營房的9個(gè)月時(shí)間內(nèi)，完成項(xiàng)目的前期策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、報(bào)建等工作，創(chuàng)造條件爭取項(xiàng)目早日上馬，另一方面在簽訂合作合同的時(shí)候，充分考慮支付時(shí)機(jī)問題，以此促進(jìn)合同的順利執(zhí)行。建議錦城南苑在上述基礎(chǔ)上，進(jìn)一步開拓目標(biāo)消費(fèi)者的范圍，因?yàn)轫?xiàng)目的預(yù)期價(jià)格為7500元/平方米，單位總價(jià)79萬元的住宅，在可取得住房抵押貸款的條件下，有購買能力的人群更廣，如三資企業(yè)、私企或經(jīng)濟(jì)效益較好的國有企業(yè)的中層管理者、處于事業(yè)開創(chuàng)和發(fā)展階段的私營者、從事高科技工作的人士、金融、保險(xiǎn)、證券等中介人士。（四）計(jì)劃發(fā)展期 本項(xiàng)目的計(jì)劃發(fā)展期為三年（至項(xiàng)目合作合同簽訂到項(xiàng)目銷售完畢）。由于定位相近，故也列為可比對象。指標(biāo)性樓盤帝景苑的均價(jià)下降到帶豪華裝修的8000元/平方米，樓盤完工后銷售情況好轉(zhuǎn)，2000年全年售出6萬多平方米，但該樓盤十分依賴廣告推廣，這方面費(fèi)用占成本的比例相當(dāng)高。 （1）珠江新城（星匯園） 珠江新城的住宅區(qū)可分為東片和西片。就全年來看，受廣州整體樓價(jià)下調(diào)的影響，近3年東山區(qū)5號地段高層住宅的價(jià)格處于微跌態(tài)勢。公交汽車站點(diǎn)星羅棋布，地鐵一號線沿中山路而行，楊箕站緊靠錦城南苑地塊西南角。％，保持交易旺盛態(tài)勢。全年十區(qū)房屋成交量達(dá)到1188萬平方米（預(yù)售商品房成交810萬平方米+二手成交378萬平方米），首次突破1000萬平方米大關(guān)。房地產(chǎn)投資保持快速增長，％。（八）產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、發(fā)展方式及股權(quán)架構(gòu)（九）財(cái)務(wù)評價(jià)的基本結(jié)論 本項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的基本假設(shè)如下：l ，即地上建筑面積42000平方米，其中無償公建500平方米，可售住宅面積41500平方米，估計(jì)地下室面積4000平方米（包括機(jī)房、車位）；l 項(xiàng)目發(fā)展期為3年；l 地上建筑物的建造成本是2900元/平方米，含豪華裝修；地下室建造成本為2500元/平方米，含機(jī)電設(shè)備；l 項(xiàng)目的正常銷售價(jià)格是7500元/平方米，車位售出111個(gè)，每個(gè)13萬元；l %；l %（一年期）％（二年期）計(jì)算利息。但總的來說，項(xiàng)目北向的景觀會比南向好?？偨ㄖ娣e：預(yù)計(jì)121069平方米容積率：。本項(xiàng)目南面的內(nèi)環(huán)路放射線對樓宇價(jià)值產(chǎn)生了較大的影響。（七）項(xiàng)目基本發(fā)展模式，考慮合理的建筑密度，項(xiàng)目可建成三座2022層高住宅，根據(jù)目前區(qū)域市場情況及對未來目標(biāo)消費(fèi)群的預(yù)測，計(jì)劃本項(xiàng)目全部做成三房以上的大面積戶型，平均戶面積為120平方米左右，每層四－－六戶，住宅景觀朝向以東、北為主。2001年末，廣州地區(qū)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款余額為6228．04億元。其中原八區(qū)商品房為535萬平方米，成交金額為299億元，％％。2001年住宅市場情況面積單位：萬平方米；價(jià)格單位：元/平方米從地區(qū)分布看，高層住宅較集中在海珠區(qū)和天河區(qū)，％％；多層住宅番禺區(qū)居多，％％。有東風(fēng)東小學(xué)、東方紅等49所小學(xué)、84所幼兒園。其主流戶型為二房二廳（80平方米左右）和三房二廳（110以上）。此外，中高檔宅聚集的天河北和中信一帶等相對具有同樣的市場消費(fèi)定位的樓盤也在對比之列。這樣大量的單位滯銷，工程進(jìn)度又接近竣工，開發(fā)商面臨巨大的壓力。 （4）東風(fēng)西路（嘉和苑）位于東風(fēng)西路的嘉和苑，是廣州市西區(qū)正在發(fā)售的少有的高檔住宅小區(qū)，不少買家是新加坡、香港和外企的高級人員。三、發(fā)展規(guī)劃和營銷策劃（一） 基本數(shù)據(jù)序號項(xiàng)目面積備 注一用地面積（M2）12000　二扣除規(guī)劃路后面積 　三總建筑面積（M2）42000(一)地上總建筑面積（M2）42000　1有償?shù)模∕2） 　（1）住宅（M2）41500?。ǎ玻┯袃敼?暫定2無償?shù)模∕2） 暫定　無償公建（M2）500暫定(二)地下室（M2）4000暫定1人防、設(shè)備、輔助用房（M2）2000未定2車庫（M2）2000未定三總可售面積（M2）41500不含車庫四容積率　五建筑密度未定　六住宅戶數(shù)約395套 七小區(qū)人口1383（二）規(guī)劃的要求與限制未定。同時(shí)，錦城南苑也面臨重重困難：內(nèi)環(huán)路放射線的包圍；錦城二期的施工質(zhì)量難讓業(yè)主滿意；原有小區(qū)會所已不足以支持更多的居住人口；二手、租賃價(jià)格走低，對錦城花園產(chǎn)生負(fù)面影響；市場競爭日益激烈，珠江新城、天河北等新區(qū)的發(fā)展不斷地改變房地產(chǎn)市場格局，把人們的注意力不斷向東吸引。為降低資金成本和利率風(fēng)險(xiǎn)，并考慮的該項(xiàng)目的建設(shè)周期短，項(xiàng)目的建設(shè)資金仍以回收資金滾動發(fā)展為主。目前廣州市房地產(chǎn)業(yè)的盈利水平大幅下跌，只有質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的產(chǎn)品才能有良好的市場，這種情況下，我們的產(chǎn)品要贏得市場除了努力提供產(chǎn)品的質(zhì)素外，價(jià)格也不能太高。因?yàn)榧词管姺浇坏睾笪宜抉R上動工開始建設(shè)該項(xiàng)目，要達(dá)到銷售條件最早要在21個(gè)月后（從簽約日起計(jì)），這期間市場情況有可能發(fā)生變化，帶來一些不可控因素。目前廣州公司手頭上的兩個(gè)項(xiàng)目一個(gè)是中低價(jià)、一個(gè)上中價(jià)，缺乏面對高檔市場的產(chǎn)品，這對產(chǎn)品結(jié)構(gòu)是一個(gè)缺陷，開發(fā)該項(xiàng)目有利于公司開發(fā)結(jié)構(gòu)更趨合理，增加公司抗擊市場風(fēng)險(xiǎn)的能力，保持公司在高檔住宅市場固有的優(yōu)良品牌形象。這兩個(gè)問題都直接關(guān)系到項(xiàng)目的收益。本項(xiàng)目的總成本利潤率和內(nèi)部收益率都對項(xiàng)目的售價(jià)變化十分敏感，建筑成本變化次之，對利息和貸款額度的變化則不太敏感。四、發(fā)展成本計(jì)劃總投資的構(gòu)成及各部分所占的比重如下：１、 土地成本：7595萬元拆遷補(bǔ)償、土地稅費(fèi)、三通一平等其他費(fèi)用：7595萬元２、 前期費(fèi)用：335萬元46000 m2 =335萬元３、建安及相關(guān)費(fèi)用：15051萬元46000 m2 =15051萬元銷售費(fèi)用：2993萬元（其中：營銷費(fèi)用約98萬，銷售稅金1837萬元，銷售費(fèi)用1058萬元）46000 m2 =2993萬元間接費(fèi)：654萬元46000 m2 =654萬元不可預(yù)見費(fèi)：260萬元預(yù)計(jì)：260萬元五、財(cái)務(wù)評價(jià)（一）項(xiàng)目資金回收及還貸期限如果項(xiàng)目能在2003年第一季度末開始動工，則預(yù)計(jì)在2005年第二季度可以收回全部投資，項(xiàng)目累計(jì)現(xiàn)金流量為正值。隨著大量業(yè)主的入伙，小區(qū)原有的高尚的生活素質(zhì)受到一定的影響，其高檔住宅樓王的形象有所減弱；（4）錦城花園現(xiàn)有的配套已落伍于變化迅速的生活觀念，如“網(wǎng)絡(luò)生活”無法在小區(qū)內(nèi)實(shí)現(xiàn)，配套設(shè)施有待提高；機(jī)會 (Opportunities)（1）通過對市場的調(diào)查和分析，掌握買家的置業(yè)傾向和居住要求，在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)可以充分滿足市場的需要，增強(qiáng)項(xiàng)目的核心競爭