【正文】 廣場附近，與本項目同屬中山路，與本項目形成競爭。（2）與錦城連成一片后，借助錦城的現(xiàn)有配套，可減少南苑項目配套設(shè)施的建設(shè)；而且整個小區(qū)的占地面積將超過6萬平方米，在城市中心區(qū)十分罕有；（3）地理位置優(yōu)越，新舊城區(qū)的交界處，交通便利； （4）地價較合理；（5）教育、醫(yī)療、商業(yè)等生活配套設(shè)施一應(yīng)俱全，且有東風(fēng)東小學(xué)作為區(qū)內(nèi)配套。（錦城南苑項目將為這部分消費者提供享受型的擁有完善商務(wù)和生活服務(wù)的市中心生活豪庭，并讓其子女有更大的機會入讀東山名校。若住宅全部售磬，車位不銷售，則本項目住宅的保本售價為6339元/平方米。對此，我們首先還是要充分考慮地價款支付的時機，重點是促使新軍營按時、按質(zhì)完工，使軍方?jīng)]有延遲交地的理由，同時也要盡量預(yù)留一部分資金在交地后才給軍方。如果能成功把該地塊納入儲備項目，有利于公司能夠持續(xù)良好地經(jīng)營下去，獲得較好的經(jīng)濟效益。在考慮消費市場、投資回報、投資風(fēng)險等因素后，可以得出項目是可行的結(jié)論。經(jīng)我們研究，確定以下簽約方式：由我們先就天寶地塊同天寶公司簽定《合作協(xié)議書》，再同軍方就地塊一簽署《土地置換協(xié)議書》。故一方面，我司需充分利用軍方建新營房的9個月時間內(nèi)，完成項目的前期策劃、規(guī)劃設(shè)計、報建等工作，創(chuàng)造條件爭取項目早日上馬，另一方面在簽訂合作合同的時候，充分考慮支付時機問題，以此促進合同的順利執(zhí)行。建議錦城南苑在上述基礎(chǔ)上，進一步開拓目標消費者的范圍，因為項目的預(yù)期價格為7500元/平方米，單位總價79萬元的住宅，在可取得住房抵押貸款的條件下，有購買能力的人群更廣，如三資企業(yè)、私企或經(jīng)濟效益較好的國有企業(yè)的中層管理者、處于事業(yè)開創(chuàng)和發(fā)展階段的私營者、從事高科技工作的人士、金融、保險、證券等中介人士。（四）計劃發(fā)展期 本項目的計劃發(fā)展期為三年（至項目合作合同簽訂到項目銷售完畢）。由于定位相近，故也列為可比對象。指標性樓盤帝景苑的均價下降到帶豪華裝修的8000元/平方米，樓盤完工后銷售情況好轉(zhuǎn)，2000年全年售出6萬多平方米，但該樓盤十分依賴廣告推廣，這方面費用占成本的比例相當(dāng)高。 （1）珠江新城（星匯園） 珠江新城的住宅區(qū)可分為東片和西片。就全年來看，受廣州整體樓價下調(diào)的影響，近3年東山區(qū)5號地段高層住宅的價格處于微跌態(tài)勢。公交汽車站點星羅棋布，地鐵一號線沿中山路而行，楊箕站緊靠錦城南苑地塊西南角。％，保持交易旺盛態(tài)勢。全年十區(qū)房屋成交量達到1188萬平方米（預(yù)售商品房成交810萬平方米+二手成交378萬平方米），首次突破1000萬平方米大關(guān)。房地產(chǎn)投資保持快速增長，％。（八）產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、發(fā)展方式及股權(quán)架構(gòu)（九）財務(wù)評價的基本結(jié)論 本項目財務(wù)分析的基本假設(shè)如下：l ，即地上建筑面積42000平方米，其中無償公建500平方米，可售住宅面積41500平方米，估計地下室面積4000平方米（包括機房、車位）；l 項目發(fā)展期為3年；l 地上建筑物的建造成本是2900元/平方米，含豪華裝修；地下室建造成本為2500元/平方米，含機電設(shè)備；l 項目的正常銷售價格是7500元/平方米，車位售出111個，每個13萬元；l %；l %（一年期）％（二年期）計算利息。但總的來說，項目北向的景觀會比南向好?？偨ㄖ娣e：預(yù)計121069平方米容積率：。本項目南面的內(nèi)環(huán)路放射線對樓宇價值產(chǎn)生了較大的影響。（七）項目基本發(fā)展模式，考慮合理的建筑密度，項目可建成三座2022層高住宅，根據(jù)目前區(qū)域市場情況及對未來目標消費群的預(yù)測，計劃本項目全部做成三房以上的大面積戶型，平均戶面積為120平方米左右，每層四－－六戶，住宅景觀朝向以東、北為主。2001年末，廣州地區(qū)金融機構(gòu)人民幣存款余額為6228．04億元。其中原八區(qū)商品房為535萬平方米，成交金額為299億元，％％。2001年住宅市場情況面積單位：萬平方米；價格單位：元/平方米從地區(qū)分布看，高層住宅較集中在海珠區(qū)和天河區(qū)，％％；多層住宅番禺區(qū)居多，％％。有東風(fēng)東小學(xué)、東方紅等49所小學(xué)、84所幼兒園。其主流戶型為二房二廳（80平方米左右）和三房二廳（110以上）。此外，中高檔宅聚集的天河北和中信一帶等相對具有同樣的市場消費定位的樓盤也在對比之列。這樣大量的單位滯銷，工程進度又接近竣工，開發(fā)商面臨巨大的壓力。 （4）東風(fēng)西路（嘉和苑）位于東風(fēng)西路的嘉和苑，是廣州市西區(qū)正在發(fā)售的少有的高檔住宅小區(qū)，不少買家是新加坡、香港和外企的高級人員。三、發(fā)展規(guī)劃和營銷策劃（一） 基本數(shù)據(jù)序號項目面積備 注一用地面積（M2）12000　二扣除規(guī)劃路后面積 　三總建筑面積（M2）42000(一)地上總建筑面積（M2）42000　1有償?shù)模∕2） ?。?）住宅（M2）41500?。ǎ玻┯袃敼?暫定2無償?shù)模∕2） 暫定　無償公建（M2）500暫定(二)地下室（M2）4000暫定1人防、設(shè)備、輔助用房（M2）2000未定2車庫（M2）2000未定三總可售面積（M2）41500不含車庫四容積率　五建筑密度未定　六住宅戶數(shù)約395套 七小區(qū)人口1383（二）規(guī)劃的要求與限制未定。同時，錦城南苑也面臨重重困難：內(nèi)環(huán)路放射線的包圍；錦城二期的施工質(zhì)量難讓業(yè)主滿意；原有小區(qū)會所已不足以支持更多的居住人口；二手、租賃價格走低，對錦城花園產(chǎn)生負面影響；市場競爭日益激烈，珠江新城、天河北等新區(qū)的發(fā)展不斷地改變房地產(chǎn)市場格局，把人們的注意力不斷向東吸引。為降低資金成本和利率風(fēng)險，并考慮的該項目的建設(shè)周期短，項目的建設(shè)資金仍以回收資金滾動發(fā)展為主。目前廣州市房地產(chǎn)業(yè)的盈利水平大幅下跌，只有質(zhì)優(yōu)價廉的產(chǎn)品才能有良好的市場，這種情況下，我們的產(chǎn)品要贏得市場除了努力提供產(chǎn)品的質(zhì)素外，價格也不能太高。因為即使軍方交地后我司馬上動工開始建設(shè)該項目，要達到銷售條件最早要在21個月后（從簽約日起計），這期間市場情況有可能發(fā)生變化，帶來一些不可控因素。目前廣州公司手頭上的兩個項目一個是中低價、一個上中價，缺乏面對高檔市場的產(chǎn)品，這對產(chǎn)品結(jié)構(gòu)是一個缺陷，開發(fā)該項目有利于公司開發(fā)結(jié)構(gòu)更趨合理，增加公司抗擊市場風(fēng)險的能力，保持公司在高檔住宅市場固有的優(yōu)良品牌形象。這兩個問題都直接關(guān)系到項目的收益。本項目的總成本利潤率和內(nèi)部收益率都對項目的售價變化十分敏感，建筑成本變化次之，對利息和貸款額度的變化則不太敏感。四、發(fā)展成本計劃總投資的構(gòu)成及各部分所占的比重如下：１、 土地成本：7595萬元拆遷補償、土地稅費、三通一平等其他費用：7595萬元２、 前期費用：335萬元46000 m2 =335萬元３、建安及相關(guān)費用：15051萬元46000 m2 =15051萬元銷售費用：2993萬元（其中：營銷費用約98萬，銷售稅金1837萬元，銷售費用1058萬元）46000 m2 =2993萬元間接費：654萬元46000 m2 =654萬元不可預(yù)見費：260萬元預(yù)計：260萬元五、財務(wù)評價（一）項目資金回收及還貸期限如果項目能在2003年第一季度末開始動工，則預(yù)計在2005年第二季度可以收回全部投資，項目累計現(xiàn)金流量為正值。隨著大量業(yè)主的入伙，小區(qū)原有的高尚的生活素質(zhì)受到一定的影響，其高檔住宅樓王的形象有所減弱；（4）錦城花園現(xiàn)有的配套已落伍于變化迅速的生活觀念，如“網(wǎng)絡(luò)生活”無法在小區(qū)內(nèi)實現(xiàn)，配套設(shè)施有待提高；機會 (Opportunities)（1）通過對市場的調(diào)查和分析，掌握買家的置業(yè)傾向和居住要求，在規(guī)劃設(shè)計時可以充分滿足市場的需要，增強項目的核心競爭