試論物權(quán)登記制度-在線瀏覽
2025-06-06 00:27本頁面
【正文】 正當(dāng)權(quán)利不會(huì)因?yàn)橛绣e(cuò)誤的登記而被追奪，因此一種客觀公正的社會(huì)交易秩序才能得到維護(hù)。很明顯，這一要求對(duì)善意第三人是不公平的。5．警示效力。登記提供給社會(huì)的法律信息為全面的信息，當(dāng)然可能既包括對(duì)利害關(guān)系人有利的內(nèi)容，也可能包括對(duì)其不利的內(nèi)容。這一點(diǎn)在抵押制度中顯得非常重要。但是如果物權(quán)已經(jīng)給抵押權(quán)取得人提供了足夠的警示，使其了解了設(shè)立后序順位抵押權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)，這就為其判斷形勢(shì)并做出決定提供了充分而有力的幫助。由此看來，我國擔(dān)保法第35條的規(guī)定顯然是有缺陷的?！钡? 款規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保的債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。因此，（1）登記已經(jīng)為后順位的抵押權(quán)人提供了足夠的警示，尤其是抵押順位的登記使權(quán)利取得人完全能夠?qū)ψ约旱臋?quán)利地位有明確的了解。（2）抵押只是為債權(quán)的實(shí)現(xiàn)提供擔(dān)保而不是代替?zhèn)鶆?wù)履行，債務(wù)人應(yīng)首先履行其義務(wù)。（3）后順位的抵押權(quán)人的權(quán)利仍然比不享有抵押權(quán)的一般債權(quán)人優(yōu)先。從以上分析可以看出，即使是后順位的抵押權(quán)，即使債權(quán)超出優(yōu)先順位的抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)的余額，因有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的保護(hù)，抵押權(quán)人的法律地位仍然比不享有抵押權(quán)人優(yōu)越，他們獲得清償?shù)臋C(jī)會(huì)仍然存在，因此設(shè)立這種抵押權(quán)完全合乎法理，而且具有積極的實(shí)踐意義。二、物權(quán)登記制度的弊端（一）中國物權(quán)登記之現(xiàn)狀我國目前的物權(quán)登記機(jī)關(guān)是“多頭執(zhí)政”，行政機(jī)關(guān)各自執(zhí)法，各有各的管轄范圍，更加之行政機(jī)關(guān)實(shí)行層層領(lǐng)導(dǎo)的機(jī)制，人為的因素很多，物權(quán)登記很不嚴(yán)肅，很不規(guī)范,登記成立的時(shí)間難以準(zhǔn)確界定，登記沖突時(shí)有發(fā)生，且依據(jù)的法律、法規(guī)或部門規(guī)定也是不同的，由此造成的弊端甚多。目前我國現(xiàn)有的登記制度很不完善，由于缺乏登記的基本的法律規(guī)定，缺乏對(duì)登記的程序，登記機(jī)關(guān)及其職權(quán)，登記申請(qǐng)人、登記請(qǐng)求權(quán)、登記的事項(xiàng)、登記的類型、登記的效力、登記機(jī)關(guān)的責(zé)任等作出詳盡的規(guī)定，登記機(jī)關(guān)所從事的登記活動(dòng)在很大程度上處于無法可依的混亂狀態(tài)。法律應(yīng)當(dāng)服務(wù)于經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，適應(yīng)于客觀實(shí)際需要，物權(quán)登記應(yīng)當(dāng)是手段而不是目的，應(yīng)當(dāng)服務(wù)于經(jīng)濟(jì)流轉(zhuǎn)和公平交易的需要。物權(quán)登記制度現(xiàn)存的弊端如不可服，必將制約和反作用于市場經(jīng)濟(jì)。（二）物權(quán)登記現(xiàn)存的弊端 現(xiàn)行物權(quán)登記存在的問題很多，極不利于物權(quán)公示效力之發(fā)揮，在一定程度上對(duì)物權(quán)法定構(gòu)成不利之影響，弊端如下：1. 登記的法律依據(jù)不統(tǒng)一我國不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的法律依據(jù)主要是單行民事法律、法規(guī)，如《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》及國家土地管理局頒行的《土地登記規(guī)則》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》等等，政出多門?！北砻魑覈捎玫怯浬е髁x，但具體登記工作如何進(jìn)行并未作出規(guī)定，只是規(guī)定國家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度，統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。2. 登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記呈現(xiàn)的狀況是各自為政，車輛歸各級(jí)公安機(jī)關(guān)的車輛管理所登記管理，但因公安機(jī)關(guān)警力有限有些地方公安機(jī)關(guān)就授權(quán)讓車輛擁有單位代為登記，這樣實(shí)際中造成的混亂屢見不鮮。不動(dòng)產(chǎn)方面，根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)類型的不同，我國的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記分為土地物權(quán)登記、房屋物權(quán)登記、礦產(chǎn)物權(quán)登記、水權(quán)登記、漁權(quán)登記和林權(quán)登記，相應(yīng)地，我國不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的機(jī)關(guān)也有六家之多，分別是國土管理機(jī)關(guān)、房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)、礦產(chǎn)管理機(jī)關(guān)、水行政管理機(jī)關(guān)、漁政管理機(jī)關(guān)以及林業(yè)管理機(jī)關(guān)。3. 登記效力未區(qū)分物權(quán)變動(dòng)的原因我國現(xiàn)行法律不區(qū)別不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因，一律規(guī)定非經(jīng)登記不生物權(quán)變動(dòng)的效力。這一規(guī)定，是與我國《繼承法》的規(guī)定明顯相違的。又如，1987年的《城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記暫行辦法》第10條規(guī)定：“新建房屋，應(yīng)于竣工后三個(gè)月內(nèi)申請(qǐng)辦理所有權(quán)登記”。4. 絕對(duì)化的登記要件主義對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的效力，我國立法采納登記要件主義，但如何進(jìn)行登記，登記的程序和登記的主體、客體、范圍、效力等等未作具體規(guī)定。我國學(xué)者的一般看法，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的取得、消滅和變更，非經(jīng)登記，不能產(chǎn)生法律效力。我國現(xiàn)行立法也完全采納了登記要件主義。但是，絕對(duì)適用此原則又難免存在不合理現(xiàn)象。5. 將登記作為物權(quán)移轉(zhuǎn)合同生效的要件混淆了物權(quán)變動(dòng)和債權(quán)變動(dòng)我國《擔(dān)保法》第41條規(guī)定：“抵押合同自抵押登記之日起生效”。同樣，我國現(xiàn)行行政法
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