【正文】 應由共有人按產(chǎn)權(quán)比例分擔。業(yè)主或租戶入住以后，應及時建立他們的檔案資料，如業(yè)主姓名、家庭人員情況、工作單位、聯(lián)系電話、身份證號碼等、物業(yè)的使用情況等。（4） 首次業(yè)主大會的召開和業(yè)主委員會的成立 物業(yè)管理的日常運作階段（1） 日常綜合服務與管理①. 循章遵制，全面履行物業(yè)管理企業(yè)的職責。③. 應急措施、特殊情況處置辦法的制定貫徹。（2） 系統(tǒng)的協(xié)調(diào)物業(yè)管理的基本內(nèi)容物業(yè)管理的基本內(nèi)容有的按服務的性質(zhì)和提供的方式分為：常規(guī)性的公共服務、針對性的專項服務和委托性的特約服務。也有按照實現(xiàn)物業(yè)管理的總目標和工作內(nèi)容分為相互區(qū)別的內(nèi)容： 房屋管理房屋管理是物業(yè)管理的基礎(chǔ)，離開房屋建筑及業(yè)主或住戶，物業(yè)管理就失去了為服務的對象。（2） 房屋造成損壞的鑒定、賠償與修復。（4） 房屋使用的登記制度（單位、人員等）。（6） 建筑內(nèi)外的標志廣告管理 。消防工作有了失誤，物業(yè)財產(chǎn)將受到極大的破壞與損失，甚至會全部毀與一旦而禍及左鄰右舍，給社會帶來極大的不安定因素。（2） 消防宣傳教育。其次，普及消防知識。消防宣傳形式可采用消防輪訓、張貼消防警示、發(fā)放消防須知等。專職消防管理人員，其主要任務進行消防值班、消防培訓、消防器材的管理與保養(yǎng)和協(xié)助公安隊的滅火工作。消防訓練。消防制度主要包括消防崗位責任制度、消防值班制度、消防檔案管理制度。（5） 消防設(shè)施、器材的配備與管理。消防設(shè)施、器材的管理主要負責消防設(shè)施、器材的日常管理、保養(yǎng)和維修。（6） 堅持每天一至數(shù)次的巡回檢查及節(jié)假日、重大活動日的全面檢查。 治安管理治安管理是物業(yè)管理管理企業(yè)為防盜、防破壞、防流氓活動、防意外突發(fā)事故而對物業(yè)進行的一系列管理活動。（2） 制定和完善各項治安保衛(wèi)崗位責任制。（4） 建立正常的巡視制度并明確重點保衛(wèi)目標。（5） 完善區(qū)域內(nèi)安全防范設(shè)施，安裝防盜報警系統(tǒng)，防盜鎖等。（7） 建立保安登記記錄，在當?shù)毓才沙鏊闹笇赂愫弥伟补ぷ鳌?空調(diào)管理空調(diào)系統(tǒng)隨著經(jīng)濟發(fā)展和人民生和水平的提高而成為現(xiàn)代建筑不可分割的組成部分，目前采用的空調(diào)基本上是窗式、分體和中央空調(diào)。（2） 保證空調(diào)設(shè)備系統(tǒng)的正常運行及養(yǎng)護。（4） 空調(diào)設(shè)備耗電的計量、記錄、收費。關(guān)于窗式空調(diào)與分體空調(diào)的安裝問題，應注意：168。168。168。 電梯管理電梯已成為高層建筑不可缺少的交通工具，電梯的正常安全運行與人們的生命財產(chǎn)有著密切關(guān)系，在物業(yè)管理中對電梯的管理主要是運行安全的管理和維修養(yǎng)護的管理其主要內(nèi)容是：（1） 根據(jù)電梯制造廠家提供的圖紙資料及技術(shù)性能指標，制訂電梯安全運行和維修保養(yǎng)的規(guī)章制度。（3） 除電梯的日常保養(yǎng)維護外，電梯的故障修理必須由勞動主管部門審查認可的單位和人員承擔。（5） 電梯運行管理中發(fā)生任何故障時，要首先救護乘客出梯。（7） 電梯鑰匙要有專人管理，停梯必須出通知告示。（9） 要記錄電梯的耗電量。（11） 電梯主管人員要具備一定學歷并有豐富的專業(yè)知識及技能。 供電管理電能是現(xiàn)代社會物質(zhì)系統(tǒng)運轉(zhuǎn)的基本能源，目前，供電方式主要有兩種：一種是供電部門直接把電力送到用戶單位，另一種是供電部門把高壓電送到小區(qū)變電站再送到各用戶單位。供電管理的基本內(nèi)容是：（1） 與供電單位界定管理范圍，掌握設(shè)備情況。（3） 負責供電的吞運作和維修人員，必須堅持上崗前業(yè)務培訓，按勞動局和供電局要求持證上崗。（5） 要配備主管電氣工程技術(shù)人員，要有完整的供電網(wǎng)絡資料。（7） 加強日常維護檢修。（8） 限電、停電應提前出通知告示，以便住戶合理工作、生產(chǎn)、生活，避免造成經(jīng)濟損失和人員傷亡。（10） 對住戶自己負責的線路、一般電器提供方便的有償維修服務。（12） 要有遇火災、地震、水災等災害時及時切斷電源的預防措施。注意公用地帶照明燈、風扇、大功率射燈、裝飾燈的啟閉時間，要有專人管理。最基本工作內(nèi)容是：（1） 物業(yè)管理企業(yè)應與給排水等管理部門明確管理范圍、管理職責。（3） 建立正常的供水、用水管理制度。（4） 防止跑、冒、滴、漏。（5） 采用節(jié)水型水箱配件，節(jié)水龍頭等，對供水系統(tǒng)管路、水泵、水箱、閥門、水表等要進行日常維護和定期檢修。嚴防供水系統(tǒng)與排水系統(tǒng)混流。（8） 定期對排水管道進行疏通、養(yǎng)護，檢查排水管道外部是否有銹蝕和漏水現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問題及時解決。 環(huán)境衛(wèi)生管理環(huán)境衛(wèi)生管理是物業(yè)管理中一項經(jīng)常性管理服務工作，其目的是凈化環(huán)境，給業(yè)戶提供一個清潔宜人的工作、生活環(huán)境，良好的環(huán)境衛(wèi)生不但可以保持物業(yè)區(qū)域容貌的整潔，而且對于減少疾病、促進身心健康十分有益。（1） 明確清潔工作的范圍包括樓宇內(nèi)的公共部位（樓梯、大廳、天臺、電梯廳、公用衛(wèi)生間、公共活動場所、樓宇外墻等）、物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共場地（道路、綠化帶、公共停車場、公共娛樂地方）、生活廢棄物。這些要求一要具體、二要明確，以便檢查。（3） 明確清潔衛(wèi)生的質(zhì)量標準：一是每天清掃兩遍、全日保潔；二是達到“六不”、“六凈”，即：不見積水、不見積土、不見雜物、不漏收堆、不亂倒垃圾、不見人畜糞；路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水口凈、樹坑墻根凈、果皮箱凈。（5） 要制定嚴格的清潔衛(wèi)生管理制度，搞好配套衛(wèi)生設(shè)施建設(shè)，做好衛(wèi)生宣傳工作。 綠化管理綠化管理既是一年四季日常性的工作，有具有階段性的特點，如植物樹木的修剪、整形。物業(yè)管理所涉及的綠化管理是指物業(yè)管理區(qū)域的水平綠化和垂直綠化，即室內(nèi)綠化和室外綠化。（1） 因地制宜，正確選擇樹、花、草的品種。（2） 對于大面積綠化，應選擇易長、易管、少修剪、少蟲害、有特色的優(yōu)良樹種，一般以喬木為主。布局方面注意層次搭配，高低錯落，合理布局。（5） 作好住用戶特別是兒童的宣傳教育工作，使人人都來關(guān)心綠化。 車輛道路管理車輛道路管理包括道路管理、交通管理、車輛管理與停車場管理。②. 道路管理的內(nèi)容是對已建成道路、設(shè)施的維修幾部分道路的改造與新建。④. 物業(yè)管理應掌握各類設(shè)施的布局、結(jié)構(gòu)情況，負責對道路的日常巡查、養(yǎng)護。②. 根具區(qū)內(nèi)道路情況，制定道路交通管理規(guī)定。④. 限制車速，鋪設(shè)減速墩，確保行人安全。（3） 車輛管理①. 機動車管理是通過門衛(wèi)管理制度和車輛保管規(guī)定來落實，對進出的機動車必須堅持驗證放行制度，對外來車輛要登記。②. 摩托車、單車管理應設(shè)有專人看守存車處，車主需委托保管車輛時，先辦理立戶登記手續(xù)，領(lǐng)取存車牌，并按指定位置存放。②. 場內(nèi)行駛標志要清楚。④. 車輛防盜和防損壞措施要得力（進入登記和車況檢查，值班制度和定期巡查制度，教育車主）。（1） 清潔用品的使用 錯誤！未定義書簽。所以，我們所說的清潔衛(wèi)生工作主要就是針對物業(yè)的清潔保養(yǎng)，是指經(jīng)過專門培訓的人員、使用專門的清潔機器、清潔工具和清潔物料，按照科學的管理方法和嚴格的清潔保養(yǎng)程序、技術(shù)規(guī)范，對特定物業(yè)本身的各種裝飾材料進行清掃和護理，以求保持其應有的表面光澤或顏色的一項專業(yè)化的工作。環(huán)境清潔衛(wèi)生是通過掃、刷、鏟、洗、水沖等原始方法將環(huán)境表面的垃圾、廢物、塵埃、污漬等清理掉，使之干凈。同樣，這所能達到的效果與專業(yè)的物業(yè)清潔保養(yǎng)也是不同的。（2） 清潔衛(wèi)生管理清潔衛(wèi)生管理則是對清潔衛(wèi)生工作的策劃、實施、指導及監(jiān)管，同時進行宣傳教育、監(jiān)督治理，防治環(huán)境污染，以達到所需的衛(wèi)生標準。（4） 清潔衛(wèi)生工作的重要性在于它是物業(yè)管理工作的重要組成部分，其重要性在于：①. 清潔是最基本的辦公和生活環(huán)境要求；②. 清潔體現(xiàn)了管理水平；③. 清潔是建筑和設(shè)備維護保養(yǎng)的需要。最基本應做到“五無”，即無裸露垃圾、無清潔死角、無明顯塵垢、無嚴重“四害”、無“臟亂差”頑疾；②. 各管理處應以上述質(zhì)量標準為基礎(chǔ)，制定具體的清潔衛(wèi)生監(jiān)管標準。（2） 按計劃監(jiān)管工作①. 清潔衛(wèi)生主管人員應根據(jù)其所管物業(yè)的實際情況，制定合理的工作計劃，并按照計劃來實施、監(jiān)管；②. 若情況變化（如人員、氣候、突發(fā)事件等）以致計劃不能實施，清潔衛(wèi)生主管人員應征詢相關(guān)管理人員（如所變化之情況的主管人員）意見后對清潔衛(wèi)生計劃進行調(diào)整；③. 對不合格的工作應及時要求員工現(xiàn)場整改，問題較大的應制定整改計劃，并適時跟蹤整改效果和結(jié)果，必要時應作好相關(guān)記錄；（3） 落實巡查制度①. 區(qū)域巡查原則上每天不少于三次，時間間隔要合理。重大問題要及時上報管理處負責人；③. 模塊負責人定期、不定期對管理處清潔衛(wèi)生情況進行檢查?？偨Y(jié)與計劃抄報其它工作相關(guān)負責人閱知；②. 各管理處之間應保持良好溝通，并定期召開例會。 清潔衛(wèi)生管理的過程與方法清潔衛(wèi)生檢查要以直接有效為原則，主要有以下幾種：（1） 目視：清潔衛(wèi)生檢查最常用、也最直接的方法之一。在石材的保養(yǎng)、公共區(qū)道路、墻身與天花的整體清潔、外墻清洗等方面起著主要作用。操作方法是用白色干凈紙巾壓在檢查部位，沿一個方向抹一定距離，距離視檢查部位不同而不同。操作方法是用白布在檢查部位，來回擦拭。 清潔衛(wèi)生人員管理（1） 員工素質(zhì)要求①. 日常行為168。 下班后必須換便服不得穿著制服游逛；168。 上班不遲到，不早退，上班期間不準會客或聚談；168。 工作期間不得飲酒、聚賭、吃零食、抽煙、打架或粗言穢語；168。 不做損壞公司形象及聲譽事情，或與他人做不道德事宜；168。 不可擅自使用他人物品或隨便移動位置；168。 不隨地吐痰、亂扔垃圾，不準亂涂亂畫、愛護公共設(shè)施；168。 若發(fā)現(xiàn)偷竊者立即解雇，并可能交由公安局處理；168。 平時要多加留意工作程序，如有不明白的事，要向上級請教，以提高自己清潔水平；168。 制服必須穿著整齊及清潔；168。 胡子必須刮好；168。 手指甲必須定期修剪及保持清潔；168。 必須佩帶工作證。 見到相熟的業(yè)戶必須有禮貌地打招呼；168。 即使對無理取鬧的業(yè)戶亦不可隨便惡言相向，必須耐心地解釋原因，若有必要時應轉(zhuǎn)達上級處理；168。 即使有陌生人詢問時，亦應盡量保持笑容及禮貌，切記不可無故厲聲喝問，影響公司形象；168。（2） 崗位責任①. 主管的職責168。 把每月需要購進的清潔物品，上報給經(jīng)理、總經(jīng)理、采購部，負責清潔物品的領(lǐng)?。?68。 每日召集例會，每星期最少與管理處開會一次；168。②. 副主管的職責168。 把本部門主管下達每月、每周、每天的任務及時安排下去，并注意隨時檢查每個職工的工作情況，發(fā)現(xiàn)問題及時解決；168。 在本部門主管不在班或辦公室時，如發(fā)現(xiàn)問題可以自行處理解決，本部門主管在班時，必須向本部門主管匯報，必要時用書面的形式進行匯報；168。③. 班長的職責168。 必須在下班后，把每天每個職工的工作情況，崗位、人員、時間等上報副主管，發(fā)現(xiàn)問題及時向主管、副主管匯報；168。④. 副班長的職責168。 認真填寫好當班記錄和工具藥品使用情況；168。 檢查員工的工作情況，有問題及時解決并作好記錄，第二天上報給本部門主管；168。⑤. 倉庫保管員職責168。 必須把設(shè)備和工具清理干凈，檢查設(shè)備和工具是否良好，保證職工有良好的工具使用；168。 填寫好工具使用單，藥品使用記錄和工具損壞記錄；168。 沒有本部門主管、副主管的批條或借條，嚴禁私自外借工具(特殊情況除外，事后必須上報給本部門主管)。 用塵推處理干凈表面灰塵及其它雜物；168。 風干地面后，循環(huán)用塵推推塵。 在干凈的花崗巖、大理石地面上用纏有鋼絲綿的紅墊配備磨光粉、磨光液用單擦機進行上光保養(yǎng)；168。注意事項：168。 防止水漬、油漬及其它污漬滲透。 用塵推處理干凈表面灰塵及其它雜物；168。 風干地面后，循環(huán)用塵推推塵。 在干凈的漢白玉、云石地面上用云石晶粉兌水，并用單擦機進行上光保養(yǎng)；168。注意事項：168。 防止水漬、油漬及其它污漬滲透。 用塵推處理干凈表面灰塵及其它雜物；168。 風干地面后，循環(huán)用塵推推塵。 用單擦機徹底處理干凈人造石表面；168。 用高速拋光機拋光。 禁止使用強酸性藥液；168。④. 燒面石、麻石保 潔：168。 刷洗完畢后用水管沖掉表面刷洗出的臟物。 在清潔干凈的石面上涂抹防水、抗油、防塵及其它污垢的PS石材保養(yǎng)劑。 注意事項：168。 防止水漬、油漬及其它污漬滲透。保 養(yǎng)：168。 用凈布抹勻。 抹布不得混用，尤其是帶砂石的抹布，要避免刮花表面；168。⑥. 木材制品保 潔：168。保 養(yǎng)：168。注意事項：168。 選有軟布或干凈綿地拖，要避免刮花。 大廈每季度清疏不少于一次，但入住人口低于1000人或第一年的新樓盤可視化糞池情況而定；168。 日常應通過化糞池井蓋口/孔觀察是否有堵塞外溢。 大廈原則上每半年不少于一次；168。 清洗人員進場時，除辦理出入證等常規(guī)正常手續(xù)外，還要檢查其高空作業(yè)證（要對應到人）、保險購買憑證、外墻清洗資質(zhì)證明及設(shè)備設(shè)施合格證明。 清洗中地面相應區(qū)域要設(shè)置防護區(qū)，地面、天面監(jiān)護人員各不少于一人；168。 外墻清洗不得使用強腐蝕性藥劑，地面風力三級以上不得作業(yè)；168。③. 滅蟲滅鼠168。 滅蟲應選擇人流量少的時間進行，滅鼠放藥點應選擇隱蔽處，并設(shè)置警示牌；鼠藥應定時更換。將第二部分中各個區(qū)域的情況按材料、質(zhì)地及所處位置分類，對應第一部分的要求，然后進行綜合即為整體標準。附表一：不同區(qū)域的衛(wèi)生要求分類序號項 目標 準檢驗方法室外部分1公共區(qū)道路人行道和天臺無明顯泥沙、污垢，每1000㎡內(nèi)煙頭、紙屑、果皮等雜物總數(shù)不超過4個，無1㎝上的石子，無痰跡、污水（天臺不得有雜物）。目視3停車場地面無明顯塵土、雜物，每100㎡紙屑、果皮、煙頭總數(shù)不超過1個，無油污、積水，墻身無污跡、無積塵，無蜘蛛網(wǎng)。目視，發(fā)現(xiàn)雜物立即處理5垃圾房和垃圾箱日產(chǎn)日清，及時，清運率100%，周圍無污垢，無積水，清運后及時沖洗，外觀無污漬，垃圾房2m外、垃圾箱外部干凈無積塵、污跡。目視、紙巾擦拭7污雨水井、沙井排水暢通，無外溢，井內(nèi)無紙屑、煙頭，蓋上無污垢，無異味。目視、