【正文】 減少的影響，使房屋成交總量仍然成交增加。其中原八區(qū)商品房為535萬平方米，成交金額為299億元，％％。截至2001年底，％。（3）新開工面積增長放緩％，％的增長幅度。成交金額：億元（資料來源：廣州市房地產(chǎn)信息中心）（1）供應(yīng)量得到調(diào)控2001年全年我市十區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售的商品房項目共410個，可預(yù)售總面積795萬平方米，其中，原八區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售的商品房項目共212個，可預(yù)售總面積424萬平方米，％。二手交易不斷增長，樓價穩(wěn)中略降。 2001年廣州住宅市場特點2001年廣州房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持穩(wěn)定、健康、持續(xù)發(fā)展的趨勢，商品房供應(yīng)量受到有效調(diào)控。全年商品房新開工面積4250萬平方米。作為我國國民經(jīng)濟發(fā)展的新經(jīng)濟增長點，國家對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，特別是住宅建設(shè)的支持力度進(jìn)一步加大。2001年末，廣州地區(qū)金融機構(gòu)人民幣存款余額為6228．04億元。全年零售額超億元的大型零售商店有32家。2001年，％，保持高速增長態(tài)勢。我們對如何規(guī)避這些風(fēng)險提出意見，認(rèn)為通過工作，可以把這些方面的風(fēng)險降到最低。本項目的預(yù)期建安成本不高（2900元/平方米），若建筑成本控制出現(xiàn)問題，在建筑造價增加15%（即3335元/平方米）時，稅后利潤為2552萬元，％左右，%，所以控制本項目的成本顯得比較重要。 根據(jù)上述財務(wù)計算的結(jié)果，本項目財務(wù)上的結(jié)論是可行的。l 資金來源：自有資金6000萬元，銀行借貸8000萬元，利息支出合計457萬元。在此假設(shè)下，項目的發(fā)展周期約3年。（七）項目基本發(fā)展模式，考慮合理的建筑密度，項目可建成三座2022層高住宅，根據(jù)目前區(qū)域市場情況及對未來目標(biāo)消費群的預(yù)測，計劃本項目全部做成三房以上的大面積戶型，平均戶面積為120平方米左右，每層四－－六戶，住宅景觀朝向以東、北為主。但從整個廣州市場來看，新城區(qū)及郊區(qū)房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展，供應(yīng)量大，質(zhì)素高，相對與舊城區(qū)住宅項目有價格低、環(huán)境好的優(yōu)點，對舊城區(qū)樓盤有一定沖擊。城區(qū)內(nèi)因為地塊的面積的限制，具規(guī)模的住宅小區(qū)不多，特別是規(guī)劃設(shè)計合理、綜合質(zhì)素優(yōu)良的大形小區(qū)更是罕有，且呈日漸減少的趨勢，故這類物業(yè)有較好的市場前景。城區(qū)內(nèi)的住宅項目，因其特有的生活方便性，有其特定的消費群，特別是東山區(qū)，傳統(tǒng)上就是政治、經(jīng)濟、文化、金融、辦公之區(qū)，昔有“有錢有勢住東山”之說，在消費者心中具有一定的魅力，改革開發(fā)后廣州第一個中外和資房地產(chǎn)開發(fā)項目－－“東湖新村”就在東山區(qū)。政府繼續(xù)控制土地供應(yīng)量以及基建投資的不斷增長，一定程度改善了房地產(chǎn)市場供求狀況。地塊在中山一路有主要的出入口，施工水電基本能滿足要求。（五）宗地現(xiàn)狀南苑地塊略呈正方形，南窄北稍寬。最近，政府在高架路兩旁安裝隔音屏，對改善噪音污染有一定幫助。本項目南面的內(nèi)環(huán)路放射線對樓宇價值產(chǎn)生了較大的影響。西面是多層舊式宿舍樓和興建中的高層住宅，低層景觀一般，高層可望繁華的城市景觀。娛樂：荷里活東、大上海夜總會、各類酒吧等娛樂設(shè)施；醫(yī)療：廣州空軍醫(yī)院、廣州市十二人民醫(yī)院等； 銀行：工商銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、上海浦東銀行、廣州商業(yè)銀行等銀行。在項目步行5分鐘內(nèi)的設(shè)施包括：商業(yè)、市場：本項目附近有東峻百貨、711連鎖店等商業(yè)設(shè)施；楊箕村肉菜市場、水均崗肉菜市場、東環(huán)肉菜市場等肉菜市場；天河城購物廣場商圈距本項目在一個地鐵站和一個公共汽車站內(nèi)。從地塊到達(dá)市內(nèi)主要辦公、商業(yè)的交通非常便利。從江城區(qū)宏觀地理位置看，該地塊位于江城區(qū)中心，距傳統(tǒng)的商業(yè)居住區(qū)約58分鐘車程，東側(cè)隔二條街即可到石灣南路，南邊是傳統(tǒng)的老城區(qū)繁華區(qū)域——新華北路、人民廣場。（二）項目背景項目背景電瓷廠地塊位于江城中心老城區(qū)北環(huán)路，周邊道路交通便利， ，暫時沒有其他規(guī)劃的限制。一、項目概述 3（一）基本數(shù)據(jù) 3（二）項目背景 3（三）地理位置 3（四）周邊環(huán)境 3（五）宗地現(xiàn)狀 3（六）市場調(diào)研的基本結(jié)論 3（七）項目基本發(fā)展模式 3（八）產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、發(fā)展方式及股權(quán)架構(gòu) 3（九）財務(wù)評價的基本結(jié)論 3（十）風(fēng)險分析的基本結(jié)論及應(yīng)變措施 3二、市場調(diào)查 3（一）陽江市經(jīng)濟現(xiàn)狀與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展特點 3（二）項目所在區(qū)域市場情況 3（三）電瓷廠項目可比樓盤調(diào)查分析 3（四）電瓷廠二手市場調(diào)查 3（五）同類住宅平均建筑成本 3（六）同類住宅平均銷售單價 3三、發(fā)展規(guī)劃和營銷策劃 3（一） 基本數(shù)據(jù) 3（二）規(guī)劃的要求與限制 3（三）發(fā)展方案的初步設(shè)想 3（四）計劃發(fā)展期 3（五）電瓷廠項目的SWOT分析 3（六）目標(biāo)市場的確定和發(fā)展定位 3（七）銷售速度預(yù)測 3四、發(fā)展成本 1五、財務(wù)評價 3（一）項目資金回收及還貸期限 3（二）項目投資利潤測算 3（三）財務(wù)機會/風(fēng)險分析及應(yīng)對措施 3（四）財務(wù)評估結(jié)論 3六、項目風(fēng)險分析 3（一）盈虧平衡分析 3（二）敏感性分析 3（三）不確定因素分析及應(yīng)變措施 3七、結(jié)論和建議 3（一）基本結(jié)論 3（二）存在的問題 3（三）項目發(fā)展建議 3電瓷廠項目可行性研究報告(2009年12月)一、項目概述（一）基本數(shù)據(jù)占地面積： ㎡。總建筑面積：預(yù)計121069平方米容積率：。（三）地理位置地塊北側(cè)面向新江花園住宅樓，東臨華堅賓館，西側(cè)，南側(cè)面向北山公園，有部份底商及自建房在北環(huán)路靠近項目擋在外側(cè)，項目部份商鋪不屬一線街鋪。（四）周邊環(huán)境交通狀況該地塊南側(cè)緊臨北環(huán)路，西側(cè)由梅花路連通廣州的東西交通大動脈東風(fēng)路，東有了崗路接駁西平南路、廣州大道、環(huán)市路和城市交通新干線的內(nèi)環(huán)路，道路四通八達(dá)；在中山一路、東風(fēng)路在距本項目50米之內(nèi)設(shè)有超過30條公交線，錦城花園西側(cè)是106等多路公交車總站；在地塊西、南100米內(nèi)有地鐵楊箕站進(jìn)出口，步行不會超過5分鐘。配套設(shè)施作為傳統(tǒng)的高尚住宅區(qū)，本項目所處區(qū)域的商業(yè)、娛樂、教育、醫(yī)療等生活配套設(shè)施完善。餐飲：麥當(dāng)勞、欣葉臺灣餐廳等中西食肆；教育：東山區(qū)以集中了大量優(yōu)秀學(xué)校聞名，本地塊周邊即有錦城黃金幼兒園、東方紅幼兒園、錦城花園東風(fēng)東小學(xué)低年級部、育才中學(xué)，稍遠(yuǎn)有東風(fēng)東小學(xué)高年級部、執(zhí)信中學(xué)、廣州市第七中學(xué)、培正中學(xué)、培正小學(xué)、廣鐵一中等名牌學(xué)校，教育資源極其豐富。景觀地塊南邊是9層高的舊住宅樓以及內(nèi)環(huán)路放射線（離地約28米高），中山路對面是天興大廈及廣鐵新建的宿舍樓宇，兩座樓宇皆為33層高且體量大，這個方向的視線不通暢且受高架路的影響比較大。東南面是錦城B5棟高層，景觀和視線受到一定的限制和影響；東側(cè)是小學(xué)，樓層較低、建筑密度小，視線較寬廣，且東側(cè)遠(yuǎn)景為天河新區(qū)，景觀條件不錯；北面是錦城A區(qū)小高層和內(nèi)部規(guī)劃用地，若采取一定的措施，如興建內(nèi)部花園，在小高層頂部做綠化，中低層的景觀會比較好。因為內(nèi)環(huán)路的建設(shè)，錦城B5棟價格就從一手樓的9000多元/平方米銳減至二手樓7000多元/平方米，跌幅逾2成，部分業(yè)主拋售該棟物業(yè)。但總的來說，項目北向的景觀會比南向好。地塊內(nèi)現(xiàn)有建筑物約12400平方米，最高為6層的住宅樓，計劃在軍方搬遷后拆平。（六）市場調(diào)研的基本結(jié)論市場調(diào)查廣州市房地產(chǎn)市場經(jīng)過1999年的調(diào)整期，在2000年進(jìn)入新的階段。隨著福利分房結(jié)束，集團(tuán)購買力已基本消失，個人消費者成為住宅市場的主力，其消費能力在2000年內(nèi)表現(xiàn)不俗，年內(nèi)住宅成交量穩(wěn)步增長，雖總體成交量還是較1999年下降，但個人消費需求有效承接了市場供給，廣州整體住宅市場呈平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢。由于這區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展比較成熟，區(qū)內(nèi)的住宅供應(yīng)量和需求量相對來講比較穩(wěn)定。目前廣州中高檔的住宅多集中在天河區(qū)和東山區(qū)，銷售價格基本都在60008500元/平方米之間。研究的基本結(jié)論具體到本項目，由于能與錦城花園連成一個大規(guī)模樓盤，借助錦城的優(yōu)勢和聲譽