【正文】 根據(jù)對石嘴山市大武口區(qū)住宅市場分析預測，項目開發(fā)有市場銷路。本項目開發(fā)土地利用石嘴山市大武口區(qū)黃河大道北側(cè)用地，經(jīng)濟效益較好。 主要經(jīng)濟技術(shù)指標“X水岸’’項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標見表1—1。在政府控制房價、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、加強土地控制、信貸控制等一系列宏觀調(diào)控政策陸續(xù)出臺的背景下，地方政府過度的投資沖動將受到一定程度的抑制，對土地與房屋開發(fā)投資的增速也將相應(yīng)減緩。因此從整體上看，如果國家針對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策落實到位，未來2—3年我國房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速將略有減緩，但估計不會低于20％。近年來針對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策中影響需求變動的因素主要有：上調(diào)銀行存貸款利率、控制二次購房與投機性購房、控制拆遷規(guī)模等。房地產(chǎn)價格將保持上升趨勢。目前我國經(jīng)濟高速發(fā)展，居民收入持續(xù)增加、除非遭遇金融危機，經(jīng)濟增長趨勢被迫中斷，否則房價的運行趨勢只會上升，而不可能下降。為了合理引導住房建設(shè)與消費，國家在規(guī)劃審批、信貸、稅收等方面對中小套型、中低價位的普通住房給予了優(yōu)惠的政策支持，并明文規(guī)定了享受優(yōu)惠政策的普通住房的具體標準。東部地區(qū)仍將是投資的主要區(qū)域，中西部地區(qū)將保持較快投資增速。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)重組將向縱深推進。石嘴山市整體房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了前期的快速膨脹階段，產(chǎn)品市場供應(yīng)呈粗放型速增，產(chǎn)品質(zhì)量，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)發(fā)展不平衡。石嘴山市房地產(chǎn)市場近年項目供應(yīng)量充足，但由于項目定位及產(chǎn)品開發(fā)缺乏客觀的市場依據(jù)，需求者對產(chǎn)品細分需求概念不成熟（需引導），盲目跟隨市場行為導致項目產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象仍然大量存在。經(jīng)過政府部門的有關(guān)調(diào)空。“花園式住宅”的市場需求及發(fā)展“人與自然和諧發(fā)展”是21世紀對城市新型住宅小區(qū)的呼喚，也是今后對城市住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)的要求。根據(jù)石嘴山市城市經(jīng)濟社會發(fā)展，以及商品房今后發(fā)展趨勢預測，這類“花園住宅”將有不小的市場消費需求，并將逐步成為城市居民今后商品住房的重要選擇條件。前兩年，石嘴山市住宅市場針對一些消費群體，推出高標準、多戶型新型住宅，由于住宅小區(qū)環(huán)境優(yōu)美、品質(zhì)高，售價合理，銷售業(yè)績較好，得到政府的好評。對住宅從業(yè)人員的專業(yè)化程度要求也越來越高。在商品房日益走向買方市場的今天，消費者對于商品房的關(guān)注將越來越具體全面，不僅要求住宅居住舒適、環(huán)境優(yōu)美、配套齊全，還要考慮文化品位、今后改造余地以及升值潛力等等，這些都是促成品牌商品房出現(xiàn)的客觀環(huán)境。在去年石嘴山市房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)展示會上，許多購房者已把咨詢的重點由價格區(qū)位轉(zhuǎn)向環(huán)境優(yōu)美舒適的方向轉(zhuǎn)變,“塞上水鄉(xiāng)”高檔住宅的成功開發(fā)，就是一個最好的例子。石嘴山市改革開放20年來，經(jīng)濟快速發(fā)展，城市居民收入水平有很大提高，城市人均收入和消費居國內(nèi)大中城市中等水平，據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計，富裕家庭約占2％左右，最近兩年，富裕家庭這一比例又有提高，今后還將進一步提高。(2) 商業(yè)消費潛力。(3) 項目區(qū)位市場潛力。由于建筑風格的變化多以線條為中心，因此，建筑物外形的形式美要講究線條、色彩、材料質(zhì)感，建筑物外形要和周邊地理環(huán)境相協(xié)調(diào)。城市高層建筑是現(xiàn)代建筑物的表現(xiàn)形式之一，它不僅是為了反映其建筑藝術(shù)本身，滿足人們居住的需求，而且還必須借助于良好的建筑空間環(huán)境的營造，以減少和克服人們的各種負面心態(tài)。有利于圍合成具有向心力的小區(qū)景觀，而且能夠恰如其分地設(shè)置戶型。建筑離不開環(huán)境，環(huán)境能映襯建筑?！癤水岸”環(huán)境的藝術(shù)組合體現(xiàn)自然美與人工美相結(jié)合、雙向交互式的和諧統(tǒng)一。消費者購房是個人的投資置業(yè)行為，因此質(zhì)量是購房者首要關(guān)注的問題。一是安全性方面，主要是結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備安全。三是舒適性方面，包括衛(wèi)生、日照、通風、室外環(huán)境等。所以，住宅設(shè)計要超前并考慮可改造。對于購房者來說，包括售后服務(wù)內(nèi)容的物業(yè)管理與住宅本身的質(zhì)量同等重要，他們要求物業(yè)管理具有多種功能和高品位，收費合理，物有所值。住宅開發(fā)向規(guī)?；l(fā)展前幾年，石嘴山市城市住宅開發(fā)數(shù)量發(fā)展過快，但開發(fā)規(guī)模偏小。新時代的住宅不僅要求戶內(nèi)居住舒適，有足夠的居住空間，功能設(shè)施齊全，還要有合理的銷售價格。石嘴山市目前開發(fā)的漢唐庭院、塞上水鄉(xiāng)、錦云花園等開發(fā)建設(shè)規(guī)模都在千戶以上，具有很強的市場競爭力。在市場需求不斷提高、市場競爭日趨激烈的情況下，加強房地產(chǎn)開發(fā)的項目管理，改善及解決管理過程中存在的問題，既能提高企業(yè)管理水平,也是提高項目質(zhì)量、盈利水平與市場競爭力的需要，更是滿足市場、服務(wù)客戶的需要。另一方面未能提前對地塊本身的特點和周邊情況的配置以及規(guī)劃條件進行了解，尤其是不清楚當?shù)氐囊?guī)劃要求，導致在做方案時才發(fā)現(xiàn)問題，但已成事實，無端增加成本。在設(shè)計階段甚至更早發(fā)現(xiàn)問題，并給予解決，對以后施工起到事半功倍的效果，如果在施工過程中發(fā)生了大量設(shè)計變更或者業(yè)主方應(yīng)自己的要求進行大量變更，不僅造成工程不能順利進行，延長了工期，還會發(fā)生大量索賠情況，更引起很多項目的價格重新審核，如果是招標工程，很多報價項目就是無效報價，容易使工程造價脫離控制，超出概算。（四）對前期物業(yè)重視不足，物業(yè)服務(wù)不到位 物業(yè)服務(wù)管理，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講就是售后服務(wù)，是項目管理不可分離的一部分。對前期物業(yè)不夠重視，就相當于放棄了一個好管家，即使能在項目完成后請到好的物業(yè)公司，那也是在亡羊之后了，對項目有可能形成永遠也無法彌補的遺憾。 確定項目整體形象 “X水岸” 地處石嘴山大武口永康南路以西，黃河大道以北。 “賣點”分析“X水岸”住宅小區(qū)憑借其優(yōu)越的地段位置和區(qū)位優(yōu)勢，小區(qū)住宅銷售的“賣點”主要是：(1)小區(qū)規(guī)劃不是簡單的規(guī)劃，而是和一期有配套的建筑特色,塑造石嘴山市第二步行街。 (2)配套設(shè)施能提供全面、綜合的配套服務(wù)，注重消費者生活居住多方面的需求與溝通。學校，醫(yī)院，商城一應(yīng)具全，是選擇住宅的最佳小區(qū)。2)“X水岸”通過立體化、主題化的園林綠化將自然和建筑有機的融為一體，演繹出一座美麗的花園式大社區(qū)。 營銷推廣策略高素質(zhì)的物業(yè)開發(fā)，除了高水平的規(guī)劃、設(shè)計外，還需要有一套行之有效的市場營銷策略和手段，高標準的經(jīng)營和管理，以確保項目有市場銷路，開發(fā)商有合理的收益。由于許多樓盤的成功開發(fā)與經(jīng)營，A房地產(chǎn)開發(fā)公司已在石嘴山市消費者心目中建立了良好的信譽，對后期項目的開發(fā)銷售較為有利。廣告媒體包括：現(xiàn)場售樓部、工地現(xiàn)場、報紙、電視臺、新聞發(fā)布會、各種宣傳資料、戶外及路牌廣告等，具體宜采用的宣傳媒體和方式應(yīng)根據(jù)其效果和費用而定。1) 促銷的階段性策略。應(yīng)根據(jù)不同的銷售階段，制定不同的銷售策略。本項目銷售對象主要是：①擬更新?lián)Q代商品房的消費者；②收入較高或中、高收入的消費者；③其他消費者。 3) 促銷手段。 定價策略(1) 價格定位。表21 樓盤銷售價格情況表（2012年）樓盤名稱房屋類型平均售價地段位置備注永康花園住宅4100永康南路多層水務(wù)清華住宅4360世紀大道高層文鵬小區(qū)住宅4000黃河市場多層錦云花園別墅6000青山南路2層漢唐庭院住宅4400永樂南路多層恒大綠洲住宅4300賀蘭山南路高層都市花園住宅4600永康北路小高層新世界花園住宅4450鳴沙路小高層石嘴山市2012年住宅樓盤銷售情況分析，中高檔住宅售價每平方米在4000—4600元之間；別墅式高級住宅每平方米6000左右。② “X水岸”價格定位為高檔住宅，考慮上述因素，小高層定價為4350/平方米，高層定價為4150/平方米，連排別墅定價為6100/平方米，停車庫90000/個。本著節(jié)約用地，少占耕地，減少拆遷移民有利于場區(qū)合理布置和安全運行幾有利于保護環(huán)境和生態(tài)，依據(jù)造就石嘴山市建設(shè)規(guī)劃的要求。適應(yīng)小區(qū)房屋用途的要求。滿足土地的地質(zhì)條件，市政基礎(chǔ)設(shè)施等因素需要。選址位置：黃河西路以北，永康南路以西。沿永康南路一帶的住宅區(qū)，是石嘴山市較早開發(fā)的商品住宅片區(qū)，區(qū)內(nèi)人口眾多商業(yè)網(wǎng)點密布，生意興隆，呈現(xiàn)一派繁榮景象。隨著“人與自然和諧發(fā)展”居住觀念的建立，中高檔住宅的更新?lián)Q代將成為新的趨勢，依托星海湖自然環(huán)境，“X水岸”住宅開發(fā)建設(shè)具有無可比擬的區(qū)位優(yōu)勢。經(jīng)過的公共汽車有5路，9路，一二廠班車。坐車由該片區(qū)至市中心只需10分鐘，交通十分便捷。形成完善的路、水、電、氣、通訊等市政設(shè)施。 供電：市政供電。 通信：直接由石嘴山市話通信網(wǎng)接入 場地：建設(shè)場地為一片空地，土地平整，無須拆遷。2012年石嘴山市住宅流行模式為：家庭向大戶型化發(fā)展，戶規(guī)模5口戶為主，戶結(jié)構(gòu)以核心戶為主，兩代人家居住。 2012年住宅的套型模式：各空間的功能更加明確，設(shè)備和裝修上更加體現(xiàn)個性，其舒適、配套及與環(huán)境協(xié)調(diào)是發(fā)展趨勢。套型基本面積達到國家預定的目標。 住宅的室內(nèi)環(huán)境，設(shè)備與設(shè)施，以及消防、安全防護等基本要求須符合《寧夏自治區(qū)城市住宅建設(shè)標準》和有關(guān)規(guī)范，并按中高檔住宅有關(guān)標準設(shè)計。外墻：高級外墻涂料；內(nèi)墻：全為毛面；門窗：高級塑鋼窗,分戶門；陽臺：高級塑鋼封閉式陽臺；其他：樓梯間踏步為面磚，墻面噴塑，塑料扶手。根據(jù)“X水岸” 區(qū)位環(huán)境和住宅市場需求，初步規(guī)劃如表41:表 41 戶型設(shè)計參數(shù)表小高層住宅戶型：—。根據(jù)石嘴山市住宅市場需求，初步規(guī)劃為以下幾種戶型：小高層住宅A戶型兩室兩廳兩衛(wèi)：（110套）；小高層住宅B戶型三室兩廳兩衛(wèi)：（110套）