【正文】 的科學(xué)性和合理性，具有較強(qiáng)的可行性。調(diào)查方式：同類問卷抽樣調(diào)查實(shí)際發(fā)放問卷：150份回收有效問卷：126份二．基本市場(chǎng)參數(shù)：：：；：：g．當(dāng)?shù)厝说氖杖肭闆r：h. 購買的小高層主要?jiǎng)訖C(jī)：i. 購買實(shí)主要考慮的因素：j．當(dāng)?shù)厝苏J(rèn)為合理的價(jià)位：k．當(dāng)?shù)厝死硐氲奶酌娣e：l．當(dāng)?shù)厝死硐氲膽粜停簃．當(dāng)?shù)厝四芙邮艿奈锕苜M(fèi)：n．購房時(shí)主要聽取誰的意見：市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果分析：(1).海鹽目前房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于相對(duì)短缺市場(chǎng)。(3).在項(xiàng)目形象美譽(yù)度方面，本案次于宜家花園，在形象宣傳方面還有待進(jìn)一步提高。(5).據(jù)本次調(diào)查，海鹽當(dāng)?shù)?5%群眾有保值升值的購房心理。(6).通過市場(chǎng)調(diào)查和深度訪問，海鹽核電小區(qū)職工、教師、店鋪經(jīng)營(yíng)戶、中小企業(yè)主以及公司職員是本項(xiàng)目的主要目標(biāo)客戶群。經(jīng)過對(duì)調(diào)查部分代表性樓盤的物業(yè)管理情況，以及對(duì)市民物管接受心理的調(diào)查得出：海鹽當(dāng)?shù)叵M(fèi)者在物業(yè)管理方面有比較高的希望值，在物業(yè)費(fèi)用方面，占總調(diào)查人數(shù)的八成。(2).金匯名仕海岸獨(dú)占海景資源，小高層將為住戶帶來良好的視野和風(fēng)景。(4).金匯名仕苑項(xiàng)目規(guī)模較大，僅次于宜家花城，金仕海岸作為其一部分，可以獲取“規(guī)模效應(yīng)”。(6).本案戶型設(shè)計(jì)進(jìn)深淺，具有緊湊、實(shí)用、合理的優(yōu)點(diǎn)。【劣勢(shì)分析】 (1).本案位于城西南，屬于城郊結(jié)合部，在當(dāng)?shù)鼐用裼^念中，本案地段相對(duì)偏遠(yuǎn)。住宅景觀的不均好。(3).本案外立面設(shè)計(jì)落后，缺少品味和現(xiàn)代元素，直接影響到樓盤形象?！撅L(fēng)險(xiǎn)分析】（1）.由于本案是海鹽縣首個(gè)小層高層項(xiàng)目,對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)不熟悉,沒經(jīng)驗(yàn)可以可借鑒?？赡軙?huì)出現(xiàn)“槍打出頭鳥”，營(yíng)銷過程中容易處于的被動(dòng)地位?！緳C(jī)會(huì)分析】（1）.農(nóng)村購房進(jìn)城以及本縣外鎮(zhèn)購房現(xiàn)象在海鹽逐漸增多,擴(kuò)大了目標(biāo)消費(fèi)群。（3）.目前海鹽房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛，基本上供不應(yīng)求，而且可售樓盤相對(duì)少。（5）.連帶本項(xiàng)目，周邊已有三個(gè)上規(guī)模的住宅小區(qū)，加之海鹽高級(jí)中學(xué)。1．供求簡(jiǎn)析海鹽各樓盤銷售狀況比較樂觀，空置率較低，拆遷需求、投資需求、改善居住條件購房需求會(huì)聚在一起，市場(chǎng)消化能力較大。就小高層而言，是一塊未被開發(fā)的消費(fèi)市場(chǎng)，一塊大蛋糕，只要突破消費(fèi)者對(duì)小高層的陌生感和顧慮情緒，就能很好地贏得市場(chǎng)。在前期的市場(chǎng)調(diào)查來看，與本案形成主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為城被新樓盤天鴻名都和宜家花城。該項(xiàng)目小高層共有4幢，共有 240戶，戶型為三室兩廳（118平米）和四室兩廳（134平米）兩種。樓層及朝向價(jià)格差額較少（兩邊差額+50，234樓+100）。 n宜家花城宣傳力度大，知名度高，在當(dāng)?shù)鼐用裥闹杏姓J(rèn)同感，并且是當(dāng)?shù)卣罅Ψ龀址慨a(chǎn)項(xiàng)目。四期小高層項(xiàng)目開盤時(shí)間預(yù)計(jì)會(huì)要推后，總戶數(shù)也不超過100戶。樓層及超向價(jià)格差額較大（兩邊差額+100，234樓+200）。心理特征：常出差于大城市，思想觀念較新；喜好接受新生事物，懂得體驗(yàn)享受生活。在小高層需求型購房者當(dāng)中，根據(jù)心理特征，分為兩類客戶：一類客戶（篤定型）：買小高層就是為了買風(fēng)景，價(jià)格不是首要因素 （會(huì)選擇7—12層有好視野的戶型）。 （會(huì)選7層以下或視野景觀相對(duì)差一點(diǎn)的戶型）。小高層的出現(xiàn)是現(xiàn)代城市的一個(gè)表征，對(duì)于追求城市生活又喜歡環(huán)境安靜、體驗(yàn)藍(lán)天海景的人來說，本案是不錯(cuò)的居家選擇。結(jié)合市場(chǎng)需求和項(xiàng)目特征，所以將金仕海岸定位為“開啟現(xiàn)代城市生活的高檔海景住宅”。 推廣策略：（1） 項(xiàng)目形象設(shè)計(jì)：根據(jù)項(xiàng)目定位，本案將小高層作為一個(gè)獨(dú)立項(xiàng)目進(jìn)行包裝推廣，以全新的形象導(dǎo)向消費(fèi)者，以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益最大化，保證項(xiàng)目的成功銷售。B：項(xiàng)目VI的設(shè)計(jì)：主色調(diào)采用金色，圖案體現(xiàn)出現(xiàn)代、尊貴、豪氣內(nèi)涵，在設(shè)計(jì)中既包含了海的景觀元素和城市居住的現(xiàn)代元素，體現(xiàn)高尚品質(zhì)和優(yōu)越缺稀內(nèi)涵。D：中心廣告語：做城市新貴，享海景風(fēng)情。中期售價(jià)隨樓層增高和景觀優(yōu)化而加以提升。后期主要以推廣商鋪為重。（4）局部規(guī)劃修改策略小高層及商鋪外立面設(shè)計(jì)缺乏檔次，需要重新設(shè)計(jì)改進(jìn)，體現(xiàn)現(xiàn)代時(shí)尚品質(zhì)。 （5）項(xiàng)目工地形象展示策略根據(jù)項(xiàng)目定位，應(yīng)利用樓盤周邊包裝，樹立項(xiàng)目形象，營(yíng)造市場(chǎng)氣氛。（6）物業(yè)管理優(yōu)化策略物業(yè)管理上，可參考宜家花城做法，以知名物業(yè)公司充當(dāng)顧問（如第一太平戴維斯），進(jìn)行包裝，引入先進(jìn)的管理和人員培訓(xùn)機(jī)制，以提升與維護(hù)樓盤品質(zhì)?？紤]到當(dāng)?shù)亟?jīng)常停電的現(xiàn)狀，應(yīng)在小高層項(xiàng)目中設(shè)置小型發(fā)電機(jī)，以保證電梯的正常使用。培訓(xùn)時(shí)間從4月初開始，包括售前概念培訓(xùn)和營(yíng)銷戰(zhàn)術(shù)培訓(xùn)。后期根據(jù)樓盤銷售進(jìn)度，對(duì)廣告宣傳的頻率和投放量進(jìn)行調(diào)整。（2）媒體選擇考慮到本案的目標(biāo)客戶為擁有不菲收入的群體，他們主要分布在核電小區(qū)、核電新苑、學(xué)校、市中心商鋪、重點(diǎn)企業(yè)、酒店賓館等地，所以在平面媒體發(fā)布上，MD中郵專遞為最佳選擇?？紤]到海鹽地區(qū)房產(chǎn)具有良好投資前景，針對(duì)外地投資客，在省交通電臺(tái)投放少量的廣播廣告。（3）活動(dòng)安排在開盤前后，有針對(duì)性地舉辦公關(guān)活動(dòng)，以達(dá)到造勢(shì)目的，配合媒體的宣傳推廣。地點(diǎn)選在具有檔次的賓館酒店。并借助業(yè)主的人際關(guān)系，傳播良好口碑，以吸引更多目標(biāo)客戶。小獎(jiǎng)、大獎(jiǎng)、送保險(xiǎn)三重抽獎(jiǎng)。參加4月份的海鹽南北湖旅游節(jié)活動(dòng)，借勢(shì)推廣本項(xiàng)目。因銷售不可預(yù)測(cè)因素，密切關(guān)注媒體反映，及時(shí)進(jìn)行總結(jié)檢討，客戶反饋信息的統(tǒng)計(jì)分析相當(dāng)重要，在總體思路的延續(xù)條件之下，及時(shí)調(diào)整、更新宣傳推廣的操作。 (2).廣告發(fā)布步驟：前盤（3月中旬—5月初）中盤（5月初—5月中旬）尾盤（5月中旬—6月底）前期廣告時(shí)間