【正文】 該項(xiàng)目可發(fā)展中高檔的精品樓盤。面對這個(gè)不定因素，我們一方面要把各項(xiàng)工作合理搭接，盡量在興建新軍營期間完成項(xiàng)目的前期策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、報(bào)建等工作，軍方一交地馬上開始動(dòng)工，縮短開發(fā)周期，另一方面密切留意市場變化，及時(shí)調(diào)整項(xiàng)目的開發(fā)策略。規(guī)劃條件不確定帶來的風(fēng)險(xiǎn)目前南苑地塊的用地性質(zhì)仍然是軍事用途，雖然是由軍方負(fù)責(zé)辦理“軍轉(zhuǎn)民”的手續(xù)，但規(guī)劃條件目前是沒能夠辦出來的，這里存在幾個(gè)風(fēng)險(xiǎn)：首先是不知道最終容積率可以批下來多少，其次是配套的公建面積要有多少，再有就是公建配套設(shè)置的地點(diǎn)等。而且，對于本項(xiàng)目，總成本利潤率和內(nèi)部收益率對建筑成本的變化都比較敏感，故把建筑成本控制住非常重要。（二）敏感性分析本可行性研究從售價(jià)、建筑成本、地價(jià)、利息和貸款額度五個(gè)方面考察這些因素變化對總成本利潤率、自有資金內(nèi)部收益率的影響。若銷售情況不理想，或1年期內(nèi)的貸款延長至一年，且從利息成本支出上已經(jīng)對這種抵抗風(fēng)險(xiǎn)的情況進(jìn)行計(jì)息；若均轉(zhuǎn)為2年期貸款，需要多支付約30萬元利息。（七）銷售速度預(yù)測詳見附件二。（六）目標(biāo)市場的確定和發(fā)展定位銷售對象的確定錦城南苑消費(fèi)者定位的原則是：在錦城花園原有定位的基礎(chǔ)上，爭取原有群體，范圍適當(dāng)擴(kuò)大，重點(diǎn)稍有不同。劣勢 (Weaknesses)（1）作為高檔住宅，缺乏優(yōu)美的景觀條件支持，特別是項(xiàng)目南面靠高架路比較近，有較嚴(yán)重的噪音、廢氣污染；（2）錦城花園開發(fā)周期長，有一定品牌老化的現(xiàn)象；（3）錦城花園原有的會(huì)所設(shè)施不足。（三）發(fā)展方案的初步設(shè)想本項(xiàng)目計(jì)劃發(fā)展為22層左右的中高層住宅物業(yè)，建筑面積約為46000平方米。分析錦城花園的業(yè)主轉(zhuǎn)手的原因，主要有兩點(diǎn)：其一，內(nèi)環(huán)路的興建以及錦城花園二期的入伙，使得錦城花園的居住素質(zhì)有一定程度的降低，達(dá)不到部分業(yè)主的預(yù)期；其二，錦城花園二期入住后，租賃市場因供應(yīng)量的大幅增加，租金回落較多，投資回報(bào)達(dá)不到投資者的預(yù)期。推出單位均價(jià)7690元/平方米，不帶裝修，部分單位內(nèi)無間隔。根據(jù)東風(fēng)廣場最近的開發(fā)方案，將要開工的TT6棟單位面積在64123平方米，并主要在64108平方米之間。目前該地段內(nèi)物業(yè)的一手平均價(jià)格基本能維持在7000元/平方米以上。西片由南天廣場、名門大廈、新大廈、星匯園和漾晴居組成?？杀葮潜P有：東山區(qū)的富力東堤灣、東山雅筑、盈澤苑、東風(fēng)廣場、和風(fēng)雅居；珠江新城的星匯園；天河的天文苑；東風(fēng)西路的嘉和苑。由于區(qū)內(nèi)建設(shè)用地供應(yīng)緊張，該區(qū)樓盤以單體樓為主散布在各個(gè)地段。（3）總體價(jià)格成交價(jià)格方面，由于東山區(qū)地價(jià)昂貴，供應(yīng)較少，故總體住宅售價(jià)是廣州最高的一區(qū)，高層住宅的供應(yīng)價(jià)格絕大部分在6000元/平方米以上，其中又以60008000元/平方米的樓盤為主。近3年，東山區(qū)5號地段的高層供應(yīng)量有上升趨勢，主要是一些舊城改造項(xiàng)目開工和已有項(xiàng)目繼續(xù)發(fā)展重疊，增加供應(yīng)量。6所醫(yī)院分布在區(qū)內(nèi)，中山醫(yī)科大學(xué)全國知名。目前廣州軍區(qū)、中共廣東省委、省人大、省市政協(xié)、市政府部分部門、中新社廣州分社、羊城晚報(bào)社、南方日報(bào)社、廣東電視臺(tái)、粵港信息日報(bào)、中國科學(xué)院廣州分院、中山大學(xué)北校區(qū)（原中山醫(yī)科大學(xué)）、廣東工業(yè)大學(xué)等單位均駐扎在此。2002年18月廣州市住宅市場分析2002年18月廣州市房地產(chǎn)市場分析面積單位：萬平方米；金額單位：億元（1） 高層住宅帶動(dòng)住宅新增供應(yīng)增加全市批準(zhǔn)預(yù)售住宅面積增加，主要是由于高層住宅供應(yīng)大幅增加，％，抵消多層住宅供應(yīng)下降的影響。各分類物業(yè)市場各有升降。值得欣慰的是登記的成交面積仍超過同期批準(zhǔn)預(yù)售面積。2001年廣州市房地產(chǎn)市場分析面積單位：萬m2。國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了良好的外部宏觀環(huán)境。我們認(rèn)為項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)存在于：交易過程中雙重稅收、協(xié)議執(zhí)行情況、規(guī)劃條件未定、交地時(shí)間過長等。項(xiàng)目建成后，與錦城花園融合在一起，將是一個(gè)外立面美觀，區(qū)內(nèi)環(huán)境幽雅，配套齊全、室內(nèi)設(shè)計(jì)合理、裝修精美的豪華精品高尚住宅小區(qū)。隨著福利分房結(jié)束，集團(tuán)購買力已基本消失，個(gè)人消費(fèi)者成為住宅市場的主力，其消費(fèi)能力在2000年內(nèi)表現(xiàn)不俗，年內(nèi)住宅成交量穩(wěn)步增長，雖總體成交量還是較1999年下降，但個(gè)人消費(fèi)需求有效承接了市場供給，廣州整體住宅市場呈平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢。因?yàn)閮?nèi)環(huán)路的建設(shè)，錦城B5棟價(jià)格就從一手樓的9000多元/平方米銳減至二手樓7000多元/平方米，跌幅逾2成，部分業(yè)主拋售該棟物業(yè)。配套設(shè)施作為傳統(tǒng)的高尚住宅區(qū)，本項(xiàng)目所處區(qū)域的商業(yè)、娛樂、教育、醫(yī)療等生活配套設(shè)施完善。一、項(xiàng)目概述 3（一）基本數(shù)據(jù) 3（二）項(xiàng)目背景 3（三）地理位置 3（四）周邊環(huán)境 3（五）宗地現(xiàn)狀 3（六）市場調(diào)研的基本結(jié)論 3（七）項(xiàng)目基本發(fā)展模式 3（八）產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、發(fā)展方式及股權(quán)架構(gòu) 3（九）財(cái)務(wù)評價(jià)的基本結(jié)論 3（十）風(fēng)險(xiǎn)分析的基本結(jié)論及應(yīng)變措施 3二、市場調(diào)查 3（一）陽江市經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展特點(diǎn) 3（二）項(xiàng)目所在區(qū)域市場情況 3（三）電瓷廠項(xiàng)目可比樓盤調(diào)查分析 3（四）電瓷廠二手市場調(diào)查 3（五）同類住宅平均建筑成本 3（六）同類住宅平均銷售單價(jià) 3三、發(fā)展規(guī)劃和營銷策劃 3（一） 基本數(shù)據(jù) 3（二）規(guī)劃的要求與限制 3（三）發(fā)展方案的初步設(shè)想 3（四）計(jì)劃發(fā)展期 3（五）電瓷廠項(xiàng)目的SWOT分析 3（六）目標(biāo)市場的確定和發(fā)展定位 3（七）銷售速度預(yù)測 3四、發(fā)展成本 1五、財(cái)務(wù)評價(jià) 3（一）項(xiàng)目資金回收及還貸期限 3（二）項(xiàng)目投資利潤測算 3（三）財(cái)務(wù)機(jī)會(huì)/風(fēng)險(xiǎn)分析及應(yīng)對措施 3（四）財(cái)務(wù)評估結(jié)論 3六、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 3（一）盈虧平衡分析 3（二）敏感性分析 3（三）不確定因素分析及應(yīng)變措施 3七、結(jié)論和建議 3（一）基本結(jié)論 3（二）存在的問題 3（三）項(xiàng)目發(fā)展建議 3電瓷廠項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(2009年12月)一、項(xiàng)目概述（一）基本數(shù)據(jù)占地面積： ㎡。在項(xiàng)目步行5分鐘內(nèi)的設(shè)施包括：商業(yè)、市場：本項(xiàng)目附近有東峻百貨、711連鎖店等商業(yè)設(shè)施；楊箕村肉菜市場、水均崗肉菜市場、東環(huán)肉菜市場等肉菜市場；天河城購物廣場商圈距本項(xiàng)目在一個(gè)地鐵站和一個(gè)公共汽車站內(nèi)。最近，政府在高架路兩旁安裝隔音屏，對改善噪音污染有一定幫助。城區(qū)內(nèi)的住宅項(xiàng)目，因其特有的生活方便性，有其特定的消費(fèi)群，特別是東山區(qū)，傳統(tǒng)上就是政治、經(jīng)濟(jì)、文化、金融、辦公之區(qū)，昔有“有錢有勢住東山”之說，在消費(fèi)者心中具有一定的魅力，改革開發(fā)后廣州第一個(gè)中外和資房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目－－“東湖新村”就在東山區(qū)。在此假設(shè)下，項(xiàng)目的發(fā)展周期約3年。我們對如何規(guī)避這些風(fēng)險(xiǎn)提出意見，認(rèn)為通過工作，可以把這些方面的風(fēng)險(xiǎn)降到最低。作為我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，國家對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，特別是住宅建設(shè)的支持力度進(jìn)一步加大。成交金額：億元（資料來源：廣州市房地產(chǎn)信息中心）（1）供應(yīng)量得到調(diào)控2001年全年我市十區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售的商品房項(xiàng)目共410個(gè)，可預(yù)售總面積795萬平方米，其中，原八區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售的商品房項(xiàng)目共212個(gè)，可預(yù)售總面積424萬平方米，％。由于二手房屋成交量增長，抵消預(yù)售商品房減少的影響，使房屋成交總量仍然成交增加。寫字樓成交均價(jià)為9259元/平方米，％，年成交均價(jià)多年來首次低于10000元/平方米。（2） 一手住宅成交量增加，多層住宅成交量下調(diào)今年住宅成交仍保持上升趨勢，高層住宅成交旺盛。全區(qū)已形成環(huán)市東路——農(nóng)林下路——署前路——龜崗一片商業(yè)旺區(qū)。環(huán)市路、東風(fēng)路、中山路三條城市主干線橫貫該區(qū)，與其間的縱向公路構(gòu)成密集的交通網(wǎng)絡(luò)。但對于整個(gè)市場來說，供應(yīng)量仍舊較小，而且小于同期需求量。2002年前8月東山區(qū)5號地段高層住宅登記成交均價(jià)為人民幣6676元/平方米，比2001年同期的7154元/％。去年東山區(qū)高層住宅成交主要集中在