【正文】 品開(kāi)發(fā)缺乏客觀的市場(chǎng)依據(jù)，需求者對(duì)產(chǎn)品細(xì)分需求概念不成熟（需引導(dǎo)），盲目跟隨市場(chǎng)行為導(dǎo)致項(xiàng)目產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象仍然大量存在。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)重組將向縱深推進(jìn)。為了合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費(fèi)，國(guó)家在規(guī)劃審批、信貸、稅收等方面對(duì)中小套型、中低價(jià)位的普通住房給予了優(yōu)惠的政策支持，并明文規(guī)定了享受優(yōu)惠政策的普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)價(jià)格將保持上升趨勢(shì)。因此從整體上看，如果國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策落實(shí)到位，未來(lái)2—3年我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增速將略有減緩，但估計(jì)不會(huì)低于20％。 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)“X水岸’’項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見(jiàn)表1—1。針對(duì)商品房升級(jí)換代，住宅建設(shè)由低檔走向高檔的發(fā)展趨勢(shì)和石嘴山大武口區(qū)已有一部分收入較高的住房消費(fèi)群體，戶(hù)型規(guī)劃為中高檔住宅，根據(jù)對(duì)石嘴山市大武口區(qū)住宅市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有市場(chǎng)銷(xiāo)路。 根據(jù)收益計(jì)算，％。公司成立多年來(lái)，始終堅(jiān)持“聚一流人才，走科技之路，創(chuàng)精品工程，樹(shù)正豐形象”的經(jīng)營(yíng)宗旨，堅(jiān)持“質(zhì)量第一、信譽(yù)至上、服務(wù)一流”的質(zhì)量方針，塑造“同心協(xié)力，共享成功”的企業(yè)文化內(nèi)涵，始終堅(jiān)持品牌戰(zhàn)略，走以質(zhì)取勝的道路，使企業(yè)步入了快速、健康、穩(wěn)定的發(fā)展軌道。從項(xiàng)目本身來(lái)看，項(xiàng)目占地面積較大，成本低，具有規(guī)模開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)，能夠?yàn)楣矩暙I(xiàn)可觀的收益。最近幾年隨著全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，在一線城市的帶動(dòng)下，二三線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在崛起，近幾年，石嘴山市房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)論是投資金額、商品房開(kāi)發(fā)面積還是銷(xiāo)售面積均大幅增長(zhǎng)。發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有利于加快我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展。現(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)（尤其住宅經(jīng)濟(jì)）是我國(guó)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，可以拉動(dòng)一系列行業(yè)發(fā)展。而大武口作為石嘴山市重要的市級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，是石嘴山市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要?jiǎng)恿ΓS著城市向東南擴(kuò)展，大武口區(qū)將成為石嘴山市未來(lái)的副商務(wù)中心和市民主要的聚居地。 （1）項(xiàng)目名稱(chēng)：“X水岸”項(xiàng)目 （2）建設(shè)地點(diǎn)：永康南路西 （3）建設(shè)單位：A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 （4）公司性質(zhì)：有限責(zé)任公司 （5）經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建筑工程施工、市政建設(shè)、物業(yè)管理 （6）公司類(lèi)別：專(zhuān)營(yíng)企業(yè) （7）資質(zhì)等級(jí)：地產(chǎn)開(kāi)發(fā)二級(jí)、房屋建筑施工總承包二級(jí)。（9）工程概況：首期項(xiàng)目實(shí)際占地面積22688平方米（含公共建筑及景觀湖用地），總建筑面積47646平方米，其中小高層5橦面積18234平方米、高層2橦面積26882平方米、別墅8橦面積2530平方米、地下車(chē)庫(kù)60個(gè)、。投資利潤(rùn)率15%，利稅率17％。財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益可行。表11 “X水岸”項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)單位指標(biāo)1總占地面積平方米226882總建筑面積平方米476463建筑容積率4小區(qū)綠化率%405戶(hù)均面積平方米/戶(hù)6地下車(chē)庫(kù)個(gè)607綜合售價(jià): 別墅元/平方米6100小高層住宅元/平方米4350高層住宅元/平方米41508停車(chē)庫(kù)元/位90009建設(shè)投資萬(wàn)元10每平方米建設(shè)投資元200011投資利潤(rùn)率%15市場(chǎng)分析與營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略房地產(chǎn)投資增速將略有減緩。市場(chǎng)供求不平衡矛盾將繼續(xù)存在。從對(duì)供求關(guān)系的分析可以判斷，未來(lái)2—3年我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格仍將保持上升的趨勢(shì)，原因是：第一 房地產(chǎn)市場(chǎng)供求發(fā)展不平衡的矛盾（特別是需求將繼續(xù)迅速增長(zhǎng)的趨勢(shì)）必然反映在房?jī)r(jià)的持續(xù)增長(zhǎng)上；第二 近年來(lái)地價(jià)、建筑材料、商品房品質(zhì)提高所帶來(lái)的開(kāi)發(fā)成本增加將推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲；第三 從經(jīng)濟(jì)學(xué)理論來(lái)看，房?jī)r(jià)的運(yùn)動(dòng)趨勢(shì)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率以及居民可支配收入正相關(guān)。未來(lái)2—3年，隨著各地房地產(chǎn)宏觀調(diào)控細(xì)則的相繼出臺(tái)，中低價(jià)位、中小套型普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房的供應(yīng)將有所增加。部分開(kāi)發(fā)企業(yè)將轉(zhuǎn)移戰(zhàn)線，大力開(kāi)拓東部二、三線城市市場(chǎng)，并逐漸向全國(guó)延伸，從而帶動(dòng)這些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力較差，差異化產(chǎn)品的市場(chǎng)引導(dǎo)及供應(yīng)量不足，不能滿(mǎn)足市場(chǎng)多層次的消費(fèi)需求，造成近年市場(chǎng)存量的增加，空置率增長(zhǎng)。隨著石嘴山市城市居民收入的日益增加，物質(zhì)文化生活水平不斷提高，居住條件也從只要求戶(hù)內(nèi)寬敞、舒適，轉(zhuǎn)移到對(duì)住宅的功能、品質(zhì)、科技含量等方面來(lái)，不僅要求規(guī)劃合理，建筑容積率低，而且要求綠地率高。從中可以看出，住宅市場(chǎng)的一個(gè)發(fā)展方向是住宅市場(chǎng)細(xì)分化。商品房市場(chǎng)進(jìn)入品牌角逐時(shí)代隨著住宅市場(chǎng)的不斷發(fā)育和競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，住宅市場(chǎng)品牌商品房的出現(xiàn)勢(shì)在必行。商品房市場(chǎng)出現(xiàn)品牌角逐趨勢(shì)的原因，主要有：(1) 中高檔小區(qū)的市場(chǎng)潛力。由于近幾年國(guó)家對(duì)西部的扶持，石嘴山市的經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，提高了石嘴山市在國(guó)際國(guó)內(nèi)的知名度，為石嘴山市城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)前所未有的機(jī)遇，商貿(mào)旅游繁榮，駐市各類(lèi)商業(yè)機(jī)構(gòu)眾多，今后私營(yíng)企業(yè)也越來(lái)越多，私營(yíng)企業(yè)主的住房需求趨旺，隨著多種所有制成分共存的發(fā)展，大面積戶(hù)型住宅可辦公和居住兩用，因此高檔次的商品住房將形成一定的市場(chǎng)需求，像“塞上水鄉(xiāng)”、“湖畔家園”這樣環(huán)境優(yōu)美、檔次較高的住宅，無(wú)論是銷(xiāo)售或出租都有較大的市場(chǎng)潛力。“花園式住宅”的亮點(diǎn)（1）建筑物外形講究大氣、開(kāi)放的人文特征?！癤水岸”突出了高層住宅小區(qū)低建筑密度、高綠化率的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。建筑與環(huán)境形成和諧、整體的形象，能促使人們心理、生理機(jī)制活躍起來(lái)，達(dá)到心曠神怡的目的。住宅質(zhì)量要從幾個(gè)方面進(jìn)行全面考慮。四是適用性方面，一個(gè)家庭在不同時(shí)期有著不同的家庭結(jié)構(gòu)，對(duì)住宅消費(fèi)也有不同的要求，因此會(huì)形成若干即期消費(fèi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商只有通過(guò)大規(guī)模、低成本開(kāi)發(fā)，才能滿(mǎn)足用戶(hù)的要求。主要存在以下四點(diǎn)：(一)項(xiàng)目決策前，不重視可行性研究在當(dāng)前國(guó)家宏觀調(diào)控政策越來(lái)越嚴(yán)厲的背景下，開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)明顯加劇，但某些開(kāi)發(fā)商認(rèn)為調(diào)控會(huì)很快過(guò)去，對(duì)政府的調(diào)控力度估計(jì)不足，對(duì)市場(chǎng)前景盲目樂(lè)觀，沒(méi)有請(qǐng)專(zhuān)業(yè)人士對(duì)市場(chǎng)和政策做一個(gè)深入的分析研究，把自己的經(jīng)驗(yàn)代替可行性研究，增加自己的投資風(fēng)險(xiǎn)。（三）項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)管理有缺陷現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)制不規(guī)范，現(xiàn)場(chǎng)人員責(zé)任不明確或權(quán)限不清晰，現(xiàn)場(chǎng)人員做不了主，不敢做主，事無(wú)巨細(xì)均要請(qǐng)示匯報(bào)，尤其在工程變更簽證方面，不能及時(shí)對(duì)工程變更作出意見(jiàn)，為不影響工期，很多時(shí)候都是施工已成事實(shí)，聯(lián)系單還沒(méi)下達(dá)，時(shí)間一長(zhǎng)，當(dāng)事人就容易忘記當(dāng)時(shí)情況，造成索賠和決算困難，在重要施工階段如果停工等待批復(fù)，會(huì)使進(jìn)度計(jì)劃得不到控制，還會(huì)引起索賠。另一方面，物業(yè)公司限于自身贏利和管理惰性，未能積極處理售買(mǎi)雙方的關(guān)系，售后維修不及時(shí)，配套設(shè)施不到位，物業(yè)服務(wù)不到位等，造成用戶(hù)不交或拖欠管理費(fèi)，從而陷入惡性循環(huán)。此外，開(kāi)發(fā)商重視小區(qū)住宅多樣化戶(hù)型和房屋外觀的設(shè)計(jì)，這又是一大亮點(diǎn)。1) 物業(yè)管理在一期的基礎(chǔ)上更加完善化，服務(wù)更加周到全面，管理高質(zhì)量、高水平。根據(jù)本項(xiàng)目市場(chǎng)定位和開(kāi)發(fā)特點(diǎn)，擬采用以下?tīng)I(yíng)銷(xiāo)推廣策略：(1) 廣告宣傳策略。促銷(xiāo)策略。 2) 銷(xiāo)售對(duì)象及銷(xiāo)售時(shí)機(jī)。擬采用多種促銷(xiāo)手段，包括：①?gòu)V告宣傳；②內(nèi)部認(rèn)購(gòu)；③人員直銷(xiāo)；④舉辦展銷(xiāo)會(huì)；⑤集團(tuán)認(rèn)購(gòu)；⑥有針對(duì)性(銷(xiāo)售對(duì)象)的舉辦展銷(xiāo)會(huì)；⑦靈活多樣的付款方式；⑧工程質(zhì)量、進(jìn)度及完善的小區(qū)物業(yè)管理承諾；⑨售樓現(xiàn)場(chǎng)樣板房促銷(xiāo)；⑩其他促銷(xiāo)手段。由于各樓盤(pán)區(qū)位、環(huán)境、配套等均有差別，開(kāi)發(fā)成本各異，僅作參考。適應(yīng)小區(qū)投資項(xiàng)目的要求。我們選定位置 (詳見(jiàn)附圖：場(chǎng)址位置圖)。與此片區(qū)優(yōu)雅、清新、和諧、寧?kù)o的環(huán)境形成鮮明的對(duì)比。其中坐5路車(chē)可以10分鐘到達(dá)汽車(chē)站。 供水；自備深水井。住宅小區(qū)商業(yè)及文化教育配套設(shè)施齊全“風(fēng)情水岸”距離石嘴山黃河醫(yī)院，黃河市場(chǎng)，七中，六中，光明中學(xué)距離很近 東面：石嘴山銀行，黃河?xùn)|街黃河市場(chǎng) 西面：背靠石嘴山綠化基地，星海湖南面：火炬廣場(chǎng)，光明中學(xué)北面：黃河醫(yī)院，永康商業(yè)街 建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)市規(guī)劃局規(guī)劃批復(fù)，“X水岸”項(xiàng)目建設(shè)為中高品質(zhì)住宅小區(qū)，初步規(guī)劃總建筑面積47646平方米，其中小高層5橦面積18234平方米、高層2橦面積26882平方米、別墅8橦面積2530平方米，車(chē)位60個(gè)。套型的靈活性和適應(yīng)性要求更高，并使空間有可能再劃分。 根據(jù)這一趨勢(shì)，“X水岸”住宅建筑功能和配套設(shè)施按相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)。 (2)小區(qū)配套設(shè)施：小區(qū)設(shè)有院內(nèi)花園、草地、休息椅、地下停車(chē)庫(kù)、室外消防、配電房、公共照明、電子防盜系統(tǒng)、通風(fēng)及火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)、數(shù)字電視及通信系統(tǒng)以及保安監(jiān)視系統(tǒng)等。別墅住宅A戶(hù)型：（8套）以上戶(hù)型在下一步單體設(shè)計(jì)時(shí)，還應(yīng)根據(jù)消費(fèi)對(duì)象需求，綜合考慮住宅使用功能與空間組合、家庭人口、代際關(guān)系、職業(yè)特征等因素，每套住宅有臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、及陽(yáng)臺(tái)、餐廳和書(shū)房。表層現(xiàn)況為建筑物及回填土層。（1)高綠化低密度； (2)綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全； (3)戶(hù)型設(shè)計(jì)適應(yīng)“升級(jí)換代”居住要求；東門(mén)正對(duì)永康南路，西門(mén)正對(duì)世紀(jì)大道。號(hào)別墅面積25304 平面設(shè)計(jì)(1)住宅。地塊中心花園區(qū)設(shè)一噴泉池，周邊設(shè)休息椅，地下車(chē)庫(kù)出人口均為小區(qū)西面主出人口，地下車(chē)庫(kù)的采光、通風(fēng)、防潮、排水及安全防護(hù)措施，符合現(xiàn)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《汽車(chē)庫(kù)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》(JGJl00)的有關(guān)規(guī)定。(2)深層攪拌樁：采用深層攪拌加固地基，并按規(guī)定養(yǎng)護(hù)、測(cè)量，攪拌樁單樁還應(yīng)