【正文】 05年許昌市區(qū)面積達到60平方公里，城市人口達到60萬；到2010年，許昌市區(qū)面積達到80平方公里，城市人口達到80萬；到2020年，許昌市區(qū)面積達到100平方公里，城市人口達到100萬，進入大城市行列。 宗地四至：地塊東面為北大街，西側為清虛街，北面為機坊街，南面為文化街。 工程進度：目前地塊正在拆遷。 優(yōu)劣勢評價：本案距西湖公園百米之遙，西湖公園碧波蕩漾，綠數(shù)成蔭，環(huán)境十分優(yōu)美，這是本案一大賣點。 現(xiàn)狀：該區(qū)域為許昌市老城區(qū)，本案周邊市政及生活配套齊全，銀行、郵局、菜市場、集貿(mào)市場、超市、賓館、醫(yī)院等應有盡有，業(yè)主的工作、生活、購物、就醫(yī)等均十分便利。交通條件：216。綜合評價：216。二、許昌市房地產(chǎn)業(yè)概況分析（一）房地產(chǎn)發(fā)展階段分析初級開發(fā)階段初級開發(fā)階段主要以見縫插針的形式對市區(qū)內的零星地塊進行開發(fā),由于開發(fā)產(chǎn)品的稀缺性，造成開發(fā)決定需求的局面，是很多中小型城市早期地產(chǎn)開發(fā)的慣常模式。這個階段造成了很多公務員成為最早一批住上商品房的群體。通過調查得知，目前許昌市商品房銷售一直處于平穩(wěn)狀態(tài)，空置房不多，銷售勢頭也還不錯，僅有個別地段較差、產(chǎn)品定位有偏差的樓盤出現(xiàn)少量空置。首先，城市的需求一直處在一種非飽和狀態(tài)，由于產(chǎn)品的同質化嚴重，很多隱形的需求沒有得到滿足。這種情況下，為大品牌建設和可持續(xù)發(fā)展找到了市場空白。（二）許昌市房地產(chǎn)市場調查分析為了更好的了解許昌市房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況，近期我們對許昌市在售的住宅個案進行了市調，本次市調的樓盤有11個，從中選出具有代表性的9個進行分析，它們是：文峰城市花園、文峰現(xiàn)代公寓、新世紀花園、星河花園、新時代莊園、金地嘉苑、建業(yè)帕拉帝奧、金桂麗園、德豐九曲苑，由于這些樓盤分布較為廣泛，產(chǎn)品品質多樣，物業(yè)形態(tài)多樣，因此具有一定代表性。戶型分布分析市調發(fā)現(xiàn)，許昌市主流房型是三房兩廳，約占60%左右的市場份額；兩房兩廳約占20%左右的市場份額；四房兩廳約占15%左右的市場份額；而其他房型基本上起點綴作用?？傮w上看，許昌市多層三房主力面積在135平米左右；高層三房主力面積在160平米左右。單價分析下面給出各主要競爭個案單價：說明：（1）以上價格均為實際成交價，即在開發(fā)商報價的基礎上扣除各種付款方式平均折扣后的價位；（2）金地嘉苑為精裝修價位，其裝修標準在150元/平米上下，毛坯房售價應在1450元/平米左右。上述個案中，德豐九曲苑、新世紀花園、金地嘉苑、文峰城市花園，與本案或位置較近，或產(chǎn)品品質相近，其價位對本案參考意義較大，這四個樓盤的平均售價為1415元/平米 （實際成交價）?？們r分析市調顯示，～50萬之間，總價差別極大，原因在于個案單價和房型面積差別較大，根本原因在于樓盤品質差別較大。為取得對競爭對手的優(yōu)勢，建議將本案主力總價控制在20萬以下，在單價一定的前提下，建議盡量控制本案的主力房型面積。但也有個案由于種種原因銷售狀況并不理想，如建業(yè)帕拉帝奧、綠茵花園等。 客源區(qū)域：項目客源主要分布在市區(qū)，另外周邊縣市，如長葛市、禹州市，也占相當比例。216。216。市場綜述通過市調，總體上看，許昌市房地產(chǎn)市場有如下特點：◇房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢較平穩(wěn)，供求基本平衡。由于開發(fā)商缺乏市場意識，創(chuàng)新能力不強，盲目跟風現(xiàn)象嚴重，因此導致市場上產(chǎn)品缺乏個性，品質雷同，定位重合，推廣方式同質化，而且預計產(chǎn)品同質化程度也將隨著競爭的加劇而加深。目前市場上產(chǎn)品品質多較差，在小區(qū)規(guī)劃、房型設計、景觀綠化、樓盤外觀、立面等諸方面均有待提高，樓盤包裝水平、業(yè)務推廣能力也不高。作為河南省房地產(chǎn)開發(fā)龍頭企業(yè)的建業(yè)集團主營業(yè)務將從鄭州市向省內地市轉移，而許昌是其戰(zhàn)略調整的一個組成部分，目前其在許昌的第一個項目項目——帕拉帝奧已公開發(fā)售。雖然目前許昌市正在發(fā)售的項目有20余個，但多數(shù)項目體量較小，大多數(shù)房地產(chǎn)公司屬于小型公司，盡管近兩年也出現(xiàn)了像恒達、鼎鑫等同時或連續(xù)開發(fā)幾個項目的房地產(chǎn)公司，也出現(xiàn)了像文峰城市花園、怡景華城等上規(guī)模的項目，但總體上看，房地產(chǎn)品牌企業(yè)較少，名企效應并不明顯。目前許昌市主流房型是三房兩廳，多層三房主力面積基本上135平米上下。項目SWOT分析優(yōu)勢分析【STRENGTH】178。178。178。178。178。178。劣勢分析【W(wǎng)EEKNESS】178。178。178。 現(xiàn)有房型設計有一定抗性據(jù)初步了解，現(xiàn)有規(guī)劃產(chǎn)品中，三房面積達140150平米，兩房面積達100平米，房型面積偏大，導致總價較高機會分析【OPPORTUNITY】178。178。178。178?，F(xiàn)在的物業(yè)服務已不是簡單的保安、保潔，而是更加無微不至的“人性化關懷”。178。硬件主要是建筑、規(guī)劃、配套，軟件則主要是人文環(huán)境。本案與市一中、一高為鄰，應充分利用現(xiàn)有教育資源優(yōu)勢，提升本案綜合品質。 本案拆遷難度大本案由于拆遷面積大、拆遷周期長，拆遷中不可預見因素較多，如處理不當，可能會對銷售工作產(chǎn)生很大負面影響178。178。本案最大的威脅來自于尚未公開的市一高東隔壁的市毛巾被單廠項目，該項目目前已基本完成拆遷，預計近兩個月將開工，由于其規(guī)模較大（總建面四萬平米），與本案產(chǎn)品品質相近，特別是其工期在本案之前，它的入市必然會分流本案目標客戶。小結：因許昌房地產(chǎn)尚處于成長開發(fā)階段，整個房地產(chǎn)競爭層次相對較低，商品房的軟性價值，比如健康、教育、物業(yè)管理等尚未與項目結合在一起并凸現(xiàn)出來，這就為本項目提供了良好的市場機會。比如內部配套會所、幼兒園、引進或組建專業(yè)物業(yè)管理公司，達到項目競爭差異化、風險最小化、利潤最大化。目前維也納春天已售完，楓丹白露正在尚未發(fā)售；在售的為威尼斯花園、羅馬陽光一部分（三棟多層）和文峰現(xiàn)代公寓。威尼斯花園均價在1500元/平米，一次性付款96折，按揭98折，實際成交單價在1450元/平米左右，主力總價在20萬左右。其房型配比為： 房型三房兩廳兩衛(wèi)四房兩廳兩衛(wèi)復式面積范圍227264套數(shù)303022其住宅平均價位為2000元/平米，商鋪售價在4000元/平米。主力總價在35萬。其房型有兩房、三房、四房、復式，面積范圍在111263平米，其中兩房面積在111平米。15層售價依次為1360、1460、1460、1360、1170元/平米，平均均價為1360元/平，一次性付款、按揭98折，實際成交價在1330元/平米主力總價在19萬左右。樓盤優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢：◇位于新老城區(qū)結合部，升值潛力大◇樓盤有一定規(guī)模◇開發(fā)商實力雄厚，在當?shù)赜休^高知名度◇房型平面布局較合理 ◇區(qū)內環(huán)境營造較好劣勢：◇樓盤價位稍高◇搭售地下室有一定抗性星河花園位于解放路與新興路交叉口北50米路東，開發(fā)商為許昌東亞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，投資商為許昌萬里集團，該案共分三期開發(fā)，一期主要為萬里集團集資房，少量對外發(fā)售，目前已售完。二期房型有兩房、三房、四房，四房面積在156平米。其16層平均售價分別為11911911811191678元/平米，平均價為1049平米。其實際成交價1025元/平米。三房主力總價在13萬左右。其房型有兩房、三房、四房、復式，兩房面積在111平米，三房面積在131157平米，四房面積在161171平米，復式面積在169265平米。其16層平均售價分別為1550、1650、1650、151370、1120元/平米，平均價為1480平米。樓盤優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢：◇地段優(yōu)越，周邊配套齊全◇臨近的公園為本案居民提供了良好的消閑娛樂場所◇樓盤體量較大，有規(guī)模優(yōu)勢◇開發(fā)商實力雄厚，在當?shù)赜休^高知名度◇房型平面布局較合理，戶型方正，動靜分區(qū)，干濕分離 劣勢：◇房型面積較大，總價較高◇搭售車庫有一定抗性金地嘉苑位于健康路與文峰路交叉口，由兩棟多層組成，分兩期開發(fā)，開發(fā)商為許昌市金地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。該案平均售價為1600元/平米，目前二期基本售完。樓盤優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢：◇許昌首家推出小戶型精裝修溫情式公寓，彌補了市場空白點◇位于新老城區(qū)結合部，升值潛力大◇面積較小，雖然單價不低，但總價不高劣勢：◇樓盤價位稍高◇樓盤規(guī)模較小，僅一棟樓建業(yè)帕拉帝奧帕拉帝奧是由建業(yè)住宅集團（中國）有限公司投資，許昌建業(yè)住宅建設有限公司在許昌開發(fā)的第一個項目，位于許昌市東城區(qū)，與許昌市委市政府僅一路之隔。整個項目采取一次性整體規(guī)劃、分期建設的開發(fā)模式。總建面積100318平方米，住宅建筑面積63500平方米，商業(yè)建筑面積20575平方米，綠化率達50%，住宅總戶數(shù)352戶，一期總戶數(shù)182戶。一期工程2004年11月10日開工，2005年12月31日一期工程竣工。主力房型為三房兩廳，主力面積為160平米。樓盤優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢：◇建業(yè)集團有名企效應◇位于東城區(qū)新區(qū)核心地段，升值潛力大◇樓盤體量較大，有規(guī)模優(yōu)勢◇該案在規(guī)劃設計、環(huán)境景觀設計、房型設計等方面具有較高水準◇其配套較齊全，有會所、商業(yè)步行街劣勢：◇目前許昌市高層住宅市場接受度不高◇樓盤價格明顯偏高，市場抗性大德豐九曲苑位于九曲街，開發(fā)商為德豐房地產(chǎn)公司，一期現(xiàn)房，二期尚未開工。 主力房型為兩房，主力面積90平米。一次性付款優(yōu)惠10%，實際成交單價在1431元/平米左右。樓盤優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢：◇地段優(yōu)越，周邊配套齊全◇ 臨近的春秋廣場為本案居民提供了良好的消閑娛樂場所 ◇ 房型面積控制合理劣勢：◇售價較高◇樓盤體量較小第二部分 項目定位及建議一、目標客戶定位地產(chǎn)產(chǎn)品有目的的推廣銷售，既有利于降低銷售成本、縮短銷售周期，又有利于提高銷售率。根據(jù)市場調查，研判出我們的