【正文】 0 m2 =654萬(wàn)元不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：260萬(wàn)元預(yù)計(jì)：260萬(wàn)元五、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)（一）項(xiàng)目資金回收及還貸期限如果項(xiàng)目能在2003年第一季度末開(kāi)始動(dòng)工，則預(yù)計(jì)在2005年第二季度可以收回全部投資，項(xiàng)目累計(jì)現(xiàn)金流量為正值。，計(jì)劃投入自有資金6000萬(wàn)元，向銀行借貸8000萬(wàn)元，4000萬(wàn)（分兩次提取）貸期為1年，加上項(xiàng)目預(yù)售回收資金的投入，可滿足項(xiàng)目全部的資金需求。（二）項(xiàng)目投資利潤(rùn)測(cè)算錦城南苑地塊項(xiàng)目投資利潤(rùn)測(cè)算表貨幣單位：萬(wàn)元人民幣銷(xiāo)售收入32569稅前成本25051稅前利潤(rùn)5682增值稅0所得稅1875稅后利潤(rùn)3807總成本利潤(rùn)率％自有資金年內(nèi)部收益率％（借貸資金計(jì)息）注：銷(xiāo)售收入按正常售價(jià)銷(xiāo)售，稅前利潤(rùn)已扣除銷(xiāo)售稅金。（三）財(cái)務(wù)機(jī)會(huì)/風(fēng)險(xiǎn)分析及應(yīng)對(duì)措施若以內(nèi)資企業(yè)形式開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目，需投入6000萬(wàn)元自有資金作為注冊(cè)資金。按照目前廣州公司的情況，取得1億元12年期貸款應(yīng)該問(wèn)題是不大的。根據(jù)該項(xiàng)目的項(xiàng)目流量安排，，4000萬(wàn)為1年（分兩次借貸）。為降低資金成本和利率風(fēng)險(xiǎn)，并考慮的該項(xiàng)目的建設(shè)周期短，項(xiàng)目的建設(shè)資金仍以回收資金滾動(dòng)發(fā)展為主。若銷(xiāo)售情況不理想，或1年期內(nèi)的貸款延長(zhǎng)至一年，且從利息成本支出上已經(jīng)對(duì)這種抵抗風(fēng)險(xiǎn)的情況進(jìn)行計(jì)息；若均轉(zhuǎn)為2年期貸款，需要多支付約30萬(wàn)元利息。該項(xiàng)目在開(kāi)工前就必須把所有的土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)及中介費(fèi)7350萬(wàn)元支付完畢，存在一定的資金風(fēng)險(xiǎn)，如市場(chǎng)發(fā)生劇變或交易過(guò)程中出現(xiàn)變故，項(xiàng)目暫不宜開(kāi)發(fā)，則會(huì)背較沉重的資金壓力，項(xiàng)目的資金成本也會(huì)較高。故一方面，我司需充分利用軍方建新?tīng)I(yíng)房的9個(gè)月時(shí)間內(nèi)，完成項(xiàng)目的前期策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、報(bào)建等工作，創(chuàng)造條件爭(zhēng)取項(xiàng)目早日上馬，另一方面在簽訂合作合同的時(shí)候，充分考慮支付時(shí)機(jī)問(wèn)題，以此促進(jìn)合同的順利執(zhí)行。（四）財(cái)務(wù)評(píng)估結(jié)論從以上的財(cái)務(wù)分析，若能按計(jì)劃執(zhí)行，此項(xiàng)目是可行的。六、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析（一）盈虧平衡分析投資回收期根據(jù)現(xiàn)金流量表，（%計(jì)）。保本售價(jià)若住宅及111個(gè)車(chē)位（13萬(wàn)/個(gè)）能夠全部售磬，則本項(xiàng)目的住宅保本售價(jià)為6071元/平方米。若住宅全部售磬，車(chē)位不銷(xiāo)售，則本項(xiàng)目住宅的保本售價(jià)為6339元/平方米。保本銷(xiāo)售率若住宅均價(jià)7500元/平方米，111個(gè)車(chē)位的全部售出（13萬(wàn)/個(gè)），%；若維持住宅均價(jià)7500元/平方米，車(chē)位13萬(wàn)/個(gè)，%才可保本；若住宅均價(jià)7500元/平方米，車(chē)位不銷(xiāo)售，%方可保本。（二）敏感性分析本可行性研究從售價(jià)、建筑成本、地價(jià)、利息和貸款額度五個(gè)方面考察這些因素變化對(duì)總成本利潤(rùn)率、自有資金內(nèi)部收益率的影響。本項(xiàng)目的總成本利潤(rùn)率和內(nèi)部收益率都對(duì)項(xiàng)目的售價(jià)變化十分敏感，建筑成本變化次之，對(duì)利息和貸款額度的變化則不太敏感。相對(duì)而言，容積率的變動(dòng)直接影響到樓面地價(jià)、銷(xiāo)售面積，從敏感性圖表看，容積率對(duì)成本回報(bào)率的影響較大，但實(shí)際上對(duì)利潤(rùn)的影響非常大，容積率每增加5％，稅后利潤(rùn)增加大約1320萬(wàn)，約占投資總額的5％。 針對(duì)敏感性分析，建議在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中注意以下幾點(diǎn)：長(zhǎng)期做好市場(chǎng)研究及營(yíng)銷(xiāo)策劃工作，仔細(xì)選擇最合適的時(shí)機(jī)銷(xiāo)售，確保銷(xiāo)售價(jià)格和銷(xiāo)售速度能按計(jì)劃完成。發(fā)揚(yáng)中海一貫以來(lái)“締造精品樓盤(pán)”的理念，要使本項(xiàng)目全面超越競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，以“優(yōu)質(zhì)”取得“優(yōu)價(jià)”。盡量爭(zhēng)取多的容積率，以獲取最高之利潤(rùn)。嚴(yán)格控制成本。目前廣州市房地產(chǎn)業(yè)的盈利水平大幅下跌，只有質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的產(chǎn)品才能有良好的市場(chǎng)，這種情況下，我們的產(chǎn)品要贏得市場(chǎng)除了努力提供產(chǎn)品的質(zhì)素外，價(jià)格也不能太高。而且，對(duì)于本項(xiàng)目，總成本利潤(rùn)率和內(nèi)部收益率對(duì)建筑成本的變化都比較敏感，故把建筑成本控制住非常重要。（三）不確定因素分析及應(yīng)變措施土地轉(zhuǎn)讓過(guò)程中帶來(lái)雙重稅收及違約的風(fēng)險(xiǎn)我們先購(gòu)買(mǎi)天寶地塊給予軍方，屬于土地的二次交易，面臨二次土地交易的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)我們研究，確定以下簽約方式：由我們先就天寶地塊同天寶公司簽定《合作協(xié)議書(shū)》，再同軍方就地塊一簽署《土地置換協(xié)議書(shū)》。經(jīng)過(guò)我們慎重考慮并咨詢律師意見(jiàn)，為避免我們陷入雙重的違約風(fēng)險(xiǎn)和稅收陷阱，我們確立了這樣的買(mǎi)賣(mài)方式：我們受軍方委托向天寶公司買(mǎi)入天寶地塊，作為軍方的軍事用地。具體操作由軍方向我們出具委托購(gòu)入天寶地塊的委托書(shū)，我們同天寶公司簽署合作協(xié)議，而非土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議，并將軍方要求我們的所有責(zé)任和義務(wù)轉(zhuǎn)嫁給天寶公司，特別是在付款的時(shí)間控制上做好銜接，將第一筆款的支付時(shí)間控制在兩塊地的轉(zhuǎn)讓手續(xù)完成后。合作協(xié)議執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)與以往買(mǎi)地不同的是，南苑項(xiàng)目是將地價(jià)款絕大部分支付完畢后對(duì)方才能交出地來(lái)，這使我們利用資金支付時(shí)機(jī)來(lái)促使合作方執(zhí)行合同的能力減弱，這主要是我們促使軍方按時(shí)交地的手段不多。對(duì)此，我們首先還是要充分考慮地價(jià)款支付的時(shí)機(jī)，重點(diǎn)是促使新軍營(yíng)按時(shí)、按質(zhì)完工，使軍方?jīng)]有延遲交地的理由，同時(shí)也要盡量預(yù)留一部分資金在交地后才給軍方。其次，我們要加強(qiáng)與部隊(duì)方的公關(guān)工作，建立良好的互信合作機(jī)制以及良好的個(gè)人感情。規(guī)劃條件不確定帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)目前南苑地塊的用地性質(zhì)仍然是軍事用途，雖然是由軍方負(fù)責(zé)辦理“軍轉(zhuǎn)民”的手續(xù)，但規(guī)劃條件目前是沒(méi)能夠辦出來(lái)的，這里存在幾個(gè)風(fēng)險(xiǎn)：首先是不知道最終容積率可以批下來(lái)多少，其次是配套的公建面積要有多少，再有就是公建配套設(shè)置的地點(diǎn)等。這兩個(gè)問(wèn)題都直接關(guān)系到項(xiàng)目的收益?，F(xiàn)在我們從側(cè)面了解到以及比較城市規(guī)劃、周邊項(xiàng)目，。，％，稅后利潤(rùn)為2480萬(wàn)元，比較低。故我們一方面要做好規(guī)劃局方面的工作，，同時(shí)公建配套面積不能太多，設(shè)置地點(diǎn)要比較靈活。另一方面，我們還要充分利用中介公司的力量，配合取的理想的規(guī)劃條件。交地時(shí)間過(guò)長(zhǎng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)按照合作條件，在我司與軍方、天寶公司簽訂土地兌換（或合作開(kāi)發(fā)）協(xié)議后，軍方需要9個(gè)月的時(shí)間在興建新?tīng)I(yíng)房，在部隊(duì)搬入新?tīng)I(yíng)房后，才可以交出南苑地塊，開(kāi)發(fā)期間過(guò)長(zhǎng)，會(huì)帶來(lái)一定風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)榧词管姺浇坏睾笪宜抉R上動(dòng)工開(kāi)始建設(shè)該項(xiàng)目，要達(dá)到銷(xiāo)售條件最早要在21個(gè)月后（從簽約日起計(jì)），這期間市場(chǎng)情況有可能發(fā)生變化，帶來(lái)一些不可控因素。面對(duì)這個(gè)不定因素，我們一方面要把各項(xiàng)工作合理搭接，盡量在興建新軍營(yíng)期間完成項(xiàng)目的前期策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、報(bào)建等工作，軍方一交地馬上開(kāi)始動(dòng)工，縮短開(kāi)發(fā)周期，另一方面密切留意市場(chǎng)變化，及時(shí)調(diào)整項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)策略。七、結(jié)論和建議（一）基本結(jié)論中國(guó)海外在廣州市的高檔住宅市場(chǎng)具有較高的聲譽(yù)和號(hào)召力，7500元/平方米的銷(xiāo)售價(jià)格對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)是可實(shí)現(xiàn)的。在考慮消費(fèi)市場(chǎng)、投資回報(bào)、投資風(fēng)險(xiǎn)等因素后，可以得出項(xiàng)目是可行的結(jié)論。建議我司把該項(xiàng)目納入土地儲(chǔ)備項(xiàng)目。相對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，廣州公司土地儲(chǔ)備嚴(yán)重不足，不利于公司向“規(guī)模經(jīng)營(yíng)、品牌經(jīng)營(yíng)”的設(shè)想發(fā)展，這對(duì)公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展是極為不利的。而且中?？党墙衲陝?dòng)工后，廣州公司又面臨沒(méi)有土地儲(chǔ)備的問(wèn)題，故有必要尋找新的儲(chǔ)備項(xiàng)目。如果能成功把該地塊納入儲(chǔ)備項(xiàng)目，有利于公司能夠持續(xù)良好地經(jīng)營(yíng)下去，獲得較好的經(jīng)濟(jì)效益。經(jīng)研究該項(xiàng)目是可行的，項(xiàng)目雖然不大，卻有合理的回報(bào)，總體風(fēng)險(xiǎn)較小。該項(xiàng)目可發(fā)展中高檔的精品樓盤(pán)。目前廣州公司手頭上的兩個(gè)項(xiàng)目一個(gè)是中低價(jià)、一個(gè)上中價(jià)，缺乏面對(duì)高檔市場(chǎng)的產(chǎn)品，這對(duì)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)是一個(gè)缺陷，開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目有利于公司開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)更趨合理，增加公司抗擊市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力，保持公司在高檔住宅市場(chǎng)固有的優(yōu)良品牌形象。（二）存在的問(wèn)題項(xiàng)目的前期付款壓力大，在未得到土地的情況下，即需支付置換土地的費(fèi)用和新軍營(yíng)的建造費(fèi)用，有一定的風(fēng)險(xiǎn)；單對(duì)于本項(xiàng)目，是否需要配套公建設(shè)施未定，其他規(guī)劃條件未知；能否將本項(xiàng)目與錦城花園融為一個(gè)小區(qū)不能明確；（三）項(xiàng)目發(fā)展建議 為提高本項(xiàng)目的知名度，建議在制定開(kāi)發(fā)的決策之后，策劃一系列活動(dòng)，增強(qiáng)錦城花園的美譽(yù)度，提升其物業(yè)形象； 積極做好規(guī)劃局等各方面的工作，爭(zhēng)取本項(xiàng)目的高容積率，以及免除本項(xiàng)目的公建配套。