【正文】 4○2循環(huán)輪換。 【當(dāng)班時段】白班：按公司行政白班時段、早班：08:0015:00 中班：15:0023:00、夜班：23:0008:00四、 工作時間及休息按以上班次的當(dāng)班時段計(jì)算，每周工作時間為8h6T=48小時（包含當(dāng)班時段內(nèi)的就餐等時間）。五、 人力成本(工資)預(yù)算 本地同類工資水平參考級 別 月工資水平 備 注試用期及初級工 350450元 試用期13個月中級技工 550650元 不含福利、獎金及花紅領(lǐng)班及高級技工 600800元 不含福利、獎金及花紅 建議工資標(biāo)準(zhǔn)級 別 月工資水平 備 注試用期及初級工 450元 試用期3個月中級技工 600元 不含福利、獎金及花紅領(lǐng)班及高級技工 700元 不含福利、獎金及花紅 工程部人力（工資）成本預(yù)算按以上的建議工資水平，正常情況下工程部人力成本（主要為工資成本）為：（1）、每月：領(lǐng)班2人700=1400元，其他8人600=4800元，合計(jì)1400+4800=6200元?！咀ⅰ恳陨嫌?jì)算不含福利支出、獎金、保險及其他意外支出。領(lǐng)班2人從以上人選中擇優(yōu)提拔。七、 人員到位計(jì)劃 開業(yè)前1512天內(nèi)：（1） 通知電梯、空調(diào)、鍋爐等專業(yè)性強(qiáng)的特種設(shè)備擬聘人員面試。 開業(yè)前1210天內(nèi)：（1） 電梯、鍋爐、空調(diào)主要設(shè)備崗位人員進(jìn)場接受廠家或施工方技術(shù)培訓(xùn)。 開業(yè)前106天：（1） 通知電氣、機(jī)修、管道等擬聘人員面試，確定所有錄用人員名單。（3） 安排主要人員上崗參加設(shè)備綜合調(diào)試及一些不提供安裝的設(shè)備（洗滌設(shè)備等）的安裝。詳見《開業(yè)前后工程部工作進(jìn)度計(jì)劃》并以最終修訂方案為準(zhǔn)。經(jīng)過一段時間的磨合，各崗位人員對所負(fù)責(zé)的工作和整體運(yùn)作模式都較熟悉的情況下，采用逐步過渡的方法進(jìn)行結(jié)構(gòu)重組，在工程部內(nèi)實(shí)行單一的全“萬能工”模式：合并兩個獨(dú)立的班組為一個整體、輪班運(yùn)行，不再按崗位定崗定人。 設(shè)領(lǐng)班一人。 具體班次根據(jù)情況安排，并適時調(diào)整。 ③夜班 1人 負(fù)責(zé)運(yùn)行值班和緊急故障處理。其中也有人員的正常流動和流失。另一方面，由于人員精簡，余留人員需承擔(dān)的工作任務(wù)也大大增加。這將能夠穩(wěn)定人心、鼓舞士氣，更可以提高公司形象，吸引更多優(yōu)秀人才加入，使公司更具活力。這是工程部運(yùn)作的依據(jù)，以此實(shí)程序化、制度化的管理。 按公司整體運(yùn)作管理方案制定工程部的運(yùn)作模式和人員結(jié)構(gòu)方案、相應(yīng)聘用要求。 聘用人員上崗前進(jìn)行公司規(guī)定、工程部運(yùn)作規(guī)范、星級服務(wù)意識及團(tuán)隊(duì)精神等方面的培訓(xùn)，強(qiáng)化對公司文化的認(rèn)同感和綜合素質(zhì)，以適應(yīng)新的工作環(huán)境。 制定一套考核制度，對工程人員的業(yè)務(wù)技能和敬業(yè)情況進(jìn)行考核，努力營造務(wù)實(shí)求進(jìn)的工作氛圍，調(diào)動每個人的積極性。三、做好物業(yè)設(shè)備的運(yùn)行和維修管理【一】 設(shè)備運(yùn)行管理是工程部的主要任務(wù)，計(jì)劃采取以下措施努力提高管理水準(zhǔn) ：收集齊全的物業(yè)設(shè)施設(shè)備的技術(shù)資料，建立系統(tǒng)的設(shè)備檔案。制定預(yù)防性維修計(jì)劃，按計(jì)劃的時間、項(xiàng)目內(nèi)容對設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)和檢修。建立完備的設(shè)備安裝、調(diào)試、運(yùn)行、維護(hù)、檢修、改造、更新、報廢記錄，使設(shè)備管理更規(guī)范。【二】 建立完備可行的維修系統(tǒng)是設(shè)備設(shè)施維護(hù)檢修的保障基礎(chǔ)，計(jì)劃按以下模式對所有物業(yè)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行充分有效的維護(hù)保養(yǎng)和檢修： 維修功能所有設(shè)備設(shè)施維護(hù)、保養(yǎng)和檢修以四個功能塊來完成：【1】預(yù)防性維修：所有設(shè)備設(shè)施均制訂維護(hù)保養(yǎng)和檢修計(jì)劃，按既定時間、項(xiàng)目和流程實(shí)施預(yù)防性的檢修?！?】巡查檢修：工程部各班組值班人員在當(dāng)班時段至少對責(zé)任范圍內(nèi)的設(shè)備設(shè)施進(jìn)行一次巡查，發(fā)現(xiàn)故障和異常及時處理。 維修結(jié)構(gòu)【1】 主管負(fù)責(zé)根據(jù)物業(yè)設(shè)施規(guī)模制訂維修程序和維修計(jì)劃?！?】 重要設(shè)備設(shè)施和綜合專業(yè)性設(shè)備設(shè)施由主管負(fù)責(zé)組織相關(guān)班組共同進(jìn)行維護(hù)、保養(yǎng)和檢修。各班組按程序和計(jì)劃在領(lǐng)班的組織和帶領(lǐng)下，實(shí)施并完成設(shè)備維護(hù)、保養(yǎng)和檢修?！豆こ虉笮迒巍肪邔?shí)填寫并由報修部門驗(yàn)收簽字后一份工程部備查、一份報修部門留存、一份匯總交財務(wù)核對材料成本?！对O(shè)備計(jì)劃檢修記錄》具實(shí)填寫并由使用或保管部門驗(yàn)收簽字后一份工程部備查、一份匯總交財務(wù)核對材料成本。四、做好能源控制管理能耗成本通常占公司日常經(jīng)營成本的很大比例，節(jié)能降耗是控制成本提高效益的有效手段?！?〗制定必要的規(guī)定和制度。計(jì)劃從以下幾方面入手，促進(jìn)能控的制度化和程序化，努力把能耗成本保持在合理的水平： 做好耗能設(shè)備的維修保養(yǎng)，使其經(jīng)常保持良好的性能狀態(tài)。 在保證公司營業(yè)所需的前提下，盡可能減少耗能設(shè)備的使用。并將這些內(nèi)容形成制度。 優(yōu)先維修造成能源浪費(fèi)的設(shè)備故障。 準(zhǔn)確抄錄各種能耗數(shù)據(jù)，按時進(jìn)行分析，根據(jù)發(fā)現(xiàn)的問題不斷采取節(jié)能措施。五、做好安全運(yùn)行管理工程部是公司的要害部門之一。 積極配合安保部門，做好工程部的安全組織建立、安全教育培訓(xùn)、消防設(shè)施維護(hù)和安全保障演練等方面的工作。所有崗位的技工均要求持相應(yīng)專業(yè)資格證上崗。 將設(shè)備運(yùn)行和維修過程中的安全操作規(guī)定制度化、程序化。 經(jīng)常對各崗位人員進(jìn)行設(shè)備技術(shù)原理、操作維修技術(shù)方面的培訓(xùn)，是每個人都能切實(shí)掌握正確的程序，從技術(shù)基礎(chǔ)上保證運(yùn)行安全。 關(guān)心了解各崗位人員的思想狀態(tài)，及時化解存在的矛盾，作好防盜、放損和防止人為破壞工作。六、做好與各部門的協(xié)調(diào)工作及時與各部門交換情況，了解掌握物業(yè)出租、VIP接待、設(shè)備使用過程中的異常等方面的信息，便于優(yōu)質(zhì)的做好供能、檢修和協(xié)作工作。將根據(jù)實(shí)際的部門結(jié)構(gòu)和運(yùn)作方案擬出詳細(xì)的“與各部門協(xié)調(diào)工作計(jì)劃” 除以上方面外，將結(jié)合日常運(yùn)作中的實(shí)際情況，及時對本計(jì)劃進(jìn)行完善補(bǔ)充。經(jīng)理崗位責(zé)任 堅(jiān)決貫徹執(zhí)行公司總經(jīng)理的指示 ，直接對總經(jīng)理負(fù)責(zé)。挑選和配備下屬各崗位管理人員。盡最大的努力，以最低的成本開支保持公司高格調(diào)水準(zhǔn)/ 制訂下屬各崗位規(guī)范及操作規(guī)程，督促檢查下屬嚴(yán)格執(zhí)行崗位責(zé)任制度、操作規(guī)程及設(shè)備檢修保養(yǎng)制度。（2） 審閱各系統(tǒng)運(yùn)行監(jiān)測技術(shù)參數(shù)，發(fā)現(xiàn)偏差，及時修正。（4） 現(xiàn)場巡查重點(diǎn)設(shè)備運(yùn)行技術(shù)狀況，發(fā)現(xiàn)隱患，立即與有關(guān)班組組織力量消除；發(fā)生影響營業(yè)的重大故障，立即組織力量盡快處理。（6） 現(xiàn)場巡查主要公共場所動力設(shè)施，發(fā)現(xiàn)問題及時組織維修。 組織制訂設(shè)備更新、改造工程計(jì)劃，重大維修保養(yǎng)計(jì)劃，備件購進(jìn)計(jì)劃，并組織實(shí)施。 深入了解下屬管理人員和員工的思想狀況，及時糾正不良傾向，經(jīng)常對下屬進(jìn)行職業(yè)道德、服務(wù)意識教育，培養(yǎng)員工公司責(zé)任感。核下屬員工考勤，做好技術(shù)檔案管理工作，督導(dǎo)下屬做好設(shè)備維修、故障處理、零部件更換記錄，每月交資料員整理歸檔。 班組主管崗位責(zé)任制 模范執(zhí)行崗位責(zé)任制、操作規(guī)程、員人守則和各項(xiàng)規(guī)章制度，承上啟下，及時完成各項(xiàng)工作任務(wù)。對管轄設(shè)備要嚴(yán)格做到三干凈：設(shè)備干凈、機(jī)房干凈、工作場地干凈；四不漏：不漏電、不漏油、不漏水、不漏氣；五良好：使用性能良好、密封良好、潤滑良好、緊固良好、調(diào)整良好。 做好日常工作安排，做到維修迅速及時，保證質(zhì)量，不留問題，設(shè)備發(fā)生故障時，有效組織力量搶修，保證公司的正常營業(yè)。 做好本班設(shè)備的技術(shù)檔案。 做好班組人員考勤和維修臺帳，每月報辦公室匯中央空調(diào)系統(tǒng)參數(shù)一、主機(jī)銘牌數(shù)據(jù)機(jī)組型號 BZ 175V111（K）BO出廠編號 02063518檢驗(yàn)員號 QA01制造日期 2002年6月制冷量 175萬Kcal/h制冷量 2035Kw冷水入口溫度 12186。C冷水流量 350M179。熱源最大耗量 1698KW溴化鋰溶液量 電壓/頻率 380v/50Hz耗電量 大件運(yùn)輸重量 二、主機(jī)常用數(shù)據(jù)燃料耗用量制冷：128kg/小時制熱：140kg/小時電消耗：10．5kw三、系統(tǒng)其它數(shù)據(jù) 總造價 約400萬元 設(shè)計(jì)使用年限 20年 冷卻水塔電功率 15kw/n 冷卻水泵（單臺） 55kw/n 冷凍水泵（單臺） 55kw/n 冷卻水首次充注耗用量 冷凍水首次充注耗用量 100t四、 機(jī)盤管標(biāo)稱功率統(tǒng)計(jì)1F 前樓（南樓） 建行：1152W大堂：1920W農(nóng)行：1344W合計(jì)：4416W后樓合計(jì)：480W2F 前樓 證券交易大廳：1786W中庭：768W證券辦公室：1402W后樓：826W3F 前樓 咖啡廳：1786W東側(cè)廳：2938W后樓：922W4F/6F14F/16F18F 前樓：672W后樓：672W共13層合計(jì)：5F 前樓：776W后樓：832W15F 前樓：988W后樓：832W19F（前樓） 768W總計(jì)：(約為42KW)五、系統(tǒng)設(shè)備折舊 計(jì)算公式：設(shè)備折舊額=（設(shè)備原總值－預(yù)計(jì)凈殘值）/預(yù)計(jì)使用壽命 計(jì)算條件① 主機(jī)：設(shè)計(jì)壽命20年/每年工作160天/每天工作3小時② 系統(tǒng)其它設(shè)備均按：壽命20年/每年工作160天/每天工作8小時③ 系統(tǒng)原值按400萬元 / 凈殘值忽略不計(jì) 折舊額結(jié)果：約為20萬/年,1250元/天,六、成本計(jì)算計(jì)算條件：柴油：3000元/t 電：：耗油：制冷：128kg/h*3000元/t≈384元/h制熱：140kg/h*3000元/t≈420元/h冷卻塔耗電：15kw/h*≈冷卻泵耗電：55kw/h*≈冷凍泵耗電：55kw/h*≈直燃機(jī)電耗：*≈風(fēng)機(jī)盤管電耗：42kw/h*≈63元/h系統(tǒng)總成本為 ：折舊額+油耗+總電耗， 計(jì)算結(jié)果為：制冷：制熱： 折合成風(fēng)機(jī)單位電耗為：制冷: 247。42kw/h(風(fēng)機(jī)電耗)≈注：人力及維持費(fèi)用未計(jì)六、中央空調(diào)系統(tǒng)計(jì)量方案方案一：按以上計(jì)算結(jié)果（風(fēng)機(jī)每消耗電能１ｋｗh折合成空調(diào)成本）可對各區(qū)域裝表控制并計(jì)量收費(fèi)（估算為：21元247。=）。工程部工程部主管崗位責(zé)任……崗位責(zé)任： 模范執(zhí)行崗位責(zé)任制、操作規(guī)程、員人守則和各項(xiàng)規(guī)章制度，承上啟 下，及時完成各項(xiàng)工作任務(wù)。對管轄設(shè)備要嚴(yán)格做到三干凈：設(shè)備干凈、機(jī)房干凈、工作場地干凈；四不漏：不漏電、不漏油、不漏水、不漏氣；五良好：使用性能良好、密封良好、潤滑良好、緊固良好、調(diào)整良好。 做好日常工作安排，做到維修迅速及時，保證質(zhì)量，不留問題，設(shè)備發(fā)生故障時，有效組織力量搶修，保證公司的正常營業(yè)。 做好本班設(shè)備的技術(shù)檔案。做好班組人員考勤和維修臺帳，每月報辦公室匯總。B、 樓層安全工作C、 安全檢查對酒店內(nèi)重點(diǎn)要害部位每月進(jìn)行一到二次的安全檢查，檢查人數(shù)不得少于2人，并做好記錄。 應(yīng)詳細(xì)了解工作地點(diǎn)、工作內(nèi)容、周圍環(huán)境，再選安全位置進(jìn)行工作。 維修線路要采取必要的措施，在開關(guān)手把上或線路上懸掛“有人工作切勿合閘”的警告牌，防止他人中途送電。 如需在線路進(jìn)行檢修時，事先可通知用電單位停電時間，再到配電室填好停電標(biāo)然后進(jìn)行，并要注意安全操作。二、 工作之中凡四百伏至一千伏之內(nèi)的線路上，禁止帶電操作，如必須帶電作業(yè)時，要有可靠的安全操作措施 ，經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)同意后，在有人監(jiān)護(hù)下方可進(jìn)行。身體不適者禁止工作。1安裝燈頭時，開關(guān)必須控制火線，燈口處必須接在“0”線。1如工作中途因停止，當(dāng)重新工作時，必須詳細(xì)檢查各項(xiàng)設(shè)備之變化，待充分了解后方可進(jìn)行工作。1在一切金屬器外殼上，都必須施行接地；接地電阻不得大于4歐，地線截面要大于相線能力的1/3。三、 工作結(jié)束后1工作結(jié)束后必須使全部工作人員撤離操作地段，拆除警告牌，所有材料、工具、儀表等隨之撤離，原有的防護(hù)裝置，隨時安裝好。四、 登高操作1登高使用工具（梯子、鐵鞋、安全帶、繩子、緊線工具等），必須經(jīng)常檢查，切實(shí)保護(hù)好，如發(fā)現(xiàn)損壞，不合安全規(guī)定應(yīng)立即停止使用。為宜，禁止二人同時上、下梯子，操作時需有人在地面監(jiān)護(hù)。安全帶不準(zhǔn)拴束在橫擔(dān)上。2數(shù)人同登一桿工作時，必須戴安全帽，先登者不得先作業(yè)，待各人選擇好自己的位置后