【正文】 外80多平方米的北向單位也不好售。東片在售的南國(guó)花園和新城海濱花園，以毛坯房入市，均價(jià)在7000元/平方米，如果加800元/平方米的裝修費(fèi)，均價(jià)在7800元/平方米。珠江新城作為未來(lái)廣州市的新城市中心，是最直接、最大的對(duì)手。該區(qū)樓盤(pán)消費(fèi)者主要是區(qū)內(nèi)居民、中產(chǎn)階層、或在區(qū)內(nèi)工作的高級(jí)白領(lǐng)階層。2001年和2002年的成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)表明，東山區(qū)5號(hào)地段高層住宅單位平均成交面積下降，從110平方米減小到95平方米，但仍位居全市前列，高于全市92平方米的平均水平。2002年上半年為10萬(wàn)平方米，％％。區(qū)內(nèi)教育醫(yī)療等市政配套設(shè)施完善，交通便利。社會(huì)消費(fèi)品零售總額為67,8501萬(wàn)元。市場(chǎng)的吸納能力穩(wěn)定，原八區(qū)的高層住宅，％。二手房屋交易的活躍進(jìn)一步推動(dòng)商品房市場(chǎng)的活躍。（5）預(yù)售商品房成交減少2001年全市十區(qū)預(yù)售商品房成交量810萬(wàn)平方米，成交金額383億元。雖然原八區(qū)商品房成交量略有減少，但市場(chǎng)有效需求仍然保持旺盛。2001年110月全市人均社會(huì)消費(fèi)品零售額位列全國(guó)第一。 （十）風(fēng)險(xiǎn)分析的基本結(jié)論及應(yīng)變措施根據(jù)對(duì)建安成本、銷(xiāo)售價(jià)格和容積率的單項(xiàng)敏感性分析，對(duì)于項(xiàng)目影響最大的是銷(xiāo)售價(jià)格的變化，銷(xiāo)售價(jià)格每變化5%，稅后利潤(rùn)隨之變化為946萬(wàn)元，在銷(xiāo)售價(jià)格下調(diào)15%時(shí)，%，稅后利潤(rùn)為969萬(wàn)元，但對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)講，銷(xiāo)售價(jià)格低于6375元/平方米的可能性比較小。研究的基本結(jié)論具體到本項(xiàng)目，由于能與錦城花園連成一個(gè)大規(guī)模樓盤(pán)，借助錦城的優(yōu)勢(shì)和聲譽(yù)及我司的名牌效應(yīng)，根據(jù)廣州市總體市場(chǎng)及項(xiàng)目周邊的樓盤(pán)銷(xiāo)售情況，住宅均價(jià)定在7500元/平方米，相信能較好地被市場(chǎng)接受，保持穩(wěn)定的銷(xiāo)售速度。（六）市場(chǎng)調(diào)研的基本結(jié)論市場(chǎng)調(diào)查廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)1999年的調(diào)整期，在2000年進(jìn)入新的階段。東南面是錦城B5棟高層，景觀和視線受到一定的限制和影響；東側(cè)是小學(xué)，樓層較低、建筑密度小，視線較寬廣，且東側(cè)遠(yuǎn)景為天河新區(qū)，景觀條件不錯(cuò)；北面是錦城A區(qū)小高層和內(nèi)部規(guī)劃用地，若采取一定的措施，如興建內(nèi)部花園，在小高層頂部做綠化，中低層的景觀會(huì)比較好。（四）周邊環(huán)境交通狀況該地塊南側(cè)緊臨北環(huán)路，西側(cè)由梅花路連通廣州的東西交通大動(dòng)脈東風(fēng)路，東有了崗路接駁西平南路、廣州大道、環(huán)市路和城市交通新干線的內(nèi)環(huán)路，道路四通八達(dá)；在中山一路、東風(fēng)路在距本項(xiàng)目50米之內(nèi)設(shè)有超過(guò)30條公交線，錦城花園西側(cè)是106等多路公交車(chē)總站；在地塊西、南100米內(nèi)有地鐵楊箕站進(jìn)出口，步行不會(huì)超過(guò)5分鐘。（二）項(xiàng)目背景項(xiàng)目背景電瓷廠地塊位于江城中心老城區(qū)北環(huán)路，周邊道路交通便利， ，暫時(shí)沒(méi)有其他規(guī)劃的限制。娛樂(lè)：荷里活東、大上海夜總會(huì)、各類(lèi)酒吧等娛樂(lè)設(shè)施；醫(yī)療：廣州空軍醫(yī)院、廣州市十二人民醫(yī)院等； 銀行：工商銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、上海浦東銀行、廣州商業(yè)銀行等銀行。（五）宗地現(xiàn)狀南苑地塊略呈正方形，南窄北稍寬。城區(qū)內(nèi)因?yàn)榈貕K的面積的限制，具規(guī)模的住宅小區(qū)不多，特別是規(guī)劃設(shè)計(jì)合理、綜合質(zhì)素優(yōu)良的大形小區(qū)更是罕有，且呈日漸減少的趨勢(shì)，故這類(lèi)物業(yè)有較好的市場(chǎng)前景。l 資金來(lái)源：自有資金6000萬(wàn)元，銀行借貸8000萬(wàn)元，利息支出合計(jì)457萬(wàn)元。2001年，％，保持高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。全年商品房新開(kāi)工面積4250萬(wàn)平方米。（3）新開(kāi)工面積增長(zhǎng)放緩％，％的增長(zhǎng)幅度。（6）二手房屋大幅增長(zhǎng)全市十區(qū)二手房屋成交量達(dá)378萬(wàn)平方米，成交金額為90億元。多層住宅和商鋪的均價(jià)則有所上升，與2000年均價(jià)相比，％％。但高層住宅供應(yīng)比去年同期大幅增長(zhǎng)，預(yù)期市場(chǎng)壓力加大。如：東南部的海印電器總匯、海印廣場(chǎng)、毛線布匹市場(chǎng)和摩托車(chē)市場(chǎng)、舊貨市場(chǎng)；較場(chǎng)西的摩托車(chē)零配件市場(chǎng)；文德路至文明路的文化書(shū)畫(huà)市場(chǎng)；陵園西路、中華廣場(chǎng)一帶的手機(jī)、電子通訊器材市場(chǎng)；中山三、四路小商品市場(chǎng)等等。正因?yàn)闁|山區(qū)具有成熟而出眾的交通、教育、購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)設(shè)施，區(qū)域內(nèi)居民盡享其便，房地產(chǎn)市場(chǎng)相當(dāng)成熟和活躍，二手成交量一直位居廣州市交易量的前兩名，一手樓盤(pán)的銷(xiāo)售也取得不錯(cuò)的業(yè)績(jī)。東山區(qū)5號(hào)地段在20002002年近三年內(nèi)，商品房成交量一直保持上升態(tài)勢(shì)，說(shuō)明東山區(qū)5號(hào)地段的需求量仍然旺盛。2000年為8365元/平方米（錦城花園、東風(fēng)廣場(chǎng)均在售），2001年為6910元/平方米（高價(jià)樓盤(pán)進(jìn)入尾盤(pán)銷(xiāo)售階段，成交以中高價(jià)位樓盤(pán)為主）。東山區(qū)中選擇可比樓盤(pán)的標(biāo)準(zhǔn)和結(jié)果 通過(guò)對(duì)東山區(qū)高層住宅市場(chǎng)的分析，在同區(qū)中能與錦城南苑項(xiàng)目所在地相比的地段，環(huán)市路東風(fēng)路中山路、東湖白云路、動(dòng)物園水蔭路以及五羊新城等符合要求。東片由南國(guó)花園、新城海濱花園、匯豪大廈、君怡大廈和安駿大廈構(gòu)成。相信這與其大廳大房大戶(hù)的概念、豪華的裝修材料、高貴的設(shè)計(jì)與率先采用的帶租約銷(xiāo)售方式有很大關(guān)系，該樓盤(pán)開(kāi)始銷(xiāo)售極為困難，建成現(xiàn)樓后情況仍沒(méi)有改善，發(fā)展商不得不把部分單元改為商務(wù)公寓，加入成為“金鑰匙”國(guó)際管理會(huì)員，特聘請(qǐng)一批專(zhuān)門(mén)從事高檔酒店管理的管理人員管理，月租金價(jià)格在$3000—$5000左右，然后銷(xiāo)售帶租約公寓（或提供反租兩年），使銷(xiāo)售情況有所改善。另一個(gè)大型樓盤(pán)天譽(yù)花園毛坯房均價(jià)7332元/平方米，是面對(duì)綠化廣場(chǎng)的首排物業(yè)，其一期銷(xiāo)售較順利。最近該公司又出了些問(wèn)題，短期內(nèi)三期住宅難以上市供應(yīng)。 （5）東山區(qū)其他樓盤(pán)（富力盈澤苑、東湖御苑）東湖御苑位于東湖附近的永勝上沙，由4棟46層超高層組成的住宅，均價(jià)9890元/平方米，帶豪華裝修。（五）同類(lèi)住宅平均建筑成本參照中海錦苑的標(biāo)準(zhǔn)，錦城南苑項(xiàng)目建安費(fèi)按精美裝修考慮，高層為2900元/平方米（以建筑面積計(jì)，裝修標(biāo)準(zhǔn)同中海錦苑）；地下室建筑費(fèi)按2500元/平方米計(jì)算(含機(jī)電設(shè)備)。從簽定合作協(xié)議之日起，由于要有9個(gè)月時(shí)間興建部隊(duì)的新?tīng)I(yíng)房，故其中前9個(gè)月為建設(shè)軍隊(duì)的新?tīng)I(yíng)區(qū)及本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和報(bào)建期，項(xiàng)目建設(shè)周期為19個(gè)月（包括場(chǎng)地平整），銷(xiāo)售期為15個(gè)月，建設(shè)期與銷(xiāo)售期相搭接，合計(jì)需25個(gè)月。威脅 (Threatens)（1）珠江新城初具規(guī)模，開(kāi)發(fā)速度加快，且廣州市政府重新規(guī)劃珠江新城的功能后，住宅面積大幅減少，使該區(qū)住宅更具魅力。同時(shí)，我們應(yīng)該注意到，因錦城花園的租賃和二手市場(chǎng)的回報(bào)率的下降，作為投資者的買(mǎi)家將更加慎重，其購(gòu)買(mǎi)的意愿將進(jìn)一步降低，所以，本項(xiàng)目需考慮消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)目的，重點(diǎn)在實(shí)用型買(mǎi)家為主，投資型買(mǎi)家為可能的補(bǔ)充。（二）項(xiàng)目投資利潤(rùn)測(cè)算錦城南苑地塊項(xiàng)目投資利潤(rùn)測(cè)算表貨幣單位：萬(wàn)元人民幣銷(xiāo)售收入32569稅前成本25051稅前利潤(rùn)5682增值稅0所得稅1875稅后利潤(rùn)3807總成本利潤(rùn)率％自有資金年內(nèi)部收益率％（借貸資金計(jì)息）注：銷(xiāo)售收入按正常售價(jià)銷(xiāo)售，稅前利潤(rùn)已扣除銷(xiāo)售稅金。（四）財(cái)務(wù)評(píng)估結(jié)論從以上的財(cái)務(wù)分析，若能按計(jì)劃執(zhí)行，此項(xiàng)目是可行的。 針對(duì)敏感性分析，建議在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中注意以下幾點(diǎn)：長(zhǎng)期做好市場(chǎng)研究及營(yíng)銷(xiāo)策劃工作，仔細(xì)選擇最合適的時(shí)機(jī)銷(xiāo)售，確保銷(xiāo)售價(jià)格和銷(xiāo)售速度能按計(jì)劃完成。經(jīng)過(guò)我們慎重考慮并咨詢(xún)律師意見(jiàn)，為避免我們陷入雙重的違約風(fēng)險(xiǎn)和稅收陷阱，我們確立了這樣的買(mǎi)賣(mài)方式：我們受軍方委托向天寶公司買(mǎi)入天寶地塊，作為軍方的軍事用地。％，稅后利潤(rùn)為2480萬(wàn)元，比較低。建議我司把該項(xiàng)目納入土地儲(chǔ)備項(xiàng)目。而且中?？党墙衲陝?dòng)工后，廣州公司又面臨沒(méi)有土地儲(chǔ)備的問(wèn)題，故有必要尋找新的儲(chǔ)備項(xiàng)目。另一方面，我們還要充分利用中介公司的力量，配合取的理想的規(guī)劃條件。合作協(xié)議執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)與以往買(mǎi)地不同的是，南苑項(xiàng)目是將地價(jià)款絕大部分支付完畢后對(duì)方才能交出地來(lái)，這使我們利用資金支付時(shí)機(jī)來(lái)促使合作方執(zhí)行合同的能力減弱，這主要是我們促使軍方按時(shí)交地的手段不多。盡量爭(zhēng)取多的容積率，以獲取最高之利潤(rùn)。保本售價(jià)若住宅及111個(gè)車(chē)位（13萬(wàn)/個(gè)）能夠全部售磬，則本項(xiàng)目的住宅保本售價(jià)為607