【正文】 保養(yǎng)、巡視檢查。1 負(fù)責(zé)所有機(jī)電設(shè)備臺(tái)賬的建立，并及時(shí)交綜合管理部保管。1 負(fù)責(zé)對(duì)裝修用水、電的監(jiān)督管理。工程維修部工作管理規(guī)定為保障各管理處范圍內(nèi)所有公用設(shè)備能安全經(jīng)濟(jì)可靠運(yùn)行，提高設(shè)備的完好率和使用率，確保房屋公用設(shè)施整體結(jié)構(gòu)完整，及時(shí)服務(wù)好用戶，特制定本規(guī)定：一、 工程維修人員必須有嚴(yán)明的紀(jì)委性和高度責(zé)任感，嚴(yán)格遵守公司的各項(xiàng)規(guī)章制度。三、 堅(jiān)守工作崗位，不準(zhǔn)串崗、脫崗，不準(zhǔn)閑坐聊天，不準(zhǔn)睡覺和酒后上班，不準(zhǔn)用對(duì)講機(jī)交談與工作無關(guān)的內(nèi)容，當(dāng)班不準(zhǔn)接打私人電話。五、 頂班、請(qǐng)假、調(diào)休應(yīng)按規(guī)定報(bào)批，否則視為曠工。七、 服從工作安排，對(duì)下達(dá)的工作任務(wù)要按時(shí)完成，不準(zhǔn)找理由一推了之。九、 工作熱忱，待人禮貌，敬業(yè)守紀(jì)，不準(zhǔn)有罵人、打架的行為發(fā)生。十一、 加強(qiáng)設(shè)備巡視，對(duì)設(shè)備存在的重大缺陷或隱患，應(yīng)及時(shí)處理，凡因工作責(zé)任心不強(qiáng)，造成損失或設(shè)備損壞的將從重處罰。十三、 保持設(shè)備及房間環(huán)境衛(wèi)生，開關(guān)、儀表、控制柜無灰塵，設(shè)備油漆完好。工程維修部主管崗位職責(zé) 負(fù)責(zé)組織對(duì)機(jī)電設(shè)備、公共設(shè)施、日常運(yùn)行、保養(yǎng)和維修工作安排與工程質(zhì)量跟蹤。 負(fù)責(zé)對(duì)工程維修人員的維修保養(yǎng)工作提供工作指導(dǎo)及檢查、監(jiān)督。 負(fù)責(zé)三電節(jié)能工作，確保電氣設(shè)備安全經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。 負(fù)責(zé)指導(dǎo)建立設(shè)備臺(tái)帳、設(shè)備卡，并收集、建立、整理設(shè)備技術(shù)資料、檔案，做到設(shè)備檔案齊全。 督查工程維修部工作人員做好設(shè)備運(yùn)行、維修保養(yǎng)記錄。1 負(fù)責(zé)對(duì)工程維修部工作人員的培訓(xùn)，提高員工專業(yè)技能、職業(yè)道德、服務(wù)意識(shí)。1 負(fù)責(zé)對(duì)本部門范圍內(nèi)投訴的處理及不合格服務(wù)的糾正。1 負(fù)責(zé)指導(dǎo)對(duì)分包方的監(jiān)管。1 負(fù)責(zé)對(duì)工程維修部各崗位人員工作的日檢、周檢及月檢的組織。管理處保安部工作職責(zé)一、 負(fù)責(zé)整個(gè)物業(yè)小區(qū)內(nèi)的治安保衛(wèi)、消防管理、車輛管理，維護(hù)正常的工作、生活秩序。三、 根據(jù)國(guó)家有關(guān)法規(guī)及公司的有關(guān)規(guī)定制訂工作計(jì)劃，具體落實(shí)崗位責(zé)任。五、 對(duì)事件、事故進(jìn)行調(diào)查、處理。七、 配合公安機(jī)關(guān)，做好轄區(qū)內(nèi)法制法規(guī)的宣傳工作，確保“四防”（防搶、防盜、防火、防災(zāi)）的落實(shí)，力爭(zhēng)萬無一失。管理處清潔部工作職責(zé)一、 負(fù)責(zé)轄區(qū)的日常清掃保潔。三、 負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)的定期清潔作業(yè)（如洗地、打蠟、拋光等需要隔一定時(shí)間進(jìn)行的清潔作業(yè)）。五、 負(fù)責(zé)協(xié)助管理處各部門消除物業(yè)小區(qū)內(nèi)臟、亂、差等影響環(huán)境衛(wèi)生的因素。七、 向業(yè)主（住戶）宣傳清潔衛(wèi)生管理規(guī)定、制止和糾正違章行為。員工行為規(guī)范為了創(chuàng)造文明祥和，秩序井然的工作環(huán)境，樹立良好的企業(yè)形象，要求全體員工在管理、服務(wù)過程中，嚴(yán)格按照以下內(nèi)容去執(zhí)行，以確保公司取得最佳社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。 按照公司的要求接受各類專業(yè)培訓(xùn)。 嚴(yán)格遵守勞動(dòng)紀(jì)律，按質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)要求開展工作，作業(yè)場(chǎng)所禁止無關(guān)人員逗留。 愛護(hù)公物及公司設(shè)施，自覺維護(hù)和保持環(huán)境衛(wèi)生。 儀容整潔，精神飽滿，待人熱情文明用語(yǔ)。 不在辦公室、作業(yè)場(chǎng)所等禁煙場(chǎng)所吸煙。 樂觀——以樂觀的態(tài)度接待業(yè)主（住戶）。 熱情——盡可能為同事和業(yè)主（住戶）提供方便，熱情服務(wù)。 平等——視同仁地對(duì)待所有業(yè)主（住戶），不能有貧富之分，厚此薄彼員工職業(yè)道德規(guī)范為樹立“真誠(chéng)、敬業(yè)、求實(shí)、創(chuàng)新”的企業(yè)精神，規(guī)范各項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)工作，為業(yè)主（住戶）提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，特制定員工職業(yè)道德規(guī)范。二、 儀表端莊。保安員衣、帽、警徽、武裝帶、警棍、對(duì)講機(jī)裝備齊全，佩帶規(guī)范。接待訪客、服務(wù)業(yè)主（住戶）使用文明語(yǔ)言，做到說話“請(qǐng)”字當(dāng)頭，“謝”不離口。接待業(yè)主（住戶）過程中做到“三個(gè)一樣”。五、 忠誠(chéng)勤懇、實(shí)事求是、撿金不昧、保守機(jī)密。七、 所有員工都必須耐心聽取業(yè)主（住戶）的投訴，任何情況下都不得與之爭(zhēng)辯。管理處服務(wù)工作管理規(guī)定為樹立良好形象，加強(qiáng)對(duì)外服務(wù)管理，提高服務(wù)質(zhì)量，特制定以下對(duì)外服務(wù)工作管理規(guī)定：一、對(duì)外服務(wù)工作人員嚴(yán)格遵守《員工行為規(guī)范》，以良好的精神面貌和優(yōu)異的服務(wù)態(tài)度對(duì)待服務(wù)工作。工作結(jié)束后，必須及時(shí)到管理處簽到。三、進(jìn)入業(yè)主（住戶）房間服務(wù)需先敲門或按門鈴，敲門力度應(yīng)適當(dāng)，鳴鈴時(shí)間每次不得超過2分鐘，每按一次應(yīng)有不少于5秒鐘的間隔時(shí)間。五、對(duì)外服務(wù)人員不得借工作之便使用業(yè)主（住戶）家的娛樂及生活設(shè)施。七、對(duì)外服務(wù)人員不得隨意與他人談?wù)摌I(yè)主（住戶）家庭情況。九、若業(yè)主（住戶）有特殊情況需要服務(wù)人員加班，必須先通知管理處主任，經(jīng)批準(zhǔn)同意，并安排高速好其他業(yè)主（住戶）服務(wù)時(shí)間后，方能進(jìn)行。十一、工作人員若損壞業(yè)主（住戶）財(cái)物，應(yīng)照價(jià)賠償，并視情形對(duì)責(zé)任人進(jìn)行處罰。十三、嚴(yán)禁向業(yè)主（住戶）索取財(cái)物，嚴(yán)禁偷盜行為，如有違反者，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，立即作辭退處理，情節(jié)嚴(yán)重者還將追究法律責(zé)任。一、 管理處工作人員接到要求參觀的住處后，應(yīng)問清情況，做好記錄，并報(bào)主任審批；批準(zhǔn)后，由綜合管理部根據(jù)主任審批意見，通知有關(guān)部門人員作好接待準(zhǔn)備工作。需根據(jù)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)要求布置歡迎牌、設(shè)貴賓簽到處，備茶、水、糖果、煙等及其他物品，并做好攝制安排。四、 在客人參觀期間，管理處工作人員應(yīng)注意公司文件資料的保密工作，不得隨意將公司資料提供給客人翻閱、復(fù)印或帶走。五、 確因業(yè)務(wù)需要，管理人員應(yīng)征得參觀審批人同意后，方可讓客人攝像、攝影或查閱、復(fù)印、帶走公司資料?？记谥贫葘?shí)行上下班打卡記時(shí)制，全體員工上下班必須打卡。若發(fā)現(xiàn)替人打卡，代打卡者與被代打卡者均扣發(fā)當(dāng)日工資。三、 因工作需要加班的員工，在規(guī)定的下班時(shí)間可不必打下班卡，待加班完畢后才予打下班卡。五、 上、下班忘記打卡者，必須于次日由部門負(fù)責(zé)人簽卡，但上下班忘記打卡限三次。六、 打卡時(shí)間由綜合管理部派人偕同保安員監(jiān)督，并定期和不定期抽查。八、 為便于隨時(shí)抽查，考勤卡在規(guī)定地點(diǎn)統(tǒng)一存放，不得私自保管和不按指定的地方放置。 確因工作需要加班者，必須事先填寫加班申請(qǐng)單，并經(jīng)部門主管批準(zhǔn)同意。加班單必須在事后次日交綜合管理部，否則不予認(rèn)可。例會(huì)制度根據(jù)工作需要，及時(shí)反映存在的問題，每周召開一次由管理處領(lǐng)導(dǎo)主持的例會(huì)。二、 例會(huì)時(shí)間由各管理處根據(jù)實(shí)際情況確定，公司不作統(tǒng)一規(guī)定。參加例會(huì)人員無特殊情況必須到會(huì)。重要內(nèi)容必須以會(huì)議紀(jì)要發(fā)放。五、 例會(huì)內(nèi)容由各部門主管及時(shí)向部門員工傳達(dá)，并根據(jù)部門實(shí)際情況安排各崗位員工的任務(wù)，確保任務(wù)完成。七、 例會(huì)中所有參會(huì)人員的手機(jī)、BB機(jī)調(diào)為靜音狀態(tài)，若有急事需打電話，須經(jīng)同意后方可離開。 歸檔要求歸檔文件應(yīng)原件（特別情況下可用復(fù)印件代替），要完整、準(zhǔn)確、系統(tǒng)、各種簽證手續(xù)完備，字跡清晰。 歸檔份數(shù)：各類文件材料一般歸檔一式一份。二、保管制度 歸檔的文件材料，應(yīng)保持文件材料之間的歷史聯(lián)系，進(jìn)行科學(xué)分類、立卷和編目、編號(hào)。檔案上架時(shí)，應(yīng)按照類別和保管單位的次序，自左向右，自上而下地排列。 檔案室應(yīng)有防火、防盜、防光、防塵、防有害氣體、防有害生物等防護(hù)措施。 檔案的移出、外借必須履行登記手續(xù)，借出的檔案查閱后須盡快歸還。 公司對(duì)檔案進(jìn)行定期或不定期的檢查，如存在管理混亂、檔案破損或遺失現(xiàn)象，可視情況分別對(duì)管理人員處以批評(píng)、罰款、直至辭退處理。辦公用品管理制度為合理有效地使用辦公用品，控制辦公費(fèi)用，持制定管理處辦公用品管理規(guī)定。二、 各部門每月底根據(jù)各自部門使用狀況上報(bào)辦公用品計(jì)劃，由綜合管理部文員統(tǒng)一匯總報(bào)公司。四、 員工領(lǐng)用辦公用品須填寫《材料領(lǐng)用單》，經(jīng)部門負(fù)責(zé)人簽字后，在綜合管理部領(lǐng)取。六、 下列物品限量領(lǐng)用： 計(jì)算器：限財(cái)務(wù)人員和主任領(lǐng)用； 筆記本領(lǐng)用：領(lǐng)用須注明用途； 圓球筆、鉛筆：每人每月限領(lǐng)壹支； 涂改液：僅限財(cái)務(wù)和綜合部各壹支。特對(duì)管理處辦公電話作如下規(guī)定： 管理處電話屬辦公之用品，除正常的辦公聯(lián)系和業(yè)主（住戶）急用外，原則上不對(duì)外借用，不開通長(zhǎng)途，嚴(yán)禁打聲訊電話，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，每次罰款50元。 為便于業(yè)主（住戶）聯(lián)系，管理處工作人員在使用電話時(shí)，盡量做到長(zhǎng)話短說。輕放話筒，不得接聽電話后有力擲放話筒。 業(yè)主（住戶）來管理處確因有事借用電話時(shí)，通話時(shí)間不得超過三分鐘，對(duì)業(yè)主（住戶）超過時(shí)間時(shí)，管理處工作人員或值班人員應(yīng)委婉規(guī)勸。因發(fā)生聲訊話費(fèi)，視電話單記錄時(shí)段，按所屬段當(dāng)班人員責(zé)罰。復(fù)印機(jī)管理制度為確保復(fù)印機(jī)復(fù)印質(zhì)量、維持管理處正常的辦公秩序，對(duì)復(fù)印機(jī)管理特作如下規(guī)定： 復(fù)印機(jī)由綜合管理部指定人員管理，未經(jīng)綜合部許可，其他部門人員嚴(yán)禁開機(jī)操作。使用復(fù)印紙就應(yīng)本著節(jié)儉原則。私人資料原則上不得復(fù)印。 對(duì)于業(yè)主（住戶）和裝修隊(duì)復(fù)印資料，一律采取投幣收費(fèi)方式。每周末定期會(huì)同財(cái)務(wù)結(jié)算，由收款員開具收據(jù)。每一次復(fù)印100張，應(yīng)讓復(fù)印機(jī)待機(jī)10分鐘。 如有違反管理規(guī)定者，經(jīng)綜合管理部指正仍不聽勸告，由管理處扣發(fā)當(dāng)月工資10~50元，造成損壞的，照價(jià)賠償。 復(fù)印機(jī)管理人員每日對(duì)復(fù)印機(jī)的運(yùn)行情況進(jìn)行不少于一次的檢查。無法排除時(shí)應(yīng)及時(shí)通知專業(yè)維修公司進(jìn)行維修。管理處巡樓制度目的確保小區(qū)正常生活環(huán)境和秩序，及時(shí)查處和排除小區(qū)各部位管理的隱患。內(nèi)容3．1巡視各棟樓層的清潔衛(wèi)生，督促清潔工做好業(yè)主（住戶）和裝修人員的垃圾疏散工作；3．2檢查各棟樓宇公共走廊的消防栓、上下水管道是否泄漏，走廊燈、觸摸延時(shí)開關(guān)、玻璃窗、鐵柵門、電話門鈴等公共設(shè)施是否完好、正常，如有損壞，記錄、查明原因及時(shí)修理；3．3對(duì)游逛在樓層及小區(qū)內(nèi)的閑雜人員和可疑的人和物，對(duì)可疑的聲、光、異味，要及時(shí)查明原因；3．4巡查各棟樓層的裝修人員是否辦理裝修申請(qǐng)，是否佩戴出入證，是否違反裝修規(guī)定及裝修垃圾的清理工作；3．5控制各樓層的裝修人員不準(zhǔn)到處亂竄，廢棄物不能到處亂扔，不能在樓層內(nèi)起哄、賭博、釀酒和其它影響業(yè)主（住戶）起居的行為，禁止裝修人員打赤膊及其它不雅的行為；3．6監(jiān)督裝修人員嚴(yán)格遵守管理處規(guī)定的裝修工作時(shí)間，在不影響其他業(yè)主或業(yè)主（住戶）的前提下，才允許其裝修，否則強(qiáng)行停止其工作；3．7對(duì)每日管理處開出的維修申請(qǐng)單內(nèi)容進(jìn)行督促、核實(shí)，爭(zhēng)取當(dāng)日的事項(xiàng)當(dāng)日落實(shí)；3．8巡樓時(shí)，對(duì)業(yè)主或業(yè)主（住戶）投訴的問題，禮貌進(jìn)行回復(fù)。員工宿舍管理規(guī)定為保持員工宿舍有一個(gè)安靜、整潔的休息環(huán)境，特定如下規(guī)章制度：一、 員工宿舍是員工休息場(chǎng)所，每位員工應(yīng)愛護(hù)宿舍公共設(shè)施，積極參與宿舍的各項(xiàng)管理工作，共同維護(hù)好宿舍的生活秩序。提倡員工節(jié)約用水、用電。四、 宿舍實(shí)行衛(wèi)生值日制，值日人員需將大廳、衛(wèi)生間、廚房、陽(yáng)臺(tái)清掃干凈，并將垃圾送到樓下公共垃圾桶。六、 不得在宿舍內(nèi)打麻將、賭博、閱不良書籍和音像，經(jīng)查違者每次罰100~500元。質(zhì)量方針科學(xué)規(guī)范的管理、竭誠(chéng)高效的服務(wù)，營(yíng)造安全、舒適、文明的生活和工作環(huán)境。2）以創(chuàng)造良好的社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益為管理原則。4）這行“先培訓(xùn)后上崗”，使每一個(gè)員工對(duì)公司質(zhì)量方針和崗位工作質(zhì)量要求以及顧客的需求有足夠的了解，明白自己的工作對(duì)公司整體質(zhì)量將產(chǎn)生影響，確保公司的信譽(yù)和使顧客滿意。質(zhì)量目標(biāo)為貫徹執(zhí)行這一質(zhì)量方針，本公司對(duì)業(yè)主（顧客）作出如下質(zhì)量目標(biāo)的承諾： 房屋完好率達(dá)98%以上； 維修及時(shí)率95%以上； 維修合格率100%； 公用設(shè)施完好率95%以上； 消防設(shè)備設(shè)施器材完好率98%以上； 火災(zāi)、刑事案件及交通事故發(fā)生率1%以下； 機(jī)動(dòng)車輛遺失率為0； 清掃保潔率98%； 住宅小區(qū)綠化覆蓋率35%以上； 顧客滿意率達(dá)95%；為實(shí)現(xiàn)上述質(zhì)量目標(biāo)，公司依據(jù)GB/T19002：94—ISO9002：94標(biāo)準(zhǔn)建立質(zhì)量體系，對(duì)服務(wù)過程實(shí)施有效控制、評(píng)價(jià)和改進(jìn)，使各項(xiàng)質(zhì)量活動(dòng)都處于受控狀態(tài)。2．0職責(zé)公司各部門、管理處負(fù)責(zé)對(duì)其職責(zé)范圍內(nèi)影響物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的過程實(shí)施控制。3．1．2對(duì)物業(yè)管理中政府或行業(yè)的各類物業(yè)管理法規(guī)要求，將在相關(guān)的程序文件中予以明確，并按規(guī)定要求執(zhí)行。3．1．4對(duì)物業(yè)管理中直接影響管理質(zhì)量的設(shè)備、設(shè)施，公司將制定書面的文件，明確各類設(shè)備的維修、維護(hù)保養(yǎng)要求和操作規(guī)程，并按規(guī)定執(zhí)行。3．2物業(yè)管理中涉及的采購(gòu)、檢驗(yàn)等支持性過程在手冊(cè)相關(guān)章節(jié)中描述。2．0適用范圍適用于公司內(nèi)部質(zhì)量體系的審核工作3．0引用文件3．1《質(zhì)量手冊(cè)》3．4．0職責(zé)4．1管理者代表負(fù)責(zé)內(nèi)部質(zhì)量體系審核工作的組織，確定任命審核組組長(zhǎng)。4．3審核員依審核組長(zhǎng)分配的任務(wù)完成指定的審核工作。5．0工作程序5．1內(nèi)部質(zhì)量審核的頻次5．1．1內(nèi)部質(zhì)量審核每半年集中進(jìn)行一次，如機(jī)構(gòu)變動(dòng)或發(fā)生重大質(zhì)量事故，管理者代表可根據(jù)具體情況決定嗇內(nèi)部質(zhì)量審核次數(shù)。5．2．2審核組長(zhǎng)負(fù)責(zé)制定內(nèi)部審核計(jì)劃，內(nèi)容包括：A．審核的目的和范圍；B．審核依據(jù)；C．審核小組成員名單；D．審核日程安排。5．2．4審核組應(yīng)提前5天將內(nèi)審計(jì)劃發(fā)放到受審核部門